Метка: Недвижимость

Эксперты рассказали, как влияет на рынок коммерческой недвижимости рост цен на стройматериалы и себестоимости строительства

В 2025 году мы будем наблюдать устойчивый рост стоимости объектов коммерческой недвижимости — как в уже готовых объектах, так и в строящихся, рассказала изданию «Московские ведомости» эксперт по недвижимости Анастасия Озолина:

«Во-первых, это продиктовано возросшим спросом на коммерцию — в стране сейчас большая масса денег, которую инвесторам необходимо вкладывать. Коммерческая недвижимость имеет более короткий срок окупаемости по сравнению с жилой, ей легче управлять с операционной точки зрения, она дает более стабильный и прогнозируемый денежный поток, за счет того, что договор аренды подписывается на более длительный срок и их сложнее расторгнуть. 

Растущая стоимость стройматериалов также влияет на финальную стоимость квадратного метра. Сейчас мы видим, что проекты на стартах продаж часто выходят по стоимости, близкой к цене более готовых объектов, хотя обычно инвесторы зарабатывают на приросте стоимости, покупая на старте продаж и продавая готовый объект. Это происходит, так как в бизнес-модель застройщик закладывает более высокую себестоимость. Стройматериалы, как правило, показывают ежегодное удорожание на уровне 10-15%. Любые валютные скачки, усложнения логистических цепочек, изменение процентной ставки влияют на стоимость. Внутренний рынок пока не закрывает спрос в полном объеме, соответственно, создается дефицит по некоторым группам товаров, что также влияет цену. В-третьих, размер ключевой ставки. Пока мы видим достаточно высокий уровень, стоимость обслуживания кредита для строительства любого объекта недвижимости так же высока, что в конечном итоге перекладывается на конечного покупателя, то есть увеличивает стоимость объекта. С другой стороны, когда ключевая ставка начнёт уменьшаться, и мы увидим более дешёвые кредиты, это спровоцирует определённый рост цен на недвижимость — активизируются отложенный спрос со стороны инвесторов, которые предпочитают использовать кредиты в своих инвестиционных стратегиях».

По объёмам строительства рынок коммерческой недвижимости в 2025 году будет расти, но более замедленными темпами, так как застройщики не смогут активно наращивать объем предложения из-за высокой ключевой ставки и роста стоимости стройматериалов, отметила собеседница.

«Пока дешевле придержать ликвидные площадки до момента снижения ключевой ставки и удешевления кредита на строительство, чем выводить новые проекты. 

Также меняется структура спроса — мы видим растущий интерес со стороны инвесторов в офисные форматы, объекты премиум-класса в центральных локациях. То есть рынок становится более сегментированным, с запросом на малые форматы и акцентом на качественные проекты», — заключила Анастасия Озолина.

Президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский отметил, что рынок коммерческой недвижимости продолжит свой рост, причем по всем ключевым показателям: стоимости аренды, продажи и объему ввода новых объектов в эксплуатацию. 

«Удивительно, но факт — в Москве наблюдается дефицит не только офисов премиального уровня. В целом найти качественное предложение — задача сложная задачей, — говорит Евгений Скоморовский. — Вакантность по итогам 2024 года снизилась на 40% по сравнению с предыдущим, составив всего 4,8%. В 2025 году динамика сохранится, и по итогам года вакантность вряд ли превысит 4,0%. И это на фоне значительных показателей завершения строительства новых проектов».

Себестоимость строительства в сегменте офисной недвижимости в 2024 году выросла на 19%, сообщил собеседник издания.

«Более-менее синхронно росли практически все разделы строительно-монтажных работ, но особенно подорожали внутренние инженерные сети и фасады, где рост составил 28% и 33% соответственно. Можно сказать, что строительный рынок в целом адаптировался к санкционному режиму. Импортные логистические потоки значительно изменились, практически исключив Европу из поставщиков материалов и оборудования. При этом доля отечественных материалов в строительстве достигла практически 75%», — рассказал президент AREA.

О том, что происходит на рынке строительства складов и производственных помещений, «Московским ведомостям» рассказал CEO индустриального агентства HERZEN Ярослав Туа:

«На сегодняшний день спекулятивного строительства действительно стало меньше – высокая ключевая ставка сдерживает инвестиции, и девелоперы все чаще выбирают покупку готовых объектов. Сделок BTS тоже стало меньше по сравнению с пиковым 2023 годом. Однако рынок не остановился: ввод новых складов снизится на 18%, но регионы, напротив, активизируются – почти половина новых площадей появится за пределами столицы. Спрос остается высоким, особенно со стороны онлайн-ритейла и логистических операторов. Стратегия меняется: быстрых решений меньше, фокус на долгосрочные проекты».

В 2024 году себестоимость строительства складов выросла на 19%, достигнув 65 000 руб./кв. м., сообщил эксперт.

