Метка: Недвижимость

Покупатель недвижимости сегодня выбирает не просто объект, а сценарий жизни. Поэтому девелоперам уже недостаточно говорить с рынком только языком скидок, планировок и формальных преимуществ проекта. Digital и ИИ в этой логике становятся не просто инструментами лидогенерации, а способом выстраивать более точную и человекоцентричную коммуникацию, которая помогает покупателю принять решение. Об этом генеральный директор digital-агентства полного цикла Adventum Евгения Грунис рассказала на круглом столе «Философия девелопмента 2.0. Проблемы, тренды и решения на рынке недвижимости», организованном объединенной редакцией сетевых изданий «Московская медиагруппа»

«Мы работаем на рынке маркетинга уже 16 лет, в основном сотрудничаем со средним и крупным бизнесом и вместе с нашими партнерами прошли не один сложный период. Чтобы понять, как сегодня меняется спрос на недвижимость, мы провели исследование: опросили 5000 респондентов по всей России о том, как они выбирают жилье и чего ждут от будущего места жизни. Один из ключевых выводов: люди готовы переезжать даже без крупных жизненных событий, если видят в новом жилье реальное улучшение качества жизни. Это важный сигнал для рынка: чем точнее девелопер умеет показать реальную ценность проекта для повседневной жизни человека, тем выше шанс на отклик со стороны аудитории, — сказала Евгения Грунис. — На практике рынок все еще слишком часто говорит с аудиторией языком скидок, акций и формальных преимуществ проекта. Но проблема не только в этом: часто такая коммуникация не только не помогает человеку разобраться в выборе, а, наоборот, усиливает недоверие. Покупателей сильнее всего раздражают агрессивные продажи, а также неполная или неактуальная информация, особенно в части стоимости, когда в рекламе указано одно, по телефону говорят другое, а в ходе визита в офис обнаруживается третье. Аудитория стала более требовательной, поэтому девелоперам следует повышать качество коммуникации в каждой точке касания с потенциальным покупателем и системно укреплять доверие на всем пути выбора».

Чем требовательнее становится спрос, тем опаснее опираться только на стоимость лида и привычный набор каналов, отметила эксперт. По словам Евгении Грунис, в условиях медиаинфляции девелоперам необходимо регулярно пересматривать свой медиамикс и оценивать не только объем трафика, но и то, какие инструменты реально работают на доверие, прогрев и конверсию. Именно для этого нужен периодический маркетинговый аудит: он позволяет точнее перераспределять ресурсы и усиливать каналы, которые действительно переводят интерес в спрос. 

Меняется и само поисковое поведение аудитории. Как заметила директор Adventum, часть пользовательского спроса уже смещается в нейросреду: человек может задать вопрос Алисе или другой нейросети, получить готовый ответ и не переходить на сайт девелопера. Причем если раньше запросы к нейросетям были в основном информационными, то теперь все чаще становятся сравнительными и коммерческими: пользователи сопоставляют объекты, районы, условия и выбирают между альтернативами прямо в диалоге с ИИ. Это меняет всю воронку работы с клиентом. Именно поэтому брендам важно не только присутствовать в классическом поиске, но и понимать, как они представлены в ответах нейросетей. По сути, речь идет о новом направлении — GEO, то есть работе над тем, чтобы бренд попадал в ответы нейросетей, их рекомендации и сравнения. Последние полтора года Adventum развивает компетенции, которые позволяют брендам отслеживать свою представленность в нейросетях и управлять ею.

Но на этом, по словам Евгении Грунис, изменения не заканчиваются: если нейросети уже становятся новым слоем поиска и сравнения, то следующим шагом для девелопера становятся ИИ-агенты, встроенные в саму воронку работы со спросом. Сегодня в девелопменте их используют пока точечно, хотя практических задач у таких решений уже много. Речь идет не о футуристических сценариях, а о вполне прикладных инструментах. 

