Метка: Ипотека

Цены на аренду жилья в России снижаются 8 месяцев подряд, но это продлится недолго. Вероятно, сейчас наступает лучший момент для поиска съёмной квартиры

В Москве за последние месяцы заметно снизилась стоимость аренды квартир. Как сообщает «Москва 24», за 8 месяцев цены упали в среднем на 25%, и снижение зафиксировано во всех районах столицы. Специалисты связывают такую ситуацию в первую очередь с ростом предложения. В 2020-2021 годах, когда начала действовать наиболее популярная программа льготной ипотеки, многие москвичи покупали квартиры на ранней стадии строительства с изначальным намерением не жить там, а сдавать жильё в аренду. Позднее дома были сданы в эксплуатацию, а как раз к концу 2024 года большинство владельцев такого инвестиционного жилья успели подготовить квартиры к сдаче. Увеличение количества доступных квартир и привело к падению цен. При этом наиболее популярным у арендаторов вариантом остаются однокомнатные квартиры, расположенные вблизи станций метро, МЦК или МЦД.

Между тем, падение стоимости аренды фиксируется практически во всех крупных городах России и большинстве региональных центров. Аналитики Домклик подсчитали, что за I квартал 2025 года средняя стоимость аренды по стране снизилась на 10%. В таких мегаполисах, как Казань, Нижний Новгород и Екатеринбург, аренда подешевела на 4-5%, а в городах Московской и Ленинградской областей падение составило 11-15%. В Новосибирске, Перми и Санкт-Петербурге средние арендные ставки остались без изменений, а вот в Воронеже, Владивостоке и Самаре цены даже выросли на 4%, 10% и 14% соответственно. Другим исключением стали курортные города Калининградской области, Краснодарского и Ставропольского краёв, где аренда квартир также продолжила дорожать. По словам директора Домклик Алексея Лейпи, частично такая динамика объясняется сезонным фактором. Весной спрос на долгосрочную аренду обычно снижается, стимулируя и снижение цен. Для курортов юга России и Калининградской области эта тенденция не характерна, поэтому там аренда дешевле и не стала. Однако дополнительным фактором стало расширение предложения, которое наблюдается не только в Москве, но также в Казани, Екатеринбурге и некоторых других крупных городах. Наконец, серьёзными стимулами для охлаждения рынка стали замедление экономики в целом и более медленный темп роста доходов россиян, который не успевал за ростом арендных ставок. Многие арендаторы стали переезжать в квартиры подешевле или снимать жильё вскладчину, поэтому владельцам жилья пришлось менять подход к ценообразованию.

Впрочем, благоприятная ситуация для квартиросъёмщиков может продлиться недолго, поэтому многие эксперты говорят о том, что именно сейчас наступило наиболее подходящее время для поиска жилья. Руководитель аналитического отдела «Циан» Алексей Попов предупредил, что цены могут ещё снижаться на 1-2 процента до конца мая, но с июня по сентябрь произойдёт существенный рост на 10-15%. Таким образом, подорожание отыграет всё падение первого квартала и средние цены, возможно, даже превысят уровень конца 2024 года. Эксперт связал такой разворот с тем, что летом у многих арендаторов истекают сроки договоров, и на рынок выйдет большое количество людей, ищущих новые варианты для съёма. К концу года, по мнению Попова, снова может произойти небольшое снижение цен, но оно вряд ли сравниться с нынешним длительным периодом удешевления аренды.

С таким прогнозом в целом согласилась кандидат экономических наук Юлия Коваленко. По её словам, летом начнёт дорожать краткосрочная аренда, особенно в регионах, популярных у туристов, а к сентябрю тенденция распространится и на долгосрочные предложения. В это время в крупные города с каникул начнут возвращаться студенты, а для многих россиян окончание летнего отпуска является временем смены работы, которая сопровождается переездом в другой город или район. Оживление спроса подтолкнёт арендодателей к новому этапу повышения цен.

В более длительной перспективе условий для дальнейшего снижения арендных ставок также не просматривается. Дело в том, что сократился вывод на рынок нового жилья, часть которого потенциально могла бы сдаваться в аренду и пополнять объём предложения. Летом прошлого года были резко сокращены возможности для получения льготной ипотеки, а наиболее популярная безадресная программа ипотеки с господдержкой была завершена. В первый же месяц после вступления в силу нововведений спрос на квартиры в новостройках упал на 20%, а по итогам 2024 года спрос снизился на четверть. Однако падения цен на недвижимость за этим не последовало. Как предупреждал основатель агентства Sokolnikov Estate Артур Сокольников, девелоперы применяют все возможные стратегии для того, чтобы избежать общего снижения цен – уменьшают объём жилья, выводимого на рынок, предлагают точечные скидки, рассрочки и программы лояльности для сотрудничающих с ними агентств по продаже недвижимости. В январе-феврале 2025 года площадь жилья в запущенных проектах сократилась на 23% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а если брать статистику отдельно за февраль, падение составило 31%. Однако цены на новостройки не снижаются, а скорее стагнируют. С января по август прошлого года квадратный метр новой квартиры в среднем по России подорожал со 157 тыс. рублей до 169 тыс. рублей и с тех пор держится примерно на том же уровне. Отсюда следует, что и новых предложений на рынке аренды в ближайшие годы будет появляться меньше, а те инвесторы, которые даже в нынешних условиях всё-таки купят квартиру для последующей сдачи, вложат в эту покупку огромные деньги, которые потом надо будет отбивать. Так что за ростом арендных ставок, который ожидается летом и осенью, вряд ли последует устойчивый спад. Максимум, на что можно будет рассчитывать потенциальным арендаторам – сезонные падения цен в тех городах, для которых такое явление в принципе характерно. 

