Метка: Аренда

В Мурманской области изменилась формула расчёта арендной платы за использование региональных земель. К 2026 году это должно коснуться всех регионов. Нагрузка на бизнес будет распределяться неравномерно

Для Мурманской области повышение арендной платы за использование региональных земель является дополнительным источником поступления денежных средств, рассказал изданию «Московские ведомости» региональный эксперт, политолог Алексей Батурин.

«У региона есть большие социальные обязательства в части выплат бюджетникам, полярных надбавок и т.д. Весь комплекс социальных расходов — здравоохранение, образование и пр. — Всё это надо на что-то содержать. Ряд крупных налогоплательщиков оказались в непростой ситуации в связи с санкциями, налоговые поступления начинают снижаться, регион вынужден искать какие-то дополнительные меры. Кадастровая переоценка земель у нас уже была произведена, этот ресурс не будет задействован. Речь идёт о землях, используемых предприятиями и организациями. Земли у нас достаточно, а вот пригодной для промышленного и экономического использования — не так много. Это стимулирует предприятия оптимальным образом использовать земельные ресурсы», — отметил политолог.

Хотя арендная плата за использование государственных земель повысится, отдельными решениями на уровне регионов предусмотрено, что по инвестиционным проектам, которые признаны субъектом РФ приоритетными, может осуществляться пересмотр арендной платы в качестве стимулирующей меры для потенциальных инвесторов, добавил эксперт. 

«В Мурманской области продолжает формироваться горнорудный кластер, стоят большие задачи по освоению редкоземельных металлов. В приоритете увеличение активности ЗАТО (закрытых административно-территориальных образований). Несмотря на то, что регион является донором в энергетике благодаря атомным станциям, те проекты, которые сейчас находятся на стадии реализации, создают запрос на дополнительную электроэнергию. Всё, что современно и инновационно может получить льготы. Перед регионом стоит задача увеличить грузооборот по Северному морскому пути, но для портов будет не хватать железнодорожных мощностей. Предположу, что, если РЖД будет инвестировать в новые ж/д-пути для увеличения грузопотока, для компании возможны льготы», — рассказал Алексей Батурин.

На кого тогда ляжет тяжесть повышения арендной платы за использование госземель в Мурманской области?

«У ритейла небольшие земельные площади. Застройщикам может стать выгоднее переводить земельные участки в собственность и платить налог на землю. Гаражные кооперативы оказываются под ударом — у них большие площади земли, а льгот нет. Но тут пригодится простая экономика: оптимальное использование площадей и перевод земли в собственность. Арендная плата под гаражами не индексировалась последние 10 лет. Придётся ужиматься. Но это проблема многих регионов, где частные лица и организации набрали земли и не всегда оптимально её используют», — заключил собеседник издания.

Цель изменения порядка определения арендной платы за использование региональных земель — унификация подходов в оценке земель находящихся в государственной, региональной и муниципальной собственности, наведение порядка в учёте и оценке земель, что связано непосредственно с планированием бюджетов всех уровней, рассказал «Московским ведомостям» земельный юрист, адвокат Дмитрий Борисычев (Нижний Новгород).

«Сейчас с этими преобразованиями совпадает и кадастровая переоценка имущества, которая в крупных городах, начиная с 2022 года, проводится каждые два года, а в остальных местах — раз в четыре года. То есть, в 2025–2026 гг. следует ожидать роста арендных ставок на государственную землю одновременно из-за двух факторов: новых цен на недвижимость по результатам переоценки недвижимости в 2024 году и изменения индекса рынка недвижимости, который рассчитывается ежегодно по состоянию на 1 января», — рассказал адвокат.

По словам юриста, плата при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года. Здесь учитываются и прогнозируемый уровень инфляции, и индекс потребительских цен. Все эти факторы рассчитываются в каждом регионе самостоятельно по общей методике. 

«Говорить о плюсах и минусах этих преобразований нет смысла, так как для арендатора это рост арендной платы, а для государственного, регионального и муниципального бюджетов это доходная часть. Ясно одно — что этот рост отразится существенно и на арендодателях, и на арендаторах, а насколько — прояснится немного позднее, когда завершится фаза пересмотра арендных ставок в ранее заключённых договорах, составляющих существенную массу. Эти пересмотры вызовут некоторую динамику, связанную со спорами и обращениями в суд несогласных с пересмотром лиц как физических, так и юридических из-за разницы в методах оценки земельных ресурсов, но динамика будет небольшой, так как с момента внесения изменений в земельное законодательство в 2022 году можно было подготовиться к ожидаемому росту цен», — сказал юрист.