Последние исследования выявили, что скорость реакции — это самый недооцененный фактор роста продаж, который решает больше, чем качество самого онлайн-лида, напомнила спикер. Поскольку большинство компаний отвечают недостаточно быстро, значительная часть уже привлеченного спроса попросту «сгорает». Эту проблему призван решить Lead-агент — цифровой менеджер по продажам, который отвечает на сообщения и звонки 24/7, обеспечивая мгновенный и качественный первый контакт. Lead-агент отличается от классического чат-бота тем, что его работа основана на «мышлении», а не на жестком сценарии. AI-агент способен понимать свободную речь, вести живой диалог и адаптироваться к ситуации клиента, используя при этом данные из CRM и историю взаимодействий для квалификации лида. По сути, он обеспечивает масштабируемый «первый контакт» уровня сильного продавца, что позволяет вернуть потерянный спрос и повысить конверсию. Кроме того, бизнес может настроить парсинг-агента — инструмент автоматической «разведки рынка», который ежедневно отслеживает цены, акции и предложения конкурентов. Ценность этого агента не только в сборе данных, но и в их контекстном анализе с помощью AI, что позволяет замечать аномалии, сравнивать сопоставимые объекты и сигнализировать о необходимости быстрого изменения цены или запуска акции, превращая его в инструмент оперативного управления рыночной стратегией. Для покупателя помощь ИИ-агентов тоже интересна. Человеку больше не нужно вручную сопоставлять районы, планировки, маршруты, ограничения, ипотечные условия и десятки похожих предложений. Так называемый AI-консьерж помогает собрать это в понятный сценарий выбора: выясняет жизненный контекст, бюджет и ограничения, а затем подбирает не просто объект, а релевантный вариант жизни. Таким образом, покупатель получает не набор разрозненных офферов, а более ясный путь к решению.

ИИ-агенты позволяют не просто «собирать лиды», а глубже понимать спрос, персонализировать маршруты и сообщения, быстрее реагировать на изменения рынка и точнее видеть, где именно теряется конверсия. Когда такие инструменты связаны с digital-экосистемой и аналитикой, девелопер начинает управлять не только привлечением, но и всем путем клиента, от первого интереса до сделки. Именно в этом и состоит следующая точка роста рынка недвижимости, заключила Евгения Грунис.

Второй раз за полгода власти озвучили планы относительно реформы, которая может «географически» ограничить выдачу семейной ипотеки. Инициатива заключается в том, чтобы с 2026 года льготные займы для покупки квартир в новостройках предоставляли только по месту официальной регистрации заемщика. Таким образом, семьи больше не смогут оформлять льготную ипотеку для переезда в другой регион. По данным риелторов, сейчас с помощью такой ипотеки переезжают в столичную агломерацию до 15% клиентов

В июле текущего года председатель Совета Федерации РФ Валентина Матвиенко в ходе встречи с премьер-министром России Михаилом Мишустиным в Белом доме предложила инициативу, которая, по мнению СМИ, «закрепостит» россиян в регионах проживания. Речь идет о корректировке постановления правительства №1711 от 30 декабря 2017 г., запрещающего выдавать льготную семейную ипотеку на приобретение или строительство жилья за пределами субъекта Федерации, в котором зарегистрирован заемщик. По данным Валентины Матвиенко, по итогам 2024 года более половины выданных ипотечных кредитов по льготной семейной ставке пришлось на четыре региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Более 40% из этих займов было выдано людям, зарегистрированным в других субъектах Федерации.

Министерство финансов России вскоре согласилось с тем, что семейную ипотеку нужно выдавать только в том регионе, в котором зарегистрирован заемщик. Замглавы ведомства Иван Чебесков уточнил: «Мы это рассматриваем и в принципе поддерживаем ее предложение, что семейная ипотека должна быть в первую очередь направлена на тех граждан, кому это больше всего необходимо. Конечно, ни для кого не секрет, что зачастую льготные программы используются в том числе для покупки инвестиционных квартир». По данным Ивана Чебескова, их приобретают для сдачи в аренду как раз жители из других регионов. Замминистра отметил, что «в этом нет ничего плохого», но власти не хотели бы, чтобы для этого использовали программы с господдержкой, так как льготы положены тем, кому это реально нужно.

На днях в ходе заседания совета законодателей при Совете Федерации, посвященном доступности жилья и развитию жилищной инфраструктуры, Валентина Матвиенко вернулась к этой идее, рассказав о необходимости, как выразились на сайте этого органа власти, «точечной корректировки и обновления» в этой сфере. В качестве примера Валентина Матвиенко привела семейную ипотеку: «Эта программа потому и получила название «семейной», поскольку была призвана повысить рождаемость и улучшить условия для жизни семей с детьми. Но надо признать, что действующие правила выдачи семейной ипотеки всё‑таки не способствуют достижению этих целей».

