Некоммерческая недвижимость в Москве может неожиданно трансформироваться

На месте некоторых из 39 старых кинотеатров, которые мэрия Москвы ранее продала ADG Group, вместо культурно-просветительских объектов могут появиться жилые многоэтажки. По данным «Коммерсанта», для этой цели уже учреждено отдельное юрлицо. Речь идёт об ООО «ЖК Синичкина», которое зарегистрировано структурами ADG Group. Вероятно, его задачей станет возведение жилого комплекса площадью 46 тыс. кв. м на 2-й Синичкиной улице в районе Лефортово. Хотя изначально, когда столичные власти продавали в частные руки кинотеатры, задумка была иной

Согласно условиям сделки 39 кинотеатров в разных районах Москвы должны были пройти через масштабную реконструкцию, после чего на месте старых невостребованных объектов появились бы многофункциональные торгцентры «Место встречи», 30% площади которых предполагалось отдать под культурно-просветительские организации. На сегодняшний день, по данным самого девелопера, 17 объектов уже функционируют, ещё 9 находятся на этапе реконструкции, а 13 только проектируются. Как раз на месте некоторых из них и может появиться коммерческое жильё.

Управляющий партнёр «Ванчугов и партнёры» Алексей Ванчугов отмечает, что строительство жилой недвижимости представляется в нынешних условиях гораздо более выгодным проектом, чем торгцентры в их утверждённом виде, которые не обещают желаемой доходности. Срок их окупаемости прогнозируется на уровне 12 лет, что больше средних по рынку недвижимости 7-10 лет. Эксперты констатируют, что ставки аренды в сегменте ретейла падают, а вот стоимость строительства и банковские проценты по кредитам растут, поэтому торговые объекты становятся менее рентабельными.

Впрочем, гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева напомнила, что на месте многих из этих 39 кинотеатров строить более высокие жилые здания технически невозможно, поскольку эти площадки зачастую располагаются вблизи станций метро неглубокого заложения. Кроме того, для таких изменений изначального замысла потребуется согласие московских властей, а в градостроительном комплексе столицы сообщили, что никаких перемен в договорённостях с ADG Group не было.

Эксперт в градостроительной отрасли, преподаватель РГСУ и экс-глава муниципального округа Тверской Яков Якубович в беседе с изданием «Московские ведомости» выразил уверенность, что, если девелопер захочет построить на месте каких-то кинотеатров коммерческое жильё, все преграды на этом пути будут преодолены. Якубович напомнил, что комьюнити-центры под общим брендом «Место встречи» уже появились на месте бывших кинотеатров «Прага», «Мечта» и «Орбита», однако успех дальнейшей реализации этого проекта оказался под большим вопросом. 

«Понятное дело, строить жильё выгоднее. Нежилая недвижимость, да ещё под социальные функции не представляет особого коммерческого интереса. Кинотеатры уже привлекают меньше посетителей. Для социально ориентированных проектов СОНКО предпочитают более доступные помещения. Соблазн получить побольше с объекта недвижимости велик. Правда, для этого надо изменить виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства земельного участка. А при наличии обязательств построить социальные объекты не так просто и стоит недёшево. Тем более что надо проводить публичные слушания, а значит, такое градостроительное решение должно стать достоянием общественности и несёт в себе потенциальные риски протеста со стороны граждан», — рассуждает Якубович.

Между тем часть из этих требований сейчас неактуальна в силу временных послаблений в законодательстве. На общественные обсуждения подобных проектов, по словам экс-главы Тверского района Москвы, наложен мораторий в связи с внешним санкционным давлением на Россию, а публичные слушания по нормам действующего Градостроительного кодекса как раз при желании можно перевести в формат тех самых необязательных общественных обсуждений. 

«Несмотря на это внесение изменений в перечень видов разрешенного использования — всё равно процедура недешёвая и административно непростая. Впрочем, когда речь идёт о прибыли, причём гарантированной, взамен туманных перспектив реализации девелоперских проектов «Место встречи», все эти барьеры преодолимы. При этом сомневаюсь, что граждан в этой ситуации кто-то спросит. А если и спросят, то нужные граждане обязательно поддержат «необходимые и важные для развития Москвы проекты», как мы наблюдали в прошлые годы», — резюмировал специалист.

Впрочем, проекты районных ТРЦ также не всегда встречали однозначное одобрение. Так, жители и муниципальные депутаты района «Аэропорт» сомневались в необходимости возведения огромного многофункционального торгцентра на месте бывшего кинотеатра «Баку» и опасались чрезмерного роста нагрузки на транспортную инфраструктуру. Однако реконструкция и превращение объекта в преимущественно коммерческое здание с кинозалом на четвёртом этаже продолжилось своим чередом. В случае с предполагаемым возведением ЖК на месте одного из бывших кинотеатров общественности, вероятно, также остаётся лишь наблюдать и ожидать заключения новых или сохранения действующих договорённостей мэрии и застройщика.

