Некоммерческая недвижимость в Москве может неожиданно трансформироваться

На месте некоторых из 39 старых кинотеатров, которые мэрия Москвы ранее продала ADG Group, вместо культурно-просветительских объектов могут появиться жилые многоэтажки. По данным «Коммерсанта», для этой цели уже учреждено отдельное юрлицо. Речь идёт об ООО «ЖК Синичкина», которое зарегистрировано структурами ADG Group. Вероятно, его задачей станет возведение жилого комплекса площадью 46 тыс. кв. м на 2-й Синичкиной улице в районе Лефортово. Хотя изначально, когда столичные власти продавали в частные руки кинотеатры, задумка была иной

Согласно условиям сделки 39 кинотеатров в разных районах Москвы должны были пройти через масштабную реконструкцию, после чего на месте старых невостребованных объектов появились бы многофункциональные торгцентры «Место встречи», 30% площади которых предполагалось отдать под культурно-просветительские организации. На сегодняшний день, по данным самого девелопера, 17 объектов уже функционируют, ещё 9 находятся на этапе реконструкции, а 13 только проектируются. Как раз на месте некоторых из них и может появиться коммерческое жильё.

Управляющий партнёр «Ванчугов и партнёры» Алексей Ванчугов отмечает, что строительство жилой недвижимости представляется в нынешних условиях гораздо более выгодным проектом, чем торгцентры в их утверждённом виде, которые не обещают желаемой доходности. Срок их окупаемости прогнозируется на уровне 12 лет, что больше средних по рынку недвижимости 7-10 лет. Эксперты констатируют, что ставки аренды в сегменте ретейла падают, а вот стоимость строительства и банковские проценты по кредитам растут, поэтому торговые объекты становятся менее рентабельными.

Впрочем, гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева напомнила, что на месте многих из этих 39 кинотеатров строить более высокие жилые здания технически невозможно, поскольку эти площадки зачастую располагаются вблизи станций метро неглубокого заложения. Кроме того, для таких изменений изначального замысла потребуется согласие московских властей, а в градостроительном комплексе столицы сообщили, что никаких перемен в договорённостях с ADG Group не было.

Эксперт в градостроительной отрасли, преподаватель РГСУ и экс-глава муниципального округа Тверской Яков Якубович в беседе с изданием «Московские ведомости» выразил уверенность, что, если девелопер захочет построить на месте каких-то кинотеатров коммерческое жильё, все преграды на этом пути будут преодолены. Якубович напомнил, что комьюнити-центры под общим брендом «Место встречи» уже появились на месте бывших кинотеатров «Прага», «Мечта» и «Орбита», однако успех дальнейшей реализации этого проекта оказался под большим вопросом. 

«Понятное дело, строить жильё выгоднее. Нежилая недвижимость, да ещё под социальные функции не представляет особого коммерческого интереса. Кинотеатры уже привлекают меньше посетителей. Для социально ориентированных проектов СОНКО предпочитают более доступные помещения. Соблазн получить побольше с объекта недвижимости велик. Правда, для этого надо изменить виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства земельного участка. А при наличии обязательств построить социальные объекты не так просто и стоит недёшево. Тем более что надо проводить публичные слушания, а значит, такое градостроительное решение должно стать достоянием общественности и несёт в себе потенциальные риски протеста со стороны граждан», — рассуждает Якубович.

Между тем часть из этих требований сейчас неактуальна в силу временных послаблений в законодательстве. На общественные обсуждения подобных проектов, по словам экс-главы Тверского района Москвы, наложен мораторий в связи с внешним санкционным давлением на Россию, а публичные слушания по нормам действующего Градостроительного кодекса как раз при желании можно перевести в формат тех самых необязательных общественных обсуждений. 

«Несмотря на это внесение изменений в перечень видов разрешенного использования — всё равно процедура недешёвая и административно непростая. Впрочем, когда речь идёт о прибыли, причём гарантированной, взамен туманных перспектив реализации девелоперских проектов «Место встречи», все эти барьеры преодолимы. При этом сомневаюсь, что граждан в этой ситуации кто-то спросит. А если и спросят, то нужные граждане обязательно поддержат «необходимые и важные для развития Москвы проекты», как мы наблюдали в прошлые годы», — резюмировал специалист.

Впрочем, проекты районных ТРЦ также не всегда встречали однозначное одобрение. Так, жители и муниципальные депутаты района «Аэропорт» сомневались в необходимости возведения огромного многофункционального торгцентра на месте бывшего кинотеатра «Баку» и опасались чрезмерного роста нагрузки на транспортную инфраструктуру. Однако реконструкция и превращение объекта в преимущественно коммерческое здание с кинозалом на четвёртом этаже продолжилось своим чередом. В случае с предполагаемым возведением ЖК на месте одного из бывших кинотеатров общественности, вероятно, также остаётся лишь наблюдать и ожидать заключения новых или сохранения действующих договорённостей мэрии и застройщика.