Глава Совфеда напомнила о парламентской инициативе ввести дифференцированную ставку в зависимости от числа детей, чтобы стимулировать создание многодетных семей. Кроме того, спикер отметила, что некоторые граждане оформляли на себя сразу несколько ипотек по льготным ставкам:

«Это идёт вразрез с целями таких программ и дополнительно разгоняет цены на недвижимость. Мы же исходим из того, что на льготу должны иметь право те, кто действительно нуждается в государственной поддержке».

При этом Валентина Матвиенко заявила, что для гармоничного пространственного развития страны важно, чтобы субсидируемая ипотека не стимулировала переток людей из субъектов Федерации в столичные агломерации: «Поэтому мы выступаем за приоритетную выдачу семейной ипотеки именно в регионе проживания семьи».

В июле после первого озвучивания этой инициативы в Санкт-Петербурге заговорили о том, что запрет семейной ипотеки для иногородних обрушит продажи новостроек. Местные СМИ приводили оценки консалтингового центра «Петербургская недвижимость», согласно которым в случае принятия инициативы рынок может столкнуться с сокращением спроса, перераспределением сделок и коррекцией цен. Тогда застройщики потеряют 20-25% потенциальных клиентов. 

«Это окажет прямое влияние на продажи, особенно у тех застройщиков, которые в меньшей степени могут компенсировать спрос альтернативными инструментами», — заявила директор компании Ольга Трошева. 

Другие участники рынка также не считают эту новость позитивной для застройщиков, говоря, что, хотя формально доля региональных сделок — порядка трети, среди них «много тех, кто уже проживает в Питере, но имеет региональную прописку, так как своего жилья тут нет. И это была бы их возможность купить квартиру в нашем городе».

В ходе опроса SuperJob каждый второй россиянин выступил против ограничения выдачи льготных ипотечных кредитов регионом прописки заемщика, объясняя это планами на переезд: 

«Хотели обосноваться там, где комфортный климат». 26% экономически активного населения поддерживают идею, соглашаясь с принципом «Где родился — там и пригодился».

Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин в комментарии «Московские ведомости» отметил, что обсуждаемая в течение полугода инициатива по «географическому» ограничению «семейки» в высокоинвестиционных регионах «не сильно повлияет на московский рынок, потому что доля таких сделок составляет не такой большой процент, но он есть. Из регионов покупает 5-15% покупателей. Причем эти сделки касаются в основном не Старой Москвы, а Подмосковья и Новой Москвы, где бюджеты более доступны».

Эксперт предполагает, что такое ограничение может быть введено с февраля 2026 года.

На днях замминистра финансов РФ Чебесков оценил идею распространения «семейной ипотеки» на всю «вторичку».

«Распространение действия программы (семейная ипотека, — прим. ред.) на вторичный рынок жилья на всей территории РФ может привести к росту объема выдачи льготных ипотечных кредитов, а, следовательно, к существенному повышению спроса. В результате могут увеличиться цены на недвижимость, что снизит доступность жилья для граждан», — говорится в ответе чиновника на запрос депутата Госдумы Нины Останиной.

В Минфине также отметили, что расширение программы потребует дополнительных денег из федерального бюджета, хотя источники этого не определены.

О дискуссии по поводу возможности расширения льготной ипотеки в марте рассказывала «Московская газета». Аналитики отмечали, что на программы для семей с детьми в России приходится более 80% выдач всех жилищных кредитов в стране.

На рынке аренды жилья в Москве и регионах происходит снижение арендных ставок, рассказала изданию «Московские ведомости» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко

«Помимо фактора сезонности осенью и зимой в столицу приезжает меньше студентов, меньше трудовых мигрантов на заработки, играет роль замедление роста доходов населения, наступает некий предел. Инфляция приводит к тому, что россияне начинают больше торговаться и менее охотно договариваться об аренде жилья с собственниками», – сказала эксперт.