В оценке кадастровой стоимости земли есть разные методы и критерии, пояснил Дмитрий Борисычев:

«Затратный метод применяется для оценки объектов сложной структуры. Стоимость рассчитывают исходя из стоимости земельного участка плюс затрат на улучшение — леса, многолетние насаждения, сооружения, мелиоративные системы и т. п. Учитывается и величина износа улучшений. Метод сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости участка путём сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке и основан на сборе данных о реальных продажах, спросе и предложениях аналогичных объектов, всестороннем анализе продаж, сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами и последующей корректировке фактических цен. Доходный метод подразумевает определение стоимости участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определённого срока его эксплуатации. Также при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка предполагаемого использования. Каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный). В государственной кадастровой оценке всё определено, но собственник или арендатор могут активировать процедуру пересмотра и кадастровой стоимости земли, и арендной платы».

Арендная плата может подняться на 10-15%, прогнозирует земельный юрист.

«Но обычно вопросы, связанные с арендой земли, решаются полюбовно. При расчёте арендной платы может быть применён какой-то понижающий коэффициент, снижающий арендную ставку на какое-то время. В связи с Земельным кодексом и кадастровой оценкой возможна оттяжка введения нового расчёта арендной платы; возможны поблажки. Спорные ситуации, как правило, решают во внесудебном порядке, каждый регион имеет для этого право и возможности. Это можно делать за счёт новых льгот, связанных с инвестициями и налоговым законодательством. 

А вот малому бизнесу на арендованной земле придётся тяжело. Аренда земли закладывается в себестоимость товаров и услуг, так что повышение ставки отразится на ценах этих товаров и услуг», — заключил Дмитрий Борисычев.

По мнению депутата Мурманской областной Думы Александра Макаревича, повышение арендной платы за использование государственных земель в регионе экономически необоснованно и является «поборами с северян». Комментаторы под постом Александра Макаревича поддерживают точку зрения депутата.

По поручению губернатора Мурманской области Андрея Чибиса для гаражных кооперативов региона будет предусмотрена отсрочка внесения арендной платы в 2025 году без начисления пеней. Постановлением правительства предусматривается, что арендная плата за земельный участок, предоставленный до 1 января 2025 года гаражно-строительному кооперативу для размещения индивидуальных гаражей, должна быть внесена равными долями не позднее 15 сентября и 25 ноября 2025 года.

«Такое решение даст время гражданам оформить землю под гаражными строениями и перейти на индивидуальные платежи, а также освободит гаражные кооперативы от начисления пеней по действующим договорам аренды земли, на период такого оформления», — отметил губернатор.

На сайте Министерства имущественных отношений Мурманской области назвали несколько способов уменьшить размер арендной платы: можно уточнить границы участка и оплачивать аренду только за эту площадь; проверить вид разрешенного использования, если он установлен неправильно, его изменение также поможет снизить плату; сообщить о своем статусе или воспользоваться «гаражной амнистией».

Ставки аренды жилья могут снизиться в 2025 году при условии снижения ключевой ставки Центробанка, считают эксперты

В России отмечено падение продаж новостроек. Например, в Москве в 2024 году они снизились на 20%. На этом фоне спрос с рынка купли-продажи переместился на арендный рынок жилья, где ставки уже выросли в среднем более чем на 30%. Однако одновременно с этим эксперты отмечают и тенденцию роста предложения арендных квартир. По мнению некоторых из них, такое положение дел может привести к снижению стоимости арендной платы.

По мнению аналитика Российской Гильдии Риэлторов Константина Ламина, рынок арендного жилья в нынешнем году может ждать снижение цен, которое будет напрямую зависеть от денежно-кредитной политики Центробанка.

«На сегодняшний день платеж по рыночной ипотеке в среднем вдвое выше арендной платы за такое же жилье. Именно это и является причиной повышенного спроса на съемное жилье, который привел к росту ставок аренды в прошлом году. Фактически стоимость аренды жилья сейчас находится на историческом максимуме. Сейчас действительно наблюдается рост числа предложений в этом сегменте, поскольку при таком росте цен на аренду жилья уже явно видно снижение платёжеспособного спроса со стороны арендаторов. Эти тенденции могут привести к коррекции стоимости аренды в 2025 году. Причем уменьшение арендных ставок будет напрямую зависеть от снижения ключевой ставки ЦБ. Чем больше будет снижение ставки, тем сильнее спрос с арендного рынка будет перетекать в сегмент купли-продажи. Прежде всего – на вторичный рынок жилья, поскольку рынок новостроек все же имеет господдержку за счет программ льготного кредитования. 