Экономист Беляев: ипотека на вторичном рынке потеряла привлекательность

Разрыв в цене квадратного метра увеличивается в пользу новостроек в силу того, что именно это жилье подпадает под действие льготных программ ипотечного кредитования. На это также влияет и моральное устаревание «вторички». Об этом «Московским ведомостям» рассказал кандидат экономических наук Михаил Беляев

По данным Центробанка, в первом квартале 2024 года разрыв между стоимостью новостроек и вторичного жилья достиг в среднем по стране 55%, тогда как в последнем квартале предыдущего года он составлял 44%.

«Такая большая разница обусловлена прежде всего тем, что программы льготного ипотечного кредитования нацелены именно на приобретение нового жилья. Поэтому эти льготные возможности улучшить жилищные условия разгоняют спрос в данном сегменте рынка, что влияет на рост цен. И, к слову, именно потому, что общая льготная ипотека под 8% годовых стала основным фактором роста цен на новое жилье, она не будет продлена с 1 июля 2024 года. Останутся лишь адресные программы, такие как семейная, дальневосточная, сельская ипотека. На вторичном рынке сейчас наблюдается обратная ситуация. Из-за высокой ключевой ставки ЦБ ставки банков по коммерческой ипотеке стали фактически запретительными. Такая ипотека потеряла привлекательность для приобретателей жилья, что стало причиной существенного падения числа продаж на вторичном рынке. Это повлияло на динамику роста цен», — пояснил Михаил Беляев.

Вторым фактором, который способствует росту разрыва стоимости первичного и вторичного жилья, по мнению экономиста, является моральное устаревание старого жилого фонда.

«Вторичный рынок жилья очень разнороден. И если «сталинка» где-нибудь в центре Москвы – это всегда ликвидное жилье, то аналогичная квартира на периферии уже не воспринимается как жилье, соответствующее всем современным требованиям к комфортности. К этому можно добавить изношенные коммуникации и в целом износ многоквартирных домов на вторичном рынке. Поэтому более низкая стоимость «вторички» по сравнению с новостройками является нормальным явлением», — заключил собеседник издания.

Ранее «Московская газета» рассказывала о том, что намерение повысить ставки по льготной семейной ипотеке может сделать ее непривлекательной для клиентов.

С кладбищем по соседству: как влияет близость социальных объектов на стоимость жилья

Приобретая жилье, люди стремятся к обретению не только самих квадратных метров, но и комфорту вокруг жилища. Поэтому наличие поблизости объекта недвижимости кладбища, вредного производства или свалки, может существенно влиять на его стоимость. Об этом «Московским ведомостям» рассказал аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин

Согласно исследованию Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рядом со свалкой не хотели бы жить 14% россиян, чуть менее 14% высказались против соседства с вредным производством, а 10% не хотят жить рядом с тюрьмой. Попали в список и кладбища, рядом с которым не желали бы иметь жилье почти 8% респондентов. Также в списке оказались вокзалы, стадионы и другие шумные места, линии высоковольтных ЛЭП, ТЭЦ и т.д.

«Соседство жилья с перечисленными объектами существенно влияет на его стоимость, которая может оказываться ниже среднерыночной на 10-20%. Кроме того, подобное расположение объекта продажи сильно увеличивает время его экспозиции. Как правило, люди не хотят приобретать недвижимость по соседству с кладбищами, свалками или каким-то вредными производствами. При этом лучше дело обстоит, например, с соседством с аэропортами. В целом, для таких объектов недвижимости аудитория покупателей оказывается сильно усеченной», — пояснил Константин Ламин.

О санитарных требованиях к размещению кладбищ и других объектов, а также об их удаленности от жилья «Московским ведомостям» рассказал юрист Егор Федоров.

«Относительно кладбищ есть довольно жесткие правила их удаленности от жилой застройки. По федеральному закону «О погребении и похоронном деле» установлено правило о том, что новые кладбища должны быть удалены от жилой застройки не менее чем на 300 метров. Кроме того, в России действуют Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, по которым санитарно-защитные зоны для сельских кладбищ составляют 50 метров, для кладбищ, площадью менее 10 гектаров – 100 метров, до 20 гектаров – 300 метров, до 40 гектаров – 500 метров. Создавать места погребения площадью более 40 гектаров запрещено. Отмечу, что в этом же нормативном акте закреплены и требования об удаленности от жилья и других объектов. В том числе для свалок, мусоросжигательных заводов, скотомогильников, СИЗО и так далее», — отметил правозащитник.

