Метка: Квартира

Цены на аренду жилья в России снижаются 8 месяцев подряд, но это продлится недолго. Вероятно, сейчас наступает лучший момент для поиска съёмной квартиры

В Москве за последние месяцы заметно снизилась стоимость аренды квартир. Как сообщает «Москва 24», за 8 месяцев цены упали в среднем на 25%, и снижение зафиксировано во всех районах столицы. Специалисты связывают такую ситуацию в первую очередь с ростом предложения. В 2020-2021 годах, когда начала действовать наиболее популярная программа льготной ипотеки, многие москвичи покупали квартиры на ранней стадии строительства с изначальным намерением не жить там, а сдавать жильё в аренду. Позднее дома были сданы в эксплуатацию, а как раз к концу 2024 года большинство владельцев такого инвестиционного жилья успели подготовить квартиры к сдаче. Увеличение количества доступных квартир и привело к падению цен. При этом наиболее популярным у арендаторов вариантом остаются однокомнатные квартиры, расположенные вблизи станций метро, МЦК или МЦД.

Между тем, падение стоимости аренды фиксируется практически во всех крупных городах России и большинстве региональных центров. Аналитики Домклик подсчитали, что за I квартал 2025 года средняя стоимость аренды по стране снизилась на 10%. В таких мегаполисах, как Казань, Нижний Новгород и Екатеринбург, аренда подешевела на 4-5%, а в городах Московской и Ленинградской областей падение составило 11-15%. В Новосибирске, Перми и Санкт-Петербурге средние арендные ставки остались без изменений, а вот в Воронеже, Владивостоке и Самаре цены даже выросли на 4%, 10% и 14% соответственно. Другим исключением стали курортные города Калининградской области, Краснодарского и Ставропольского краёв, где аренда квартир также продолжила дорожать. По словам директора Домклик Алексея Лейпи, частично такая динамика объясняется сезонным фактором. Весной спрос на долгосрочную аренду обычно снижается, стимулируя и снижение цен. Для курортов юга России и Калининградской области эта тенденция не характерна, поэтому там аренда дешевле и не стала. Однако дополнительным фактором стало расширение предложения, которое наблюдается не только в Москве, но также в Казани, Екатеринбурге и некоторых других крупных городах. Наконец, серьёзными стимулами для охлаждения рынка стали замедление экономики в целом и более медленный темп роста доходов россиян, который не успевал за ростом арендных ставок. Многие арендаторы стали переезжать в квартиры подешевле или снимать жильё вскладчину, поэтому владельцам жилья пришлось менять подход к ценообразованию.

Впрочем, благоприятная ситуация для квартиросъёмщиков может продлиться недолго, поэтому многие эксперты говорят о том, что именно сейчас наступило наиболее подходящее время для поиска жилья. Руководитель аналитического отдела «Циан» Алексей Попов предупредил, что цены могут ещё снижаться на 1-2 процента до конца мая, но с июня по сентябрь произойдёт существенный рост на 10-15%. Таким образом, подорожание отыграет всё падение первого квартала и средние цены, возможно, даже превысят уровень конца 2024 года. Эксперт связал такой разворот с тем, что летом у многих арендаторов истекают сроки договоров, и на рынок выйдет большое количество людей, ищущих новые варианты для съёма. К концу года, по мнению Попова, снова может произойти небольшое снижение цен, но оно вряд ли сравниться с нынешним длительным периодом удешевления аренды.

С таким прогнозом в целом согласилась кандидат экономических наук Юлия Коваленко. По её словам, летом начнёт дорожать краткосрочная аренда, особенно в регионах, популярных у туристов, а к сентябрю тенденция распространится и на долгосрочные предложения. В это время в крупные города с каникул начнут возвращаться студенты, а для многих россиян окончание летнего отпуска является временем смены работы, которая сопровождается переездом в другой город или район. Оживление спроса подтолкнёт арендодателей к новому этапу повышения цен.

