Метка: Жилье

Ставки аренды жилья могут снизиться в 2025 году при условии снижения ключевой ставки Центробанка, считают эксперты

В России отмечено падение продаж новостроек. Например, в Москве в 2024 году они снизились на 20%. На этом фоне спрос с рынка купли-продажи переместился на арендный рынок жилья, где ставки уже выросли в среднем более чем на 30%. Однако одновременно с этим эксперты отмечают и тенденцию роста предложения арендных квартир. По мнению некоторых из них, такое положение дел может привести к снижению стоимости арендной платы.

По мнению аналитика Российской Гильдии Риэлторов Константина Ламина, рынок арендного жилья в нынешнем году может ждать снижение цен, которое будет напрямую зависеть от денежно-кредитной политики Центробанка.

«На сегодняшний день платеж по рыночной ипотеке в среднем вдвое выше арендной платы за такое же жилье. Именно это и является причиной повышенного спроса на съемное жилье, который привел к росту ставок аренды в прошлом году. Фактически стоимость аренды жилья сейчас находится на историческом максимуме. Сейчас действительно наблюдается рост числа предложений в этом сегменте, поскольку при таком росте цен на аренду жилья уже явно видно снижение платёжеспособного спроса со стороны арендаторов. Эти тенденции могут привести к коррекции стоимости аренды в 2025 году. Причем уменьшение арендных ставок будет напрямую зависеть от снижения ключевой ставки ЦБ. Чем больше будет снижение ставки, тем сильнее спрос с арендного рынка будет перетекать в сегмент купли-продажи. Прежде всего – на вторичный рынок жилья, поскольку рынок новостроек все же имеет господдержку за счет программ льготного кредитования. 

Вторым моментом, который повлияет на стоимость аренды в 2025 году, будет снижение ставок по депозитам, что тоже станет следствием снижения ключевой ставки ЦБ. Иными словами, когда вклады станут менее выгодными, часть людей направит сбережения на покупку жилья. Это тоже вызовет смещение спроса с арендного рынка, в сегмент купли-продажи недвижимости», — пояснил Константин Ламин.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев уверен, что пока ключевая ставка ЦБ не будет снижена до умеренных значений существенного изменения спроса на приобретение недвижимости ждать не приходится.

«Есть глобальная проблема обеспечения населения собственным жильем. Решить подобные экономические задачи какими-то точечными решениями невозможно. И пока в России будут высокие ставки кредитования, в том числе ипотечного, говорить о том, что есть экономические условия для того, чтобы люди могли обзавестись собственными квадратными метрами, не стоит. Поэтому пока ЦБ не снизит ключевую ставку до 7,5-8% годовых, брать ипотечные кредиты совершенно невыгодно», — рассказал эксперт.

Напомним, согласно «Основам денежно-кредитной политики на 2025-2027 годы», к значениям в 7,5-8,5% ключевая ставка может опуститься лишь в 2027 году. 

Ранее «Московская газета» рассказала о главном факторе, поддерживающем сегодня первичный рынок недвижимости.

Льготная ипотека в России не смогла разогнать объёмы строительства должным образом. Об этом заявил президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Артемий Шурыгин

По его словам, льготная ипотека стала триггером роста объёмов многоквартирного жилищного строительства, подняв планку на 15%, но этого оказалось недостаточно, поэтому параллельно с ростом объёмов возводимого жилья росли и цены – в 2-2,5 раза.

В целом уходящий год для рынка недвижимости Шурыгин назвал сложным и богатым на новые вводные. Основными стали завершение массовой льготной ипотеки, повышение ключевой ставки, изменение параметров ипотечного кредитования в сторону ужесточения требований к заёмщикам. Сюда же эксперт отнёс инфляцию, санкции и как следствие рост затрат на строительство, себестоимость которого значительно выросла.

Кроме этого, президент РГР отметил ряд очевидных перекосов на первичном рынке многоквартирного жилья. В частности, 63% от общего объёма строительства новых многоквартирных домов пришлось на 30 городов, при этом 25% – на три города – Москву, Краснодар и Санкт-Петербург. При этом в уходящем году число сделок с жилой недвижимостью упало более чем на треть, в то время как объём предложения вырос на 12%.