Как сообщили в Главном управлении региональной безопасности (ГУРБ) Московской области, к кладбищам по соседству россияне относятся в основном спокойно. 

«Лишь иногда граждане возмущаются, например, в случае установки ограждения по границам земельного участка под кладбищем. Люди не знают, где границы, в момент установки забора им кажется, что происходит захват земли под погост, хотя участок на самом деле был сформирован 5-10 лет назад», — рассказали в ГУРБ Московской области.

Ранее в управлении разъяснили, что кладбища располагаются на специально отведённых для этой цели землях. При этом рост территории, занятой захоронениями, может происходить исключительно в пределах сформированного земельного участка. 

О том, как в Подмосковье строят новые погосты и что появляется на месте старых, читайте в материале «Московской газеты».

Единственное жилье сохранят гражданам-банкротам, даже если оно в ипотеке

В Госдуму поступил законопроект, позволяющий гражданам сохранять единственное ипотечное жилье даже при личном банкротстве. Законодатели предлагают, чтобы должники при личном банкротстве заключали с банком соглашение, исключающее продажу единственного жилья семьи на торгах

По действующим правилам такое жилье может сохранить лишь при условии согласования со всеми кредиторами процедуры реструктуризации долгов/мирового соглашения. Если договориться со всеми кредиторами не удается, то жилье выставляют на публичную продажу, и его сохранить не удастся. 

Скоро, если поправки пройдут все чтения, согласовывать сохранение ипотеки на единственное жилье можно будет только с банком (то есть без согласия остальных кредиторов). В случае, если недвижимость уже успели включить в реестр требований, суд все равно сможет утвердить «ипотечное соглашение», исключит единственное жилье из реестра требований, а также запретит обращение на него взыскания. 

Следует отметить, что кредит все равно придется банку выплачивать (должнику, его родственникам, поручителям и пр.) за счет доходов гражданина после завершения личного банкротства.

Почему понадобились эти поправки? 

Авторы законопроекта объясняют, что «в правоприменительной практике зачастую возникают случаи, когда у гражданина-должника отсутствует просроченная задолженность по договору ипотечного кредитования (залога жилья), при этом имеются неоплаченные долги перед иными незалоговыми кредиторами по другим кредитным (заемным) и иным обязательствам». 

То есть в реальности по жилью перед банком долгов не было, но должник все равно остается без «крыши над головой» из-за других финансовых обязательств. 

Ознакомиться с законопроектом можно на сайте нижней палаты парламента.

Экономист Селянин объяснил, почему России нужно развивать рынок аренды жилья, а не ипотеку

Властям России стоит уделить внимание развитию рынка доступной аренды жилья вместо постоянной разработки программ под ипотечное кредитование. Это даст экономике мобильность трудовых ресурсов, а гражданам – возможность в трудовом возрасте иметь арендованное жилье по доступным ценам с перспективой приобретения собственного жилья в более зрелом возрасте, рассказал изданию «Московские ведомости» кандидат экономических наук Константин Селянин

«У нас все время хотят как-то видоизменить ипотеку, придумать какие-то новые программы с участием бюджетных средств и так далее. Если посмотреть, кто в конечном счете приобретает выгоды от этого, то ответ понятен – это строительная индустрия. Но с точки зрения экономики все должно работать иначе. Во многих развитых странах молодые люди вообще не помышляют о собственном жилье. Оно приобретается только тогда, когда человек достиг какого-то статуса и, соответственно, возраста. Основной жилой фонд в таких странах – это арендное жилье. С точки зрения экономики аренда жилья от ипотеки отличается мобильностью трудовых ресурсов. Как это выглядит на практике? Ипотека – это такая гиря, которую нашим людям пытаются повесить на шею уже чуть ли не с рождения. Она давит не только финансово, но и привязывает к месту, где куплено жилье. Молодой человек уже не захочет поехать в другой регион, где ему предложат лучшую зарплату и где его профессиональные навыки необходимы. Особенно, если у него семья и дети. Однако если он арендует жилье по доступным ценам, и может арендовать аналогичное в другом регионе, то переезд уже не выглядит невозможным мероприятием», — рассказал Константин Селянин.

В качестве примера эксперт привел историю своего друга, который уехал в США и за первые три года восемь раз переезжал из штата в штат, потому что там ему предлагали более выгодные и интересные условия работы. 

