Автор: Анна Мацовская

Три года подряд квартиры в Приморском крае раскупались как горячие пирожки, благодаря всевозможным льготным ипотекам. До «ажиотажного» спрос разогрела дальневосточная ипотека, введенная в декабре 2019 года. С началом коронавируса покупательская активность начала падать, а сегодня и вовсе притормозила. Одномоментно выросшая ключевая ставка Банка России и образовавшаяся нестабильность на рынке жилой недвижимости снизило количество желающих инвестировать в квартиры, а людей заставило вернуться к аренде, отложив мысли об ипотеке «на потом». С экономической точки зрение здесь все логично. Разрыв ежемесячных платежей за собственные метры, взятые в ипотеку или за аренду стал слишком большим. С практической точки зрения, эксперты уверены – сегодня нужно покупать квартиру, а не платить деньги «дяде»

Ценовой разрыв 

Оплата кредита за собственное жилье всегда была с в разы выгоднее, чем платеж по аренде. Суммы в обоих случаях варьировались в пределах 15-25 тыс. рублей ежемесячно. В апреле 2022 года ситуация изменилась в крупных городах России платежи по ипотечным кредитам в среднем выросли на 73%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика».

По данным экспертов, самая невыгодная ситуация сейчас в Москве. Платеж по ипотеке здесь превышает арендную ставку на 112 тыс. рублей, тогда как до резкого повышения ключевой ставки денежный разрыв составлял в среднем от 20 до 40 рублей. 

Президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная, поясняет: «Договора аренды и договора связанные с купле-продажей недвижимости в цене разнились всегда. Даже при старых ипотечных платежах квартира, взятая в ипотеку за 4 млн, предполагала выплату около 36 тыс. ежемесячно. Это дорого. Во Владивостоке в таком диапазоне стоили двухкомнатные квартиры в центре города. С поднятием ключевой ставки ипотечные платежи еще больше вросли. Однако правительство возобновило программы льготного ипотечного кредитования. Правда далеко не все категории граждан под них попадают. Раньше многие клиенты, которые снимали квартиры, потом их покупали. Потому что платеж за аренду и ипотеку незначительно отличался. Сейчас покупать никто не спешит. Рынок в состоянии стагнации, все выжидают». 

По аналогии с 2014-м

Аналитики объясняют большой разрыв между ипотечными и арендными платежами не только подорожанием кредитов, но и ростом предложения квартир, сдающихся в долгосрочную аренду — их число за месяц увеличилось на 42%.

Что касается аренды, ситуация сегодня напоминает 2014 год, когда в кризис смели с рынка всю недвижимость, которую впоследствии выбросили в сегмент аренды. Кроме того, произошел резкий отток мигрантов, которые в свою очередь освободили большой объем арендованных квартир. 

«В итоге рынок аренды был пресыщен предложениями, стоимость аренды упала процентов на 20. В какой-то момент платеж по ипотеке практически сравнялся с доходом от аренды. Однако летом 2015 мы впервые увидели массовый наплыв азиатских соседей, который потом, вплоть до коронокризиса, год от года набирал обороты. И во Владивостоке недвижимость стала особенно востребована. Сейчас ситуация повторяется», — говорит директор ГК «Метры» Владимир Закурко.

То, что предложений на рынке аренды жилья стало больше подтверждает и Марина Оборожная. По ее словам, сейчас наблюдается тенденция, когда люди снимают квартиры с продажи чтобы придержать их до лучших времен, пока наблюдается неопределенность по стоимости квадратного метра. 

«Как правило, такие квартиры переместились в сегмент аренды. Однако на стоимости аренды пополнение рынка слабо отразилось. Как стоила однокомнатная квартира премиум класса год назад в пределах 30 тыс. рублей, а двухкомнатная –до 40 тыс., так и стоят. Но совсем скоро начнутся сезон – традиционный наплыв командировочных, студентов, осенний ВЭФ и так далее. И рынок аренды оживится», — поясняет президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости». 

О пополнении рынка аренды квартирами, снятыми с продажи, говорит и Владимир Закурко. Но демпинг стоимости не прогнозирует: «Рынок пополняется. Однако, многие из тех, кто планировал брать сейчас ипотеки, но психологически не готовы к ставке около 20%, будут продолжать снимать квартиры, то есть, спрос будет стабилен».

Самое время – брать 

Получается, с одной стороны, ипотека дорогая, но с другой – дорожает и жилье в новостройках. И рост стоимости будет какое-то время продолжаться. С третьей – есть льготные ипотечные программы. 

«Если, предположим, взять кредит с поддержкой государства, то такие вложения можно назвать разумными и выгодными. Тем более, что ставки даже по обычным ипотекам в любом случае будут со временем снижаться вместе со снижением ключевой ставки. Мы такое проходили в 2014 году. Это дает возможность заемщику обратиться позднее в банк с заявлением на рефинансирование», — рассказывает Марина Оборожная.

Владимир Закурко уверен, что сегодня самое благоприятное время для решения квартирного вопроса. 

«Банки за последние несколько лет активно приучали игроков рынка и клиентов к прекрасной услуге – рефинансирование, когда при снижении ключевой ставки Центробанка клиенты могут снижать проценты по ипотечному кредиту. Вспомним 2014 года, когда ипотечные ставки резко подскочили до 16%, потом планомерно опустились ниже 10%. Ключевая ставка Банка России будет снижаться, подтягивая ипотеку. Мы уже сегодня видим это движение вниз. И взяв ипотеку на старте под 18% через несколько месяцев вы сможете ее «сменить» на актуальную путем рефинансирования. А вот когда ставка перешагнет психологическую отметку для широких масс под названием «можно брать», рынок сильно оживится», — говорит собеседник издания.

При этом, как отмечают эксперты, стоимость стройматериала в ближайшее время будет прогрессировать, строительство для застройщиков очевидно будет дорожать — соответственно станет дороже и «квадратный метр».

«В след за снижением ставки мы увидим рост спроса на недвижимость и очередную положительную динамику роста цен. Таким образом, покупать недвижимость выгодно как раз сегодня, когда квартиры по цене не сильно еще подорожали. При этом, если вы попадаете по ДВ-ипотеку – вообще полный карт-бланш. А высокие ставки, повторюсь, можно будет сменить на актуальные», — подчеркнул Владимир Закурко.

Пока рынок замер в ожидании, говорят эксперты, особых потрясений нет; и стоимость сильно не увеличивается, и ажиотажа нет. Но вот когда откроются границы и поток азиатских соседей в Приморье возобновится и даже вырастит, что очевидно, во Владивостоке оживятся все рынки, и не только жилой недвижимости.