«Продажи упали практически во всех крупных городах. Спрос на новостройки остаётся только в малых городах, где объёмы строительства невелики», – отметил Шурыгин.

Сейчас рост предложения на первичном рынке идёт за счёт ранее запущенных в мегаполисах проектов. По его словам, уже через год-полтора российский первичный рынок жилья ждёт дефицит предложения, потому что далеко не все будут запускать новые проекты. Пока же подавляющее большинство россиян не в состоянии позволить себе ипотеку. Эксперт считает, что ставка в 16% для многих жителей страны является заградительной.

На сегодняшний день, по словам представителя РГР, в сфере ипотечного кредитования наблюдается тенденция к смещению спроса на вторичный рынок жилья. Тем более что в третьем квартале 2024 года цены на новостройки в среднем по стране выросли на 2,9%, а на вторичном рынке практически не изменились.

Ранее эксперты назвали сегмент жилья, приобретаемый без привлечения кредитования.

Эксперты оценили перспективы первичного рынка недвижимости на 2025 год

В 2025 году первичный рынок недвижимости ждет существенное падение объемов продаж, однако цены останутся в целом на нынешнем уровне, сообщил аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин.

Сегодня на форуме ВТБ зампредседателя правления банка Георгий Горшков спрогнозировал, что рынок ипотеки в следующем году сожмется минимум на 20%, то есть до 4 трлн рублей в абсолютном значении. Это даже ниже пандемийного падения 2020 года, когда объемы выдач ипотечных кредитов составили 4,4 трлн рублей.

«Я соглашусь с этой оценкой, поскольку рынок сейчас поддерживается исключительно семейной ипотекой, при этом выдачи по ней зависят от бюджетного финансирования. Застройщики пытаются сохранить объемы продаж за счет предоставления индивидуальных скидок, которые доходят до 15-20%. Очевидно, в 2025 году мы увидим картину, когда продажи, действительно, серьезно упадут. Однако цены сохранятся на примерно тех же уровнях с применением скидок при заключении конкретных сделок», — сказал Константин Ламин.

Сейчас звучат также предположения о том, что застройщики для сохранения продаж на достаточном уровне станут применять также лизинг недвижимости, под которым понимается аренда квартиры с последующим или параллельным выкупом. 

«Юридически лизинг недвижимости вполне возможен и иногда применяется на практике. Тут нет жестких ограничений, как в ипотеке, например по первоначальному взносу, срокам, процентным платежам и так далее. В целом, все это зависит от того, как договорятся стороны. Также лизингополучатель жилья может отказаться от его покупки, если у него поменяются планы. Разница с ипотекой, помимо этого, заключается в том, что до окончательного расчета объект лизинга, то есть в данном случае квартира, будет оставаться в собственности лизингодателя. Также существует риск банкротства лизингодателя, в результате чего исполнение договора станет невозможным», — рассказал «Московским ведомостям» юрист Егор Федоров.

В то же время, по словам аналитика Ламина, пока на рынке недвижимости лизинг не получил широкого распространения. А будет ли он востребован, пока говорить сложно.

К слову, сегодня глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о том, что ключевая ставка может быть повышена на декабрьском заседании Совета директоров регулятора. Говоря о перспективах 2025 года, она сказала, что инфляция будет даже выше ее значений этого года. Следовательно, вряд ли стоит ожидать существенного снижения ключевой ставки до 2026 года, как минимум.

Таким образом, в 2025 году для рынка недвижимости не наступят обстоятельства, которые смогут переломить нынешний тренд на снижение объемов продаж. 

Тем временем падение в этой части рынка недвижимости вызвало переток спроса в сегмент аренды и существенный рост платы за съемное жилье. 

Кандидат экономических наук Михаил Беляев объяснил, возможен ли в таких условиях массовый отъезд кадров из крупных городов в регионы, где жилье будет обходиться дешевле.

