Общество
Некоммерческая недвижимость в Москве может неожиданно трансформироваться
Фото
Московские ведомости

20 июня 2024 18:28:38

357

На месте некоторых из 39 старых кинотеатров, которые мэрия Москвы ранее продала ADG Group, вместо культурно-просветительских объектов могут появиться жилые многоэтажки. По данным «Коммерсанта», для этой цели уже учреждено отдельное юрлицо. Речь идёт об ООО «ЖК Синичкина», которое зарегистрировано структурами ADG Group. Вероятно, его задачей станет возведение жилого комплекса площадью 46 тыс. кв. м на 2-й Синичкиной улице в районе Лефортово. Хотя изначально, когда столичные власти продавали в частные руки кинотеатры, задумка была иной

Согласно условиям сделки 39 кинотеатров в разных районах Москвы должны были пройти через масштабную реконструкцию, после чего на месте старых невостребованных объектов появились бы многофункциональные торгцентры «Место встречи», 30% площади которых предполагалось отдать под культурно-просветительские организации. На сегодняшний день, по данным самого девелопера, 17 объектов уже функционируют, ещё 9 находятся на этапе реконструкции, а 13 только проектируются. Как раз на месте некоторых из них и может появиться коммерческое жильё.

Управляющий партнёр «Ванчугов и партнёры» Алексей Ванчугов отмечает, что строительство жилой недвижимости представляется в нынешних условиях гораздо более выгодным проектом, чем торгцентры в их утверждённом виде, которые не обещают желаемой доходности. Срок их окупаемости прогнозируется на уровне 12 лет, что больше средних по рынку недвижимости 7-10 лет. Эксперты констатируют, что ставки аренды в сегменте ретейла падают, а вот стоимость строительства и банковские проценты по кредитам растут, поэтому торговые объекты становятся менее рентабельными.

Впрочем, гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева напомнила, что на месте многих из этих 39 кинотеатров строить более высокие жилые здания технически невозможно, поскольку эти площадки зачастую располагаются вблизи станций метро неглубокого заложения. Кроме того, для таких изменений изначального замысла потребуется согласие московских властей, а в градостроительном комплексе столицы сообщили, что никаких перемен в договорённостях с ADG Group не было.

Эксперт в градостроительной отрасли, преподаватель РГСУ и экс-глава муниципального округа Тверской Яков Якубович в беседе с изданием «Московские ведомости» выразил уверенность, что, если девелопер захочет построить на месте каких-то кинотеатров коммерческое жильё, все преграды на этом пути будут преодолены. Якубович напомнил, что комьюнити-центры под общим брендом «Место встречи» уже появились на месте бывших кинотеатров «Прага», «Мечта» и «Орбита», однако успех дальнейшей реализации этого проекта оказался под большим вопросом. 

«Понятное дело, строить жильё выгоднее. Нежилая недвижимость, да ещё под социальные функции не представляет особого коммерческого интереса. Кинотеатры уже привлекают меньше посетителей. Для социально ориентированных проектов СОНКО предпочитают более доступные помещения. Соблазн получить побольше с объекта недвижимости велик. Правда, для этого надо изменить виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства земельного участка. А при наличии обязательств построить социальные объекты не так просто и стоит недёшево. Тем более что надо проводить публичные слушания, а значит, такое градостроительное решение должно стать достоянием общественности и несёт в себе потенциальные риски протеста со стороны граждан», — рассуждает Якубович.

Между тем часть из этих требований сейчас неактуальна в силу временных послаблений в законодательстве. На общественные обсуждения подобных проектов, по словам экс-главы Тверского района Москвы, наложен мораторий в связи с внешним санкционным давлением на Россию, а публичные слушания по нормам действующего Градостроительного кодекса как раз при желании можно перевести в формат тех самых необязательных общественных обсуждений. 

«Несмотря на это внесение изменений в перечень видов разрешенного использования — всё равно процедура недешёвая и административно непростая. Впрочем, когда речь идёт о прибыли, причём гарантированной, взамен туманных перспектив реализации девелоперских проектов «Место встречи», все эти барьеры преодолимы. При этом сомневаюсь, что граждан в этой ситуации кто-то спросит. А если и спросят, то нужные граждане обязательно поддержат «необходимые и важные для развития Москвы проекты», как мы наблюдали в прошлые годы», — резюмировал специалист.

Впрочем, проекты районных ТРЦ также не всегда встречали однозначное одобрение. Так, жители и муниципальные депутаты района «Аэропорт» сомневались в необходимости возведения огромного многофункционального торгцентра на месте бывшего кинотеатра «Баку» и опасались чрезмерного роста нагрузки на транспортную инфраструктуру. Однако реконструкция и превращение объекта в преимущественно коммерческое здание с кинозалом на четвёртом этаже продолжилось своим чередом. В случае с предполагаемым возведением ЖК на месте одного из бывших кинотеатров общественности, вероятно, также остаётся лишь наблюдать и ожидать заключения новых или сохранения действующих договорённостей мэрии и застройщика.

Реклама