Вторым моментом, который повлияет на стоимость аренды в 2025 году, будет снижение ставок по депозитам, что тоже станет следствием снижения ключевой ставки ЦБ. Иными словами, когда вклады станут менее выгодными, часть людей направит сбережения на покупку жилья. Это тоже вызовет смещение спроса с арендного рынка, в сегмент купли-продажи недвижимости», — пояснил Константин Ламин.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев уверен, что пока ключевая ставка ЦБ не будет снижена до умеренных значений существенного изменения спроса на приобретение недвижимости ждать не приходится.

«Есть глобальная проблема обеспечения населения собственным жильем. Решить подобные экономические задачи какими-то точечными решениями невозможно. И пока в России будут высокие ставки кредитования, в том числе ипотечного, говорить о том, что есть экономические условия для того, чтобы люди могли обзавестись собственными квадратными метрами, не стоит. Поэтому пока ЦБ не снизит ключевую ставку до 7,5-8% годовых, брать ипотечные кредиты совершенно невыгодно», — рассказал эксперт.

Напомним, согласно «Основам денежно-кредитной политики на 2025-2027 годы», к значениям в 7,5-8,5% ключевая ставка может опуститься лишь в 2027 году. 

Ранее «Московская газета» рассказала о главном факторе, поддерживающем сегодня первичный рынок недвижимости.

Ставки аренды жилья растут с опережением инфляции, поэтому рано или поздно арендатор может столкнуться с тем, что арендодатель сообщает о повышении стоимости проживания. Причем иногда на весьма существенные суммы, которые арендатора ставят перед сложным выбором: согласиться и платить или же найти новое жилье по карману

«На практике, действительно, постоянно пересматриваются условия съема жилья, особенно сейчас, когда ставки аренды растут, — отметил в беседе с изданием «Московские ведомости» аналитик Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Константин Ламин. — Причем арендодатели ориентируются не на удорожание ЖКУ, не на инфляцию, а на ставки аренды на рынке. Недавно был случай, когда арендодатель озвучил квартиросъемщику сумму повышения, но тот провел свой анализ рынка и доказал чрезмерность увеличения платы. В итоге переговоров они пришли к компромиссному решению. И тут важно понимать, что прекращение аренды неудобно обеим сторонам, каждая из которых несет издержки. Арендодатель вынужден будет искать новых жильцов, в это как минимум простой жилплощади. Та же проблема и у арендатора, которому нужно найти новой жилье, уплатить не только стоимость месячной аренды, но и внести залог, заплатить риелтору и так далее. Поэтому переговоры – это лучший выход и ситуации. А чтобы они прошли успешно, нужен изначально грамотно составленный договор, где должны быть прописаны условия оплаты и ее пересмотра. Чаще всего вопрос о пересмотре цены аренды ставится по окончании срока действия существующего договора, и это вполне обоснованно. Тогда стороны путем переговоров приходят к общему решению и либо заключают новый договор, либо прекращают отношения. Возможно также заключение одного договора с автоматической пролонгацией, но тогда в нем стоит тоже тщательно прописать, будет ли пересматриваться цена аренды и как».

Юрист Егор Федоров обратил внимание на несколько нюансов заключения договора аренды жилья:

«Договоры аренды недвижимости сроком от 1 года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому на рынке аренды жилья они почти не применяются. Чаще всего, если речь идет о долгосрочной аренде, договор заключается сроком на 11 месяцев. Важно знать, что и без госрегистрации такой договор имеет полную юридическую силу. 

Часто можно встретить ситуацию, когда в самом договоре не прописано положение об его автоматическом продлении и условиях пролонгации, а арендатор продолжает проживать. В этом случае есть риск, что в любой момент к нему может прийти арендодатель с сообщением о повышении стоимости. Этот момент нужно учитывать и обязательно прописывать в договоре условия его пролонгации и пересмотра цены. Важно еще знать, что суды при рассмотрении споров о стоимости аренды считают, что пересмотр цены в одностороннем порядке возможен не чаще раза в год, а если договор заключен на меньший срок, то не ранее истечения срока его действия. Но главное тут, пожалуй, состоит в том, что судиться не хочется ни одной из сторон договора. А поэтому в их обоюдных интересах заключить такой договор, где будут прописаны абсолютно все условия относительно стоимости аренды, условий ее пересмотра, продления действия договора и другие. Например, договор может содержать положение об автоматическом продлении на аналогичный срок, если ни одна из сторон не изъявила желания прервать арендные отношения. Также стоит прописать, что при автоматической пролонгации по соглашению сторон возможен пересмотр стоимости аренды, но не более чем на 5-10%, или на размер годовой инфляции на дату пересмотра, или исходя из рыночных ставок аренды. Тут уж, как стороны договорятся».