«Главные причины – удорожание стройматериалов (+18%) и работ (+19%). Расходы на инженерные системы выросли на 25%. Выросла себестоимость песка и ПВХ мембраны (+11%). Наибольшую волатильность показали сэндвич-панели, активно прибавляя в себестоимости до середины 24-го года, в моменте достигнув едва ли не +30% роста год к году. Но, начиная с 3-го квартала 24-го и по сегодняшний день стоимость сэндвича постоянно снижается. Больше всего в цене выросли материалы, зависящие от импортных компонентов и сложных технологий. Например, краски подорожали почти на 50%, сухие строительные смеси – на 21%. А вот материалы, производство которых не так сильно зависит от импорта, выросли в цене менее заметно, поэтому они остаются более доступными для застройщиков. Наиболее резкий и чувствительный рост составили зарплаты на ФОТ (фонд оплаты труда, — прим. авт.), где по определенным (дефицитным) специальностям прирост к году достигал 50-70% (например, сварщики). Кроме того, в цене выросли земельные участки и всевозможные расходы: смена ВРИ (вид разрешённого использования, — прим. авт.), получение ТУ (технические условия, — прим. авт.) и т.д.

Все эти факторы делают спекулятивное строительство менее выгодным, усиливая спрос на готовые объекты», — отметил представитель HERZEN.

Ситуация со стройматериалами влияет на рынок складских и производственных помещений через рост себестоимости строительства и затягивание сроков поставок, пояснил собеседник «Московских ведомостей».

«Например, производители сэндвич-панелей выигрывают на снижении себестоимости, что позволяет им стать новыми игроками, увеличивая конкуренцию. Это повышает конкурентоспособность рынка. Яркий пример — ПНК, который использует полный цикл строительства, включая собственные заводы, и развивает свою стратегию. Такой подход позволяет компании эффективно контролировать затраты и сроки, что делает её более конкурентоспособной на рынке складской и производственной недвижимости», — заключил Ярослав Туа. 

Заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель» Татьяна Козлова рассказала изданию «Московские ведомости» о том, как рынок коммерческой недвижимости и стрит-ритейла в Москве справляется с повышением ключевой ставки и сохраняет возможность развиваться

К концу 2024 года посещаемость торговых центров в России показала снижение, а спрос на помещения для стрит-ритейла (формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома, — прим. авт.) оставался стабильными, но развитие сегмента сдерживал дефицит качественного предложения. 

Рынок коммерческой недвижимости, в частности стрит-ритейла в жилых комплексах, сохраняет стабильность, несмотря на сложную экономическую ситуацию, отметила Татьяна Козлова: 

«Одним из ключевых факторов, влияющих на отрасль, является трансформация градостроительной политики, особенно в Москве и Московской области. Новые микрорайоны проектируются с принципиально новым подходом – созданием замкнутых экосистем, где социальная, общественная и деловая жизнь жителей концентрируется в одном месте. Это так называемая концепция 15-минутного города. Несмотря на повышение ключевой ставки, рынок продолжает развиваться. Мы наблюдаем диверсификацию форматов коммерческой недвижимости. Среди них, например, автоматизированные мини-фитнес-центры без персонала или компактные супермаркеты площадью 300-400 кв. м. вместо традиционных больших. Кроме того, в стрит-ритейл стали активно входить операторы, которые ранее работали исключительно в торговых центрах – продуктовые сети, магазины электроники, спорттоваров». 

По словам собеседницы издания, повышение ключевой ставки до 21% в конце 2024 года оказалось не столь критичным для рынка стрит-ритейла, как ожидалось:

«Более того, мы наблюдаем парадоксальную ситуацию – этот сегмент продолжает активное развитие. Операторы коммерческой инфраструктуры в ЖК не только не свернули инвестиционные планы, но и реагируют на отложенный спрос. Сегодня компании начинают прорабатывать площади еще за полгода до ввода жилых комплексов, занимая перспективные локации. Наиболее активен общепит – кафе, пекарни, пиццерии в новостройках занимают до 50% коммерческих площадей. Влияние высокой ключевой ставки проявляется в изменении инвестиционных стратегий. Если раньше экономические игроки рассматривали большие площади, то сейчас интерес сместился к компактным помещениям. Инвестиции в стрит-ритейл продолжают оставаться привлекательными, обеспечивая 7-9% годовых, особенно при работе с сетевыми арендаторами. Текущие показатели подтверждают адаптивность рынка: в Новой Москве качественная площадь в готовом ЖК стоит около 20 млн рублей и может приносить до 120 000 рублей ежемесячной аренды. В Московской области можно найти объекты от 6 млн с окупаемостью 6 лет».

