Метка: Ипотека

Высокие ставки по рыночной ипотеке в России делают её бессмысленной для большинства заемщиков, считает бывший министр финансов РФ, экономист Михаил Задорнов. По его мнению, брать такой кредит станет выгодно только при снижении ставок до 10% годовых. В текущих условиях средние ставки вдвое превышают этот уровень, достигая 22,4%

Эксперт напомнил, что при этом отдельным категориям граждан все еще доступны более выгодные условия за счет льготных программ, например, семейной или дальневосточной ипотеки.

«К концу текущего года ставки по рыночной ипотеке могут опуститься до 15-16% годовых. В 2026 году возможно достижение уровня 12% годовых при благоприятных условиях. Нейтральная ключевая ставка ЦБ, при которой регулятор не стимулирует и не сдерживает экономику, оценивается в 7,5-8,5%. Для снижения ставок по ипотеке необходимо достижение целевого уровня инфляции в 4%, стабилизация экономической ситуации и снижение проинфляционных рисков, а также снижение ключевой ставки ЦБ, которая напрямую влияет на ипотечные ставки», — сказал изданию «Московские ведомости» экономист Владимир Штыков.

«По сегодняшним ставкам без льгот ипотека бессмысленна. Зачем несколько раз переплачивать за квадратные метры, если это экономически невыгодно. Льготная ипотека останется выгодной, а рыночную можно брать только в расчете на рефинансирование по мере снижения ключевой ставки. Я думаю, что перспективы есть, но они среднесрочные. Скорее всего, при достижении целевого уровня инфляции мы увидим и более низкий «ключ», и более доступные кредиты. Однако ждать снижения раньше 2027 г. не стоит», — отметил экономист.

Об этом изданию «Московские ведомости» рассказал кандидат экономических наук Михаил Беляев

За последний год объем просроченной ипотеки в России вырос в два раза и достиг отметки в 145 млрд рублей. Просрочка увеличилась до 0,74% в общем объеме задолженности и приблизилась к историческому рекорду в 0,8%, установленному в 2020-2021 гг. Быстрее всего ипотечный долг растет в Республике Тыва (за год — в семь раз), а также в Крыму, Новгородской области, Татарстане, Хакасии и Ингушетии. По объему просроченной задолженности лидерство сохраняет Москва — 19,4 млрд рублей, опережающая Подмосковье — 14 млрд рублей, Краснодарский край — 10,2 млрд рублей и Санкт-Петербург — 6,8 млрд рублей. Стремительный рост показателей стал наблюдаться с осени прошлого года. 

«В этой ситуации кредитные организации волнуются мало. По условиям ипотеки квартиры оформляются как залог банку. Пока кредит не выплачен, у ипотечника нет прав собственности на жилье. Оно, как правило, принадлежит банку. Человек может в квартире жить, продолжая платить по обязательствам, но формально она ему не принадлежит до окончания выплат. Только потом жилье переоформляется в собственность взявшего ипотеку. Более того, на ипотечные квартиры не распространяется конституционное право единственного жилья. Задолжавшему могут подыскать другие, менее комфортабельные квадратные метры.

Причины увеличения объемов просроченной ипотеки понятны. Ужесточение ипотечных условий, замедление роста зарплат и инфляция приводят к тому, что реальный доход, которым человек располагает для приобретения товаров и услуг, снижается. Он уже не может выполнять свои обязательства по ипотеке, как прежде. Приведенные цифры говорят о том, что реальные зарплаты растут далеко не у всех. 

Брать ипотеку или какие-то кредиты — определенный риск. Государство напрямую вмешаться в эту ситуацию никак не может. Это сугубо личные взаимоотношения кредитора и ипотечника. Все очень просто: заплатишь за жилье — живи, нет — квартира отойдет банку. Поэтому периодически возникающие предложения с высоких трибун простить долги тем или иным категориям населения, а то и всем сразу, никак не осуществимы. Прежде чем такое предлагать, этим инициаторам надо прочитать хотя бы один учебник по современным экономическим отношениям. Пока же это всего лишь примитивные знания об экономике, которые базируются на собственных догадках или представлениях. От этого и появляются предложения — одно несбыточнее другого», — отметил Михаил Беляев. 

По состоянию на лето прошлого года ипотеку выплачивали 10,7 млн россиян. Всего за 2024 год было оформлено 1,15 млн новых ипотечных кредитов, что на 43% меньше, чем за 2023 год. Активнее всего кредиты выдавались в июне, а самое минимальное значение было зафиксировано в декабре. Объем выдачи также существенно снизился — на 40%. 

Участники рынка ожидают восстановления показателей не ранее 2026 года при условии дальнейшего снижения ключевой ставки Центробанка. 