«Не думаю, что миграция кадров из-за названных причин возможна в каких-то ощутимых значениях. Ведь для того, чтобы иметь стимул к переезду, нужно, чтобы на новом месте не только жилье было дешевле, но и была работа. Если предположить, что где-то есть крупное промышленное предприятие, которое способно обеспечить работой большое число граждан, то переезд в этот населенный пункт какого-то значительного числа людей тут же вызовет рост цен на аренду жилья, поскольку повысится спрос. При этом я допускаю, что люди, которые трудятся на «удаленке», действительно могут рассматривать возможность переезда в регионы с менее дорогим жильем», — отметил Беляев.

По словам представителя РГР, в Москве, например, такие случаи носят единичный характер и никаких предпосылок для массовой миграции из-за дороговизны жилья не наблюдается.

Ранее «Московская газета» рассказывала о том, как складывается сейчас ситуация на российском рынке недвижимости — как в сегменте новостроек, так и на «вторичке».

После отмены с 1 июля 2024 года общей льготной ипотеки под 8% годовых стоит дать рынку стабилизироваться и только потом начинать думать о возможных корректировках политики государства в обеспечении граждан доступным жильем. Такое мнение «Московским ведомостям» высказал аналитик Российской Гильдии риэлтеров Константин Ламин

«Сейчас звучат разговоры о возможном возрождении льготной ипотеки под 8%, поскольку рыночные ставки уже поднялись на уровень 25% и выше, и коммерческая ипотека просто недоступна для граждан. Но я считаю, что это не путь решения этой проблемы. Поскольку сначала подняли ключевую ставку до очень высокого уровня, а теперь заговорили о недоступности покупки жилья. Я считаю, что монетарным властям нужно прежде всего решить проблему высокой инфляции, тогда и ставки банков снизятся вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Кроме того, стоило бы дать рынку стабилизироваться после закрытия общей льготной ипотеки и постоянного повышения ставок по кредитованию. Отмечу, что объемы продаж застройщиков по сравнению с июлем сейчас упали почти в два раза. Тем не менее уже в сентябре и октябре ситуация стала немного исправляться, то есть рынок приспосабливается. Более того, я полагаю, что за социальной вывеской решения жилищной проблемы граждан за счет льготной ипотеки сейчас скрывается именно лобби застройщиков», — отметил Константин Ламин.

По мнению аналитика, пока рынок не запустит механизмы саморегуляции и не стабилизируется, государству стоит продолжать уже действующие социальные виды ипотеки, в первую очередь, семейную. И только после снижения ставки ЦБ и стабилизации рынка станет понятно, как стоит поступить относительно возобновления программы общей льготной ипотеки.

Представитель РГР на примере показал, почему нынешние ставки банков по ипотечным кредитам являются запретительными. 

«Достаточно просто взять ипотечный калькулятор любого банка и посмотреть, что плата только за проценты в первый год ипотеки для квартиры стоимостью в 10 млн рублей будет стремиться к 2 млн рублей, если это будет кредит с первоначальным взносом в 30% и сроком на 10 лет», — пояснил Ламин.

К слову, при таких условиях первый месячный платеж по такому кредиту составил бы почти 170 тыс. рублей, где более 160 тыс. пришлось бы на проценты. Для сравнения: при таком же кредите под 8% месячный платеж был бы вдвое меньше, а общая сумма уплаченных процентов за все 10 лет была чуть больше 3 млн рублей.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев высказался за возрождение общей льготной ипотеки, но с жестким контролем цен у застройщиков со стороны государства.

«Главным аргументом в пользу прекращения общей льготной ипотеки было то, что из-за повышенного спроса на недвижимость выросли и цены на квадратные метры. В итоге главными выгодополучателями от льготной программы стали застройщики. Но у государства есть антимонопольная служба, чтобы следить за необоснованным ростом цен на всех рынках. Поэтому возникает закономерный вопрос о том, почему этого не делалось. В вопросе ипотеки я исхожу, во-первых, из ее социальной функции, а именно: возможности обеспечения населения доступным жильем. В нынешних условиях для тех, кто не подпадает под адресные льготные программы, покупка своего жилья просто невозможна. Конечно, когда ключевая ставка будет снижена, ипотека будет стоить дешевле. Но если смотреть из нынешнего момента, то это большая социальная проблема. Во-вторых, строительный комплекс является локомотивом экономики, и его тоже нужно поддерживать. С этой точки зрения государству стоило бы приложить усилия, чтобы объемы строительства не падали. Но при этом, повторю, нужен жесткий контроль цен на недвижимость», — считает экономист.