В 2024 году мы наблюдали устойчивый спрос на торговую недвижимость, особенно в стрит-ритейле, отметила заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость»:

«Традиционные подходы к выбору коммерческих помещений существенно трансформировались – бизнес стал более требовательным к локации, функциональности и формату площадей. Динамика спроса в 2024 и в начале 2025 года следующая: метраж и форматы помещений варьируются от компактных площадей до 50 кв. м, наиболее ликвидных для магазинов «у дома», и салонов красоты — до 50-100 кв. м. Такие объекты интересны как сетевым, так и частным предпринимателям. Помещения площадью 100-200 кв. м оптимальны для супермаркетов, ресторанов и банков, а свыше 200 кв. м – для флагманских магазинов крупных сетей. Ценовые показатели демонстрировали стабильность: аренда составляет 1,2 тыс. руб. за кв. м в Московской области и от 2,5 тыс. руб. за кв. м в Москве».

По прогнозам эксперта, в 2025 году рынок недвижимости продолжит адаптироваться к экономическим условиям, девелоперы все активнее будут отказываться от быстрой продажи площадей и формировать собственный арендный бизнес, создавая стабильный источник дохода.

«Ключевым трендом последнего времени останется создание многофункциональных пространств в жилых комплексах. Девелоперы продолжат поддерживать гибридные форматы работы резидентов и открывать как небольшие коворкинги, так и полноценные офисные центры рядом с жильем. Это сделает жилые районы более комфортными и привлекательными для покупателей. Стоит отметить и технологии управления недвижимостью, которые перестают быть просто конкурентным преимуществом и становятся необходимостью. Управляющие компании (УК) продолжат инвестировать в цифровые решения, которые помогают оптимизировать расходы и улучшать сервис. УК уже в прошлом году занялись расширением своих компетенций, предлагая комплексные решения по управлению различными типами недвижимости, включая склады и бизнес-центры. Тем не менее ключевая ставка и слабая доступность финансирования по-прежнему будут определять стратегии развития, и девелоперы сохраняют сдержанный подход к экспансии, фокусируясь либо на повышении эффективности текущих проектов, либо выходя в новые сегменты недвижимости с высоким спросом», — заключила Татьяна Козлова. 

Ставки аренды жилья могут снизиться в 2025 году при условии снижения ключевой ставки Центробанка, считают эксперты

В России отмечено падение продаж новостроек. Например, в Москве в 2024 году они снизились на 20%. На этом фоне спрос с рынка купли-продажи переместился на арендный рынок жилья, где ставки уже выросли в среднем более чем на 30%. Однако одновременно с этим эксперты отмечают и тенденцию роста предложения арендных квартир. По мнению некоторых из них, такое положение дел может привести к снижению стоимости арендной платы.

По мнению аналитика Российской Гильдии Риэлторов Константина Ламина, рынок арендного жилья в нынешнем году может ждать снижение цен, которое будет напрямую зависеть от денежно-кредитной политики Центробанка.

«На сегодняшний день платеж по рыночной ипотеке в среднем вдвое выше арендной платы за такое же жилье. Именно это и является причиной повышенного спроса на съемное жилье, который привел к росту ставок аренды в прошлом году. Фактически стоимость аренды жилья сейчас находится на историческом максимуме. Сейчас действительно наблюдается рост числа предложений в этом сегменте, поскольку при таком росте цен на аренду жилья уже явно видно снижение платёжеспособного спроса со стороны арендаторов. Эти тенденции могут привести к коррекции стоимости аренды в 2025 году. Причем уменьшение арендных ставок будет напрямую зависеть от снижения ключевой ставки ЦБ. Чем больше будет снижение ставки, тем сильнее спрос с арендного рынка будет перетекать в сегмент купли-продажи. Прежде всего – на вторичный рынок жилья, поскольку рынок новостроек все же имеет господдержку за счет программ льготного кредитования. 

Вторым моментом, который повлияет на стоимость аренды в 2025 году, будет снижение ставок по депозитам, что тоже станет следствием снижения ключевой ставки ЦБ. Иными словами, когда вклады станут менее выгодными, часть людей направит сбережения на покупку жилья. Это тоже вызовет смещение спроса с арендного рынка, в сегмент купли-продажи недвижимости», — пояснил Константин Ламин.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев уверен, что пока ключевая ставка ЦБ не будет снижена до умеренных значений существенного изменения спроса на приобретение недвижимости ждать не приходится.

«Есть глобальная проблема обеспечения населения собственным жильем. Решить подобные экономические задачи какими-то точечными решениями невозможно. И пока в России будут высокие ставки кредитования, в том числе ипотечного, говорить о том, что есть экономические условия для того, чтобы люди могли обзавестись собственными квадратными метрами, не стоит. Поэтому пока ЦБ не снизит ключевую ставку до 7,5-8% годовых, брать ипотечные кредиты совершенно невыгодно», — рассказал эксперт.

Напомним, согласно «Основам денежно-кредитной политики на 2025-2027 годы», к значениям в 7,5-8,5% ключевая ставка может опуститься лишь в 2027 году. 

Ранее «Московская газета» рассказала о главном факторе, поддерживающем сегодня первичный рынок недвижимости.