В более длительной перспективе условий для дальнейшего снижения арендных ставок также не просматривается. Дело в том, что сократился вывод на рынок нового жилья, часть которого потенциально могла бы сдаваться в аренду и пополнять объём предложения. Летом прошлого года были резко сокращены возможности для получения льготной ипотеки, а наиболее популярная безадресная программа ипотеки с господдержкой была завершена. В первый же месяц после вступления в силу нововведений спрос на квартиры в новостройках упал на 20%, а по итогам 2024 года спрос снизился на четверть. Однако падения цен на недвижимость за этим не последовало. Как предупреждал основатель агентства Sokolnikov Estate Артур Сокольников, девелоперы применяют все возможные стратегии для того, чтобы избежать общего снижения цен – уменьшают объём жилья, выводимого на рынок, предлагают точечные скидки, рассрочки и программы лояльности для сотрудничающих с ними агентств по продаже недвижимости. В январе-феврале 2025 года площадь жилья в запущенных проектах сократилась на 23% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а если брать статистику отдельно за февраль, падение составило 31%. Однако цены на новостройки не снижаются, а скорее стагнируют. С января по август прошлого года квадратный метр новой квартиры в среднем по России подорожал со 157 тыс. рублей до 169 тыс. рублей и с тех пор держится примерно на том же уровне. Отсюда следует, что и новых предложений на рынке аренды в ближайшие годы будет появляться меньше, а те инвесторы, которые даже в нынешних условиях всё-таки купят квартиру для последующей сдачи, вложат в эту покупку огромные деньги, которые потом надо будет отбивать. Так что за ростом арендных ставок, который ожидается летом и осенью, вряд ли последует устойчивый спад. Максимум, на что можно будет рассчитывать потенциальным арендаторам – сезонные падения цен в тех городах, для которых такое явление в принципе характерно. 

«В начале года рынок продемонстрировал снижение ставок, соответственно аренда подешевела. Вместе с тем прошел тренд на краткосрочную аренду — многие арендодатели перевели объекты из суточной в долгосрочную. Снижение стоимости аренды позволило стабилизировать спрос, но при этом не допустить чрезмерного снижения. Сейчас средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве около 55 тысяч рублей, двухкомнатной — 95 тысяч рублей», — отметила эксперт по недвижимости Екатерина Саликова. 

Будущим летом цены, скорее всего, вырастут. Это связано как с сезонным спросом, так и с возвращением россиян, уехавших за границу в 2022-2023, с сокращением предложения — из-за высоких ставок по ипотеке многие предпочитают не сдавать, а продавать жилье, подытожила эксперт.

Апартаменты продолжают приобретаться и как инвестиционная недвижимость, и для проживания. Однако из-за дороговизны кредитования, спрос на них снизился. Об этом изданию «Московские ведомости» рассказал аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин

«Сделки купли продажи апартаментов сейчас занимают не больше 10% рынка. Но нужно отметить, что спрос на этот вид недвижимости упал из-за высоких ставок кредитования. Дело в том, что на апартаменты не распространяются льготные виды ипотечного кредитования. А ставки по рыночной ипотеке сейчас очень высоки и составляют примерно 16%», — пояснил Ламин.

В то же время, он отметил, что спрос на апартаменты остается достаточно устойчивым:

«Во-первых, этот вид жилья приобретается как инвестиционная недвижимость, поскольку из-за существенной разницы в цене по сравнению с квартирами доходность от сдачи в аренду апартаментов оказывается гораздо выше. Поэтому приобретение именно апартаментов остается одним из видов инвестирования для тех, кто имеет свободные средства. Во-вторых, апартаменты часто приобретаются как второе жилье. Это так называемые «пиджачные» квартиры. Например, человек живет за городом, но бывает по делам в столице. Он покупает себе апартаменты, чтобы было, где остановиться. Таких сделок тоже довольно много».