Ранее «Московская газета» рассказала, какие факторы сейчас стимулируют рост цен на жилье.

В экспертном сообществе сейчас стало общим местом рассуждать о практической недоступности ипотечных кредитов после подъема ключевой ставки Центробанком. Однако, судя по недавно обнародованному «Рейтингу регионов по доступности покупки жилья в ипотеку» от «РИА-Рейтинг», в некоторых частях страны в течение всего 2024 года, то есть в том числе задолго до ужесточения денежно-кредитной политики взять жилье в кредит было проблематично. К примеру, в Черноземье Орловская и Тамбовская области, находясь в экономически развитом окружении, удостоились по этому поводу крайне низких оценок экспертов рейтингового агентства. Орловский регион занял 64-ую позицию, а Тамбовщина — 68-ое, последнее место в макрорегионе. Здесь лишь 9,8 и 9,1% семей соответственно могут позволить себе ипотеку по рыночной процентной ставке. Тамбовский регион при этом занял предпоследнее место в Центральном федеральном округе (еще хуже положение только в Ивановской области)

Лидером по доступности ипотеки на рыночных условиях в целом по стране текущем году, согласно рейтингу, стал Ямало-Ненецкий автономный округ. В регионе-лидере ипотеку на рыночных условиях на квартиру в 60 кв. метров могут взять 39,4% семей. На втором и третьем местах по доступности ипотеки на рыночных условиях находятся Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Магаданская область, где доля таких семей составила 37,2% и 35,7% соответственно. Любопытно, что Москва совсем не на первых позициях — столица заняла лишь 66-ое место.

Что касается Тамбовщины, то ситуация с доступностью жилья в целом там последние годы неоднозначная.

Люди стали в целом меньше оформлять ипотеку. По итогам первых шести месяцев 2024 года, по информации местного отделения Банка России, тамбовчане взяли 3424 ипотечных кредита на сумму 10,6 млрд рублей. Это меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года на 12,4% по количеству и на 8,9% по объему. При этом ипотечный портфель на рынке только новостроек в Тамбовской области по итогам первого полугодия вырос почти на треть.

Как рассказывало издание iView со ссылкой на исследование регионов по доступности жилья-2023 от РИА «Рейтинг», тогда Тамбовская область занимала по этому показателю в стране 69-ое место. Здесь семье, чтобы накопить на квартиру, надо было работать 8,3 года. Ситуация в 2023 году ухудшилась — в начале 2022 года на решение жилищного вопроса ушло бы 6,6 лет, утверждали исследователи.

В рейтинге регионов по доступности жилья для российских семей – 2024, подготовленного экспертами РИА «Рейтинг», Тамбовщина заняла уже 60-е место. За год минимальное число лет, необходимое семье для того, чтобы накопить на покупку квартиры, сократилось на Тамбовщине с 8,3 до 5,9 лет. Это, конечно, позитивная динамика, но все равно — последняя позиция среди субъектов федерации Черноземья.

Зарплаты здесь крайне невысокие. Как писали «Московские ведомости», в 2023 году Тамбов упал на 27 позиций в подготовленном агентством РИА «Рейтинг» на основе данных официальной статистики рейтинге российских городов по зарплатам в различных отраслях. Согласно исследованию, из сотни представленных населенных пунктов Тамбов тогда занял пятую с конца позицию — 96-ое место (в 2022 в таком же рейтинге он был на 69-ом месте).

Дело не только в низких доходах граждан, но и, судя по всему, в проблемах строительной отрасли. Так, по итогам 2022 года, как сообщал «Пульс дня» со ссылкой на исследование РИА «Рейтинг», ввод жилья на Тамбовщине падал на 47,4%, и регион оказался на последнем месте во всероссийском рейтинге, однако потом динамика улучшилась, хотя тоже не без странностей. Согласно информации Тамбовстата о финансовых результатах деятельности тамбовских организаций за январь-апрель 2024 года, строительная отрасль попала в список сфер, которые сработали «значительно хуже» относительно января-апреля 2023 года. Снижение сальдированного финансового результата у организаций с видом экономической деятельности «Строительство» упало на 31,5% и др. То есть финансовые показатели строителей упали почти на треть.