На месте некоторых из 39 старых кинотеатров, которые мэрия Москвы ранее продала ADG Group, вместо культурно-просветительских объектов могут появиться жилые многоэтажки. По данным «Коммерсанта», для этой цели уже учреждено отдельное юрлицо. Речь идёт об ООО «ЖК Синичкина», которое зарегистрировано структурами ADG Group. Вероятно, его задачей станет возведение жилого комплекса площадью 46 тыс. кв. м на 2-й Синичкиной улице в районе Лефортово. Хотя изначально, когда столичные власти продавали в частные руки кинотеатры, задумка была иной

Согласно условиям сделки 39 кинотеатров в разных районах Москвы должны были пройти через масштабную реконструкцию, после чего на месте старых невостребованных объектов появились бы многофункциональные торгцентры «Место встречи», 30% площади которых предполагалось отдать под культурно-просветительские организации. На сегодняшний день, по данным самого девелопера, 17 объектов уже функционируют, ещё 9 находятся на этапе реконструкции, а 13 только проектируются. Как раз на месте некоторых из них и может появиться коммерческое жильё.

Управляющий партнёр «Ванчугов и партнёры» Алексей Ванчугов отмечает, что строительство жилой недвижимости представляется в нынешних условиях гораздо более выгодным проектом, чем торгцентры в их утверждённом виде, которые не обещают желаемой доходности. Срок их окупаемости прогнозируется на уровне 12 лет, что больше средних по рынку недвижимости 7-10 лет. Эксперты констатируют, что ставки аренды в сегменте ретейла падают, а вот стоимость строительства и банковские проценты по кредитам растут, поэтому торговые объекты становятся менее рентабельными.

Впрочем, гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева напомнила, что на месте многих из этих 39 кинотеатров строить более высокие жилые здания технически невозможно, поскольку эти площадки зачастую располагаются вблизи станций метро неглубокого заложения. Кроме того, для таких изменений изначального замысла потребуется согласие московских властей, а в градостроительном комплексе столицы сообщили, что никаких перемен в договорённостях с ADG Group не было.

Эксперт в градостроительной отрасли, преподаватель РГСУ и экс-глава муниципального округа Тверской Яков Якубович в беседе с изданием «Московские ведомости» выразил уверенность, что, если девелопер захочет построить на месте каких-то кинотеатров коммерческое жильё, все преграды на этом пути будут преодолены. Якубович напомнил, что комьюнити-центры под общим брендом «Место встречи» уже появились на месте бывших кинотеатров «Прага», «Мечта» и «Орбита», однако успех дальнейшей реализации этого проекта оказался под большим вопросом. 

«Понятное дело, строить жильё выгоднее. Нежилая недвижимость, да ещё под социальные функции не представляет особого коммерческого интереса. Кинотеатры уже привлекают меньше посетителей. Для социально ориентированных проектов СОНКО предпочитают более доступные помещения. Соблазн получить побольше с объекта недвижимости велик. Правда, для этого надо изменить виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства земельного участка. А при наличии обязательств построить социальные объекты не так просто и стоит недёшево. Тем более что надо проводить публичные слушания, а значит, такое градостроительное решение должно стать достоянием общественности и несёт в себе потенциальные риски протеста со стороны граждан», — рассуждает Якубович.

Между тем часть из этих требований сейчас неактуальна в силу временных послаблений в законодательстве. На общественные обсуждения подобных проектов, по словам экс-главы Тверского района Москвы, наложен мораторий в связи с внешним санкционным давлением на Россию, а публичные слушания по нормам действующего Градостроительного кодекса как раз при желании можно перевести в формат тех самых необязательных общественных обсуждений. 

«Несмотря на это внесение изменений в перечень видов разрешенного использования — всё равно процедура недешёвая и административно непростая. Впрочем, когда речь идёт о прибыли, причём гарантированной, взамен туманных перспектив реализации девелоперских проектов «Место встречи», все эти барьеры преодолимы. При этом сомневаюсь, что граждан в этой ситуации кто-то спросит. А если и спросят, то нужные граждане обязательно поддержат «необходимые и важные для развития Москвы проекты», как мы наблюдали в прошлые годы», — резюмировал специалист.

Впрочем, проекты районных ТРЦ также не всегда встречали однозначное одобрение. Так, жители и муниципальные депутаты района «Аэропорт» сомневались в необходимости возведения огромного многофункционального торгцентра на месте бывшего кинотеатра «Баку» и опасались чрезмерного роста нагрузки на транспортную инфраструктуру. Однако реконструкция и превращение объекта в преимущественно коммерческое здание с кинозалом на четвёртом этаже продолжилось своим чередом. В случае с предполагаемым возведением ЖК на месте одного из бывших кинотеатров общественности, вероятно, также остаётся лишь наблюдать и ожидать заключения новых или сохранения действующих договорённостей мэрии и застройщика.

