Метка: Девелоперы

Сегодня на рынке недвижимости в центре внимания — правовые последствия отмены моратория с 1 января 2026 года и тренд на ужесточение ответственности девелоперов перед потребителями. Об этом сказал практикующий юрист, руководитель компании «Барыкин и Партнеры» Игорь Барыкин во время круглого стола «Философия девелопмента 2.0». Проблемы, тренды и решения на рынке недвижимости», организованном объединенной редакцией сетевых изданий «Московская медиагруппа»

Завершение действия мораториев, которые ранее ограничивали финансовые претензии дольщиков, возвращает девелоперов в поле полной материальной ответственности. И, как отметил Игорь Барыкин, теперь меры ответственности по 214-ФЗ применяются в полном объеме.

«С 1 января мораторий отменен, и полная ответственность застройщиков восстановлена. Это касается и исполнительных производств: судебные решения теперь исполняются в общем порядке, включая арест денежных средств и имущества компаний-должников», — пояснил юрист. 

Он также обратил внимание на изменения в исполнительном производстве: 

«Судебные решения в пользу дольщиков теперь исполняются в общем порядке: арест денежных средств и имущества застройщика». 

При этом, по словам правозащитника, сохраняется отсрочка по накопленным долгам до конца 2026 года.

Особое место эксперт уделил Постановлению Конституционного суда № 24-П:

«Снижение штрафа с 50% до 5% не будет применяться к нарушениям, возникшим до 1 сентября 2024 года, что подчеркивает тренд на усиление защиты прав потребителей». 

Игорь Барыкин системно проанализировал риски 2026 года, выделив пять ключевых блоков: 

— отмена моратория на штрафы, возвращение в правовое поле;

— судебная практика по нарушению сроков сдачи объектов;

— ответственность за некачественное строительство;

— механизмы компенсации убытков дольщикам и покупателям;

— разрешение споров с участием государственных органов контроля.

Говоря о механизмах взаимодействия, юрист назвал гибкое регулирование инструментом защиты обеих сторон: 

«Закон создает баланс: застройщик получает предсказуемые сроки претензионной работы, дольщик — четкие процедурные гарантии, Нарушение процедуры любой из сторон влечет правовые последствия».

На примере части 2 статьи 6 ФЗ №214-ФЗ при стоимости недвижимости 15 млн рублей Игорь Барыкин продемонстрировал ужесточение подхода. По его словам, манипуляции со сроками рассмотрения дел для попадания под новые правила признаются злоупотреблением правом. Согласно статье 333 ГК РФ суды применяют снижение неустойки, но планка теперь выше прежней: 

«Урезание в 10 раз больше не практикуется».

Также эксперт сделал акцент на том, что подорожание стройматериалов и санкции не освобождают застройщика от договорных обязательств по качеству. Замена материалов на дешевый аналог вместо договорного класса отделки признается «существенным недостатком», вплоть до расторжения ДДУ. С 2026 года введены новые стандарты качества объектов и отделки, а нарушение сроков устранения дефектов влечет дополнительные санкции. Совокупные взыскания теперь включают стоимость устранения недостатков плюс моральный вред.

Подробно Игорь Быркин остановился на финансовом контуре ответственности застройщика, выделив три обязательных механизма:

1). Взыскание реальных убытков. Аренда жилья на время просрочки — прямые убытки, подлежащие возмещению. Суды удовлетворяют такие требования при наличии доказательств (договор аренды, платежные документы);

2). Возврат средств и расторжение ДДУ. Право сохраняется, но часто невыгодно: рост цены квадратного метра означает, что на возвращенную сумму равноценный объект уже не купить; 

3) Компенсация морального вреда. Обязательный элемент любого иска. Суды присуждают 10 000 — 50 000 руб. в зависимости от длительности просрочки и степени вины застройщика. 

По мнению руководителя компании «Барыкин и Партнеры», соблюдение проектной дисциплины становится базовым условием сохранения бизнеса в 2026 году. Своевременное выявление нарушений и грамотное документальное сопровождение — это не административная обязанность, а инструмент выживания. 