При этом, как заметила Ирина Радченко, на рынке аренды предложение превышает спрос, что тоже приводит к снижению стоимости аренды: 

«Во-первых, те, кто раньше думали продавать квартиру, медлят в ожидании роста цен на рынке. Люди либо убирают квартиру с продажи, либо решают сдавать её, пока цены на квадратный метр, как они рассчитывают, не поднимутся. Поэтому на рынке продаж сейчас небольшое количество объектов, многие из них ушил в аренду. Во-вторых, на рынок вышло большое количество объектов, которые в последние годы покупались и обустраивались инвесторами как раз для сдачи в аренду».

По мнению вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости, ужесточение миграционной политики привело к тому, что приток «новых москвичей» в столицу сократился, заместить трудовых мигрантов, кроме приезжих из дружественных Ирана, Индии Китая и пр., некем, и пока некому пополнять рынок аренды жилья. При этом на рынке международной недвижимости заметно оживление, а ежегодная Московская международная выставка зарубежной недвижимости MIPIF в том году собрала полные залы.

На рынке новостроек, наоборот, цены растут, сообщила Ирина Радченко.

«На это повлияла, в частности, история на вторичном секторе, произошедшая с певицей Ларисой Долиной (которая отсудила свою квартиру у покупателя на основании того, что выставить недвижимость на продажу её вынудили мошенники, – прим. авт.). Некоторые застройщики воспользовались этим кейсом и подняли цены, планируя, может быть, рождественские распродажи и рассчитывая на снижение ключевой ставки и на то, что россияне, держащие на банковских депозитах суммарно около 63 трлн рублей, снова начнут вкладываться в квадратные метры. Поэтому на рынке новостроек в Москве и регионах тоже заметно оживление», — заключила вице-президент Ирина Радченко.

По мнению президента Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгения Скоморовского, сейчас российская экономика проходит через четко выраженный период неопределенности и снижения уровня потребительского оптимизма

«Безусловно, рынок недвижимости, прежде всего сегмент аренды жилья, чутко реагирует на психологические и экономические факторы. Нельзя однозначно сказать, что мы наблюдаем снижение стоимости аренды во всех сегментах и регионах, но такое действительно наблюдается. Причинами является как увеличение объема предложения аренды на фоне снижения объема экспонирования продажи, так и снижение спроса, – люди начинают экономить на фоне реальной инфляции и в ожидании ухудшения условий заработка после Нового года, когда начнут действовать изменения в налоговый кодекс», — рассказал эксперт «Московским ведомостям».

По словам вице-президента Гильдии риелторов Москвы Даниила Старыгина, серьёзного снижения ставки на рынке аренды жилья не происходит, просто сейчас действует сезонный фактор.

«Высокий сезон, с июля по сентябрь, прошёл, но до Нового года у собственников ещё есть шансы найти жильцов на долгосрочную аренду. Ставка будет корректироваться, скорее всего, в январе-феврале 2026 г., чтобы до лета реализовать нереализованные на сегодняшний день объекты. А дальше всё будет зависеть от ключевой ставки ЦБ и возможности покупать жильё в ипотеку, если говорить об ипотеке с адекватной ставкой, кроме семейной».

Съёмщики действительно стали больше торговаться в вопросах аренды жилья, но это связано с ростом НДС, утильсбора и т.д., отметил Даниил Старыгин. 

«Арендные ставки снизились только по сравнению с тем периодом, когда они скаканули в связи с ростом ключевой ставки ЦБ. Сейчас рынок вернулся в привычный ритм. Что касается привлекательности недвижимости в плане инвестиций, то она уже растёт и в 2026 году только увеличится», — заключил вице-президент ГРМ.

Названы причины роста цен на вторичное жильё в России

В июле средняя стоимость вторичного жилья в крупных городах России выросла на 0,6%. Хотя изменения кажутся незначительными, они отражают несколько важных тенденций на рынке недвижимости. 

«Конечно, сейчас большую роль играет сезонный фактор, — сказала изданию «Московские ведомости» экономист Ирина Фролова. — Летний период традиционно характеризуется повышенным спросом на жильё в курортных городах и мегаполисах, что поддерживает цены. Далее — снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке, подстегнувшее покупательскую активность граждан».

В премиальном сегменте и в популярных районах наблюдается нехватка хороших вариантов, что создаёт давление на цены. В то же время часть покупателей приобретает жильё в качестве защиты от инфляции (как правило, для таких клиентов не столько важна уже готова инфраструктура или дизайнерский ремонт, что также поддерживает спрос.