С 1 июля в России перестаёт действовать массовая льготная ипотека. Возможно, чтобы реализовать объёмы жилья в июне застройщики снижают цены? Собеседники «Московских ведомостей» в сфере жилой недвижимости говорят об обратном

«На сегодняшний день мы не наблюдаем каких-то более-менее значительных изменений в цене квадратного метра, — сказал изданию президент Российской Гильдии Риэлторов Артемий Шурыгин. — Есть небольшие корректировки как в большую, так и меньшую сторону в разных регионах, заметного удешевления пока не видим. На рынке имеется повышенный спрос в связи с завершением программ льготной ипотеки, в этой связи говорить о снижении цен пока не приходится».

По словам сертифицированного аналитика РГР Алексея Москалёва (Воронеж), в Воронеже цены на первичку пока стабильны. Цены на хорошую вторичку растут. В целом пока особой динамики не наблюдается.

«В Перми цены продолжают расти: на вторички незначительно, на первички по итогам мая цены от застройщиков увеличились на 1,5%, — рассказал «Московским ведомостям» руководитель комитета Российской Гильдии Риэлторов Алексей Скоробогач. — За вторички продавцы готовы торговаться в среднем на 4-7%. Акции от застройщиков присутствуют, но у некоторых носят номинальный характер».

В Екатеринбурге общий ценовой фон на первичном рынке заметно не меняется при том, что поведение отдельных продавцов заметно отличается: пока одни компании декларируют скидки или сохраняют цены стабильными, другие повышают их на фоне высокого спроса в мае-июне сообщил «Московским ведомостям эксперт Российской Гильдии Риэлторов, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Михаил Хорьков (Екатеринбург).

На конец 2-го квартала 2024 года средняя цена предложений на первичном рынке составила 160 223 руб./кв. м, рассказала сертифицированный аналитик РГР Александра Швалова (Хабаровск).

«Реальный размах цен составил от 89 408 до 431 520 руб./кв. м. За квартал средние цены слегка снизились на 1,7%, а к началу года увеличились на 4,4%. К концу второго квартала на первичном рынке наблюдался краткосрочный всплеск активности на фоне сворачивания льготной ипотеки. Но в масштабах всей страны он был не такой выраженный, т.к. семейная и дальневосточная ипотека у нас остаются (с 01.06.2024 г. ее условия улучшили и пул покупателей расширили). Застройщики подготовились, подушка безопасности есть, количество проектов ЖК только растет», — отметила Александра Швалова. 

«На первичном рынке застройщики поддерживают спрос за счет маркетинга ввиду отмены господдержки — сказала «Московским ведомостям член правления Российской Гильдии Риэлторов, сертифицированный аналитик рынка Ирина Монастырская (Красноярск). — Стратегии у застройщиков разные: одни компании декларируют субсидированные ставки и акции, другие повышают стоимость квадратного метра на фоне спроса, что еще больше приводит к серьезному ценовому разрыву со вторичным рынком».

«Июнь — жаркая пора для застройщиков и покупателей. Последние стремятся получить льготный кредит под 6%, пока это ещё возможно, — говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Ключевая ставка ЦБ сейчас составляет 16%, и, скорее всего, она повысится в ближайшее время, так как банки уже дают депозиты под 18%. Однозначных ставок как 8-9% 4 года назад на рынке ипотеки мы ещё долго не увидим. До конца июля никаких существенных скидок и никаких рассрочек, скорее всего, не будет. Цены на жильё сейчас растут практически во всех регионах: там, где рынок был перегрет — меньше, там, где были новостройки, но не было большого спроса, а теперь он растёт больше. Реально снижение цен на жильё начнётся не раньше августа-сентября».

Скорое окончание льготной ипотеки влияет на цены, которые предлагают застройщики, но в большей степени цены определяются теми отношениями, в которых застройщики состоят с банками, прокомментировал ситуацию директор совместной российско-китайской компании ARCOM, председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов Гасан Архулаев. 

По его словам, после прекращения льготной ипотеки снижения цен на жильё не предвидится. Учитывая рост себестоимости строительства, предпосылок для этого нет. 

«Можно прогнозировать заметное сокращение объёмов ввода жилья. По сравнению с теми объёмами, которые могла обеспечить льготная ипотека, это будет только около 70%. Но с сентября мы можем увидеть много интересных адресных льготных программ по получению жилья для молодых специалистов, учителей и т.д.», — отметил Гасан Архулаев.

В последнее время всё больше российских девелоперов создают в своём составе отдельные управления, занимающиеся возведением и продажей недвижимости в курортных зонах, прежде всего на черноморском побережье России

Руководитель департамента курортной недвижимости компании Ricci| Юлия Абельханова рассказала, что благодаря хорошей экологии и бурно развивающейся инфраструктуре девелоперские проекты в таких локациях, как Сочи, обещают неплохие перспективы как компаниям-застройщикам, так и будущим владельцам квадратных метров. По её словам, при грамотном управлении своими активами в виде дома, апартаментов или квартиры у моря можно получать доход до 15% в год. Чаще всего такую недвижимость приобретают как раз в инвестиционных целях, для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Такая стратегия выглядит тем более выигрышной, что квартира в сочинской новостройке, расположенной в хорошем месте, может с этапа котлована до стадии полной готовности подорожать более чем вдвое. Но некоторые состоятельные россияне, прежде всего жители Москвы и Петербурга, покупают недвижимость на юге и для собственного проживания.