Глава администрации Тамбовской области Максим Егоров выступает с инициативами, направленными на улучшение ситуации в этой отрасли. Так, как сообщало местное правительство, летом 2022 года еще в качестве врио главы администрации он предложил предусмотреть в «инфраструктурном меню» механизм, направленный на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Речь шла в том числе о программе переселения из аварийного жилья.

— В Тамбовской области есть много небольших двухэтажных домов, которые находятся в аварийном состоянии. Их жители не хотят переезжать в другой микрорайон, уезжать с привычной территории. Поэтому индивидуальные жилые дома, построенные по новому механизму, могут решить ряд вопросов по реализации действующих жилищных программ, — отметил Максим Егоров.

Однако получилось ли реализовать это предложение, информации найти не удалось.

Пока решить трудности не помогает даже опыт губернатора, который согласно данным сайта регионального правительства, около трех лет занимал высокие должности в Министерстве строительства и ЖКХ РФ.

Приобретение жилья в рассрочку может стать в некоторых случаях альтернативой ипотеке, которая по нынешним высоким банковским ставкам оказывается непосильной для большинства покупателей недвижимости. В то же время нужно учитывать и ряд нюансов таких сделок, отметили эксперты в беседе с «Московскими ведомостями»

«Рассрочка на приобретение жилья была всегда как некая дополнительная опция. Но теперь в условиях очень высоких ставок по рыночной ипотеке эта практика может набрать популярность. Уже сейчас многие застройщики предлагают оформить рассрочку, дождаться снижения ставок и через пару лет переоформить сделку в ипотеку», — отметил в аналитик Российской Гильдии Риэлтеров Константин Ламин.

Он указал, что сроки рассрочки гораздо короче сроков ипотечного кредитования, хотя при этом ставка может быть даже нулевой или околонулевой.

«С этой точки зрения платеж по рассрочке может оказаться очень высоким, например, при оформлении ее на год. Воспользоваться данной опцией будет интересно тем, у кого есть существенные сбережения на депозитах, например. Или же покупателям, которые при этом продают другую недвижимость. То есть они выставляют квартиру на продажу, оформляют рассрочку на новую, а тем временем продают старую и получают возможность рассчитаться», — отметил аналитик.

При этом стоимость жилья в рассрочку всегда будет выше, чем если бы приобретение делалось сразу за полную стоимость или в ипотеку.

«Но чаще всего при таких предложениях повышение стоимости уже заранее было «зашито» застройщиком в цену на квадратные метры, что позволяет ему предоставлять рассрочки под околонулевые проценты. При этом нужно понимать, что если после покупки квартиры в рассрочку человек в скором времени решит ее продать, то сделать он это сможет точно не по цене приобретения, а ниже. Поэтому рассрочка хороша только если покупатель намерен долгое время жить в такой квартире», — уточнил Ламин.

По его мнению, наибольшие риски при оформлении рассрочки несут сами застройщики, которые не могут в полной мере оценить платежеспособность клиента.

«Для покупателя риски ниже. Дело в том, что приобретение новостройки в рассрочку подпадает под законодательство, регулирующее договоры долевого участия в строительстве. Поэтому застройщики обязаны соблюдать все требования закона, открывать в банках эскроу-счета, что делает деятельность вполне прозрачной. Поэтому покупателям в этом смысле опасаться нечего, они будут такими же дольщиками, как и приобретатели недвижимости в ипотеку. Что же касается рассрочки на вторичном рынке, то это крайне редкая история. Чаще всего это сделки между родственниками», — пояснил Константин Ламин.

Одновременно юрист Егор Федоров указал на нюанс регулирования рассрочки по гражданскому законодательству.