«Явление остается в рамках типичных для больших городов: сегодня в мегаполисах жилье дорожает, в городах с падающим населением дешевеет. Это создает большую разницу в ценах. Сложнее всего продавцам недвижимости в мегаполисах: там спрос более взыскательный», — сказала экономист.

Говоря о последствиях роста цен на «вторичку», Ирина Фролова отметила, что он может косвенно повлиять на стоимость аренды в осенний период. В то же время в августе–сентябре рост цен может замедлиться из-за сезонного снижения активности. Осенью возможен новый виток увеличения спроса, если ЦБ продолжит смягчать денежно-кредитную политику.

Рынок недвижимости в России остаётся в достаточно тяжёлом положении из-за проблем в ипотечном сегменте. Об этом заявила заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева

Основными причинами такого положения дел депутат назвала отмену льготной ипотеки и рост ключевой ставки. По её словам, сложности для рынка недвижимости наступили практически год назад и пока ситуация не меняется.

Наибольшие сложности испытывают жители крупных городов, поскольку в небольших существуют региональные программы поддержки. Кроме того, в регионах шире возможности взять ипотеку на строительство индивидуального жилья, отметила парламентарий.

Светлана Разворотнева сообщила, что правительство готовит ряд проектов по восстановлению рынка ипотеки. В том числе рассматривается предложение главы государства о введении льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет, а также субсидирование ставки банков для застройщиков в регионах, где они испытывают наибольшие трудности.

«Поможет ли это восстановить – большой вопрос, учитывая, что дорожают стройматериалы, растут зарплатные требования, ключевая ставка по-прежнему высока и так далее», — сказала депутат.

Президент Ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин Тосунян считает, что разговоры о «перегретом рынке недвижимости» безосновательны, так как за последний год объем кредитов для покупки жилья снизился.

«Да, льготная ипотека действительно разогрела цены на жильё, но это была одна издержка против сразу нескольких, появившихся сейчас. Надо было не сдерживать – надо было стимулировать. Ипотека – это мощный инструмент развития экономики, и жилищное строительство сильно подняло её», — сказал эксперт.

Гарегин Тосунян назвал катастрофой данные о сокращении объёмов кредитов «май к маю 2024» на 60 процентов. По его словам, ограничения по ипотеке не только не решают проблем с ценами на жильё, они затормозили строительство и как следствие экономику в целом.

Эксперт по недвижимости, риелтор Юлия Дольная отметила, что ипотеку под 21-29 процентов годовых могут позволить себе только очень состоятельные люди. В качестве примера она привела квартиру в Москве стоимостью 40 млн рублей – её владельцу за 30 лет придётся выплатить 250 миллионов.

«Сейчас каждому второму человеку отказывают, потому что физически невозможно платить по 300-400 тыс. рублей в месяц. Реальные ставки по ипотеке для среднестатистического россиянина должны быть не выше 8-9 процентов. И даже эти цифры достаточно велики», — пояснила Юлия Дольная.

Ранее сообщалось, что доля сделок по покупке жилья без ипотеки в 2025 году может достичь рекордного уровня.

В первые три месяца 2025 года Москва реализовала на торгах 421 объект коммерческой недвижимости общей площадью более 80 тыс. кв. метров. Об этом сообщила заместитель мэра Москвы, руководитель столичного департамента экономической политики и развития города Мария Багреева

В основном речь идет о помещениях свободного назначения, где можно разместить разные виды бизнеса: от магазинов и заведений общепита до салонов бьюти-индустрии. 

На востоке Москвы в первом квартале года было реализовано 68 объектов, в Центральном округе – 63, на западе – 61, а на юго-востоке и юго-западе – по 43. Все они были проданы на городских торгах, что, по словам Багреевой, имеет ряд преимуществ.

«Процедура прозрачна и проходит полностью онлайн, а стартовая цена объектов существенно ниже средней по рынку. Город гарантирует юридическую чистоту сделки», — пояснила она.

При этом конкуренция на этих торгах достаточно высокая: в среднем на один объект претендует восемь покупателей. Их чаще всего интересуют помещения на первых или в подвальных этажах жилых домов или офисных зданий. Доля таких объектов в общем числе реализованных составляет 85%, сообщил руководитель столичного Департамента по конкурентной политике Кирилл Пуртов.