Экономически успешные Москва и Санкт-Петербург оказались лишь во второй половине списка субъектов федерации в рейтинге регионов по развитию ипотеки – 2025. В пятерке самых активных территорий по этому виду кредита три региона — находящиеся за Уралом не самые развитые области

Основным показателем ранжирования в рейтинге является соотношение числа выданных кредитов за последний год (с 1 июня 2024 года по 1 июня 2025-го) к численности экономически активного населения. В свежем выпуске исследования от агентства «РИА Рейтинг» лидером третий раз подряд становится Республика Тыва. И это, несмотря на сокращение там выдачи ипотеки на 77%. За прошедший год в среднем 51 человек, то есть каждый двадцатый из тысячи экономически активного населения взял там ипотечный кредит. Это почти в 4 раза больше, чем в среднем по стране, и в 17 раз больше, чем у региона, занявшего последнюю строчку. Вторую строчку в исследовании занимает Республика Бурятия с результатом 24,1 кредитов на 1000 человек экономически активного населения. На третьей позиции — Тюменская область, которая является одним из наиболее экономически развитых и показывает хорошую динамику по многим социально-экономическим показателям, в том числе в части строительства. В Тюменской области за прошедшие 12 месяцев отношение кредитов к численности экономически активного населения составило 23. На четвертом месте — Республика Саха (Якутия). Замыкает ТОП-5 Республика Башкортостан. У обоих регионов показатель числа новых ипотечников — 22 на тысячу экономически активного населения.

То есть в первой пятерке — три региона — это депрессивные территории Восточной Сибири. С 6 по 10-е места рейтинга экономически развитых регионов также немного — ими можно назвать лишь Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа (8 и 10-ая позиции).

В чем феномен лидера рейтинга — Тувы? Правительство региона на своем сайте объяснило активность жителей Тувы во многом действием в республике программы льготного ипотечного кредитования. Возможность оформить льготную семейную ипотеку под 2% годовых в Туве вновь появилась с марта 2025 года. Руководством региона реализация этой программы рассматривается как механизм удержания темпов жилищного строительства, по которым Тува по итогам прошлого года вышла в лидеры по стране. Просьба главы Тувы Владислава Ховалыга о продлении в республике льготного жилищного кредитования была поддержана президентом Владимиром Путиным на совещании в Кызыле в сентябре прошлого года – тогда президент страны поставил перед местными властями задачу не снижать набранные темпы строительства жилья.

Тувинское отделение Банка России, подводя итоги за первое полугодие текущего года, отмечает, что «на фоне высоких ставок сделки по рыночной ипотеке оставались на минимальном уровне. Поддержку ипотечному сегменту по-прежнему оказывали льготные программы — в частности, «Семейная ипотека».

«Банки республики с начала года выдали жителям региона потребительских кредитов на сумму 9,4 млрд рублей. Это на 42% меньше, чем за тот же период прошлого года. Объем выдач снизился. Банк России ужесточил регуляторные требования, в частности, увеличил надбавки к коэффициентам риска,», — комментирует управляющий Отделением Банка России в Туве Олег Удумбара.

Однако падение произошло во всех регионах страны Авторы исследования РИА Рейтинг отмечают, что, если в начале 2023 года все 85 проанализированных регионов демонстрировали рост, то за два прошедших года все кардинально изменилось, и в текущем 2025 году наблюдается обратная ситуация. В 85 субъектах РФ зафиксировано снижение количества ипотечных кредитов. В среднем по России за первые пять месяцев 2025 года количество выданных ипотечных займов снизилось на 51%.

Любопытно, что экономически успешные Москва и Санкт-Петербург по числу новых ипотечных кредитов оказались далеко от лидеров. Санкт-Петербург в рейтинге занял 44-ую позицию, а Москва — 74-ое место (второй десяток с конца).

Можно ли рассчитывать, что произошедшее снижение ключевой ставки Центробанком РФ до 18% переломит тренд на снижение выдачи ипотеки? 

Член комитета Госдумы по малому и среднему предпринимательству Наталия Полуянова считает, что резкого удешевления таких кредитов ждать не следует, эффект не будет моментальным. По ее мнению, финансовые учреждения оценят устойчивость снижения ключевой ставки и будут исходить из этого при принятии решения о ставках на кредиты. 

«Банки уже пошли на опережение и начали снижать ставки по ипотеке, но они все равно остаются высокими, — рассказала СМИ член комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Ирина Киселева. — Рыночные ставки сейчас находятся в диапазоне 20-30,2%, а после снижения ключевой ставки вероятно опустятся до 18-28%. Льготные программы, конечно, не изменятся, если только банки не пойдут на акционные предложения».

«Московская газета» приводила мнение экспертов о том, что «классическая» ипотека становится плохой инвестицией.

«Взвешенный подход к выбору ипотечной программы, накопление первоначального взноса, трезвая оценка своих финансовых возможностей и тщательное изучение кредитного договора позволят приобрести жилье в ипотеку без риска попадания в кабалу», — высказывался доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.

Рынок недвижимости в России остаётся в достаточно тяжёлом положении из-за проблем в ипотечном сегменте. Об этом заявила заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева

Основными причинами такого положения дел депутат назвала отмену льготной ипотеки и рост ключевой ставки. По её словам, сложности для рынка недвижимости наступили практически год назад и пока ситуация не меняется.

Наибольшие сложности испытывают жители крупных городов, поскольку в небольших существуют региональные программы поддержки. Кроме того, в регионах шире возможности взять ипотеку на строительство индивидуального жилья, отметила парламентарий.