«Приобретаемая квартира в таком случае оказывается в залоге до полного погашения ее стоимости, равно как и квартира, купленная в ипотеку. Но дело в том, что согласно ст. 489 ГК РФ продавец имеет право отказаться от обязательств по договору рассрочки сразу, как только покупатель просрочил очередной платеж, если иное не оговорено в договоре. И тут важно в документе четко прописать, какие санкции наступят для покупателя, если он вдруг вовремя не заплатит. Я полагаю, что застройщики довольно гибко подходят к этому вопросу на практике, поскольку расторгать договор для них никак не выгодно», — сказал юрист.

Аналитик Константин Ламин также заметил, что застройщикам невыгодно расторгать уже заключенные договоры купли-продажи в рассрочку. Поэтому они обычно готовы обсуждать с клиентами ситуации с возможными просрочками.

«В моей практике был подобный случай, и это был переговорный процесс. В то же время подобное происходит нечасто, поэтому как-то обобщить эти случаи сейчас сложно», — добавил он.

Ранее «Московская газета» рассказывала о перспективах рынка недвижимости этой осенью.

На месте некоторых из 39 старых кинотеатров, которые мэрия Москвы ранее продала ADG Group, вместо культурно-просветительских объектов могут появиться жилые многоэтажки. По данным «Коммерсанта», для этой цели уже учреждено отдельное юрлицо. Речь идёт об ООО «ЖК Синичкина», которое зарегистрировано структурами ADG Group. Вероятно, его задачей станет возведение жилого комплекса площадью 46 тыс. кв. м на 2-й Синичкиной улице в районе Лефортово. Хотя изначально, когда столичные власти продавали в частные руки кинотеатры, задумка была иной

Согласно условиям сделки 39 кинотеатров в разных районах Москвы должны были пройти через масштабную реконструкцию, после чего на месте старых невостребованных объектов появились бы многофункциональные торгцентры «Место встречи», 30% площади которых предполагалось отдать под культурно-просветительские организации. На сегодняшний день, по данным самого девелопера, 17 объектов уже функционируют, ещё 9 находятся на этапе реконструкции, а 13 только проектируются. Как раз на месте некоторых из них и может появиться коммерческое жильё.

Управляющий партнёр «Ванчугов и партнёры» Алексей Ванчугов отмечает, что строительство жилой недвижимости представляется в нынешних условиях гораздо более выгодным проектом, чем торгцентры в их утверждённом виде, которые не обещают желаемой доходности. Срок их окупаемости прогнозируется на уровне 12 лет, что больше средних по рынку недвижимости 7-10 лет. Эксперты констатируют, что ставки аренды в сегменте ретейла падают, а вот стоимость строительства и банковские проценты по кредитам растут, поэтому торговые объекты становятся менее рентабельными.

Впрочем, гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева напомнила, что на месте многих из этих 39 кинотеатров строить более высокие жилые здания технически невозможно, поскольку эти площадки зачастую располагаются вблизи станций метро неглубокого заложения. Кроме того, для таких изменений изначального замысла потребуется согласие московских властей, а в градостроительном комплексе столицы сообщили, что никаких перемен в договорённостях с ADG Group не было.

Эксперт в градостроительной отрасли, преподаватель РГСУ и экс-глава муниципального округа Тверской Яков Якубович в беседе с изданием «Московские ведомости» выразил уверенность, что, если девелопер захочет построить на месте каких-то кинотеатров коммерческое жильё, все преграды на этом пути будут преодолены. Якубович напомнил, что комьюнити-центры под общим брендом «Место встречи» уже появились на месте бывших кинотеатров «Прага», «Мечта» и «Орбита», однако успех дальнейшей реализации этого проекта оказался под большим вопросом. 

«Понятное дело, строить жильё выгоднее. Нежилая недвижимость, да ещё под социальные функции не представляет особого коммерческого интереса. Кинотеатры уже привлекают меньше посетителей. Для социально ориентированных проектов СОНКО предпочитают более доступные помещения. Соблазн получить побольше с объекта недвижимости велик. Правда, для этого надо изменить виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства земельного участка. А при наличии обязательств построить социальные объекты не так просто и стоит недёшево. Тем более что надо проводить публичные слушания, а значит, такое градостроительное решение должно стать достоянием общественности и несёт в себе потенциальные риски протеста со стороны граждан», — рассуждает Якубович.