Вложения в покупку готовых объектов коммерческой недвижимости Москвы превысили 600 млрд руб. в прошлом году, это почти на 70% больше показателя 2023 года, что стало абсолютным максимум за последнее десятилетие

Об этом заявила заммэра столицы, руководитель департамента экономической политики и развития города Мария Багреева.

По её словам, почти две трети общего объема инвестиций пришлись на сделки в офисном секторе. На втором месте – складская недвижимость, инвестиции в которую превысили 120 млрд руб., в торговые объекты в прошлом году было вложено около 60 млрд руб., инвестиции в гостиничный сектор составили около 10 млрд руб. и примерно столько же инвесторы направили на приобретение объектов в многофункциональных центрах.

«Инвестиции в коммерческую недвижимость меняют облик города, положительно сказываются на удобстве его жителей и гостей столицы, а также способствуют развитию деловой активности», — сказала Багреева.

Председатель Мосгосстройнадзора Антон Слободчиков добавил, что прошлом году в Москве было выдано 66 разрешений на возведение зданий, в которых предусмотрены офисные и торговые пространства. Общая площадь этих объектов превысила 1,48 млн кв. м.

«Строительство объектов коммерческого назначения в столице осуществляется с учётом текущих потребностей жителей в инфраструктуре», — отметил Слободчиков.

Эксперты рассказали, как влияет на рынок коммерческой недвижимости рост цен на стройматериалы и себестоимости строительства

В 2025 году мы будем наблюдать устойчивый рост стоимости объектов коммерческой недвижимости — как в уже готовых объектах, так и в строящихся, рассказала изданию «Московские ведомости» эксперт по недвижимости Анастасия Озолина:

«Во-первых, это продиктовано возросшим спросом на коммерцию — в стране сейчас большая масса денег, которую инвесторам необходимо вкладывать. Коммерческая недвижимость имеет более короткий срок окупаемости по сравнению с жилой, ей легче управлять с операционной точки зрения, она дает более стабильный и прогнозируемый денежный поток, за счет того, что договор аренды подписывается на более длительный срок и их сложнее расторгнуть. 

Растущая стоимость стройматериалов также влияет на финальную стоимость квадратного метра. Сейчас мы видим, что проекты на стартах продаж часто выходят по стоимости, близкой к цене более готовых объектов, хотя обычно инвесторы зарабатывают на приросте стоимости, покупая на старте продаж и продавая готовый объект. Это происходит, так как в бизнес-модель застройщик закладывает более высокую себестоимость. Стройматериалы, как правило, показывают ежегодное удорожание на уровне 10-15%. Любые валютные скачки, усложнения логистических цепочек, изменение процентной ставки влияют на стоимость. Внутренний рынок пока не закрывает спрос в полном объеме, соответственно, создается дефицит по некоторым группам товаров, что также влияет цену. В-третьих, размер ключевой ставки. Пока мы видим достаточно высокий уровень, стоимость обслуживания кредита для строительства любого объекта недвижимости так же высока, что в конечном итоге перекладывается на конечного покупателя, то есть увеличивает стоимость объекта. С другой стороны, когда ключевая ставка начнёт уменьшаться, и мы увидим более дешёвые кредиты, это спровоцирует определённый рост цен на недвижимость — активизируются отложенный спрос со стороны инвесторов, которые предпочитают использовать кредиты в своих инвестиционных стратегиях».

По объёмам строительства рынок коммерческой недвижимости в 2025 году будет расти, но более замедленными темпами, так как застройщики не смогут активно наращивать объем предложения из-за высокой ключевой ставки и роста стоимости стройматериалов, отметила собеседница.

«Пока дешевле придержать ликвидные площадки до момента снижения ключевой ставки и удешевления кредита на строительство, чем выводить новые проекты. 

Также меняется структура спроса — мы видим растущий интерес со стороны инвесторов в офисные форматы, объекты премиум-класса в центральных локациях. То есть рынок становится более сегментированным, с запросом на малые форматы и акцентом на качественные проекты», — заключила Анастасия Озолина.

Президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский отметил, что рынок коммерческой недвижимости продолжит свой рост, причем по всем ключевым показателям: стоимости аренды, продажи и объему ввода новых объектов в эксплуатацию. 