Ранее «Московская газета» рассказала, что за последние полтора года стоимость аренды жилья в крупных российских городах выросла в среднем на 44%. В некоторых из них ставки выросли еще больше. Причиной этого явления называется снижение спроса на приобретение собственного жилья из-за высоких процентов по ипотеке.

Властям России стоит уделить внимание развитию рынка доступной аренды жилья вместо постоянной разработки программ под ипотечное кредитование. Это даст экономике мобильность трудовых ресурсов, а гражданам – возможность в трудовом возрасте иметь арендованное жилье по доступным ценам с перспективой приобретения собственного жилья в более зрелом возрасте, рассказал изданию «Московские ведомости» кандидат экономических наук Константин Селянин

«У нас все время хотят как-то видоизменить ипотеку, придумать какие-то новые программы с участием бюджетных средств и так далее. Если посмотреть, кто в конечном счете приобретает выгоды от этого, то ответ понятен – это строительная индустрия. Но с точки зрения экономики все должно работать иначе. Во многих развитых странах молодые люди вообще не помышляют о собственном жилье. Оно приобретается только тогда, когда человек достиг какого-то статуса и, соответственно, возраста. Основной жилой фонд в таких странах – это арендное жилье. С точки зрения экономики аренда жилья от ипотеки отличается мобильностью трудовых ресурсов. Как это выглядит на практике? Ипотека – это такая гиря, которую нашим людям пытаются повесить на шею уже чуть ли не с рождения. Она давит не только финансово, но и привязывает к месту, где куплено жилье. Молодой человек уже не захочет поехать в другой регион, где ему предложат лучшую зарплату и где его профессиональные навыки необходимы. Особенно, если у него семья и дети. Однако если он арендует жилье по доступным ценам, и может арендовать аналогичное в другом регионе, то переезд уже не выглядит невозможным мероприятием», — рассказал Константин Селянин.

В качестве примера эксперт привел историю своего друга, который уехал в США и за первые три года восемь раз переезжал из штата в штат, потому что там ему предлагали более выгодные и интересные условия работы. 

«Для экономики мобильность трудовых ресурсов дает очень большой плюс. К примеру, у нас есть проблема моногородов. Но почему там люди живут бедно? Потому что не могут уехать, не могут бросить хозяйство, ипотеку и так далее. Поэтому с точки зрения экономики, особенно учитывая российские расстояния, нам гораздо больше подошла бы модель, когда государство поощряло бы людей к переселению туда, где именно сейчас необходимы специалисты. Это даст гораздо больший эффект для экономики, чем постоянное «кормление» строительной отрасли», — сказал эксперт.

В то же время зачастую именно строительную индустрию называют локомотивом экономики. Потому что на нее завязан целый ряд других отраслей, таких как металлургия, производство стройматериалов, химическая промышленность и других. Иными словами, развивается строительство — развиваются и эти отрасли.

«Но ведь ничего не стоит государству заказать у девелоперов масштабные проекты по строительству арендного жилья. С учетом того, что у нас его практически нет, всю отрасль можно обеспечить работой на много лет вперед. В то же время, государство должно строго контролировать, чтобы в ходе такого строительства себестоимость квадратного метра не превышала экономически обоснованный уровень», — пояснил Селянин.

Он напомнил, что практика жизни в арендном жилье была еще в XIX веке широко распространена и в России: «Вспомните доходные дома. Ведь это были частные домовладельцы, которые сдавали в них квартиры самым разным социальным слоям российского общества».

В то же время остается открытым вопрос, как россияне, всю жизнь прожившие в арендованном жилье, смогут его купить собственную недвижимость в зрелом возрасте. Ведь сроки ипотечных кредитов составляют 25-30 лет, а цены на недвижимость не позволяют большинству людей приобрести квартиру без кредита.

«Тут есть только два пути. Первый – это рост экономики и кардинальное повышение доходов граждан. Сейчас ясно, что это возможно только в достаточно отдаленной перспективе. Второй – это обрушение цен на недвижимость. Полагаю, что существующий «ценовой пузырь» рано или поздно должен лопнуть. Недвижимость не может стоить так дорого в стране с невысокими доходами населения», — отметил Селянин.

По его мнению, развитие доступной аренды жилья в итоге даст снижение спроса на покупку недвижимости, что в конечном счете будет одним из факторов снижения стоимости квадратных метров для покупателей.

Напомним, Минстрой РФ и госкорпорация ДОМ.РФ готовят программу субсидирования ипотечных ставок под все виды индивидуального жилищного строительства.