Светлана Разворотнева сообщила, что правительство готовит ряд проектов по восстановлению рынка ипотеки. В том числе рассматривается предложение главы государства о введении льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет, а также субсидирование ставки банков для застройщиков в регионах, где они испытывают наибольшие трудности.

«Поможет ли это восстановить – большой вопрос, учитывая, что дорожают стройматериалы, растут зарплатные требования, ключевая ставка по-прежнему высока и так далее», — сказала депутат.

Президент Ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин Тосунян считает, что разговоры о «перегретом рынке недвижимости» безосновательны, так как за последний год объем кредитов для покупки жилья снизился.

«Да, льготная ипотека действительно разогрела цены на жильё, но это была одна издержка против сразу нескольких, появившихся сейчас. Надо было не сдерживать – надо было стимулировать. Ипотека – это мощный инструмент развития экономики, и жилищное строительство сильно подняло её», — сказал эксперт.

Гарегин Тосунян назвал катастрофой данные о сокращении объёмов кредитов «май к маю 2024» на 60 процентов. По его словам, ограничения по ипотеке не только не решают проблем с ценами на жильё, они затормозили строительство и как следствие экономику в целом.

Эксперт по недвижимости, риелтор Юлия Дольная отметила, что ипотеку под 21-29 процентов годовых могут позволить себе только очень состоятельные люди. В качестве примера она привела квартиру в Москве стоимостью 40 млн рублей – её владельцу за 30 лет придётся выплатить 250 миллионов.

«Сейчас каждому второму человеку отказывают, потому что физически невозможно платить по 300-400 тыс. рублей в месяц. Реальные ставки по ипотеке для среднестатистического россиянина должны быть не выше 8-9 процентов. И даже эти цифры достаточно велики», — пояснила Юлия Дольная.

Ранее сообщалось, что доля сделок по покупке жилья без ипотеки в 2025 году может достичь рекордного уровня.

Цены на аренду жилья в России снижаются 8 месяцев подряд, но это продлится недолго. Вероятно, сейчас наступает лучший момент для поиска съёмной квартиры

В Москве за последние месяцы заметно снизилась стоимость аренды квартир. Как сообщает «Москва 24», за 8 месяцев цены упали в среднем на 25%, и снижение зафиксировано во всех районах столицы. Специалисты связывают такую ситуацию в первую очередь с ростом предложения. В 2020-2021 годах, когда начала действовать наиболее популярная программа льготной ипотеки, многие москвичи покупали квартиры на ранней стадии строительства с изначальным намерением не жить там, а сдавать жильё в аренду. Позднее дома были сданы в эксплуатацию, а как раз к концу 2024 года большинство владельцев такого инвестиционного жилья успели подготовить квартиры к сдаче. Увеличение количества доступных квартир и привело к падению цен. При этом наиболее популярным у арендаторов вариантом остаются однокомнатные квартиры, расположенные вблизи станций метро, МЦК или МЦД.

Между тем, падение стоимости аренды фиксируется практически во всех крупных городах России и большинстве региональных центров. Аналитики Домклик подсчитали, что за I квартал 2025 года средняя стоимость аренды по стране снизилась на 10%. В таких мегаполисах, как Казань, Нижний Новгород и Екатеринбург, аренда подешевела на 4-5%, а в городах Московской и Ленинградской областей падение составило 11-15%. В Новосибирске, Перми и Санкт-Петербурге средние арендные ставки остались без изменений, а вот в Воронеже, Владивостоке и Самаре цены даже выросли на 4%, 10% и 14% соответственно. Другим исключением стали курортные города Калининградской области, Краснодарского и Ставропольского краёв, где аренда квартир также продолжила дорожать. По словам директора Домклик Алексея Лейпи, частично такая динамика объясняется сезонным фактором. Весной спрос на долгосрочную аренду обычно снижается, стимулируя и снижение цен. Для курортов юга России и Калининградской области эта тенденция не характерна, поэтому там аренда дешевле и не стала. Однако дополнительным фактором стало расширение предложения, которое наблюдается не только в Москве, но также в Казани, Екатеринбурге и некоторых других крупных городах. Наконец, серьёзными стимулами для охлаждения рынка стали замедление экономики в целом и более медленный темп роста доходов россиян, который не успевал за ростом арендных ставок. Многие арендаторы стали переезжать в квартиры подешевле или снимать жильё вскладчину, поэтому владельцам жилья пришлось менять подход к ценообразованию.

Впрочем, благоприятная ситуация для квартиросъёмщиков может продлиться недолго, поэтому многие эксперты говорят о том, что именно сейчас наступило наиболее подходящее время для поиска жилья. Руководитель аналитического отдела «Циан» Алексей Попов предупредил, что цены могут ещё снижаться на 1-2 процента до конца мая, но с июня по сентябрь произойдёт существенный рост на 10-15%. Таким образом, подорожание отыграет всё падение первого квартала и средние цены, возможно, даже превысят уровень конца 2024 года. Эксперт связал такой разворот с тем, что летом у многих арендаторов истекают сроки договоров, и на рынок выйдет большое количество людей, ищущих новые варианты для съёма. К концу года, по мнению Попова, снова может произойти небольшое снижение цен, но оно вряд ли сравниться с нынешним длительным периодом удешевления аренды.