«Любое отклонение от проекта, например, самовольное изменение этажности, повышает риск административного приостановления до 90 суток остановки работ, что влечет накопление обязательств перед дольщиками и банком, — предупредил юрист и призвал к коммуникации с дольщиками. — Прозрачное информирование снижает риск судебных споров. Дольщик, получающий информацию, реже идет в суд».

В заключение эксперт подчеркнул, что антикризисные меры (отсрочки, ограничения санкций) применяются только при документально подтвержденных обстоятельствах — задержки поставок, внешние факторы. 

«Без доказательной базы освобождение от ответственности невозможно от длительности просрочки и степени вины застройщика», — резюмировал Игорь Барыкин.

Покупатель недвижимости сегодня выбирает не просто объект, а сценарий жизни. Поэтому девелоперам уже недостаточно говорить с рынком только языком скидок, планировок и формальных преимуществ проекта. Digital и ИИ в этой логике становятся не просто инструментами лидогенерации, а способом выстраивать более точную и человекоцентричную коммуникацию, которая помогает покупателю принять решение. Об этом генеральный директор digital-агентства полного цикла Adventum Евгения Грунис рассказала на круглом столе «Философия девелопмента 2.0. Проблемы, тренды и решения на рынке недвижимости», организованном объединенной редакцией сетевых изданий «Московская медиагруппа»

«Мы работаем на рынке маркетинга уже 16 лет, в основном сотрудничаем со средним и крупным бизнесом и вместе с нашими партнерами прошли не один сложный период. Чтобы понять, как сегодня меняется спрос на недвижимость, мы провели исследование: опросили 5000 респондентов по всей России о том, как они выбирают жилье и чего ждут от будущего места жизни. Один из ключевых выводов: люди готовы переезжать даже без крупных жизненных событий, если видят в новом жилье реальное улучшение качества жизни. Это важный сигнал для рынка: чем точнее девелопер умеет показать реальную ценность проекта для повседневной жизни человека, тем выше шанс на отклик со стороны аудитории, — сказала Евгения Грунис. — На практике рынок все еще слишком часто говорит с аудиторией языком скидок, акций и формальных преимуществ проекта. Но проблема не только в этом: часто такая коммуникация не только не помогает человеку разобраться в выборе, а, наоборот, усиливает недоверие. Покупателей сильнее всего раздражают агрессивные продажи, а также неполная или неактуальная информация, особенно в части стоимости, когда в рекламе указано одно, по телефону говорят другое, а в ходе визита в офис обнаруживается третье. Аудитория стала более требовательной, поэтому девелоперам следует повышать качество коммуникации в каждой точке касания с потенциальным покупателем и системно укреплять доверие на всем пути выбора».

Чем требовательнее становится спрос, тем опаснее опираться только на стоимость лида и привычный набор каналов, отметила эксперт. По словам Евгении Грунис, в условиях медиаинфляции девелоперам необходимо регулярно пересматривать свой медиамикс и оценивать не только объем трафика, но и то, какие инструменты реально работают на доверие, прогрев и конверсию. Именно для этого нужен периодический маркетинговый аудит: он позволяет точнее перераспределять ресурсы и усиливать каналы, которые действительно переводят интерес в спрос. 

Меняется и само поисковое поведение аудитории. Как заметила директор Adventum, часть пользовательского спроса уже смещается в нейросреду: человек может задать вопрос Алисе или другой нейросети, получить готовый ответ и не переходить на сайт девелопера. Причем если раньше запросы к нейросетям были в основном информационными, то теперь все чаще становятся сравнительными и коммерческими: пользователи сопоставляют объекты, районы, условия и выбирают между альтернативами прямо в диалоге с ИИ. Это меняет всю воронку работы с клиентом. Именно поэтому брендам важно не только присутствовать в классическом поиске, но и понимать, как они представлены в ответах нейросетей. По сути, речь идет о новом направлении — GEO, то есть работе над тем, чтобы бренд попадал в ответы нейросетей, их рекомендации и сравнения. Последние полтора года Adventum развивает компетенции, которые позволяют брендам отслеживать свою представленность в нейросетях и управлять ею.