«В начале года рынок продемонстрировал снижение ставок, соответственно аренда подешевела. Вместе с тем прошел тренд на краткосрочную аренду — многие арендодатели перевели объекты из суточной в долгосрочную. Снижение стоимости аренды позволило стабилизировать спрос, но при этом не допустить чрезмерного снижения. Сейчас средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве около 55 тысяч рублей, двухкомнатной — 95 тысяч рублей», — отметила эксперт по недвижимости Екатерина Саликова. 

Будущим летом цены, скорее всего, вырастут. Это связано как с сезонным спросом, так и с возвращением россиян, уехавших за границу в 2022-2023, с сокращением предложения — из-за высоких ставок по ипотеке многие предпочитают не сдавать, а продавать жилье, подытожила эксперт.

Эксперты оценили перспективы первичного рынка недвижимости на 2025 год

В 2025 году первичный рынок недвижимости ждет существенное падение объемов продаж, однако цены останутся в целом на нынешнем уровне, сообщил аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин.

Сегодня на форуме ВТБ зампредседателя правления банка Георгий Горшков спрогнозировал, что рынок ипотеки в следующем году сожмется минимум на 20%, то есть до 4 трлн рублей в абсолютном значении. Это даже ниже пандемийного падения 2020 года, когда объемы выдач ипотечных кредитов составили 4,4 трлн рублей.

«Я соглашусь с этой оценкой, поскольку рынок сейчас поддерживается исключительно семейной ипотекой, при этом выдачи по ней зависят от бюджетного финансирования. Застройщики пытаются сохранить объемы продаж за счет предоставления индивидуальных скидок, которые доходят до 15-20%. Очевидно, в 2025 году мы увидим картину, когда продажи, действительно, серьезно упадут. Однако цены сохранятся на примерно тех же уровнях с применением скидок при заключении конкретных сделок», — сказал Константин Ламин.

Сейчас звучат также предположения о том, что застройщики для сохранения продаж на достаточном уровне станут применять также лизинг недвижимости, под которым понимается аренда квартиры с последующим или параллельным выкупом. 

«Юридически лизинг недвижимости вполне возможен и иногда применяется на практике. Тут нет жестких ограничений, как в ипотеке, например по первоначальному взносу, срокам, процентным платежам и так далее. В целом, все это зависит от того, как договорятся стороны. Также лизингополучатель жилья может отказаться от его покупки, если у него поменяются планы. Разница с ипотекой, помимо этого, заключается в том, что до окончательного расчета объект лизинга, то есть в данном случае квартира, будет оставаться в собственности лизингодателя. Также существует риск банкротства лизингодателя, в результате чего исполнение договора станет невозможным», — рассказал «Московским ведомостям» юрист Егор Федоров.

В то же время, по словам аналитика Ламина, пока на рынке недвижимости лизинг не получил широкого распространения. А будет ли он востребован, пока говорить сложно.

К слову, сегодня глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о том, что ключевая ставка может быть повышена на декабрьском заседании Совета директоров регулятора. Говоря о перспективах 2025 года, она сказала, что инфляция будет даже выше ее значений этого года. Следовательно, вряд ли стоит ожидать существенного снижения ключевой ставки до 2026 года, как минимум.

Таким образом, в 2025 году для рынка недвижимости не наступят обстоятельства, которые смогут переломить нынешний тренд на снижение объемов продаж. 

Тем временем падение в этой части рынка недвижимости вызвало переток спроса в сегмент аренды и существенный рост платы за съемное жилье. 

Кандидат экономических наук Михаил Беляев объяснил, возможен ли в таких условиях массовый отъезд кадров из крупных городов в регионы, где жилье будет обходиться дешевле.

«Не думаю, что миграция кадров из-за названных причин возможна в каких-то ощутимых значениях. Ведь для того, чтобы иметь стимул к переезду, нужно, чтобы на новом месте не только жилье было дешевле, но и была работа. Если предположить, что где-то есть крупное промышленное предприятие, которое способно обеспечить работой большое число граждан, то переезд в этот населенный пункт какого-то значительного числа людей тут же вызовет рост цен на аренду жилья, поскольку повысится спрос. При этом я допускаю, что люди, которые трудятся на «удаленке», действительно могут рассматривать возможность переезда в регионы с менее дорогим жильем», — отметил Беляев.

По словам представителя РГР, в Москве, например, такие случаи носят единичный характер и никаких предпосылок для массовой миграции из-за дороговизны жилья не наблюдается.

Ранее «Московская газета» рассказывала о том, как складывается сейчас ситуация на российском рынке недвижимости — как в сегменте новостроек, так и на «вторичке».