Цены на недвижимость начали скакать на фоне отмены льготной ипотеки

С 1 июля в России перестаёт действовать массовая льготная ипотека. Возможно, чтобы реализовать объёмы жилья в июне застройщики снижают цены? Собеседники «Московских ведомостей» в сфере жилой недвижимости говорят об обратном

«На сегодняшний день мы не наблюдаем каких-то более-менее значительных изменений в цене квадратного метра, — сказал изданию президент Российской Гильдии Риэлторов Артемий Шурыгин. — Есть небольшие корректировки как в большую, так и меньшую сторону в разных регионах, заметного удешевления пока не видим. На рынке имеется повышенный спрос в связи с завершением программ льготной ипотеки, в этой связи говорить о снижении цен пока не приходится».

По словам сертифицированного аналитика РГР Алексея Москалёва (Воронеж), в Воронеже цены на первичку пока стабильны. Цены на хорошую вторичку растут. В целом пока особой динамики не наблюдается.

«В Перми цены продолжают расти: на вторички незначительно, на первички по итогам мая цены от застройщиков увеличились на 1,5%, — рассказал «Московским ведомостям» руководитель комитета Российской Гильдии Риэлторов Алексей Скоробогач. — За вторички продавцы готовы торговаться в среднем на 4-7%. Акции от застройщиков присутствуют, но у некоторых носят номинальный характер».

В Екатеринбурге общий ценовой фон на первичном рынке заметно не меняется при том, что поведение отдельных продавцов заметно отличается: пока одни компании декларируют скидки или сохраняют цены стабильными, другие повышают их на фоне высокого спроса в мае-июне сообщил «Московским ведомостям эксперт Российской Гильдии Риэлторов, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Михаил Хорьков (Екатеринбург).

На конец 2-го квартала 2024 года средняя цена предложений на первичном рынке составила 160 223 руб./кв. м, рассказала сертифицированный аналитик РГР Александра Швалова (Хабаровск).

«Реальный размах цен составил от 89 408 до 431 520 руб./кв. м. За квартал средние цены слегка снизились на 1,7%, а к началу года увеличились на 4,4%. К концу второго квартала на первичном рынке наблюдался краткосрочный всплеск активности на фоне сворачивания льготной ипотеки. Но в масштабах всей страны он был не такой выраженный, т.к. семейная и дальневосточная ипотека у нас остаются (с 01.06.2024 г. ее условия улучшили и пул покупателей расширили). Застройщики подготовились, подушка безопасности есть, количество проектов ЖК только растет», — отметила Александра Швалова. 

«На первичном рынке застройщики поддерживают спрос за счет маркетинга ввиду отмены господдержки — сказала «Московским ведомостям член правления Российской Гильдии Риэлторов, сертифицированный аналитик рынка Ирина Монастырская (Красноярск). — Стратегии у застройщиков разные: одни компании декларируют субсидированные ставки и акции, другие повышают стоимость квадратного метра на фоне спроса, что еще больше приводит к серьезному ценовому разрыву со вторичным рынком».

«Июнь — жаркая пора для застройщиков и покупателей. Последние стремятся получить льготный кредит под 6%, пока это ещё возможно, — говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Ключевая ставка ЦБ сейчас составляет 16%, и, скорее всего, она повысится в ближайшее время, так как банки уже дают депозиты под 18%. Однозначных ставок как 8-9% 4 года назад на рынке ипотеки мы ещё долго не увидим. До конца июля никаких существенных скидок и никаких рассрочек, скорее всего, не будет. Цены на жильё сейчас растут практически во всех регионах: там, где рынок был перегрет — меньше, там, где были новостройки, но не было большого спроса, а теперь он растёт больше. Реально снижение цен на жильё начнётся не раньше августа-сентября».

Скорое окончание льготной ипотеки влияет на цены, которые предлагают застройщики, но в большей степени цены определяются теми отношениями, в которых застройщики состоят с банками, прокомментировал ситуацию директор совместной российско-китайской компании ARCOM, председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов Гасан Архулаев. 

По его словам, после прекращения льготной ипотеки снижения цен на жильё не предвидится. Учитывая рост себестоимости строительства, предпосылок для этого нет. 

«Можно прогнозировать заметное сокращение объёмов ввода жилья. По сравнению с теми объёмами, которые могла обеспечить льготная ипотека, это будет только около 70%. Но с сентября мы можем увидеть много интересных адресных льготных программ по получению жилья для молодых специалистов, учителей и т.д.», — отметил Гасан Архулаев.