Между тем часть из этих требований сейчас неактуальна в силу временных послаблений в законодательстве. На общественные обсуждения подобных проектов, по словам экс-главы Тверского района Москвы, наложен мораторий в связи с внешним санкционным давлением на Россию, а публичные слушания по нормам действующего Градостроительного кодекса как раз при желании можно перевести в формат тех самых необязательных общественных обсуждений. 

«Несмотря на это внесение изменений в перечень видов разрешенного использования — всё равно процедура недешёвая и административно непростая. Впрочем, когда речь идёт о прибыли, причём гарантированной, взамен туманных перспектив реализации девелоперских проектов «Место встречи», все эти барьеры преодолимы. При этом сомневаюсь, что граждан в этой ситуации кто-то спросит. А если и спросят, то нужные граждане обязательно поддержат «необходимые и важные для развития Москвы проекты», как мы наблюдали в прошлые годы», — резюмировал специалист.

Впрочем, проекты районных ТРЦ также не всегда встречали однозначное одобрение. Так, жители и муниципальные депутаты района «Аэропорт» сомневались в необходимости возведения огромного многофункционального торгцентра на месте бывшего кинотеатра «Баку» и опасались чрезмерного роста нагрузки на транспортную инфраструктуру. Однако реконструкция и превращение объекта в преимущественно коммерческое здание с кинозалом на четвёртом этаже продолжилось своим чередом. В случае с предполагаемым возведением ЖК на месте одного из бывших кинотеатров общественности, вероятно, также остаётся лишь наблюдать и ожидать заключения новых или сохранения действующих договорённостей мэрии и застройщика.

Разрыв в цене квадратного метра увеличивается в пользу новостроек в силу того, что именно это жилье подпадает под действие льготных программ ипотечного кредитования. На это также влияет и моральное устаревание «вторички». Об этом «Московским ведомостям» рассказал кандидат экономических наук Михаил Беляев

По данным Центробанка, в первом квартале 2024 года разрыв между стоимостью новостроек и вторичного жилья достиг в среднем по стране 55%, тогда как в последнем квартале предыдущего года он составлял 44%.

«Такая большая разница обусловлена прежде всего тем, что программы льготного ипотечного кредитования нацелены именно на приобретение нового жилья. Поэтому эти льготные возможности улучшить жилищные условия разгоняют спрос в данном сегменте рынка, что влияет на рост цен. И, к слову, именно потому, что общая льготная ипотека под 8% годовых стала основным фактором роста цен на новое жилье, она не будет продлена с 1 июля 2024 года. Останутся лишь адресные программы, такие как семейная, дальневосточная, сельская ипотека. На вторичном рынке сейчас наблюдается обратная ситуация. Из-за высокой ключевой ставки ЦБ ставки банков по коммерческой ипотеке стали фактически запретительными. Такая ипотека потеряла привлекательность для приобретателей жилья, что стало причиной существенного падения числа продаж на вторичном рынке. Это повлияло на динамику роста цен», — пояснил Михаил Беляев.

Вторым фактором, который способствует росту разрыва стоимости первичного и вторичного жилья, по мнению экономиста, является моральное устаревание старого жилого фонда.

«Вторичный рынок жилья очень разнороден. И если «сталинка» где-нибудь в центре Москвы – это всегда ликвидное жилье, то аналогичная квартира на периферии уже не воспринимается как жилье, соответствующее всем современным требованиям к комфортности. К этому можно добавить изношенные коммуникации и в целом износ многоквартирных домов на вторичном рынке. Поэтому более низкая стоимость «вторички» по сравнению с новостройками является нормальным явлением», — заключил собеседник издания.

Ранее «Московская газета» рассказывала о том, что намерение повысить ставки по льготной семейной ипотеке может сделать ее непривлекательной для клиентов.

Приобретая жилье, люди стремятся к обретению не только самих квадратных метров, но и комфорту вокруг жилища. Поэтому наличие поблизости объекта недвижимости кладбища, вредного производства или свалки, может существенно влиять на его стоимость. Об этом «Московским ведомостям» рассказал аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин

Согласно исследованию Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рядом со свалкой не хотели бы жить 14% россиян, чуть менее 14% высказались против соседства с вредным производством, а 10% не хотят жить рядом с тюрьмой. Попали в список и кладбища, рядом с которым не желали бы иметь жилье почти 8% респондентов. Также в списке оказались вокзалы, стадионы и другие шумные места, линии высоковольтных ЛЭП, ТЭЦ и т.д.

