Автор: Яна Соловьева

Юрист рассказала, когда принудительное выселение из съемной квартиры не нарушает закон, а когда действия арендодателя считаются противоправными

Аренда жилья по договору не гарантирует хорошие отношения между сторонами. Разногласия часто приводят к требованию срочно освободить помещение, а попытки отстоять правоту к судебным заседаниям. Когда действительно могут выселить из арендованного жилья, а когда со сбором вещей можно не спешить, рассказала юрист Ольга Иванова.

— Может ли собственник просто попросить арендатора съехать «прямо сейчас»?

— Нет, и это одно из главных заблуждений. Если между сторонами заключен договор найма — устный он или письменный, не так важно, то выселение «здесь и сейчас» без соблюдения процедуры незаконно. У арендатора есть права, вытекающие из главы 35 Гражданского кодекса, и в одностороннем порядке собственник может их нарушить, только если для этого есть основания и соблюден порядок расторжения договора.

— А если договора вообще не было, только устная договоренность?

—Даже устный договор найма жилого помещения — это договор. Другое дело, что его сложнее доказать в суде: понадобятся переписка, расписки об оплате, показания свидетелей. Но сам по себе факт отсутствия бумажного договора не дает собственнику права выкинуть вещи арендатора на лестницу или сменить замки без предупреждения.

— Какие основания для выселения законны?

—Их несколько. Первое — истечение срока договора: если он был заключен, например, на 11 месяцев и не продлевался, по истечении срока наниматель обязан освободить квартиру. Второе — существенное нарушение условий договора со стороны арендатора: систематическая неуплата, порча имущества, использование квартиры не по назначению, нарушение прав соседей. Третье — обоюдное соглашение сторон о досрочном расторжении. И четвертое — решение суда, если стороны не смогли договориться сами.

— Сколько времени должно пройти между уведомлением о выселении и фактическим освобождением квартиры?

—Если это прописано в договоре — ориентируемся на него: там обычно указан срок уведомления, часто 30 дней. Если срок не прописан, применяются общие нормы: для расторжения договора найма, заключенного на неопределенный срок, наниматель или наймодатель должны предупредить другую сторону за три месяца. Требовать выселения «за один день» незаконно в любом случае, за исключением ситуации, когда сам договор истек и стороны заранее знали дату окончания.

— Что делать, если собственник все-таки сменил замки пока арендатора не было дома?

—Это уже самоуправство — действия, которые сами по себе образуют состав административного, а в некоторых случаях и уголовного правонарушения по статье 330 УК РФ, если причинен существенный вред. Арендатору стоит зафиксировать факт: сфотографировать сменившийся замок, обратиться в полицию с заявлением, сохранить переписку с собственником. Дальше можно требовать компенсации ущерба, включая стоимость оставшихся в квартире вещей, через суд.

— А если арендатор задерживает оплату, собственник имеет право выселить сразу?

—Нет, разовая просрочка — это не основание для немедленного выселения. По закону существенным нарушением обычно считается невнесение платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа — эта норма прямо прописана в Гражданском кодексе применительно к найму жилья. И даже в этом случае наймодатель обращается в суд, а не выселяет самостоятельно.

— Что делать арендатору, если он столкнулся с незаконным выселением?

—Порядок действий такой: сначала зафиксировать нарушение — сфотографировать смену замков или вынесенные вещи, сохранить переписку с собственником. Дальше — обратиться с заявлением в полицию, поскольку самоуправство подпадает под административную или уголовную ответственность. Параллельно стоит направить собственнику письменную претензию с требованием доступа в квартиру и возврата имущества. Если урегулировать конфликт не удается, нужно обращаться в суд — с требованием о вселении, взыскании ущерба и, если применимо, компенсации морального вреда.