С таким прогнозом в целом согласилась кандидат экономических наук Юлия Коваленко. По её словам, летом начнёт дорожать краткосрочная аренда, особенно в регионах, популярных у туристов, а к сентябрю тенденция распространится и на долгосрочные предложения. В это время в крупные города с каникул начнут возвращаться студенты, а для многих россиян окончание летнего отпуска является временем смены работы, которая сопровождается переездом в другой город или район. Оживление спроса подтолкнёт арендодателей к новому этапу повышения цен.

В более длительной перспективе условий для дальнейшего снижения арендных ставок также не просматривается. Дело в том, что сократился вывод на рынок нового жилья, часть которого потенциально могла бы сдаваться в аренду и пополнять объём предложения. Летом прошлого года были резко сокращены возможности для получения льготной ипотеки, а наиболее популярная безадресная программа ипотеки с господдержкой была завершена. В первый же месяц после вступления в силу нововведений спрос на квартиры в новостройках упал на 20%, а по итогам 2024 года спрос снизился на четверть. Однако падения цен на недвижимость за этим не последовало. Как предупреждал основатель агентства Sokolnikov Estate Артур Сокольников, девелоперы применяют все возможные стратегии для того, чтобы избежать общего снижения цен – уменьшают объём жилья, выводимого на рынок, предлагают точечные скидки, рассрочки и программы лояльности для сотрудничающих с ними агентств по продаже недвижимости. В январе-феврале 2025 года площадь жилья в запущенных проектах сократилась на 23% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а если брать статистику отдельно за февраль, падение составило 31%. Однако цены на новостройки не снижаются, а скорее стагнируют. С января по август прошлого года квадратный метр новой квартиры в среднем по России подорожал со 157 тыс. рублей до 169 тыс. рублей и с тех пор держится примерно на том же уровне. Отсюда следует, что и новых предложений на рынке аренды в ближайшие годы будет появляться меньше, а те инвесторы, которые даже в нынешних условиях всё-таки купят квартиру для последующей сдачи, вложат в эту покупку огромные деньги, которые потом надо будет отбивать. Так что за ростом арендных ставок, который ожидается летом и осенью, вряд ли последует устойчивый спад. Максимум, на что можно будет рассчитывать потенциальным арендаторам – сезонные падения цен в тех городах, для которых такое явление в принципе характерно. 

«В начале года рынок продемонстрировал снижение ставок, соответственно аренда подешевела. Вместе с тем прошел тренд на краткосрочную аренду — многие арендодатели перевели объекты из суточной в долгосрочную. Снижение стоимости аренды позволило стабилизировать спрос, но при этом не допустить чрезмерного снижения. Сейчас средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве около 55 тысяч рублей, двухкомнатной — 95 тысяч рублей», — отметила эксперт по недвижимости Екатерина Саликова. 

Будущим летом цены, скорее всего, вырастут. Это связано как с сезонным спросом, так и с возвращением россиян, уехавших за границу в 2022-2023, с сокращением предложения — из-за высоких ставок по ипотеке многие предпочитают не сдавать, а продавать жилье, подытожила эксперт.

Эксперты оценили перспективы первичного рынка недвижимости на 2025 год

В 2025 году первичный рынок недвижимости ждет существенное падение объемов продаж, однако цены останутся в целом на нынешнем уровне, сообщил аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин.

Сегодня на форуме ВТБ зампредседателя правления банка Георгий Горшков спрогнозировал, что рынок ипотеки в следующем году сожмется минимум на 20%, то есть до 4 трлн рублей в абсолютном значении. Это даже ниже пандемийного падения 2020 года, когда объемы выдач ипотечных кредитов составили 4,4 трлн рублей.

«Я соглашусь с этой оценкой, поскольку рынок сейчас поддерживается исключительно семейной ипотекой, при этом выдачи по ней зависят от бюджетного финансирования. Застройщики пытаются сохранить объемы продаж за счет предоставления индивидуальных скидок, которые доходят до 15-20%. Очевидно, в 2025 году мы увидим картину, когда продажи, действительно, серьезно упадут. Однако цены сохранятся на примерно тех же уровнях с применением скидок при заключении конкретных сделок», — сказал Константин Ламин.

Сейчас звучат также предположения о том, что застройщики для сохранения продаж на достаточном уровне станут применять также лизинг недвижимости, под которым понимается аренда квартиры с последующим или параллельным выкупом. 

«Юридически лизинг недвижимости вполне возможен и иногда применяется на практике. Тут нет жестких ограничений, как в ипотеке, например по первоначальному взносу, срокам, процентным платежам и так далее. В целом, все это зависит от того, как договорятся стороны. Также лизингополучатель жилья может отказаться от его покупки, если у него поменяются планы. Разница с ипотекой, помимо этого, заключается в том, что до окончательного расчета объект лизинга, то есть в данном случае квартира, будет оставаться в собственности лизингодателя. Также существует риск банкротства лизингодателя, в результате чего исполнение договора станет невозможным», — рассказал «Московским ведомостям» юрист Егор Федоров.