После отмены с 1 июля 2024 года общей льготной ипотеки под 8% годовых стоит дать рынку стабилизироваться и только потом начинать думать о возможных корректировках политики государства в обеспечении граждан доступным жильем. Такое мнение «Московским ведомостям» высказал аналитик Российской Гильдии риэлтеров Константин Ламин

«Сейчас звучат разговоры о возможном возрождении льготной ипотеки под 8%, поскольку рыночные ставки уже поднялись на уровень 25% и выше, и коммерческая ипотека просто недоступна для граждан. Но я считаю, что это не путь решения этой проблемы. Поскольку сначала подняли ключевую ставку до очень высокого уровня, а теперь заговорили о недоступности покупки жилья. Я считаю, что монетарным властям нужно прежде всего решить проблему высокой инфляции, тогда и ставки банков снизятся вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Кроме того, стоило бы дать рынку стабилизироваться после закрытия общей льготной ипотеки и постоянного повышения ставок по кредитованию. Отмечу, что объемы продаж застройщиков по сравнению с июлем сейчас упали почти в два раза. Тем не менее уже в сентябре и октябре ситуация стала немного исправляться, то есть рынок приспосабливается. Более того, я полагаю, что за социальной вывеской решения жилищной проблемы граждан за счет льготной ипотеки сейчас скрывается именно лобби застройщиков», — отметил Константин Ламин.

По мнению аналитика, пока рынок не запустит механизмы саморегуляции и не стабилизируется, государству стоит продолжать уже действующие социальные виды ипотеки, в первую очередь, семейную. И только после снижения ставки ЦБ и стабилизации рынка станет понятно, как стоит поступить относительно возобновления программы общей льготной ипотеки.

Представитель РГР на примере показал, почему нынешние ставки банков по ипотечным кредитам являются запретительными. 

«Достаточно просто взять ипотечный калькулятор любого банка и посмотреть, что плата только за проценты в первый год ипотеки для квартиры стоимостью в 10 млн рублей будет стремиться к 2 млн рублей, если это будет кредит с первоначальным взносом в 30% и сроком на 10 лет», — пояснил Ламин.

К слову, при таких условиях первый месячный платеж по такому кредиту составил бы почти 170 тыс. рублей, где более 160 тыс. пришлось бы на проценты. Для сравнения: при таком же кредите под 8% месячный платеж был бы вдвое меньше, а общая сумма уплаченных процентов за все 10 лет была чуть больше 3 млн рублей.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев высказался за возрождение общей льготной ипотеки, но с жестким контролем цен у застройщиков со стороны государства.

«Главным аргументом в пользу прекращения общей льготной ипотеки было то, что из-за повышенного спроса на недвижимость выросли и цены на квадратные метры. В итоге главными выгодополучателями от льготной программы стали застройщики. Но у государства есть антимонопольная служба, чтобы следить за необоснованным ростом цен на всех рынках. Поэтому возникает закономерный вопрос о том, почему этого не делалось. В вопросе ипотеки я исхожу, во-первых, из ее социальной функции, а именно: возможности обеспечения населения доступным жильем. В нынешних условиях для тех, кто не подпадает под адресные льготные программы, покупка своего жилья просто невозможна. Конечно, когда ключевая ставка будет снижена, ипотека будет стоить дешевле. Но если смотреть из нынешнего момента, то это большая социальная проблема. Во-вторых, строительный комплекс является локомотивом экономики, и его тоже нужно поддерживать. С этой точки зрения государству стоило бы приложить усилия, чтобы объемы строительства не падали. Но при этом, повторю, нужен жесткий контроль цен на недвижимость», — считает экономист.

Ранее «Московская газета» рассказала, какие факторы сейчас стимулируют рост цен на жилье.

В экспертном сообществе сейчас стало общим местом рассуждать о практической недоступности ипотечных кредитов после подъема ключевой ставки Центробанком. Однако, судя по недавно обнародованному «Рейтингу регионов по доступности покупки жилья в ипотеку» от «РИА-Рейтинг», в некоторых частях страны в течение всего 2024 года, то есть в том числе задолго до ужесточения денежно-кредитной политики взять жилье в кредит было проблематично. К примеру, в Черноземье Орловская и Тамбовская области, находясь в экономически развитом окружении, удостоились по этому поводу крайне низких оценок экспертов рейтингового агентства. Орловский регион занял 64-ую позицию, а Тамбовщина — 68-ое, последнее место в макрорегионе. Здесь лишь 9,8 и 9,1% семей соответственно могут позволить себе ипотеку по рыночной процентной ставке. Тамбовский регион при этом занял предпоследнее место в Центральном федеральном округе (еще хуже положение только в Ивановской области)

Лидером по доступности ипотеки на рыночных условиях в целом по стране текущем году, согласно рейтингу, стал Ямало-Ненецкий автономный округ. В регионе-лидере ипотеку на рыночных условиях на квартиру в 60 кв. метров могут взять 39,4% семей. На втором и третьем местах по доступности ипотеки на рыночных условиях находятся Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Магаданская область, где доля таких семей составила 37,2% и 35,7% соответственно. Любопытно, что Москва совсем не на первых позициях — столица заняла лишь 66-ое место.

Что касается Тамбовщины, то ситуация с доступностью жилья в целом там последние годы неоднозначная.

Люди стали в целом меньше оформлять ипотеку. По итогам первых шести месяцев 2024 года, по информации местного отделения Банка России, тамбовчане взяли 3424 ипотечных кредита на сумму 10,6 млрд рублей. Это меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года на 12,4% по количеству и на 8,9% по объему. При этом ипотечный портфель на рынке только новостроек в Тамбовской области по итогам первого полугодия вырос почти на треть.

Как рассказывало издание iView со ссылкой на исследование регионов по доступности жилья-2023 от РИА «Рейтинг», тогда Тамбовская область занимала по этому показателю в стране 69-ое место. Здесь семье, чтобы накопить на квартиру, надо было работать 8,3 года. Ситуация в 2023 году ухудшилась — в начале 2022 года на решение жилищного вопроса ушло бы 6,6 лет, утверждали исследователи.