Аналитик отметил, что апартаменты примерно одинаково продаются и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Однако в Москве в последнее время вскрылась проблема, связанная с легализацией этого вида жилья.

«Дело в том, что довольно большая часть апартаментов появилась не в результате строительства по договорам долевого участия, то есть как новостройки, а вследствие редевелопмента, когда застройщики переоборудовали под жилье старые промышленные здания. В таких случаях они не меняли вид разрешенного использования земли, в результате чего такие апартаменты стоили очень недорого, например, 3-4 млн рублей в Москве. Однако в последнее время власти активно начали предъявлять претензии к использованию земли под такими зданиями не по целевому назначению, поскольку вид разрешенного использования земли под ними не предполагает проживания людей. В итоге сейчас стоит вопрос изменения вида целевого использования земли под подобного рода объектами. Этот фактор оказывает влияние на спрос в сегменте апартаментов», — рассказал Ламин.

Юрист Егор Федоров объяснил, чем отличаются апартаменты от квартиры:

«Жилищный кодекс содержит понятие квартиры, но не содержит понятия апартаментов. Однако это понятие встречается в некоторых подзаконных нормативных актах, из которых можно сделать вывод, что апартаменты — это помещение для проживания из одной или нескольких комнат с санузлом и кухней. Тогда возникает закономерный вопрос: чем апартаменты отличаются от обычной квартиры? Дело в том, что апартаменты имеют статус нежилого помещения. Это не значит, что в них нельзя жить. Жить можно, а оформить постоянную регистрацию по месту жительства нельзя, коммуналка будет обходиться дороже, не действуют строительные нормы и ограничения, связанные с уровнем и временем шума и многое другое. В том числе нет льготных ипотечных программ, нельзя использовать маткапитал для приобретения, нельзя применить налоговый вычет по НДФЛ и так далее. Выходит, что у апартаментов есть один несомненный плюс – цена, но одновременно есть масса нюансов, которые в каких-то случаях можно назвать минусами», — пояснил правозащитник.

Ранее «Московская газета» рассказала о самых популярных сейчас форматах недвижимости.

Спрос все больше смещается на квартиры маленьких площадей

На рынке первичной недвижимости Приморского края два показателя остаются неизменными и парадоксальными: рост количества новых домов сопровождается повышением стоимости квадратного метра. На фоне новостей о скором отмене ипотек с господдержкой покупательский спрос принимает ажиотажный характер, но распространяется исключительно на квартиры маленьких площадей. 

Ценовой парадокс 

Диапазон повышения стоимости квартир в рамках экспертного опроса варьируется от 5 до 20%.

Руководитель департамента новостроек центра недвижимости и ипотеки «Этажи-Владивосток» Евгения Ашихмина:

«Предложений на рынке много, так как ежегодно стартуют продажи новых жилых комплексов. Стоимость недвижимости растет всегда. Квартира, которая стоила в прошлом году 6 млн, в этом году может стоить 7-7,5 млн».

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»:

«Цены выросли по разным данным от 5 до 10%. В некоторых подгруппах они остаются неизменными, это квартиры среднего и выше среднего размера, а также 3-4-5 комнатные квартиры».

Директор «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков:

«За прошлый год цена выросла в среднем на 5-6%. И в этом году ситуация будет примерно такая же. Ожидать взрывного роста не стоит. Но и падения тоже не будет».

Алексей Безгодков, директор компании «Акватория»:

«На мой взгляд, квартиры подорожали минимум на 20%. 175 -220 тыс. рублей — в этом диапазоне сейчас продаются квартиры с черновой отделкой».

Яна Молчанова, коммерческий директор Edelweiss:

«За последний год цены на квартиры выросли в среднем на 10%, причем, стоимость на квартиры растет в проектах всех классов».