Рынку курортной недвижимости прочат большое будущее

В последнее время всё больше российских девелоперов создают в своём составе отдельные управления, занимающиеся возведением и продажей недвижимости в курортных зонах, прежде всего на черноморском побережье России

Руководитель департамента курортной недвижимости компании Ricci| Юлия Абельханова рассказала, что благодаря хорошей экологии и бурно развивающейся инфраструктуре девелоперские проекты в таких локациях, как Сочи, обещают неплохие перспективы как компаниям-застройщикам, так и будущим владельцам квадратных метров. По её словам, при грамотном управлении своими активами в виде дома, апартаментов или квартиры у моря можно получать доход до 15% в год. Чаще всего такую недвижимость приобретают как раз в инвестиционных целях, для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Такая стратегия выглядит тем более выигрышной, что квартира в сочинской новостройке, расположенной в хорошем месте, может с этапа котлована до стадии полной готовности подорожать более чем вдвое. Но некоторые состоятельные россияне, прежде всего жители Москвы и Петербурга, покупают недвижимость на юге и для собственного проживания.

Однако курортный потенциал недвижимости пока раскрыт не везде одинаково. Партнёр NF Group Ольга Широкова отметила, что безусловным лидером по ликвидности жилья в данной категории является Сочи. В таких городах, как Анапа, Новороссийск и Геленджик девелоперские проекты также постепенно развиваются вместе с туристической инфраструктурой, а вот в таких регионах, как Мурманская и Калининградская области, Камчатка или Алтай, которые с точки зрения своего географического положения тоже могут выполнять рекреационные функции, рынок недвижимости пока почти не почувствовал на себе подобных преимуществ. 

Ситуацию могут исправить дополнительные частные и государственные вложения в туристическую инфраструктуру и популяризация новых направлений для внутреннего туризма. Министр по вопросам развития Дальнего Востока Алексей Чекунков, в частности, анонсировал выделение субсидий на туристические проекты в Приморье и на Камчатке. Также правительство РФ утвердило выделение 4,4 млрд рублей на модернизацию туристической инфраструктуры в Адыгее, Карачаево-Черкесии, Чечне, Хабаровском крае, Тверской и Калининградской областях. Как показывает пример черноморских курортов, устойчивый турпоток в итоге повышает и привлекательность недвижимости, которая начинает рассматриваться как удачная инвестиция в будущее. 

Пока же основное внимание тех, кто заинтересован в развитии или приобретении курортной недвижимости, приковано к Краснодарскому краю. Кубанским девелоперам не слишком помешало даже резкое ужесточение условий выдачи ипотеки, хотя рынок остальной России на этом фоне продемонстрировал заметный спад. Собственник сочинского застройщика Nedvex Юлия Хлуднова рассказала, что спрос на недвижимость в этом городе за I квартал 2024 года снизился на 11%, но в то же время средняя стоимость сделок выросла на 13%, поэтому участники рынка не заметили падения финансовых показателей. Кроме того, произошло некоторое смещение спроса от квартир в сторону апартаментов, однако такие факторы, как дефицит жилых объектов, активный рост турпотока и развитие инфраструктуры поддерживают рынок примерно на уровне прошлого года. Средняя стоимость жилья в Сочи за первые три месяца года даже выросла на 3,8%. Говоря о рынке курортной недвижимости в целом по черноморскому побережью, руководитель отдела продаж ГК «Точно» Паруйр Варданян также отмечает некоторые изменения в связи с высокой ключевой ставкой и ограничением льготной ипотеки. Некоторые потенциальные клиенты, по его словам, откладывают покупку, но спрос всё равно остаётся высоким, а на среднем и высоком ценовых сегментах вышеуказанные факторы вообще отражаются мало. Стоимость квадратного метра у Чёрного моря, судя по всему, продолжит расти, хотя и меньшими темпами.

Коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева добавила, что застройщики и сами готовы адаптироваться к более сложным экономическим условиям, предлагая клиентам собственные программы рассрочек, скидок и других привлекательных акций. Дополнительным преимуществом для рынка недвижимости на черноморских курортах является сохраняющаяся возможность для строительства комплексов с апартаментами минимальной площади. Основатель образовательной компании «Академии недвижимости» Иван Чигинев отмечает, что так называемые микроквартиры площадью 15-20 метров являются крайне выгодным вариантом для застройщиков. Таких квартир в одном доме может быть много, для конечного покупателя они выглядят сравнительно доступными, а девелопер в итоге получает повышенную прибыль. В Москве уже запрещён ввод в эксплуатацию новых квартир с площадью менее 28 кв. м, о таких же ограничениях задумываются и власти других крупных регионов. Ведь микроквартиры или студии не могут обеспечить нормальных условий проживания для семей с детьми, а также создают огромную нагрузку на коммунальную и транспортную инфраструктуру. Но апартаменты, на которые в том же Сочи сейчас приходится свыше половины всего спроса, формально не являются жильём и не подпадают под такие ограничения. Так что в курортных зонах, судя по всему, продолжит активно строиться как элитное жильё для людей с большими деньгами, так и малогабаритные апартаменты для тех, у кого сбережений куда меньше, но есть большое желание найти своё место под тёплым южным солнцем. 