В рейтинге регионов по доступности жилья для российских семей – 2024, подготовленного экспертами РИА «Рейтинг», Тамбовщина заняла уже 60-е место. За год минимальное число лет, необходимое семье для того, чтобы накопить на покупку квартиры, сократилось на Тамбовщине с 8,3 до 5,9 лет. Это, конечно, позитивная динамика, но все равно — последняя позиция среди субъектов федерации Черноземья.

Зарплаты здесь крайне невысокие. Как писали «Московские ведомости», в 2023 году Тамбов упал на 27 позиций в подготовленном агентством РИА «Рейтинг» на основе данных официальной статистики рейтинге российских городов по зарплатам в различных отраслях. Согласно исследованию, из сотни представленных населенных пунктов Тамбов тогда занял пятую с конца позицию — 96-ое место (в 2022 в таком же рейтинге он был на 69-ом месте).

Дело не только в низких доходах граждан, но и, судя по всему, в проблемах строительной отрасли. Так, по итогам 2022 года, как сообщал «Пульс дня» со ссылкой на исследование РИА «Рейтинг», ввод жилья на Тамбовщине падал на 47,4%, и регион оказался на последнем месте во всероссийском рейтинге, однако потом динамика улучшилась, хотя тоже не без странностей. Согласно информации Тамбовстата о финансовых результатах деятельности тамбовских организаций за январь-апрель 2024 года, строительная отрасль попала в список сфер, которые сработали «значительно хуже» относительно января-апреля 2023 года. Снижение сальдированного финансового результата у организаций с видом экономической деятельности «Строительство» упало на 31,5% и др. То есть финансовые показатели строителей упали почти на треть.

Глава администрации Тамбовской области Максим Егоров выступает с инициативами, направленными на улучшение ситуации в этой отрасли. Так, как сообщало местное правительство, летом 2022 года еще в качестве врио главы администрации он предложил предусмотреть в «инфраструктурном меню» механизм, направленный на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Речь шла в том числе о программе переселения из аварийного жилья.

— В Тамбовской области есть много небольших двухэтажных домов, которые находятся в аварийном состоянии. Их жители не хотят переезжать в другой микрорайон, уезжать с привычной территории. Поэтому индивидуальные жилые дома, построенные по новому механизму, могут решить ряд вопросов по реализации действующих жилищных программ, — отметил Максим Егоров.

Однако получилось ли реализовать это предложение, информации найти не удалось.

Пока решить трудности не помогает даже опыт губернатора, который согласно данным сайта регионального правительства, около трех лет занимал высокие должности в Министерстве строительства и ЖКХ РФ.

Приобретение жилья в рассрочку может стать в некоторых случаях альтернативой ипотеке, которая по нынешним высоким банковским ставкам оказывается непосильной для большинства покупателей недвижимости. В то же время нужно учитывать и ряд нюансов таких сделок, отметили эксперты в беседе с «Московскими ведомостями»

«Рассрочка на приобретение жилья была всегда как некая дополнительная опция. Но теперь в условиях очень высоких ставок по рыночной ипотеке эта практика может набрать популярность. Уже сейчас многие застройщики предлагают оформить рассрочку, дождаться снижения ставок и через пару лет переоформить сделку в ипотеку», — отметил в аналитик Российской Гильдии Риэлтеров Константин Ламин.

Он указал, что сроки рассрочки гораздо короче сроков ипотечного кредитования, хотя при этом ставка может быть даже нулевой или околонулевой.

«С этой точки зрения платеж по рассрочке может оказаться очень высоким, например, при оформлении ее на год. Воспользоваться данной опцией будет интересно тем, у кого есть существенные сбережения на депозитах, например. Или же покупателям, которые при этом продают другую недвижимость. То есть они выставляют квартиру на продажу, оформляют рассрочку на новую, а тем временем продают старую и получают возможность рассчитаться», — отметил аналитик.

При этом стоимость жилья в рассрочку всегда будет выше, чем если бы приобретение делалось сразу за полную стоимость или в ипотеку.

«Но чаще всего при таких предложениях повышение стоимости уже заранее было «зашито» застройщиком в цену на квадратные метры, что позволяет ему предоставлять рассрочки под околонулевые проценты. При этом нужно понимать, что если после покупки квартиры в рассрочку человек в скором времени решит ее продать, то сделать он это сможет точно не по цене приобретения, а ниже. Поэтому рассрочка хороша только если покупатель намерен долгое время жить в такой квартире», — уточнил Ламин.

По его мнению, наибольшие риски при оформлении рассрочки несут сами застройщики, которые не могут в полной мере оценить платежеспособность клиента.

«Для покупателя риски ниже. Дело в том, что приобретение новостройки в рассрочку подпадает под законодательство, регулирующее договоры долевого участия в строительстве. Поэтому застройщики обязаны соблюдать все требования закона, открывать в банках эскроу-счета, что делает деятельность вполне прозрачной. Поэтому покупателям в этом смысле опасаться нечего, они будут такими же дольщиками, как и приобретатели недвижимости в ипотеку. Что же касается рассрочки на вторичном рынке, то это крайне редкая история. Чаще всего это сделки между родственниками», — пояснил Константин Ламин.

Одновременно юрист Егор Федоров указал на нюанс регулирования рассрочки по гражданскому законодательству.