Владимир Каплинский, вице-президент Российской Гильдии Риелторов (РГР):

«Удорожание квартир безусловно произошло. В зависимости от сегментов, районов и городов, цена выросла в среднем от 8 до 15%».

Рост стоимости, по словам застройщиков, определялся традиционными составляющими: общей инфляцией, удорожанием строительных материалов, повышенным спросом в конце года, который тоже подстегнул цены вверх.

«На ценообразование влияет множество факторов, таких как локация, качество строительных материалов, наличие полезных опций в доме, благоустройство придомовой территории и её размеры и так далее», — пояснил Алексей Безгодков. 

По словам Яны Молчановой, «большую роль играет себестоимость строительства: удорожание материалов, импортозамещение, логистика и прочие факторы».

Парадокс заключается в том, что в условиях, когда количество покупателей становится меньше, а продавцов больше, цена, наоборот, должна снижаться. Но она необъяснимым образом растет.

Вице-президент РГР уверен, что, если повышать производительность труда на всех этапах – вводить автоматизацию производства, типовые планировки, использовать качественные отечественные материалы и так далее – одним словом, оптимизировать расходы, то можно строить дома качественно и без удорожания себестоимости.

«В конечном итоге мы получим достойный результат по доступной цене. Казалось бы, это выигрышная стратегия. Но не каждому девелоперу она по душе. Проще идти по консервативному пути, закладывая в квадратный метр все издержки и объясняя заоблачные цены высокими затратами», — говорит Владимир Каплинский.

Ощущение экономии

Вместо снижения стоимости девелоперы стараются привлечь покупателей маркетинговыми «фишками».

«Новые инструменты для привлечения и продаж безусловно вводятся. Например, стал уже популярным механизм «рассрочка на первоначальный взнос». Вернулись старые добрые рассрочки. И некоторые застройщики предлагают их на период до 5 лет», — говорит директор «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков. 

Директор компании «Акватория» Алексей Безгодков уверен, что конкуренция дошла до пиковых значений, и застройщики в погоне за клиентом применяют самые разные инструменты. Однако, что касается скидок, по мнению девелопера, это обычный рекламный маркетинговый инструмент: «Если написано «скидка», значит ранее цену приподняли ровно на столько же, а то и выше. Потому что никогда застройщик не будет продавать себе в убыток. Однако скидочные программы выглядят привлекательно в глазах покупателя, у него складывается ощущение экономии. На это и делается ставка».

Рыночная необходимость

Как утверждают застройщики, конкуренция сейчас идет не ценой, а качеством.

«Уже недостаточно просто воткнуть бетонную коробку, — говорит Сергей Косиков. — Конкуренция дает возможность потребителю выбирать. В частности, растет число проектов, в которых покупателю предлагается отделка «вайтбокс» или полностью чистовая. И это уже не является «уникальным» преимуществом проекта, а, скорее, рыночной необходимостью. Да, такие квартиры дороже, но это гораздо выгоднее, чем делать ремонт после сдачи».

«Минимум 18 застройщиков во Владивостоке, включая пригород, предлагают отделку «вайтбокс» или готовый ремонт. Если позволяет бюджет, покупатели чаще выбирают квартиру с отделкой, так как это позволяет экономить на ремонте», — отмечает Евгения Ашихмина.

По словам генерального директора ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» Алексея Исакова, «отчасти, эта тенденция навеяна нашими западными коллегами, которые привезли с собой эту тенденцию вместе с более высокими ценами за квартиры. Конечно, нельзя продавать квартиру с ремонтом, даже базовым, за ту же цену, что и без ремонта. Но клиентам пока это сложно воспринимать. А разница порой значительная! Максимальный комфорт с приемлемой ценой совместить невозможно. Либо повышаем цену и включаем отделку и другие детали квартиры и инфраструктуры, либо работаем в привычном для рынка формате».

Алексей Безгодков тоже ссылается на федеральных девелоперов, которые интегрировали концепцию «вайтбокс» в приморскую застройку. Но, по его мнению, привлекательность таких квартир достаточно спорная.