Однако курортный потенциал недвижимости пока раскрыт не везде одинаково. Партнёр NF Group Ольга Широкова отметила, что безусловным лидером по ликвидности жилья в данной категории является Сочи. В таких городах, как Анапа, Новороссийск и Геленджик девелоперские проекты также постепенно развиваются вместе с туристической инфраструктурой, а вот в таких регионах, как Мурманская и Калининградская области, Камчатка или Алтай, которые с точки зрения своего географического положения тоже могут выполнять рекреационные функции, рынок недвижимости пока почти не почувствовал на себе подобных преимуществ. 

Ситуацию могут исправить дополнительные частные и государственные вложения в туристическую инфраструктуру и популяризация новых направлений для внутреннего туризма. Министр по вопросам развития Дальнего Востока Алексей Чекунков, в частности, анонсировал выделение субсидий на туристические проекты в Приморье и на Камчатке. Также правительство РФ утвердило выделение 4,4 млрд рублей на модернизацию туристической инфраструктуры в Адыгее, Карачаево-Черкесии, Чечне, Хабаровском крае, Тверской и Калининградской областях. Как показывает пример черноморских курортов, устойчивый турпоток в итоге повышает и привлекательность недвижимости, которая начинает рассматриваться как удачная инвестиция в будущее. 

Пока же основное внимание тех, кто заинтересован в развитии или приобретении курортной недвижимости, приковано к Краснодарскому краю. Кубанским девелоперам не слишком помешало даже резкое ужесточение условий выдачи ипотеки, хотя рынок остальной России на этом фоне продемонстрировал заметный спад. Собственник сочинского застройщика Nedvex Юлия Хлуднова рассказала, что спрос на недвижимость в этом городе за I квартал 2024 года снизился на 11%, но в то же время средняя стоимость сделок выросла на 13%, поэтому участники рынка не заметили падения финансовых показателей. Кроме того, произошло некоторое смещение спроса от квартир в сторону апартаментов, однако такие факторы, как дефицит жилых объектов, активный рост турпотока и развитие инфраструктуры поддерживают рынок примерно на уровне прошлого года. Средняя стоимость жилья в Сочи за первые три месяца года даже выросла на 3,8%. Говоря о рынке курортной недвижимости в целом по черноморскому побережью, руководитель отдела продаж ГК «Точно» Паруйр Варданян также отмечает некоторые изменения в связи с высокой ключевой ставкой и ограничением льготной ипотеки. Некоторые потенциальные клиенты, по его словам, откладывают покупку, но спрос всё равно остаётся высоким, а на среднем и высоком ценовых сегментах вышеуказанные факторы вообще отражаются мало. Стоимость квадратного метра у Чёрного моря, судя по всему, продолжит расти, хотя и меньшими темпами.

Коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева добавила, что застройщики и сами готовы адаптироваться к более сложным экономическим условиям, предлагая клиентам собственные программы рассрочек, скидок и других привлекательных акций. Дополнительным преимуществом для рынка недвижимости на черноморских курортах является сохраняющаяся возможность для строительства комплексов с апартаментами минимальной площади. Основатель образовательной компании «Академии недвижимости» Иван Чигинев отмечает, что так называемые микроквартиры площадью 15-20 метров являются крайне выгодным вариантом для застройщиков. Таких квартир в одном доме может быть много, для конечного покупателя они выглядят сравнительно доступными, а девелопер в итоге получает повышенную прибыль. В Москве уже запрещён ввод в эксплуатацию новых квартир с площадью менее 28 кв. м, о таких же ограничениях задумываются и власти других крупных регионов. Ведь микроквартиры или студии не могут обеспечить нормальных условий проживания для семей с детьми, а также создают огромную нагрузку на коммунальную и транспортную инфраструктуру. Но апартаменты, на которые в том же Сочи сейчас приходится свыше половины всего спроса, формально не являются жильём и не подпадают под такие ограничения. Так что в курортных зонах, судя по всему, продолжит активно строиться как элитное жильё для людей с большими деньгами, так и малогабаритные апартаменты для тех, у кого сбережений куда меньше, но есть большое желание найти своё место под тёплым южным солнцем. 

Апартаменты продолжают приобретаться и как инвестиционная недвижимость, и для проживания. Однако из-за дороговизны кредитования, спрос на них снизился. Об этом изданию «Московские ведомости» рассказал аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин

«Сделки купли продажи апартаментов сейчас занимают не больше 10% рынка. Но нужно отметить, что спрос на этот вид недвижимости упал из-за высоких ставок кредитования. Дело в том, что на апартаменты не распространяются льготные виды ипотечного кредитования. А ставки по рыночной ипотеке сейчас очень высоки и составляют примерно 16%», — пояснил Ламин.