«Приобретаемая квартира в таком случае оказывается в залоге до полного погашения ее стоимости, равно как и квартира, купленная в ипотеку. Но дело в том, что согласно ст. 489 ГК РФ продавец имеет право отказаться от обязательств по договору рассрочки сразу, как только покупатель просрочил очередной платеж, если иное не оговорено в договоре. И тут важно в документе четко прописать, какие санкции наступят для покупателя, если он вдруг вовремя не заплатит. Я полагаю, что застройщики довольно гибко подходят к этому вопросу на практике, поскольку расторгать договор для них никак не выгодно», — сказал юрист.

Аналитик Константин Ламин также заметил, что застройщикам невыгодно расторгать уже заключенные договоры купли-продажи в рассрочку. Поэтому они обычно готовы обсуждать с клиентами ситуации с возможными просрочками.

«В моей практике был подобный случай, и это был переговорный процесс. В то же время подобное происходит нечасто, поэтому как-то обобщить эти случаи сейчас сложно», — добавил он.

Ранее «Московская газета» рассказывала о перспективах рынка недвижимости этой осенью.

В Москве и в регионах в связи с сокращением ипотечного рынка работа риелторов и поведение их клиентов изменились. Председатель правления Гильдии Риэлторов Москвы Екатерина Шенгель рассказала о ценовом демпинге в риелторских услугах:

«Сейчас наша работа, конечно, усложнилась, особенно для тех риелторов, которые работают от продавца. Если раньше срок экспозиции объекта был 1,5 месяца, то сейчас объект находится на рынке 2,5-3 месяца. Для тех риелторов, которые работают от покупателя, жизнь тоже изменилась: заявок стало меньше, платёжеспособность покупателя ниже, а ставки по ипотеке такие, что люди от неё отказываются. Часто возникает ситуация, когда мы получаем от банка для клиента одобрение, а клиент, видя размер ежемесячного платежа, отказывается и решает ждать, когда ставки снизятся. Из тех, кто доходит до ипотечного брокера, сделку в итоге заключают 40% клиентов».

Риелторы работают на проценте от сделок, но сделок стало меньше, и среднемесячный доход риелтора стал ниже, добавила Екатерина Шенгель:

«Для клиента наши 600 тысяч с какой-нибудь крупной сделки выглядят заоблачной суммой, а мы зачастую получаем эти деньги только через 3-6 месяцев после сделки. В августе Гильдия риелторов Москвы выпустила рекомендацию, согласно которой комиссия риелтора, при которой тот может качественно и поэтапно сделать работу, должна быть не ниже 3%. Если объекты дорогие, наша комиссия становится больше, потому что мы делимся с риелтором со стороны покупателя.

Если риелторы демпингуют, берут комиссию ниже 3%, то, скорее всего, они либо используют серые схемы и берут дополнительную комиссию где-нибудь на торгах, либо осуществляют некачественную юридическую проверку сделки, ограничиваясь информацией из бесплатных источников, делают рекламу без продвижения и не обращаются к фотографу для фотосессии объекта, а проводят её просто на телефон, тогда как компетентные риелторы связываются с ипотечными брокерами, юристами и т.д.».

«Отказываются ли клиенты от ипотеки при расчёте ежемесячного платежа? Да, и таких клиентов становится всё больше, — отметила в беседе с «Московскими ведомостями» руководитель комитета Российской Гильдии Риэлторов по ипотеке Юлия Максимович. — Практика показывает, что многие клиенты просто не тянут тот ежемесячный платёж, который они должны платить при рыночной ставке. Если мы говорим о ставке по субсидированным программам, то, конечно, их стало меньше, но они есть, и, если клиент не закредитован, у него есть возможность выйти на заявку по всем показателям Центробанка, и он соглашается на приобретение недвижимости. Но есть ещё такой показатель, как предельная долговая нагрузка. Например, объект недвижимости в Москве — 2-комнатная квартира за 12 млн рублей. Первоначальный взнос при ставке 20% будет 2 млн 400 тыс. рублей. заемные средства в ипотеку — 9 млн 600 тыс. рублей. Если мы рассчитываем на 25 лет срока при ставке 19%, то у нас ежемесячный платёж уже выходит 153 тыс. рублей. При самой расхожей ставке на рынке в 21% — 168 тыс. рублей. Даже если клиент не закредитован, или у него есть единственный кредит, или в совокупности ежемесячные платежи по нескольким кредитам составляют не более 30 тыс. рублей, то его зарплата даже в районе 330 тыс. рублей в месяц уже не проходная для получения кредита. То есть, его зарплата должна быть в районе 410-430 тыс. рублей. Много ли у нас таких граждан которые по новым ставкам пройдут по ПДН? Консультаций проходит так же много, как и прежде, но, если брать в процентном соотношении, то только 20-30% могут добраться до сделки. Рассматриваем жилье в классе комфорт плюс, потому что в классе бизнес, ипотечное плечо всегда было небольшим, и там процент клиентов больше на порядок».

Безусловно, размер ежемесячного платежа по рыночной ставке ипотеке стал неподъемным для большинства жителей РФ, рассказал «Московским ведомостям» президент Российской Гильдии Риэлторов Артемий Шурыгин:

«Клиентов, которые отказываются от идеи покупки по данной причине, стало значительно больше. Как правило, рассчитать свой платеж по различным ипотечным программам возможно на самой ранней стадии процесса, поэтому до самой сделки не доходит. При этом работа специалиста по недвижимости проще не становится. Появляющиеся на рынке различные IT- решения позволяют быстрей провести сам процесс сделки, в некоторых случаях дистанционно. Но вся предваряющая сделку работа никуда не делась, а с учетом сложной ситуации на рынке она требует от риелтора высокой квалификации и экспертности в части подготовки стратегии продажи объекта, подбора подходящего объекта, проведения показов и переговоров, помощи клиенту в выборе оптимальных ипотечных программ, отвечающих условиям сделки. На рынке есть различные практики расчета комиссионного вознаграждения — как фиксированная сумма и как процент от суммы проданного объекта. По нашим оценкам, уровень комиссионного вознаграждения риелторов при фиксированной сумме практически не вырос, значительно отстает от темпов инфляции. На стоимость объекта размер комиссионного вознаграждения напрямую не влияет».