«Удивительно, но факт — в Москве наблюдается дефицит не только офисов премиального уровня. В целом найти качественное предложение — задача сложная задачей, — говорит Евгений Скоморовский. — Вакантность по итогам 2024 года снизилась на 40% по сравнению с предыдущим, составив всего 4,8%. В 2025 году динамика сохранится, и по итогам года вакантность вряд ли превысит 4,0%. И это на фоне значительных показателей завершения строительства новых проектов».

Себестоимость строительства в сегменте офисной недвижимости в 2024 году выросла на 19%, сообщил собеседник издания.

«Более-менее синхронно росли практически все разделы строительно-монтажных работ, но особенно подорожали внутренние инженерные сети и фасады, где рост составил 28% и 33% соответственно. Можно сказать, что строительный рынок в целом адаптировался к санкционному режиму. Импортные логистические потоки значительно изменились, практически исключив Европу из поставщиков материалов и оборудования. При этом доля отечественных материалов в строительстве достигла практически 75%», — рассказал президент AREA.

О том, что происходит на рынке строительства складов и производственных помещений, «Московским ведомостям» рассказал CEO индустриального агентства HERZEN Ярослав Туа:

«На сегодняшний день спекулятивного строительства действительно стало меньше – высокая ключевая ставка сдерживает инвестиции, и девелоперы все чаще выбирают покупку готовых объектов. Сделок BTS тоже стало меньше по сравнению с пиковым 2023 годом. Однако рынок не остановился: ввод новых складов снизится на 18%, но регионы, напротив, активизируются – почти половина новых площадей появится за пределами столицы. Спрос остается высоким, особенно со стороны онлайн-ритейла и логистических операторов. Стратегия меняется: быстрых решений меньше, фокус на долгосрочные проекты».

В 2024 году себестоимость строительства складов выросла на 19%, достигнув 65 000 руб./кв. м., сообщил эксперт.

«Главные причины – удорожание стройматериалов (+18%) и работ (+19%). Расходы на инженерные системы выросли на 25%. Выросла себестоимость песка и ПВХ мембраны (+11%). Наибольшую волатильность показали сэндвич-панели, активно прибавляя в себестоимости до середины 24-го года, в моменте достигнув едва ли не +30% роста год к году. Но, начиная с 3-го квартала 24-го и по сегодняшний день стоимость сэндвича постоянно снижается. Больше всего в цене выросли материалы, зависящие от импортных компонентов и сложных технологий. Например, краски подорожали почти на 50%, сухие строительные смеси – на 21%. А вот материалы, производство которых не так сильно зависит от импорта, выросли в цене менее заметно, поэтому они остаются более доступными для застройщиков. Наиболее резкий и чувствительный рост составили зарплаты на ФОТ (фонд оплаты труда, — прим. авт.), где по определенным (дефицитным) специальностям прирост к году достигал 50-70% (например, сварщики). Кроме того, в цене выросли земельные участки и всевозможные расходы: смена ВРИ (вид разрешённого использования, — прим. авт.), получение ТУ (технические условия, — прим. авт.) и т.д.

Все эти факторы делают спекулятивное строительство менее выгодным, усиливая спрос на готовые объекты», — отметил представитель HERZEN.

Ситуация со стройматериалами влияет на рынок складских и производственных помещений через рост себестоимости строительства и затягивание сроков поставок, пояснил собеседник «Московских ведомостей».

«Например, производители сэндвич-панелей выигрывают на снижении себестоимости, что позволяет им стать новыми игроками, увеличивая конкуренцию. Это повышает конкурентоспособность рынка. Яркий пример — ПНК, который использует полный цикл строительства, включая собственные заводы, и развивает свою стратегию. Такой подход позволяет компании эффективно контролировать затраты и сроки, что делает её более конкурентоспособной на рынке складской и производственной недвижимости», — заключил Ярослав Туа. 

Заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель» Татьяна Козлова рассказала изданию «Московские ведомости» о том, как рынок коммерческой недвижимости и стрит-ритейла в Москве справляется с повышением ключевой ставки и сохраняет возможность развиваться

К концу 2024 года посещаемость торговых центров в России показала снижение, а спрос на помещения для стрит-ритейла (формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома, — прим. авт.) оставался стабильными, но развитие сегмента сдерживал дефицит качественного предложения. 