В то же время, он отметил, что спрос на апартаменты остается достаточно устойчивым:

«Во-первых, этот вид жилья приобретается как инвестиционная недвижимость, поскольку из-за существенной разницы в цене по сравнению с квартирами доходность от сдачи в аренду апартаментов оказывается гораздо выше. Поэтому приобретение именно апартаментов остается одним из видов инвестирования для тех, кто имеет свободные средства. Во-вторых, апартаменты часто приобретаются как второе жилье. Это так называемые «пиджачные» квартиры. Например, человек живет за городом, но бывает по делам в столице. Он покупает себе апартаменты, чтобы было, где остановиться. Таких сделок тоже довольно много».

Аналитик отметил, что апартаменты примерно одинаково продаются и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Однако в Москве в последнее время вскрылась проблема, связанная с легализацией этого вида жилья.

«Дело в том, что довольно большая часть апартаментов появилась не в результате строительства по договорам долевого участия, то есть как новостройки, а вследствие редевелопмента, когда застройщики переоборудовали под жилье старые промышленные здания. В таких случаях они не меняли вид разрешенного использования земли, в результате чего такие апартаменты стоили очень недорого, например, 3-4 млн рублей в Москве. Однако в последнее время власти активно начали предъявлять претензии к использованию земли под такими зданиями не по целевому назначению, поскольку вид разрешенного использования земли под ними не предполагает проживания людей. В итоге сейчас стоит вопрос изменения вида целевого использования земли под подобного рода объектами. Этот фактор оказывает влияние на спрос в сегменте апартаментов», — рассказал Ламин.

Юрист Егор Федоров объяснил, чем отличаются апартаменты от квартиры:

«Жилищный кодекс содержит понятие квартиры, но не содержит понятия апартаментов. Однако это понятие встречается в некоторых подзаконных нормативных актах, из которых можно сделать вывод, что апартаменты — это помещение для проживания из одной или нескольких комнат с санузлом и кухней. Тогда возникает закономерный вопрос: чем апартаменты отличаются от обычной квартиры? Дело в том, что апартаменты имеют статус нежилого помещения. Это не значит, что в них нельзя жить. Жить можно, а оформить постоянную регистрацию по месту жительства нельзя, коммуналка будет обходиться дороже, не действуют строительные нормы и ограничения, связанные с уровнем и временем шума и многое другое. В том числе нет льготных ипотечных программ, нельзя использовать маткапитал для приобретения, нельзя применить налоговый вычет по НДФЛ и так далее. Выходит, что у апартаментов есть один несомненный плюс – цена, но одновременно есть масса нюансов, которые в каких-то случаях можно назвать минусами», — пояснил правозащитник.

Ранее «Московская газета» рассказала о самых популярных сейчас форматах недвижимости.

В последнее время властями озвучено несколько предложений о стимулировании вложений в строительство недвижимости с применением эскроу-счетов

Так, со стороны Центробанка сегодня была заявлена идея увеличить страховую выплату по таким счетам из-за удорожания недвижимости. 

Отметим, сейчас максимальная сумма, которую может получить застрахованное лицо составляет 10 млн рублей. 

Днем ранее думский комитет по бюджету и налогам рекомендовал принять в первом чтении законопроект об освобождении застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) с применением эскроу. При этом накануне стало известно, что в Москве число сделок по приобретению недвижимости с использованием таких счетов выросло в 2,5 раза.

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в беседе с «Московскими ведомостями» рассказал, в чем суть эскроу-счетов, зачем они применяются в сфере строительства жилья, и почему государство стимулирует интерес к ним.

«Механизм эскроу-счетов был введен летом 2019 года. Он пришел на смену стандартному договору инвестирования строительства жилья, когда застройщики на своих счетах аккумулировали средства граждан, и других инвесторов, желающих профинансировать строительство собственного жилья. Тогда, напомню, была актуальна проблема обманутых дольщиков, когда застройщики расходовали средства инвесторов, но по разным причинам не могли достроить объекты. В итоге люди оказывались и без денег, и без жилья. Эскроу-счета стали цивилизованным способом решения этой проблемы, потому что средства дольщиков аккумулируются на этих счетах, но застройщики не могут их использовать для финансирования строительства. Деньги замораживаются в банке до окончания строительства, а финансирование осуществляется за счет банковского проектного финансирования. В итоге это решило проблему обманутых дольщиков. Однако одновременно привело и к удорожанию жилья, потому что в его себестоимость стали закладываться и проценты по кредитам, выданным застройщикам в рамках проектного финансирования строительства жилья», — пояснил эксперт.

По словам Константина Ламина, предложение ЦБ об увеличении страховых выплат по эскроу-счетам продиктовано экономическими реалиями.