Сейчас вопрос стоит даже не в желании клиента взять или не взять ипотеку, сообщила вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Ольга Пискаева (Самара):

«Финансовая нагрузка определена законом, и банки не могут выдать свыше этого лимита. Поэтому прежде, чем отправить заявку ипотечные брокеры озвучивают платеж. И «на берегу» клиент решает, потянет такой платеж или нет. Работа риелтора усложнилась по причине замедления рынка, т к. люди стараются принимать взвешенные решения (не факт, что ставка быстро упадет, и надежда на рефинансирование становится виртуальной). Сейчас самая актуальная ипотека — ИЖС ставка 6 процентов, и реально увидеть свой дом через 2-6 месяцев. Комиссия риелтора не изменилась, изменилась фактура услуги: ипотеку рассматриваем в дальнейшей связке с договором подряда: что сможет построить на эти средства подрядчик, устроит ли это заказчика (многие за «три копейки» построили в мыслях воздушные замки). На стоимость квартир услуга риелтора никак не отражается, т.к. решение о ее цене принимает продавец объекта, и обусловлена она только его желанием продать». 

С 1 июля в России перестаёт действовать массовая льготная ипотека. Возможно, чтобы реализовать объёмы жилья в июне застройщики снижают цены? Собеседники «Московских ведомостей» в сфере жилой недвижимости говорят об обратном

«На сегодняшний день мы не наблюдаем каких-то более-менее значительных изменений в цене квадратного метра, — сказал изданию президент Российской Гильдии Риэлторов Артемий Шурыгин. — Есть небольшие корректировки как в большую, так и меньшую сторону в разных регионах, заметного удешевления пока не видим. На рынке имеется повышенный спрос в связи с завершением программ льготной ипотеки, в этой связи говорить о снижении цен пока не приходится».

По словам сертифицированного аналитика РГР Алексея Москалёва (Воронеж), в Воронеже цены на первичку пока стабильны. Цены на хорошую вторичку растут. В целом пока особой динамики не наблюдается.

«В Перми цены продолжают расти: на вторички незначительно, на первички по итогам мая цены от застройщиков увеличились на 1,5%, — рассказал «Московским ведомостям» руководитель комитета Российской Гильдии Риэлторов Алексей Скоробогач. — За вторички продавцы готовы торговаться в среднем на 4-7%. Акции от застройщиков присутствуют, но у некоторых носят номинальный характер».

В Екатеринбурге общий ценовой фон на первичном рынке заметно не меняется при том, что поведение отдельных продавцов заметно отличается: пока одни компании декларируют скидки или сохраняют цены стабильными, другие повышают их на фоне высокого спроса в мае-июне сообщил «Московским ведомостям эксперт Российской Гильдии Риэлторов, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Михаил Хорьков (Екатеринбург).

На конец 2-го квартала 2024 года средняя цена предложений на первичном рынке составила 160 223 руб./кв. м, рассказала сертифицированный аналитик РГР Александра Швалова (Хабаровск).

«Реальный размах цен составил от 89 408 до 431 520 руб./кв. м. За квартал средние цены слегка снизились на 1,7%, а к началу года увеличились на 4,4%. К концу второго квартала на первичном рынке наблюдался краткосрочный всплеск активности на фоне сворачивания льготной ипотеки. Но в масштабах всей страны он был не такой выраженный, т.к. семейная и дальневосточная ипотека у нас остаются (с 01.06.2024 г. ее условия улучшили и пул покупателей расширили). Застройщики подготовились, подушка безопасности есть, количество проектов ЖК только растет», — отметила Александра Швалова. 

«На первичном рынке застройщики поддерживают спрос за счет маркетинга ввиду отмены господдержки — сказала «Московским ведомостям член правления Российской Гильдии Риэлторов, сертифицированный аналитик рынка Ирина Монастырская (Красноярск). — Стратегии у застройщиков разные: одни компании декларируют субсидированные ставки и акции, другие повышают стоимость квадратного метра на фоне спроса, что еще больше приводит к серьезному ценовому разрыву со вторичным рынком».

«Июнь — жаркая пора для застройщиков и покупателей. Последние стремятся получить льготный кредит под 6%, пока это ещё возможно, — говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Ключевая ставка ЦБ сейчас составляет 16%, и, скорее всего, она повысится в ближайшее время, так как банки уже дают депозиты под 18%. Однозначных ставок как 8-9% 4 года назад на рынке ипотеки мы ещё долго не увидим. До конца июля никаких существенных скидок и никаких рассрочек, скорее всего, не будет. Цены на жильё сейчас растут практически во всех регионах: там, где рынок был перегрет — меньше, там, где были новостройки, но не было большого спроса, а теперь он растёт больше. Реально снижение цен на жильё начнётся не раньше августа-сентября».

Скорое окончание льготной ипотеки влияет на цены, которые предлагают застройщики, но в большей степени цены определяются теми отношениями, в которых застройщики состоят с банками, прокомментировал ситуацию директор совместной российско-китайской компании ARCOM, председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов Гасан Архулаев. 