В то же время, по словам аналитика Ламина, пока на рынке недвижимости лизинг не получил широкого распространения. А будет ли он востребован, пока говорить сложно.

К слову, сегодня глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о том, что ключевая ставка может быть повышена на декабрьском заседании Совета директоров регулятора. Говоря о перспективах 2025 года, она сказала, что инфляция будет даже выше ее значений этого года. Следовательно, вряд ли стоит ожидать существенного снижения ключевой ставки до 2026 года, как минимум.

Таким образом, в 2025 году для рынка недвижимости не наступят обстоятельства, которые смогут переломить нынешний тренд на снижение объемов продаж. 

Тем временем падение в этой части рынка недвижимости вызвало переток спроса в сегмент аренды и существенный рост платы за съемное жилье. 

Кандидат экономических наук Михаил Беляев объяснил, возможен ли в таких условиях массовый отъезд кадров из крупных городов в регионы, где жилье будет обходиться дешевле.

«Не думаю, что миграция кадров из-за названных причин возможна в каких-то ощутимых значениях. Ведь для того, чтобы иметь стимул к переезду, нужно, чтобы на новом месте не только жилье было дешевле, но и была работа. Если предположить, что где-то есть крупное промышленное предприятие, которое способно обеспечить работой большое число граждан, то переезд в этот населенный пункт какого-то значительного числа людей тут же вызовет рост цен на аренду жилья, поскольку повысится спрос. При этом я допускаю, что люди, которые трудятся на «удаленке», действительно могут рассматривать возможность переезда в регионы с менее дорогим жильем», — отметил Беляев.

По словам представителя РГР, в Москве, например, такие случаи носят единичный характер и никаких предпосылок для массовой миграции из-за дороговизны жилья не наблюдается.

Ранее «Московская газета» рассказывала о том, как складывается сейчас ситуация на российском рынке недвижимости — как в сегменте новостроек, так и на «вторичке».

После отмены с 1 июля 2024 года общей льготной ипотеки под 8% годовых стоит дать рынку стабилизироваться и только потом начинать думать о возможных корректировках политики государства в обеспечении граждан доступным жильем. Такое мнение «Московским ведомостям» высказал аналитик Российской Гильдии риэлтеров Константин Ламин

«Сейчас звучат разговоры о возможном возрождении льготной ипотеки под 8%, поскольку рыночные ставки уже поднялись на уровень 25% и выше, и коммерческая ипотека просто недоступна для граждан. Но я считаю, что это не путь решения этой проблемы. Поскольку сначала подняли ключевую ставку до очень высокого уровня, а теперь заговорили о недоступности покупки жилья. Я считаю, что монетарным властям нужно прежде всего решить проблему высокой инфляции, тогда и ставки банков снизятся вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Кроме того, стоило бы дать рынку стабилизироваться после закрытия общей льготной ипотеки и постоянного повышения ставок по кредитованию. Отмечу, что объемы продаж застройщиков по сравнению с июлем сейчас упали почти в два раза. Тем не менее уже в сентябре и октябре ситуация стала немного исправляться, то есть рынок приспосабливается. Более того, я полагаю, что за социальной вывеской решения жилищной проблемы граждан за счет льготной ипотеки сейчас скрывается именно лобби застройщиков», — отметил Константин Ламин.

По мнению аналитика, пока рынок не запустит механизмы саморегуляции и не стабилизируется, государству стоит продолжать уже действующие социальные виды ипотеки, в первую очередь, семейную. И только после снижения ставки ЦБ и стабилизации рынка станет понятно, как стоит поступить относительно возобновления программы общей льготной ипотеки.

Представитель РГР на примере показал, почему нынешние ставки банков по ипотечным кредитам являются запретительными. 

«Достаточно просто взять ипотечный калькулятор любого банка и посмотреть, что плата только за проценты в первый год ипотеки для квартиры стоимостью в 10 млн рублей будет стремиться к 2 млн рублей, если это будет кредит с первоначальным взносом в 30% и сроком на 10 лет», — пояснил Ламин.

К слову, при таких условиях первый месячный платеж по такому кредиту составил бы почти 170 тыс. рублей, где более 160 тыс. пришлось бы на проценты. Для сравнения: при таком же кредите под 8% месячный платеж был бы вдвое меньше, а общая сумма уплаченных процентов за все 10 лет была чуть больше 3 млн рублей.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев высказался за возрождение общей льготной ипотеки, но с жестким контролем цен у застройщиков со стороны государства.

«Главным аргументом в пользу прекращения общей льготной ипотеки было то, что из-за повышенного спроса на недвижимость выросли и цены на квадратные метры. В итоге главными выгодополучателями от льготной программы стали застройщики. Но у государства есть антимонопольная служба, чтобы следить за необоснованным ростом цен на всех рынках. Поэтому возникает закономерный вопрос о том, почему этого не делалось. В вопросе ипотеки я исхожу, во-первых, из ее социальной функции, а именно: возможности обеспечения населения доступным жильем. В нынешних условиях для тех, кто не подпадает под адресные льготные программы, покупка своего жилья просто невозможна. Конечно, когда ключевая ставка будет снижена, ипотека будет стоить дешевле. Но если смотреть из нынешнего момента, то это большая социальная проблема. Во-вторых, строительный комплекс является локомотивом экономики, и его тоже нужно поддерживать. С этой точки зрения государству стоило бы приложить усилия, чтобы объемы строительства не падали. Но при этом, повторю, нужен жесткий контроль цен на недвижимость», — считает экономист.