«За каждый такой квадратный метр человек доплачивает около 15 тыс. рублей, получая конкретное дизайнерское решение без учета индивидуальных предпочтений собственника. В этой связи продавать все квартиры с «вайтбокс» нецелесообразно, у покупателя должна быть альтернатива. Тем более формат «вайтбокс» далёк от законченного ремонта, это просто предчистовая отделка, то есть, нельзя назвать эту жилую площадь «готовым вариантом», в которую можно сразу переехать», — поясняет девелопер.

«Застройщики делают отделку либо этажами, либо по требованию, предварительно рассчитав стоимость квартиры с отделкой. Но на текущем рынке это отодвигается на второй план. Сегодня во главу угла становится доступность или цена, если мы говорим про массового клиента класса комфорт», — добавляет Алексей Исаков.

Владимир Каплинский уверен, что отделка «вайтбокс» — это жизненная необходимость. Просто, не все застройщики до конца осознали этот важный запрос покупателя:

«В готовом жилье особенно нуждаются люди так называемой «льготной категории», у которых нет дополнительных средств на благоустройство купленной квартиры. Именно им важно, входя в ипотеку, купить жилье с готовым ремонтом, чтобы сразу заехать и спокойно жить. На нашем рынке присутствуют некоторые компании, предлагающие квартиры «под ключ», в том числе даже с мебелью. На самом деле это очень правильный подход — современный тренд, но, к сожалению, распространяется он пока не так активно, как хотелось бы».

По словам Каплинского, до недавнего времени большинство застройщиков продолжали штамповать квартиры с черновой отделкой, оперируя, что «зачем напрягаться, ведь и так покупают».

«Конечно, чистовая и предчистовая отделка – это совсем другой уровень, —говорит вице-президент Российской Гильдии Риелторов. — Покупатель при передаче жилья может придраться, высказать недовольство, поэтому проще даже и не предлагать такую услугу».

«Именно так, — подтверждает Алексей Безгодков. — При сдаче квартир с «вайтбокс» застройщики сталкиваются с «потребительским шантажом»: покупатели выдвигают претензии к качеству предчистовой отделки, применяют какие-то измерительные приборы, «находят» микротрещины или несущественные отклонения, не влияющие на эксплуатацию квартиры и так далее. Вот поэтому, на наш взгляд, лучше все-таки продавать новостройки в черновом варианте, а человек уже в дальнейшем пусть реализует свои цели и задачи в ремонте так, как ему нравится. Тем более вся элитная дорогая недвижимость Москвы и других крупных городов продаётся без какой-либо отделки, даже стяжку на пол не кладут. Покупателю дается возможность самостоятельно решать какой дизайн квартиры он себе выберет».

Сужение рынка

На фоне повышения ипотечных рыночных ставок покупательская платежеспособность падает. В отчаянной попытке обзавестись собственной квартирой покупатели выбирают маленькие жилые площади.

«Покупатели все больше склоняются к квартирам площадью до 40 кв м» — говорит Владимир Каплинский. 

«30-40 «квадратов» не дороже 7,5 млн рублей и чаще в спальных районах — таковы предпочтения большинства приморцев», — констатирует Евгения Ашихмина. 

Яна Молчанова, напротив, отмечает увеличение покупательской активности в сегменте двухкомнатных квартир от 62 кв. м. 

«Переориентация на большие площади происходит по причине поддержки государства семейных программ. Однокомнатные квартиры чаще берут с целью инвестиций, но в проекте бизнес-класса такие предложения интересны только на этапе котлована. Но спрос на однокомнатные квартиры стабильно высокий уже несколько лет», — поясняет коммерческий директор Edelweiss.

«Панический» спрос

Однако главным стимулом спроса и покупательской активности является паника.