«Для экономики мобильность трудовых ресурсов дает очень большой плюс. К примеру, у нас есть проблема моногородов. Но почему там люди живут бедно? Потому что не могут уехать, не могут бросить хозяйство, ипотеку и так далее. Поэтому с точки зрения экономики, особенно учитывая российские расстояния, нам гораздо больше подошла бы модель, когда государство поощряло бы людей к переселению туда, где именно сейчас необходимы специалисты. Это даст гораздо больший эффект для экономики, чем постоянное «кормление» строительной отрасли», — сказал эксперт.

В то же время зачастую именно строительную индустрию называют локомотивом экономики. Потому что на нее завязан целый ряд других отраслей, таких как металлургия, производство стройматериалов, химическая промышленность и других. Иными словами, развивается строительство — развиваются и эти отрасли.

«Но ведь ничего не стоит государству заказать у девелоперов масштабные проекты по строительству арендного жилья. С учетом того, что у нас его практически нет, всю отрасль можно обеспечить работой на много лет вперед. В то же время, государство должно строго контролировать, чтобы в ходе такого строительства себестоимость квадратного метра не превышала экономически обоснованный уровень», — пояснил Селянин.

Он напомнил, что практика жизни в арендном жилье была еще в XIX веке широко распространена и в России: «Вспомните доходные дома. Ведь это были частные домовладельцы, которые сдавали в них квартиры самым разным социальным слоям российского общества».

В то же время остается открытым вопрос, как россияне, всю жизнь прожившие в арендованном жилье, смогут его купить собственную недвижимость в зрелом возрасте. Ведь сроки ипотечных кредитов составляют 25-30 лет, а цены на недвижимость не позволяют большинству людей приобрести квартиру без кредита.

«Тут есть только два пути. Первый – это рост экономики и кардинальное повышение доходов граждан. Сейчас ясно, что это возможно только в достаточно отдаленной перспективе. Второй – это обрушение цен на недвижимость. Полагаю, что существующий «ценовой пузырь» рано или поздно должен лопнуть. Недвижимость не может стоить так дорого в стране с невысокими доходами населения», — отметил Селянин.

По его мнению, развитие доступной аренды жилья в итоге даст снижение спроса на покупку недвижимости, что в конечном счете будет одним из факторов снижения стоимости квадратных метров для покупателей.

Напомним, Минстрой РФ и госкорпорация ДОМ.РФ готовят программу субсидирования ипотечных ставок под все виды индивидуального жилищного строительства.

Стало известно, на сколько снизится средняя площадь продаваемых квартир в 2023 году в России

Продажи квартир в новостройках в 2023 году по-прежнему будут примерно на 30% меньше, чем в докризисном 2021-м. Такие данные содержатся в прогнозе экспертов Единого ресурса застройщиков по итогам I квартала 2023 года

Специалисты отмечают, что в прошлом году события февраля-марта и сентября повлекли за собой существенное падение спроса на жильё, поскольку часть платёжеспособных россиян покинула страну, а другие перешли к сберегательной модели поведения и оказались неготовыми к крупным покупкам. В январе-феврале 2023 года в сравнении с теми же месяцами 2022 года продолжилось снижение спроса на квартиры в крупных городах. Так, в Москве спрос упал на 9% и 48%, а в Петербурге на 28% и 32% соответственно.

Аналитики ЕРЗ.РФ подчёркивают, что в последние годы на уровень спроса влияет не столько сама стоимость квартир, сколько размер ежемесячного ипотечного платежа. В среднем он составляет 30 тысяч рублей или 65-70% от среднемесячного заработка, и в текущем году существенного изменения этого соотношения не ожидается. В прогнозе говорится, что в 2023 году факторов для повышения спроса будет несколько больше, чем для снижения, если не произойдёт новых политических или экономических шоков. Количество проданных квартир по договорам долевого участия может вырасти на 5-10%. Однако опрос застройщиков показал, что они намерены снижать площадь предлагаемой недвижимости. Средняя площадь продаваемых квартир, вероятно, снизится также на 5-10%, поэтому по площади реализованного жилья 2023 год, скорее всего, окажется на уровне прошлого года.

Накануне стало известно, что в Москве из 16 млн квадратных метров строящегося жилья до сих пор не нашли своего покупателя около 10 млн кв.м. В элитном сегменте доля нераспроданных квартир достигает 50%, в комфорт-классе – 42%. Даже если на рынке перестанут появляться новые предложения, для продажи таких площадей может понадобиться до трёх лет. Руководитель отдела недвижимости радио Business FM Валерия Мозганова пояснила, что тенденция к превышению предложения над спросом вызвана тем, что в последнее время девелоперы запустили много новых проектов, а покупательная способность населения и готовность вкладывать средства в недвижимость снизилась. Ипотека на данный момент может поддерживать рынок на текущем уровне, но не способна обеспечивать рост спроса.

Реклама