Аналитик Ламин рассказал, зачем сейчас покупают апартаменты

Апартаменты продолжают приобретаться и как инвестиционная недвижимость, и для проживания. Однако из-за дороговизны кредитования, спрос на них снизился. Об этом изданию «Московские ведомости» рассказал аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин

«Сделки купли продажи апартаментов сейчас занимают не больше 10% рынка. Но нужно отметить, что спрос на этот вид недвижимости упал из-за высоких ставок кредитования. Дело в том, что на апартаменты не распространяются льготные виды ипотечного кредитования. А ставки по рыночной ипотеке сейчас очень высоки и составляют примерно 16%», — пояснил Ламин.

В то же время, он отметил, что спрос на апартаменты остается достаточно устойчивым:

«Во-первых, этот вид жилья приобретается как инвестиционная недвижимость, поскольку из-за существенной разницы в цене по сравнению с квартирами доходность от сдачи в аренду апартаментов оказывается гораздо выше. Поэтому приобретение именно апартаментов остается одним из видов инвестирования для тех, кто имеет свободные средства. Во-вторых, апартаменты часто приобретаются как второе жилье. Это так называемые «пиджачные» квартиры. Например, человек живет за городом, но бывает по делам в столице. Он покупает себе апартаменты, чтобы было, где остановиться. Таких сделок тоже довольно много».

Аналитик отметил, что апартаменты примерно одинаково продаются и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Однако в Москве в последнее время вскрылась проблема, связанная с легализацией этого вида жилья.

«Дело в том, что довольно большая часть апартаментов появилась не в результате строительства по договорам долевого участия, то есть как новостройки, а вследствие редевелопмента, когда застройщики переоборудовали под жилье старые промышленные здания. В таких случаях они не меняли вид разрешенного использования земли, в результате чего такие апартаменты стоили очень недорого, например, 3-4 млн рублей в Москве. Однако в последнее время власти активно начали предъявлять претензии к использованию земли под такими зданиями не по целевому назначению, поскольку вид разрешенного использования земли под ними не предполагает проживания людей. В итоге сейчас стоит вопрос изменения вида целевого использования земли под подобного рода объектами. Этот фактор оказывает влияние на спрос в сегменте апартаментов», — рассказал Ламин.

Юрист Егор Федоров объяснил, чем отличаются апартаменты от квартиры:

«Жилищный кодекс содержит понятие квартиры, но не содержит понятия апартаментов. Однако это понятие встречается в некоторых подзаконных нормативных актах, из которых можно сделать вывод, что апартаменты — это помещение для проживания из одной или нескольких комнат с санузлом и кухней. Тогда возникает закономерный вопрос: чем апартаменты отличаются от обычной квартиры? Дело в том, что апартаменты имеют статус нежилого помещения. Это не значит, что в них нельзя жить. Жить можно, а оформить постоянную регистрацию по месту жительства нельзя, коммуналка будет обходиться дороже, не действуют строительные нормы и ограничения, связанные с уровнем и временем шума и многое другое. В том числе нет льготных ипотечных программ, нельзя использовать маткапитал для приобретения, нельзя применить налоговый вычет по НДФЛ и так далее. Выходит, что у апартаментов есть один несомненный плюс – цена, но одновременно есть масса нюансов, которые в каких-то случаях можно назвать минусами», — пояснил правозащитник.

Ранее «Московская газета» рассказала о самых популярных сейчас форматах недвижимости.

В Российской гильдии риэлторов рассказали о парадоксальной ситуации на рынке недвижимости

В последнее время властями озвучено несколько предложений о стимулировании вложений в строительство недвижимости с применением эскроу-счетов

Так, со стороны Центробанка сегодня была заявлена идея увеличить страховую выплату по таким счетам из-за удорожания недвижимости. 

Отметим, сейчас максимальная сумма, которую может получить застрахованное лицо составляет 10 млн рублей. 

Днем ранее думский комитет по бюджету и налогам рекомендовал принять в первом чтении законопроект об освобождении застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) с применением эскроу. При этом накануне стало известно, что в Москве число сделок по приобретению недвижимости с использованием таких счетов выросло в 2,5 раза.

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в беседе с «Московскими ведомостями» рассказал, в чем суть эскроу-счетов, зачем они применяются в сфере строительства жилья, и почему государство стимулирует интерес к ним.

«Механизм эскроу-счетов был введен летом 2019 года. Он пришел на смену стандартному договору инвестирования строительства жилья, когда застройщики на своих счетах аккумулировали средства граждан, и других инвесторов, желающих профинансировать строительство собственного жилья. Тогда, напомню, была актуальна проблема обманутых дольщиков, когда застройщики расходовали средства инвесторов, но по разным причинам не могли достроить объекты. В итоге люди оказывались и без денег, и без жилья. Эскроу-счета стали цивилизованным способом решения этой проблемы, потому что средства дольщиков аккумулируются на этих счетах, но застройщики не могут их использовать для финансирования строительства. Деньги замораживаются в банке до окончания строительства, а финансирование осуществляется за счет банковского проектного финансирования. В итоге это решило проблему обманутых дольщиков. Однако одновременно привело и к удорожанию жилья, потому что в его себестоимость стали закладываться и проценты по кредитам, выданным застройщикам в рамках проектного финансирования строительства жилья», — пояснил эксперт.