«Страхование связано исключительно с возможным банкротством банка, где открыт эскроу-счет. И предложение о повышении размера страховой выплаты выглядит вполне логичным, потому что сейчас 10 млн рублей – это стоимость небольшой студии в Москве. Иными словами, цены на недвижимость очень высокие и страховая выплата должна с ними как-то соотноситься», — считает аналитика.

В то же время, по словам представителя Российской гильдии риэлторов, возможное освобождение застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве будет хорошей стимулирующей мерой для этого сегмента рынка.

«Примерно то же самое в свое время применялось и для строительства апартаментов. Сейчас эту норму отменили, но тогда после освобождения от НДС продажи апартаментов существенно выросли. Потому что цены на этот вид недвижимости снизились благодаря тому, что НДС больше не влиял на себестоимость. Я полагаю, что если освобождение от НДС будет применяться для ИЖС, то и в этом сегменте рынка можно будет наблюдать то же самое», — сказал Ламин.

Говоря о стимулировании со стороны государства инвестирования средств в недвижимость посредством эскроу-счетов, аналитик отметил, что отчасти на это может влиять лобби банковского сектора, который заинтересован как в кредитовании застройщиков, так и в выдаче ипотечных кредитов, в том числе и под строительство жилья. Кроме того, на счетах банков благодаря эскроу-счетам аккумулируются значительные средства.

«С другой стороны, это, конечно, эффективный механизм защиты прав тех, кто инвестирует в собственное жилье. Ведь именно благодаря эскроу-счетам проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое, и теперь – это, скорее, исключение, чем правило. Но нужно отметить, что сейчас еще непостроенное жилье застройщиками дешевле не продается, хотя раньше скидки на этапе котлована составляли до 50%. Сейчас в некоторых регионах даже случается, что жилье в еще не построенном доме может стоить дороже, чем жилье на вторичном рынке. Это парадоксальная ситуация, а ее причиной является применение льготной ипотеки, которая привела к увеличению стоимости жилья, причем даже того, строительство которого только начинается», — заключил собеседник издания «Московские ведомости».

Приобретая жилье, люди стремятся к обретению не только самих квадратных метров, но и комфорту вокруг жилища. Поэтому наличие поблизости объекта недвижимости кладбища, вредного производства или свалки, может существенно влиять на его стоимость. Об этом «Московским ведомостям» рассказал аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин

Согласно исследованию Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рядом со свалкой не хотели бы жить 14% россиян, чуть менее 14% высказались против соседства с вредным производством, а 10% не хотят жить рядом с тюрьмой. Попали в список и кладбища, рядом с которым не желали бы иметь жилье почти 8% респондентов. Также в списке оказались вокзалы, стадионы и другие шумные места, линии высоковольтных ЛЭП, ТЭЦ и т.д.

«Соседство жилья с перечисленными объектами существенно влияет на его стоимость, которая может оказываться ниже среднерыночной на 10-20%. Кроме того, подобное расположение объекта продажи сильно увеличивает время его экспозиции. Как правило, люди не хотят приобретать недвижимость по соседству с кладбищами, свалками или каким-то вредными производствами. При этом лучше дело обстоит, например, с соседством с аэропортами. В целом, для таких объектов недвижимости аудитория покупателей оказывается сильно усеченной», — пояснил Константин Ламин.

О санитарных требованиях к размещению кладбищ и других объектов, а также об их удаленности от жилья «Московским ведомостям» рассказал юрист Егор Федоров.

«Относительно кладбищ есть довольно жесткие правила их удаленности от жилой застройки. По федеральному закону «О погребении и похоронном деле» установлено правило о том, что новые кладбища должны быть удалены от жилой застройки не менее чем на 300 метров. Кроме того, в России действуют Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, по которым санитарно-защитные зоны для сельских кладбищ составляют 50 метров, для кладбищ, площадью менее 10 гектаров – 100 метров, до 20 гектаров – 300 метров, до 40 гектаров – 500 метров. Создавать места погребения площадью более 40 гектаров запрещено. Отмечу, что в этом же нормативном акте закреплены и требования об удаленности от жилья и других объектов. В том числе для свалок, мусоросжигательных заводов, скотомогильников, СИЗО и так далее», — отметил правозащитник.

Как сообщили в Главном управлении региональной безопасности (ГУРБ) Московской области, к кладбищам по соседству россияне относятся в основном спокойно. 

«Лишь иногда граждане возмущаются, например, в случае установки ограждения по границам земельного участка под кладбищем. Люди не знают, где границы, в момент установки забора им кажется, что происходит захват земли под погост, хотя участок на самом деле был сформирован 5-10 лет назад», — рассказали в ГУРБ Московской области.

Ранее в управлении разъяснили, что кладбища располагаются на специально отведённых для этой цели землях. При этом рост территории, занятой захоронениями, может происходить исключительно в пределах сформированного земельного участка. 

О том, как в Подмосковье строят новые погосты и что появляется на месте старых, читайте в материале «Московской газеты».