Ранее «Московская газета» рассказала, какие факторы сейчас стимулируют рост цен на жилье.

В экспертном сообществе сейчас стало общим местом рассуждать о практической недоступности ипотечных кредитов после подъема ключевой ставки Центробанком. Однако, судя по недавно обнародованному «Рейтингу регионов по доступности покупки жилья в ипотеку» от «РИА-Рейтинг», в некоторых частях страны в течение всего 2024 года, то есть в том числе задолго до ужесточения денежно-кредитной политики взять жилье в кредит было проблематично. К примеру, в Черноземье Орловская и Тамбовская области, находясь в экономически развитом окружении, удостоились по этому поводу крайне низких оценок экспертов рейтингового агентства. Орловский регион занял 64-ую позицию, а Тамбовщина — 68-ое, последнее место в макрорегионе. Здесь лишь 9,8 и 9,1% семей соответственно могут позволить себе ипотеку по рыночной процентной ставке. Тамбовский регион при этом занял предпоследнее место в Центральном федеральном округе (еще хуже положение только в Ивановской области)

Лидером по доступности ипотеки на рыночных условиях в целом по стране текущем году, согласно рейтингу, стал Ямало-Ненецкий автономный округ. В регионе-лидере ипотеку на рыночных условиях на квартиру в 60 кв. метров могут взять 39,4% семей. На втором и третьем местах по доступности ипотеки на рыночных условиях находятся Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Магаданская область, где доля таких семей составила 37,2% и 35,7% соответственно. Любопытно, что Москва совсем не на первых позициях — столица заняла лишь 66-ое место.

Что касается Тамбовщины, то ситуация с доступностью жилья в целом там последние годы неоднозначная.

Люди стали в целом меньше оформлять ипотеку. По итогам первых шести месяцев 2024 года, по информации местного отделения Банка России, тамбовчане взяли 3424 ипотечных кредита на сумму 10,6 млрд рублей. Это меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года на 12,4% по количеству и на 8,9% по объему. При этом ипотечный портфель на рынке только новостроек в Тамбовской области по итогам первого полугодия вырос почти на треть.

Как рассказывало издание iView со ссылкой на исследование регионов по доступности жилья-2023 от РИА «Рейтинг», тогда Тамбовская область занимала по этому показателю в стране 69-ое место. Здесь семье, чтобы накопить на квартиру, надо было работать 8,3 года. Ситуация в 2023 году ухудшилась — в начале 2022 года на решение жилищного вопроса ушло бы 6,6 лет, утверждали исследователи.

В рейтинге регионов по доступности жилья для российских семей – 2024, подготовленного экспертами РИА «Рейтинг», Тамбовщина заняла уже 60-е место. За год минимальное число лет, необходимое семье для того, чтобы накопить на покупку квартиры, сократилось на Тамбовщине с 8,3 до 5,9 лет. Это, конечно, позитивная динамика, но все равно — последняя позиция среди субъектов федерации Черноземья.

Зарплаты здесь крайне невысокие. Как писали «Московские ведомости», в 2023 году Тамбов упал на 27 позиций в подготовленном агентством РИА «Рейтинг» на основе данных официальной статистики рейтинге российских городов по зарплатам в различных отраслях. Согласно исследованию, из сотни представленных населенных пунктов Тамбов тогда занял пятую с конца позицию — 96-ое место (в 2022 в таком же рейтинге он был на 69-ом месте).

Дело не только в низких доходах граждан, но и, судя по всему, в проблемах строительной отрасли. Так, по итогам 2022 года, как сообщал «Пульс дня» со ссылкой на исследование РИА «Рейтинг», ввод жилья на Тамбовщине падал на 47,4%, и регион оказался на последнем месте во всероссийском рейтинге, однако потом динамика улучшилась, хотя тоже не без странностей. Согласно информации Тамбовстата о финансовых результатах деятельности тамбовских организаций за январь-апрель 2024 года, строительная отрасль попала в список сфер, которые сработали «значительно хуже» относительно января-апреля 2023 года. Снижение сальдированного финансового результата у организаций с видом экономической деятельности «Строительство» упало на 31,5% и др. То есть финансовые показатели строителей упали почти на треть.

Глава администрации Тамбовской области Максим Егоров выступает с инициативами, направленными на улучшение ситуации в этой отрасли. Так, как сообщало местное правительство, летом 2022 года еще в качестве врио главы администрации он предложил предусмотреть в «инфраструктурном меню» механизм, направленный на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Речь шла в том числе о программе переселения из аварийного жилья.

— В Тамбовской области есть много небольших двухэтажных домов, которые находятся в аварийном состоянии. Их жители не хотят переезжать в другой микрорайон, уезжать с привычной территории. Поэтому индивидуальные жилые дома, построенные по новому механизму, могут решить ряд вопросов по реализации действующих жилищных программ, — отметил Максим Егоров.