По словам Константина Ламина, предложение ЦБ об увеличении страховых выплат по эскроу-счетам продиктовано экономическими реалиями.

«Страхование связано исключительно с возможным банкротством банка, где открыт эскроу-счет. И предложение о повышении размера страховой выплаты выглядит вполне логичным, потому что сейчас 10 млн рублей – это стоимость небольшой студии в Москве. Иными словами, цены на недвижимость очень высокие и страховая выплата должна с ними как-то соотноситься», — считает аналитика.

В то же время, по словам представителя Российской гильдии риэлторов, возможное освобождение застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве будет хорошей стимулирующей мерой для этого сегмента рынка.

«Примерно то же самое в свое время применялось и для строительства апартаментов. Сейчас эту норму отменили, но тогда после освобождения от НДС продажи апартаментов существенно выросли. Потому что цены на этот вид недвижимости снизились благодаря тому, что НДС больше не влиял на себестоимость. Я полагаю, что если освобождение от НДС будет применяться для ИЖС, то и в этом сегменте рынка можно будет наблюдать то же самое», — сказал Ламин.

Говоря о стимулировании со стороны государства инвестирования средств в недвижимость посредством эскроу-счетов, аналитик отметил, что отчасти на это может влиять лобби банковского сектора, который заинтересован как в кредитовании застройщиков, так и в выдаче ипотечных кредитов, в том числе и под строительство жилья. Кроме того, на счетах банков благодаря эскроу-счетам аккумулируются значительные средства.

«С другой стороны, это, конечно, эффективный механизм защиты прав тех, кто инвестирует в собственное жилье. Ведь именно благодаря эскроу-счетам проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое, и теперь – это, скорее, исключение, чем правило. Но нужно отметить, что сейчас еще непостроенное жилье застройщиками дешевле не продается, хотя раньше скидки на этапе котлована составляли до 50%. Сейчас в некоторых регионах даже случается, что жилье в еще не построенном доме может стоить дороже, чем жилье на вторичном рынке. Это парадоксальная ситуация, а ее причиной является применение льготной ипотеки, которая привела к увеличению стоимости жилья, причем даже того, строительство которого только начинается», — заключил собеседник издания «Московские ведомости».

С кладбищем по соседству: как влияет близость социальных объектов на стоимость жилья

Приобретая жилье, люди стремятся к обретению не только самих квадратных метров, но и комфорту вокруг жилища. Поэтому наличие поблизости объекта недвижимости кладбища, вредного производства или свалки, может существенно влиять на его стоимость. Об этом «Московским ведомостям» рассказал аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин

Согласно исследованию Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рядом со свалкой не хотели бы жить 14% россиян, чуть менее 14% высказались против соседства с вредным производством, а 10% не хотят жить рядом с тюрьмой. Попали в список и кладбища, рядом с которым не желали бы иметь жилье почти 8% респондентов. Также в списке оказались вокзалы, стадионы и другие шумные места, линии высоковольтных ЛЭП, ТЭЦ и т.д.

«Соседство жилья с перечисленными объектами существенно влияет на его стоимость, которая может оказываться ниже среднерыночной на 10-20%. Кроме того, подобное расположение объекта продажи сильно увеличивает время его экспозиции. Как правило, люди не хотят приобретать недвижимость по соседству с кладбищами, свалками или каким-то вредными производствами. При этом лучше дело обстоит, например, с соседством с аэропортами. В целом, для таких объектов недвижимости аудитория покупателей оказывается сильно усеченной», — пояснил Константин Ламин.

О санитарных требованиях к размещению кладбищ и других объектов, а также об их удаленности от жилья «Московским ведомостям» рассказал юрист Егор Федоров.

«Относительно кладбищ есть довольно жесткие правила их удаленности от жилой застройки. По федеральному закону «О погребении и похоронном деле» установлено правило о том, что новые кладбища должны быть удалены от жилой застройки не менее чем на 300 метров. Кроме того, в России действуют Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, по которым санитарно-защитные зоны для сельских кладбищ составляют 50 метров, для кладбищ, площадью менее 10 гектаров – 100 метров, до 20 гектаров – 300 метров, до 40 гектаров – 500 метров. Создавать места погребения площадью более 40 гектаров запрещено. Отмечу, что в этом же нормативном акте закреплены и требования об удаленности от жилья и других объектов. В том числе для свалок, мусоросжигательных заводов, скотомогильников, СИЗО и так далее», — отметил правозащитник.

Как сообщили в Главном управлении региональной безопасности (ГУРБ) Московской области, к кладбищам по соседству россияне относятся в основном спокойно. 