По его словам, после прекращения льготной ипотеки снижения цен на жильё не предвидится. Учитывая рост себестоимости строительства, предпосылок для этого нет. 

«Можно прогнозировать заметное сокращение объёмов ввода жилья. По сравнению с теми объёмами, которые могла обеспечить льготная ипотека, это будет только около 70%. Но с сентября мы можем увидеть много интересных адресных льготных программ по получению жилья для молодых специалистов, учителей и т.д.», — отметил Гасан Архулаев.

С 1 июля 2024 года прекращается действие программы льготной ипотеки с господдержкой на приобретение первичного жилья под 8%. Против её продления выступал Центробанк, указывая на чрезмерный перегрев рынка новостроек из-за искусственно установленного низкого процента по кредитам. Индикатор перегрева на первичном рынке составлял 15% против всего 1% на вторичном, что свидетельствовало о крайне высоких темпах роста цен. За сворачивание массового льготного кредитования выступал и Минфин. Когда в декабре прошлого года были ужесточены условия выдачи таких кредитов, первый взнос повысили до 30%, а максимальную сумму займа для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей приравняли к общероссийскому лимиту на уровне 6 млн рублей, министр финансов Антон Силуанов отмечал, что эти меры не могут сразу привести к охлаждению рынка, а саму программу всё равно придётся полностью закрывать

При этом власти намеревались оставить другие виды стимулирующей поддержки, такие как семейная ипотека или льготная ипотека для Дальнего Востока и Арктики. Позднее президент РФ Владимир Путин действительно поручил продлить действие семейной ипотеки до 2030 года. Ставка для семей с детьми, не достигшими 6 лет, не должна превышать 6%. При этом в ЦБ заверили, что отмена массовой льготной ипотеки, хотя и приведёт к временному снижению спроса, не окажет существенного негативного влияния на девелоперов, поскольку большинство проектов имеют большой запас прочности. Среди позитивных последствий этих изменений в Банке России назвали сокращение дисбаланса на рынке недвижимости и повышение доступности жилья для россиян. И если с тем, что спрос на новостройки в ближайшее время упадёт, эксперты полностью согласны, то реальное увеличение доступности квартир для среднестатистического жителя России вызывает сомнения.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов убеждён, что после 1 июля спрос на новые квартиры на какое-то время действительно снизится. По его словам, дело не только в фактическом удорожании ипотеки, но и в информационном фоне, который подталкивает многих потенциальных покупателей либо сделать всё, чтобы приобрести жильё до 1 июля, либо отложить мысль о покупке на более далёкое будущее. Глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ожидает падение рынка первичного жилья минимум на 25%, а по отдельным проектам спрос может просесть и на 50%. Однако эксперт не считает такую динамику катастрофической. Скорее речь идёт о возвращении рынка к нормальности после чрезмерного перегрева. По сути, льготная ипотека с господдержкой, введённая в качестве антикризисной меры в начале пандемии, уже перестала приносить какую-либо пользу. Из-за невысокого процента людям казалось, что они покупают жильё на более выгодных условиях, но ускоренный рост цен на сами квартиры нивелировал весь эффект от более дешёвого кредита.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что грядущий спад не будет фатальным, ведь до 40% сделок приходилось на программу семейной ипотеки, которая продлена. В конце года ожидается окончание программы льготного кредитования для ИТ-специалистов, но и это не должно стать катастрофой для рынка недвижимости. По-видимому, чего-то ужасного не ждут и сами застройщики, поскольку говорить о снижении цен на квартиры не спешат. В Москве и Санкт-Петербурге после снижения лимита по госпрограмме до 6 млн рублей этот вид ипотеки и так не оказывал большого влияния на рынок, поскольку под более жёсткие условия подходило очень мало квартир. Поэтому в двух столицах ждать снижения цен, судя по всему, вообще не стоит. 

В остальных регионах России участники рынка прогнозируют похожую ситуацию. В пресс-службе «СКМ Девелопмент» рассказали, что после 1 июля цены должны остаться на прежнем уровне или даже продолжат умеренно расти. Это связана с необходимостью сохранять прибыльность проектов. При этом возможны точечные предложения более выгодных условий на покупку отдельных лотов для привлечения клиентов.

Ипотечный брокер Кирилл Павлов отметил, что просто снизить цены застройщикам в большинстве случаев не позволяют высокие расходы на стройматериалы и рабочую силу. Поэтому, скорее всего, несмотря на падение спроса девелоперы вынуждены будут ограничиваться лишь отдельными скидками или дополнительными услугами по прежним ценам, например, продажей квартир с чистовой отделкой. Часть покупателей, очевидно, перетечёт на вторичный рынок, который на фоне льготных программ для первичного жилья не выглядел таким привлекательным. 

Брокер компании «Самолёт плюс» Ольга Загороднюк напоминает, что даже семейная ипотека, хотя и сохраняется, будет выдаваться на более жёстких условиях. Для семей с детьми старше 6 лет ставка, скорее всего, поднимется до 12%. В этом случае те, кто собирается приобрести жильё ради инвестиций, будут искать новые возможности, а потенциальным покупателям, собиравшимся непосредственно жить в новой квартире, придётся подождать. Ведь полная сумма для покупки жилья есть у очень немногих, а ипотека по рыночным ставкам около 20% и с 20-процентным первым взносом не выглядит привлекательным предложением. Так что говорить о повышении доступности жилья пока вряд ли приходится. Реальным облегчением могло бы стать снижение ключевой ставки ЦБ, что позволило бы банкам снизить и проценты по кредитам. Однако пока речь об этом не идёт. На прошлой неделе регулятор сохранил ставку на уровне 16%, а в дальнейшем она может быть ещё повышена. Директор департамента денежно-кредитной политики Центробанка Кирилл Тремасов предположил, что ставка может быть повышена ещё на 100 базисных пунктов. И надеяться на обратную тенденцию инфляционные процессы пока не позволяют.