Но на этом, по словам Евгении Грунис, изменения не заканчиваются: если нейросети уже становятся новым слоем поиска и сравнения, то следующим шагом для девелопера становятся ИИ-агенты, встроенные в саму воронку работы со спросом. Сегодня в девелопменте их используют пока точечно, хотя практических задач у таких решений уже много. Речь идет не о футуристических сценариях, а о вполне прикладных инструментах. 

Последние исследования выявили, что скорость реакции — это самый недооцененный фактор роста продаж, который решает больше, чем качество самого онлайн-лида, напомнила спикер. Поскольку большинство компаний отвечают недостаточно быстро, значительная часть уже привлеченного спроса попросту «сгорает». Эту проблему призван решить Lead-агент — цифровой менеджер по продажам, который отвечает на сообщения и звонки 24/7, обеспечивая мгновенный и качественный первый контакт. Lead-агент отличается от классического чат-бота тем, что его работа основана на «мышлении», а не на жестком сценарии. AI-агент способен понимать свободную речь, вести живой диалог и адаптироваться к ситуации клиента, используя при этом данные из CRM и историю взаимодействий для квалификации лида. По сути, он обеспечивает масштабируемый «первый контакт» уровня сильного продавца, что позволяет вернуть потерянный спрос и повысить конверсию. Кроме того, бизнес может настроить парсинг-агента — инструмент автоматической «разведки рынка», который ежедневно отслеживает цены, акции и предложения конкурентов. Ценность этого агента не только в сборе данных, но и в их контекстном анализе с помощью AI, что позволяет замечать аномалии, сравнивать сопоставимые объекты и сигнализировать о необходимости быстрого изменения цены или запуска акции, превращая его в инструмент оперативного управления рыночной стратегией. Для покупателя помощь ИИ-агентов тоже интересна. Человеку больше не нужно вручную сопоставлять районы, планировки, маршруты, ограничения, ипотечные условия и десятки похожих предложений. Так называемый AI-консьерж помогает собрать это в понятный сценарий выбора: выясняет жизненный контекст, бюджет и ограничения, а затем подбирает не просто объект, а релевантный вариант жизни. Таким образом, покупатель получает не набор разрозненных офферов, а более ясный путь к решению.

ИИ-агенты позволяют не просто «собирать лиды», а глубже понимать спрос, персонализировать маршруты и сообщения, быстрее реагировать на изменения рынка и точнее видеть, где именно теряется конверсия. Когда такие инструменты связаны с digital-экосистемой и аналитикой, девелопер начинает управлять не только привлечением, но и всем путем клиента, от первого интереса до сделки. Именно в этом и состоит следующая точка роста рынка недвижимости, заключила Евгения Грунис.

В Москве наблюдается острый дефицит офисной недвижимости. За последние 6 месяцев доля вакантных площадей не превышала 4%. Об этом рассказали в девелоперской компании Forma

По словам старшего директора, главы департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирины Хорошиловой, спрос на коммерческие площади в столице продолжат расти, поэтому новые проекты в этой сфере будут крайне востребованы. Особенно сильный дефицит наблюдается среди помещений площадью более 10 тыс. кв.м. В центре Москвы из-за высокой стоимости земли и плотной застройки появление новых лотов очень затруднено, поэтому девелоперы сосредотачивают усилия на развитии проектов в тех районах, где деловой застройки ещё почти нет. Глава компании Forma Илья Чепрасов выразил мнение, что формирование новых деловых центров позволит сократить маятниковую миграцию внутри мегаполиса и подстегнёт экономическое развитие отдельных районов. 

Ранее в консалтинговой компании CORE.XP сообщили, что по итогам мая 2025 года средняя стоимость квадратного метра в строящихся бизнес-центрах Москвы достигла 391 тыс. рублей. Это на 14% дороже площадей в готовых объектах. Такой разрыв специалисты связывают с ростом себестоимости строительства и высоким спросом на коммерческую недвижимость. Пользуясь моментом, некоторые инвесторы продают помещения в 2-3 раза выше рынка, что лишь увеличивает разницу стоимости площадей в строящихся и готовых бизнес-центрах.