«Лишь иногда граждане возмущаются, например, в случае установки ограждения по границам земельного участка под кладбищем. Люди не знают, где границы, в момент установки забора им кажется, что происходит захват земли под погост, хотя участок на самом деле был сформирован 5-10 лет назад», — рассказали в ГУРБ Московской области.

Ранее в управлении разъяснили, что кладбища располагаются на специально отведённых для этой цели землях. При этом рост территории, занятой захоронениями, может происходить исключительно в пределах сформированного земельного участка. 

О том, как в Подмосковье строят новые погосты и что появляется на месте старых, читайте в материале «Московской газеты».

Спрос на российском рынке недвижимости «перекочёвывает»

Спрос на ипотеку в России может постепенно снижаться. Как считают собеседники издания «Московские ведомости», это объясняется трудностью получения кредита на вторичное жильё ввиду его высокой ставки, а вот спрос на новостройки и аренду жилья растёт. Но, может быть, вторичное жильё ещё интересует россиян, и сейчас его ещё можно приобрести по «договороспособной» цене квадратного метра?

Спрос на ипотеку среди россиян скоро начнёт снижаться, заявил в интервью НСН президент «Опоры России» Евгений Шлеменков. 

Снижение спроса на ипотеку происходит за счёт снижения выдачи кредитов на вторичное жильё, рассказала «Московским ведомостям» вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Шенгель.

«Мы фиксируем снижение выдачи ипотечных кредитов в районе 5-7% по сравнению с августом 2023, — сообщила Екатерина Шенгель. — Клиенты не могут пройти одобрение кредита: не хватает дохода. То есть, чтобы получить одобрение кредита, клиенту требуется подтверждение большего дохода, чем раньше. При ставке ипотеки в 10% нужен был доход 100 тысяч рублей. А при прогнозируемой нами в скором будущем ставке 17% клиентам нужно будет подтверждать зарплату в 200 тыс. рублей. Если раньше платеж по ипотеке мог составлять четверть дохода, то теперь – и треть, и половину. Люди не готовы рисковать такими суммами. По этой причине мы сейчас получаем высокий рост стоимости на аренду: платёж по ипотеке стал очень большим, и людям невыгодно брать ипотеку на вторичное жильё, порой они предпочитают оставаться в аренде».

В 2024 году снижение спроса на ипотеку продолжится, прогнозирует Екатерина Шенгель.

«Спрос перекочёвывает со «вторички» на новостройки из-за размера ежемесячного платежа, связанного с размером ставки: по льготной ипотеке ставка 8%, остальное субсидирует государство», – отметила вице-президент Российской гильдии риелторов. 

В целом по стране спрос на вторичное жильё пока ещё высокий, сообщила изданию «Московские ведомости» президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.

«В некоторых регионах стоимость новостроек выше, чем вторичной недвижимости. Если тебе невыгодна новостройка, ты ориентируешься на рынок вторичного жилья, но там ипотечная ставка выше. Это сложный выбор. Сейчас на «вторичке» «сметают» всё: август, сентябрь, октябрь были очень активными месяцами, и даже объекты, которые давно не распродавались, быстро распродались», — отметила президент РГР.

По данным Российской гильдии риэлторов, цены на первичном рынке жилья в основном выше, чем на вторичном:

«В Воронеже новостройки дороже «вторички» на 4,75%. В Тюмени – на 7%. В Хабаровске – на 12%. В Новосибирске – на 21%. А в Перми – на 28%. Но есть и иное соотношение, например, во Владивостоке «вторичка» дороже новостроек на 5%. В Екатеринбурге средний уровень цен на «первичку» выше, чем на вторичное жильё, на 24%, в современных районах города при сопоставимом уровне качества «первичка» дороже на 10-15%, при этом спрос на «вторичку» последовательно затухал по мере исчерпания старых одобрений по ипотеке, резкого замедления спроса не было. В Хабаровске – падающий спрос. В Кирове новостройка в стандарт-классе дороже, чем «вторичка», до 19%, в комфорт-классе – до 30%, во второй половине октября спрос на вторичное жильё в Кирове падающий, а количество первичных обращений снизилось на 50%».

«На сегодняшний день спрос на вторичное жильё в Тюменской области снижен в связи с высокой ставкой и большим первоначальным взносом, — рассказала «Московским ведомостям» полномочный представитель президента РГР в Уральском федеральном округе, г. Тюмень Светлана Бабушкина. — Спад произошел. Из 100% заявок, в которых есть заявки на загородную недвижимость, новостройки и «вторичку», 20% – это вторичное жильё по сниженным ценам и большим торгам. На сегодняшний день люди торгуются, не стесняются, продавцы понимают ситуацию и идут навстречу. Рынок способный, живой, «вторичка» всегда была козырем рынка, это твёрдая «синица в руке».