На рынке ипотечного кредитования наблюдается рост выдач льготных кредитов на приобретение жилья. Это связано прежде всего со скорым окончанием действия льготной программы ипотечного кредитования под 8% годовых. Об этом изданию «Московски ведомости» рассказали эксперты

По данным ВТБ, в мае объем выдач ипотеки увеличился на 11% относительно апреля. В то же время относительно мая прошлого года он сократился на 13%.

«Сейчас на рынке ипотечного кредитования действительно наблюдается оживление. Это связано прежде всего с тем, что с 1 июля закончится действие льготной программы ипотечного кредитования под 8%, которая была доступна широкому кругу граждан. Останутся лишь адресные программы с господдержкой, такие как семейная или сельская ипотека. Поэтому многие покупатели стремятся сейчас, как говорится, успеть сесть в уходящий поезд», — рассказал изданию аналитик Российской Гильдии Риэлтеров Константин Ламин.

В то же время эксперт отметил, что на рынке ипотечного кредитования под покупку жилья на вторичном рынке сейчас наблюдается застой.

«Это связано с тем, что в отличие от новостроек, на «вторичку» не распространяются льготные программы. Купить жилье в кредит на вторичном рынке можно только по коммерческим ставкам банков. А они сейчас чрезвычайно высоки из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Более того, в преддверии заседания Совета директоров Центробанка 7 июня, на котором ожидается очередное повышение ключевой ставки, некоторые банки уже начали повышать ставки по ипотечным кредитам», — отметил аналитик.

По мнению кандидата экономических наук Михаила Беляева, нынешняя ситуация свидетельствует о том, что в скором времени купить жилье в кредит смогут позволить лишь те, на кого распространяются адресные ипотечные программы с господдержкой.

«Как только прекратится действие общей программы льготного ипотечного кредитования под 8% приобретение жилья для обычных граждан по условно низкой ставке станет вообще недоступно. Кредитоваться по очень высоким коммерческим ставкам не хотят даже состоятельные люди, поскольку они понимают, в какие расходы обойдется такой кредит. Полагаю, что исключение могут составлять лишь случаи, когда покупателю жилья не хватает какой-то относительно незначительной суммы и он соглашается взять небольшой ипотечный кредит по повышенной ставке на небольшой период. И такая ситуация сохранится до тех пор, пока Центробанк не понизит ключевую ставку хотя бы до 10% годовых», — пояснил Беляев.

При этом, по мнению экономиста, снижение спроса на ипотеку никак не скажется на ценах на жилье.

«Я думаю, что застройщики будут держать цены высокими настолько, насколько это вообще возможно. Они скорее будут ждать изменения конъюнктуры, чтобы продать объекты позже по высоким ценам, чем станут продавать уже простроенные квадратные метры дешевле», — предположил Беляев.

Ранее «Московская газета» писала о том, чего ждать от ЦБ 7 июля, и когда регулятор скорее всего сможет перейти к снижению ключевой ставки.

Разрыв в цене квадратного метра увеличивается в пользу новостроек в силу того, что именно это жилье подпадает под действие льготных программ ипотечного кредитования. На это также влияет и моральное устаревание «вторички». Об этом «Московским ведомостям» рассказал кандидат экономических наук Михаил Беляев

По данным Центробанка, в первом квартале 2024 года разрыв между стоимостью новостроек и вторичного жилья достиг в среднем по стране 55%, тогда как в последнем квартале предыдущего года он составлял 44%.

«Такая большая разница обусловлена прежде всего тем, что программы льготного ипотечного кредитования нацелены именно на приобретение нового жилья. Поэтому эти льготные возможности улучшить жилищные условия разгоняют спрос в данном сегменте рынка, что влияет на рост цен. И, к слову, именно потому, что общая льготная ипотека под 8% годовых стала основным фактором роста цен на новое жилье, она не будет продлена с 1 июля 2024 года. Останутся лишь адресные программы, такие как семейная, дальневосточная, сельская ипотека. На вторичном рынке сейчас наблюдается обратная ситуация. Из-за высокой ключевой ставки ЦБ ставки банков по коммерческой ипотеке стали фактически запретительными. Такая ипотека потеряла привлекательность для приобретателей жилья, что стало причиной существенного падения числа продаж на вторичном рынке. Это повлияло на динамику роста цен», — пояснил Михаил Беляев.

Вторым фактором, который способствует росту разрыва стоимости первичного и вторичного жилья, по мнению экономиста, является моральное устаревание старого жилого фонда.

«Вторичный рынок жилья очень разнороден. И если «сталинка» где-нибудь в центре Москвы – это всегда ликвидное жилье, то аналогичная квартира на периферии уже не воспринимается как жилье, соответствующее всем современным требованиям к комфортности. К этому можно добавить изношенные коммуникации и в целом износ многоквартирных домов на вторичном рынке. Поэтому более низкая стоимость «вторички» по сравнению с новостройками является нормальным явлением», — заключил собеседник издания.

Ранее «Московская газета» рассказывала о том, что намерение повысить ставки по льготной семейной ипотеке может сделать ее непривлекательной для клиентов.