Алексей Безгодков поясняет, что негативные новости, связанные с возможной отмены единственного доступного инструмента при покупке жилья – ипотеки с господдержкой стимулируют человека быстрее принимать решение: «В частности, запущенный инфоповод заставил многих людей приступить к покупке квартиры немедленно, ибо «вдруг через месяц будет поздно». Поэтому покупательская активность на фоне таких новостей заметно растет. С таким явлением рынок недвижимости столкнулся в конце 2023 года: начиная с осени, спрос в сегменте новостроек вырос в 2-3 раза, его фиксировали все застройщики».

Евгения Ашихмина ожидает и дальнейшее увеличение количества сделок по новострою: «Это связано с планами правительства завершить 1 июля 2024 года программу по ипотеке с господдержкой».

«Ближайшие два месяца могут вызвать ажиотаж перед отменой нескольких льготных ипотечных программ. Далее будет застой до осени. А осенью в зависимости от внешних и внутренних экономических и политических факторов либо будет ежегодный подъем, либо рынок продолжит летний период стагнации», — уверен Алексей Исаков.

Яна Молчанова советует воспользоваться программами как можно скорее, до их отмены: «Например, есть интересные инструменты, такие как рассрочки и трейд-ин от застройщика, а также траншевая ипотека с минимальной процентной ставкой на период строительства, где ежемесячный платеж может составлять около 12 тыс. руб. К сожалению, ограничили срок ипотеки с господдержкой до июня этого года, но расширяют условия по семейной ипотеке и дальневосточной. Возможно, появятся дополнительные условия, которые простимулируют спрос на недвижимость у людей, кто не подходит под действующие программы».

Тем временем большинство застройщиков считают, что, если восьмипроцентную ипотеку с господдержкой действительно отменят, это станет худшей новостью года, которая обрушит не только рынок недвижимости, но и весь строительный сегмент.

Если гражданину выгоднее платить за теплоэнергию по нормативу, он имеет полное право отказаться от счётчика в своей квартире, вплоть до того, что вывести его из строя

Об этом заявил председатель думского комитета по энергетике Павел Завальный.

Глава комитета ответил на вопрос, волнующий поставщиков тепла в многоквартирные дома, которые сомневаются, что люди станут массово ставить приборы учёта после того, как нормативы потребления будут исчисляться по показаниям новых домов. С учётом того, что таких МКД гораздо меньше, жители станут платить не по фактическому потреблению тепла, а по нормативу, потому что это будет дешевле.

«Это не проблема потребителей, это проблема поставщиков, управляющих компаний и так далее. Мы уже устанавливали счётчики тепла в МКД, в ряде случаев заставляя граждан приобретать их за свой счёт, но большого эффекта это не дало», – отметил Завальный.

Глава профильного думского комитета считает, что для совершенствования системы учёта теплоэнергии в многоквартирных домах нужно обратился к опыту электроэнергетиков.

«Люди должны быть в курсе, как расходуется тепло в их квартирах и в целом по дому. Для этого нужно перенять опыт установки цифровых приборов учёта электроэнергии, когда отслеживать расходование можно в онлайн-режиме, в мобильном приложении. Потребителям это позволяет экономить, управляющим компаниям проще вести контроль, а поставщики могут определить правильность уровня нормативного потребления», – отметил Завальный.

Парламентарий подчеркнул, что только так можно будет говорить о решении проблемы энергосбережения. Пока что жителям многих российских МКД действительно проще перейти на оплату по нормативу.

«На одной из встреч с избирателями ко мне подошла пенсионерка и рассказала, что её соседка платит по нормативу и ей это обходится дешевле, как ей быть, если у неё установлен счётчик. Ничего, кроме как посоветовать сломать этот счётчик, и платить по нормативу, я не мог ответить. Потому что никто не имеет права нарушать конституционное право граждан выбирать более дешёвую услугу, а платить по навязанной услуге – это и есть нарушение их прав», – сказал депутат.