В Москва, по данным РГР, по итогам 3-го квартала 2023 года средняя цена предложений по новостройкам выше на 28%, чем средняя цена предложений на «вторичке», а именно: 365 860 руб./кв. м на первичном рынке и 286 519 руб./кв. м на вторичном рынке. «Большая разница по стоимости 1 кв. м. обусловлена тем, что средняя стоимость на «вторичке» определяется в том числе и по объектам старого жилого фонда», — пояснили в Российской гильдии риелторов.

Видимо, пока 2023 не закончился, «вторичку» в некоторых регионах ещё можно купить по «договороспособным» ценам?

Риелторы рассказали, сколько на рынке юридически нечистых объектов недвижимости

Порядка 5% сделок на рынке недвижимости заканчиваются судебными спорами. Пострадавшими являются покупатели, которые без помощи юристов самостоятельно оформляют сделку, рассказал гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков

«У нас нет официальной статистики, сколько сделок с недвижимостью оспариваются в суде и какое количество из них признаются недействительными. По нашим наблюдениям, порядка 5% сделок заканчиваются судебными спорами. Сколько из этого процента сделок признаются недействительными и расторгаются судом – неизвестно. Как правило, пострадавшими являются покупатели, которые самостоятельно оформляют сделку, поскольку граждане, не имеющие юридического образования, не в состоянии, например, проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому. Поэтому лица, не имеющие юридического образования, не могут заниматься экспертизой недвижимости. Даже риэлторы, имеющие 20-летний опыт работы, не имеет право проводить экспертизу квартиры, если не имеют профильного образования. Соответственно, универсального совета, на что следует обратить внимание при приобретении квартиры, чтобы не лишиться квартир или денег, тоже нет. Каждый случай требует индивидуального подхода, поскольку слишком много поводов для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Но есть основные документы, которые обязательно должны быть проверены – это справки НД и ПНД, выписка из ЕГРН и архивная выписка из домовой книги. Это триада документов, на которых строится любая проверка», – сказал Константин Барсуков.

По словам аналитика Российской гильдии риэлторов Константина Ламина, среди населения растет спрос на юридическую экспертизу недвижимости. 

«В процессе юридической проверки достаточно редко сталкиваемся с нечистыми объектами, поскольку обычно нечистые на руку продавцы не связываются с покупателями, которых сопровождают профессиональные специалисты. Последние на первых этапах сделки могут выявить проблемные объекты и отговорить потенциальных покупателей от сделки. Как правило, на удочку мошенников попадаются граждане, которые самостоятельно занимаются поиском недвижимости и не пользуются юридической экспертизой. Но стоит отметить, что люди более осознанно начали подходить к покупке недвижимости, в связи с чем вырос спрос на услугу «правовая экспертиза объекта недвижимости» – процедура оценки недвижимости и возможных рисков, связанных с заключением сделок. Особенно среди региональных покупателей, желающих приобрести недвижимость в Москве, востребована услуга «юридическое сопровождение сделки», поскольку любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, чистоту которой могут проверить только компетентные специалисты», – отметил Константин Ламин. 

Между тем, 90% жилья в России находится в теневом секторе и сдается без заключения официальных договоров. Такую оценку дал заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов, отметив, что особое внимание необходимо уделить риелторам: следует их «выводить из подпольных условий в нормальную занятость». Для этого на законодательном уровне нужно закрепить их права и обязанности. 

Доллар вверх: когда лучше покупать недвижимость в 2023 году

Западная валюта приближается к сотне рублей и тянет за собой жилищный рынок. В такие моменты некоторые поддаются панике и совершают необдуманные сделки: скупают квартиры, технику и даже ювелирку. Эксперты по недвижимости рассказали изданию «Московские ведомости», как будет обстоять квартирный вопрос во второй половине года и когда стоит вкладывать деньги в недвижимость.

Итоги первого полугодия показали, что в Москве и Подмосковье до сих пор наиболее востребован вторичный фонд. По данным Росстата, в первом квартале средняя цена «квадрата» типовой «вторички» в Подмосковье составила 108 611 рублей и в Москве 248 285 рублей, в новостройках — 167 334 и 216 748 рублей соответственно.

При этом мнения экспертов расходятся с данными ведомства. Так, авторы аналитического издания IRN говорят, что цены на «вторичку» в Москве ниже на 20%, чем на новый фонд. Они объясняют этот курьез тем, что в течение прошлого года был всплеск спроса на новостройки из-за льготной ипотеки. В свою очередь, это снизило и стоимость вторичного жилья. В первом полугодии рынок показывал относительную стабильность, однако, если рубль не укрепится в ближайшее время, то цены на недвижимость в обоих фондах пойдут вверх. 

Директор по продажам агентства Point Estate Роман Амелин считает, что, если курс валют продолжит расти, то новостройки в среднем подорожают на 10-25%. При этом, если спрос рухнет, то застройщикам придется снизить цены.

За городом дела обстоят не лучше. Хоть банк ВТБ и предполагает рост рынка загородного жилья на 80% до конца года, однако взлет доллара может сбить амбициозные прогнозы.