Однако получилось ли реализовать это предложение, информации найти не удалось.

Пока решить трудности не помогает даже опыт губернатора, который согласно данным сайта регионального правительства, около трех лет занимал высокие должности в Министерстве строительства и ЖКХ РФ.

Приобретение жилья в рассрочку может стать в некоторых случаях альтернативой ипотеке, которая по нынешним высоким банковским ставкам оказывается непосильной для большинства покупателей недвижимости. В то же время нужно учитывать и ряд нюансов таких сделок, отметили эксперты в беседе с «Московскими ведомостями»

«Рассрочка на приобретение жилья была всегда как некая дополнительная опция. Но теперь в условиях очень высоких ставок по рыночной ипотеке эта практика может набрать популярность. Уже сейчас многие застройщики предлагают оформить рассрочку, дождаться снижения ставок и через пару лет переоформить сделку в ипотеку», — отметил в аналитик Российской Гильдии Риэлтеров Константин Ламин.

Он указал, что сроки рассрочки гораздо короче сроков ипотечного кредитования, хотя при этом ставка может быть даже нулевой или околонулевой.

«С этой точки зрения платеж по рассрочке может оказаться очень высоким, например, при оформлении ее на год. Воспользоваться данной опцией будет интересно тем, у кого есть существенные сбережения на депозитах, например. Или же покупателям, которые при этом продают другую недвижимость. То есть они выставляют квартиру на продажу, оформляют рассрочку на новую, а тем временем продают старую и получают возможность рассчитаться», — отметил аналитик.

При этом стоимость жилья в рассрочку всегда будет выше, чем если бы приобретение делалось сразу за полную стоимость или в ипотеку.

«Но чаще всего при таких предложениях повышение стоимости уже заранее было «зашито» застройщиком в цену на квадратные метры, что позволяет ему предоставлять рассрочки под околонулевые проценты. При этом нужно понимать, что если после покупки квартиры в рассрочку человек в скором времени решит ее продать, то сделать он это сможет точно не по цене приобретения, а ниже. Поэтому рассрочка хороша только если покупатель намерен долгое время жить в такой квартире», — уточнил Ламин.

По его мнению, наибольшие риски при оформлении рассрочки несут сами застройщики, которые не могут в полной мере оценить платежеспособность клиента.

«Для покупателя риски ниже. Дело в том, что приобретение новостройки в рассрочку подпадает под законодательство, регулирующее договоры долевого участия в строительстве. Поэтому застройщики обязаны соблюдать все требования закона, открывать в банках эскроу-счета, что делает деятельность вполне прозрачной. Поэтому покупателям в этом смысле опасаться нечего, они будут такими же дольщиками, как и приобретатели недвижимости в ипотеку. Что же касается рассрочки на вторичном рынке, то это крайне редкая история. Чаще всего это сделки между родственниками», — пояснил Константин Ламин.

Одновременно юрист Егор Федоров указал на нюанс регулирования рассрочки по гражданскому законодательству.

«Приобретаемая квартира в таком случае оказывается в залоге до полного погашения ее стоимости, равно как и квартира, купленная в ипотеку. Но дело в том, что согласно ст. 489 ГК РФ продавец имеет право отказаться от обязательств по договору рассрочки сразу, как только покупатель просрочил очередной платеж, если иное не оговорено в договоре. И тут важно в документе четко прописать, какие санкции наступят для покупателя, если он вдруг вовремя не заплатит. Я полагаю, что застройщики довольно гибко подходят к этому вопросу на практике, поскольку расторгать договор для них никак не выгодно», — сказал юрист.

Аналитик Константин Ламин также заметил, что застройщикам невыгодно расторгать уже заключенные договоры купли-продажи в рассрочку. Поэтому они обычно готовы обсуждать с клиентами ситуации с возможными просрочками.

«В моей практике был подобный случай, и это был переговорный процесс. В то же время подобное происходит нечасто, поэтому как-то обобщить эти случаи сейчас сложно», — добавил он.

Ранее «Московская газета» рассказывала о перспективах рынка недвижимости этой осенью.

В Москве и в регионах в связи с сокращением ипотечного рынка работа риелторов и поведение их клиентов изменились. Председатель правления Гильдии Риэлторов Москвы Екатерина Шенгель рассказала о ценовом демпинге в риелторских услугах:

«Сейчас наша работа, конечно, усложнилась, особенно для тех риелторов, которые работают от продавца. Если раньше срок экспозиции объекта был 1,5 месяца, то сейчас объект находится на рынке 2,5-3 месяца. Для тех риелторов, которые работают от покупателя, жизнь тоже изменилась: заявок стало меньше, платёжеспособность покупателя ниже, а ставки по ипотеке такие, что люди от неё отказываются. Часто возникает ситуация, когда мы получаем от банка для клиента одобрение, а клиент, видя размер ежемесячного платежа, отказывается и решает ждать, когда ставки снизятся. Из тех, кто доходит до ипотечного брокера, сделку в итоге заключают 40% клиентов».