Рынок коммерческой недвижимости, в частности стрит-ритейла в жилых комплексах, сохраняет стабильность, несмотря на сложную экономическую ситуацию, отметила Татьяна Козлова: 

«Одним из ключевых факторов, влияющих на отрасль, является трансформация градостроительной политики, особенно в Москве и Московской области. Новые микрорайоны проектируются с принципиально новым подходом – созданием замкнутых экосистем, где социальная, общественная и деловая жизнь жителей концентрируется в одном месте. Это так называемая концепция 15-минутного города. Несмотря на повышение ключевой ставки, рынок продолжает развиваться. Мы наблюдаем диверсификацию форматов коммерческой недвижимости. Среди них, например, автоматизированные мини-фитнес-центры без персонала или компактные супермаркеты площадью 300-400 кв. м. вместо традиционных больших. Кроме того, в стрит-ритейл стали активно входить операторы, которые ранее работали исключительно в торговых центрах – продуктовые сети, магазины электроники, спорттоваров». 

По словам собеседницы издания, повышение ключевой ставки до 21% в конце 2024 года оказалось не столь критичным для рынка стрит-ритейла, как ожидалось:

«Более того, мы наблюдаем парадоксальную ситуацию – этот сегмент продолжает активное развитие. Операторы коммерческой инфраструктуры в ЖК не только не свернули инвестиционные планы, но и реагируют на отложенный спрос. Сегодня компании начинают прорабатывать площади еще за полгода до ввода жилых комплексов, занимая перспективные локации. Наиболее активен общепит – кафе, пекарни, пиццерии в новостройках занимают до 50% коммерческих площадей. Влияние высокой ключевой ставки проявляется в изменении инвестиционных стратегий. Если раньше экономические игроки рассматривали большие площади, то сейчас интерес сместился к компактным помещениям. Инвестиции в стрит-ритейл продолжают оставаться привлекательными, обеспечивая 7-9% годовых, особенно при работе с сетевыми арендаторами. Текущие показатели подтверждают адаптивность рынка: в Новой Москве качественная площадь в готовом ЖК стоит около 20 млн рублей и может приносить до 120 000 рублей ежемесячной аренды. В Московской области можно найти объекты от 6 млн с окупаемостью 6 лет».

В 2024 году мы наблюдали устойчивый спрос на торговую недвижимость, особенно в стрит-ритейле, отметила заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость»:

«Традиционные подходы к выбору коммерческих помещений существенно трансформировались – бизнес стал более требовательным к локации, функциональности и формату площадей. Динамика спроса в 2024 и в начале 2025 года следующая: метраж и форматы помещений варьируются от компактных площадей до 50 кв. м, наиболее ликвидных для магазинов «у дома», и салонов красоты — до 50-100 кв. м. Такие объекты интересны как сетевым, так и частным предпринимателям. Помещения площадью 100-200 кв. м оптимальны для супермаркетов, ресторанов и банков, а свыше 200 кв. м – для флагманских магазинов крупных сетей. Ценовые показатели демонстрировали стабильность: аренда составляет 1,2 тыс. руб. за кв. м в Московской области и от 2,5 тыс. руб. за кв. м в Москве».

По прогнозам эксперта, в 2025 году рынок недвижимости продолжит адаптироваться к экономическим условиям, девелоперы все активнее будут отказываться от быстрой продажи площадей и формировать собственный арендный бизнес, создавая стабильный источник дохода.

«Ключевым трендом последнего времени останется создание многофункциональных пространств в жилых комплексах. Девелоперы продолжат поддерживать гибридные форматы работы резидентов и открывать как небольшие коворкинги, так и полноценные офисные центры рядом с жильем. Это сделает жилые районы более комфортными и привлекательными для покупателей. Стоит отметить и технологии управления недвижимостью, которые перестают быть просто конкурентным преимуществом и становятся необходимостью. Управляющие компании (УК) продолжат инвестировать в цифровые решения, которые помогают оптимизировать расходы и улучшать сервис. УК уже в прошлом году занялись расширением своих компетенций, предлагая комплексные решения по управлению различными типами недвижимости, включая склады и бизнес-центры. Тем не менее ключевая ставка и слабая доступность финансирования по-прежнему будут определять стратегии развития, и девелоперы сохраняют сдержанный подход к экспансии, фокусируясь либо на повышении эффективности текущих проектов, либо выходя в новые сегменты недвижимости с высоким спросом», — заключила Татьяна Козлова.