«Соседство жилья с перечисленными объектами существенно влияет на его стоимость, которая может оказываться ниже среднерыночной на 10-20%. Кроме того, подобное расположение объекта продажи сильно увеличивает время его экспозиции. Как правило, люди не хотят приобретать недвижимость по соседству с кладбищами, свалками или каким-то вредными производствами. При этом лучше дело обстоит, например, с соседством с аэропортами. В целом, для таких объектов недвижимости аудитория покупателей оказывается сильно усеченной», — пояснил Константин Ламин.

О санитарных требованиях к размещению кладбищ и других объектов, а также об их удаленности от жилья «Московским ведомостям» рассказал юрист Егор Федоров.

«Относительно кладбищ есть довольно жесткие правила их удаленности от жилой застройки. По федеральному закону «О погребении и похоронном деле» установлено правило о том, что новые кладбища должны быть удалены от жилой застройки не менее чем на 300 метров. Кроме того, в России действуют Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, по которым санитарно-защитные зоны для сельских кладбищ составляют 50 метров, для кладбищ, площадью менее 10 гектаров – 100 метров, до 20 гектаров – 300 метров, до 40 гектаров – 500 метров. Создавать места погребения площадью более 40 гектаров запрещено. Отмечу, что в этом же нормативном акте закреплены и требования об удаленности от жилья и других объектов. В том числе для свалок, мусоросжигательных заводов, скотомогильников, СИЗО и так далее», — отметил правозащитник.

Как сообщили в Главном управлении региональной безопасности (ГУРБ) Московской области, к кладбищам по соседству россияне относятся в основном спокойно. 

«Лишь иногда граждане возмущаются, например, в случае установки ограждения по границам земельного участка под кладбищем. Люди не знают, где границы, в момент установки забора им кажется, что происходит захват земли под погост, хотя участок на самом деле был сформирован 5-10 лет назад», — рассказали в ГУРБ Московской области.

Ранее в управлении разъяснили, что кладбища располагаются на специально отведённых для этой цели землях. При этом рост территории, занятой захоронениями, может происходить исключительно в пределах сформированного земельного участка. 

О том, как в Подмосковье строят новые погосты и что появляется на месте старых, читайте в материале «Московской газеты».

В Госдуму поступил законопроект, позволяющий гражданам сохранять единственное ипотечное жилье даже при личном банкротстве. Законодатели предлагают, чтобы должники при личном банкротстве заключали с банком соглашение, исключающее продажу единственного жилья семьи на торгах

По действующим правилам такое жилье может сохранить лишь при условии согласования со всеми кредиторами процедуры реструктуризации долгов/мирового соглашения. Если договориться со всеми кредиторами не удается, то жилье выставляют на публичную продажу, и его сохранить не удастся. 

Скоро, если поправки пройдут все чтения, согласовывать сохранение ипотеки на единственное жилье можно будет только с банком (то есть без согласия остальных кредиторов). В случае, если недвижимость уже успели включить в реестр требований, суд все равно сможет утвердить «ипотечное соглашение», исключит единственное жилье из реестра требований, а также запретит обращение на него взыскания. 

Следует отметить, что кредит все равно придется банку выплачивать (должнику, его родственникам, поручителям и пр.) за счет доходов гражданина после завершения личного банкротства.

Почему понадобились эти поправки? 

Авторы законопроекта объясняют, что «в правоприменительной практике зачастую возникают случаи, когда у гражданина-должника отсутствует просроченная задолженность по договору ипотечного кредитования (залога жилья), при этом имеются неоплаченные долги перед иными незалоговыми кредиторами по другим кредитным (заемным) и иным обязательствам». 

То есть в реальности по жилью перед банком долгов не было, но должник все равно остается без «крыши над головой» из-за других финансовых обязательств. 

Ознакомиться с законопроектом можно на сайте нижней палаты парламента.