Риелторы работают на проценте от сделок, но сделок стало меньше, и среднемесячный доход риелтора стал ниже, добавила Екатерина Шенгель:

«Для клиента наши 600 тысяч с какой-нибудь крупной сделки выглядят заоблачной суммой, а мы зачастую получаем эти деньги только через 3-6 месяцев после сделки. В августе Гильдия риелторов Москвы выпустила рекомендацию, согласно которой комиссия риелтора, при которой тот может качественно и поэтапно сделать работу, должна быть не ниже 3%. Если объекты дорогие, наша комиссия становится больше, потому что мы делимся с риелтором со стороны покупателя.

Если риелторы демпингуют, берут комиссию ниже 3%, то, скорее всего, они либо используют серые схемы и берут дополнительную комиссию где-нибудь на торгах, либо осуществляют некачественную юридическую проверку сделки, ограничиваясь информацией из бесплатных источников, делают рекламу без продвижения и не обращаются к фотографу для фотосессии объекта, а проводят её просто на телефон, тогда как компетентные риелторы связываются с ипотечными брокерами, юристами и т.д.».

«Отказываются ли клиенты от ипотеки при расчёте ежемесячного платежа? Да, и таких клиентов становится всё больше, — отметила в беседе с «Московскими ведомостями» руководитель комитета Российской Гильдии Риэлторов по ипотеке Юлия Максимович. — Практика показывает, что многие клиенты просто не тянут тот ежемесячный платёж, который они должны платить при рыночной ставке. Если мы говорим о ставке по субсидированным программам, то, конечно, их стало меньше, но они есть, и, если клиент не закредитован, у него есть возможность выйти на заявку по всем показателям Центробанка, и он соглашается на приобретение недвижимости. Но есть ещё такой показатель, как предельная долговая нагрузка. Например, объект недвижимости в Москве — 2-комнатная квартира за 12 млн рублей. Первоначальный взнос при ставке 20% будет 2 млн 400 тыс. рублей. заемные средства в ипотеку — 9 млн 600 тыс. рублей. Если мы рассчитываем на 25 лет срока при ставке 19%, то у нас ежемесячный платёж уже выходит 153 тыс. рублей. При самой расхожей ставке на рынке в 21% — 168 тыс. рублей. Даже если клиент не закредитован, или у него есть единственный кредит, или в совокупности ежемесячные платежи по нескольким кредитам составляют не более 30 тыс. рублей, то его зарплата даже в районе 330 тыс. рублей в месяц уже не проходная для получения кредита. То есть, его зарплата должна быть в районе 410-430 тыс. рублей. Много ли у нас таких граждан которые по новым ставкам пройдут по ПДН? Консультаций проходит так же много, как и прежде, но, если брать в процентном соотношении, то только 20-30% могут добраться до сделки. Рассматриваем жилье в классе комфорт плюс, потому что в классе бизнес, ипотечное плечо всегда было небольшим, и там процент клиентов больше на порядок».

Безусловно, размер ежемесячного платежа по рыночной ставке ипотеке стал неподъемным для большинства жителей РФ, рассказал «Московским ведомостям» президент Российской Гильдии Риэлторов Артемий Шурыгин:

«Клиентов, которые отказываются от идеи покупки по данной причине, стало значительно больше. Как правило, рассчитать свой платеж по различным ипотечным программам возможно на самой ранней стадии процесса, поэтому до самой сделки не доходит. При этом работа специалиста по недвижимости проще не становится. Появляющиеся на рынке различные IT- решения позволяют быстрей провести сам процесс сделки, в некоторых случаях дистанционно. Но вся предваряющая сделку работа никуда не делась, а с учетом сложной ситуации на рынке она требует от риелтора высокой квалификации и экспертности в части подготовки стратегии продажи объекта, подбора подходящего объекта, проведения показов и переговоров, помощи клиенту в выборе оптимальных ипотечных программ, отвечающих условиям сделки. На рынке есть различные практики расчета комиссионного вознаграждения — как фиксированная сумма и как процент от суммы проданного объекта. По нашим оценкам, уровень комиссионного вознаграждения риелторов при фиксированной сумме практически не вырос, значительно отстает от темпов инфляции. На стоимость объекта размер комиссионного вознаграждения напрямую не влияет».

Сейчас вопрос стоит даже не в желании клиента взять или не взять ипотеку, сообщила вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Ольга Пискаева (Самара):

«Финансовая нагрузка определена законом, и банки не могут выдать свыше этого лимита. Поэтому прежде, чем отправить заявку ипотечные брокеры озвучивают платеж. И «на берегу» клиент решает, потянет такой платеж или нет. Работа риелтора усложнилась по причине замедления рынка, т к. люди стараются принимать взвешенные решения (не факт, что ставка быстро упадет, и надежда на рефинансирование становится виртуальной). Сейчас самая актуальная ипотека — ИЖС ставка 6 процентов, и реально увидеть свой дом через 2-6 месяцев. Комиссия риелтора не изменилась, изменилась фактура услуги: ипотеку рассматриваем в дальнейшей связке с договором подряда: что сможет построить на эти средства подрядчик, устроит ли это заказчика (многие за «три копейки» построили в мыслях воздушные замки). На стоимость квартир услуга риелтора никак не отражается, т.к. решение о ее цене принимает продавец объекта, и обусловлена она только его желанием продать».