Управляющий партнер компании NORDHUS Ольга Магилина подтверждает предположение. Она рассказала, на какие стройматериалы вырастет цена в первую очередь.

«В прошлом году спрос на загородное жилье сократился почти на 40%, и мы ожидаем дальнейшего снижения. Рост себестоимости строительства и рост цен стройматериалов начался еще в конце марта, а в конце весны он заметно ускорился. Дорожает все: и песок, и бетон, и древесина, и кирпич, и оконный профиль, и комплектующие для внутренних инженерных коммуникаций дома. До конца года цены будут лишь расти, как на жилье, так и на стройматериалы, а спрос падать. Вероятно, банки сделают для покупателей выгодные ипотечные программы. Но я бы не рассчитывала на существенную выгоду, так как Центробанк повышает ключевую ставку», — рассказала эксперт.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский тоже предрекает неизбежное повышение стоимости загородной недвижимости.

«Стройматериалы составляют 50% от затрат на возведение частного жилья. За последние шесть месяцев отечественные товары уже прибавили в цене в среднем на 20%, импортные — от 100 до 300%. Особенно дорожают электрика, инженерия (котлы, отопительные системы), крепеж, лаки и краски. Это увеличит стоимость домов на 10%. Дальнейший рост курса доллара лишь усугубит ситуацию. Однако до конца августа-начала сентября цены останутся прежними, так как у девелоперов есть запас стройматериалов, купленных ранее. Индексация составит от 10% до 30 и выше — в зависимости от класса возводимого объекта», — допустил Максим Лазовский.

Таким образом, до конца лета еще есть возможность приобрести недвижимость по лучшим ценам, пока застройщики еще не подстроились под новый курс валюты. Есть еще и другой путь: ожидать снижения стоимости жилья после проседания спроса. Однако пока невозможно предсказать, как в долгосрочной перспективе будет вести себя финансовый сектор и рынок недвижимости, и когда случится рецессия и откат цен.

Чтобы предотвратить чрезмерное завышение цен застройщиками, Центробанк разрабатывает стандарт ипотечного кредитования. Директор Департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова рассказала, что Банку России уже удалось снизить средний размер ипотеки.

«Рискованные практики приводят к завышению цен на первичном рынке, мы видели цены, растущие по среднему размеру кредита. Например, в начале 2022 года средний размер кредита на первичном рынке составлял 4,2 млн рублей. В разгар совместных практик банков и застройщиков размер кредита превысил 6 млн рублей. И сейчас мы видим, что в начале года, в последние месяцы средний размер кредита снова вернулся к нормальным показателям — 4,8 млн рублей. Таким образом, мы видим, что идет отход рынка от практики завышения цены», — заключила она.

Эксперты назвали не самые очевидные, но надежные варианты для инвестиций

Экономическая нестабильность, скачки инфляции, страх потерять работу: все это заставляет задуматься о том, как сберечь накопления, а может быть и заработать. Выбор инвестиционных инструментов широк. Например, инвестировать в валюту можно, но надо понимать в какую

В апреле из-за валютных скачков россияне начали избавлять от долларов и евро. Вместо них теперь покупают юани, тенге и даже дирхамы. Для некоторых россиян это не самая понятная покупка. Инвестировать в ценные бумаги и акции, не разбираясь в тонкостях — рискованно, особенно сейчас. 

«Московские ведомости» поговорили с экспертами и узнали две оригинальные идеи для инвестиций.

Недвижимость должников

Евгений Гудков, специалист в области банкротства и недвижимости советует вкладывать средства в покупку недвижимости должников (банкротов). По его словам, во-первых, такая недвижимость продается со скидкой: то есть вы покупаете ликвидное имущество – квартиру или дом, но цена не рыночной, а ниже. В крупных городах, особенно в миллионниках, недвижимость пользуется спросом. 

«В крупных городах всегда движение, люди приезжают, рождаются, женятся. В больших городах сдать недвижимость в аренду или продать практически не составляет проблем. Таким образом инвестировав в недвижимость должников, можно и сохранить свои денежные средства благодаря дисконту при покупке и заработать при продаже, благодаря этому же дисконту, а также благодаря тому, что в больших городах недвижимость обычно растет в цене», — рассказал Евгений Гудков. 

Золотые монеты 

Вице-президент компании «Золотой монетный дом» Алексей Вязовский, как и многие другие эксперты, советует вкладывать в золото. Однако он советует покупать не просто драгметалл, а монеты. По его словам, у золота есть нюансы: если покупать его в физическом виде, придется платить НДС. При продаже золота, НДС не возвращается. На бирже золото колеблется в цене и время от времени падает. А вот монеты другое дело. За монеты не надо платить НДС, их не надо вносить в государственную интегрированную информационную систему отслеживания драгоценных камней и драгметаллов. Монеты ликвидны – всегда можно продать широкому кругу участников. 

«За последние 20 лет золото в рублях подорожало с 250 до 5000 рублей за грамм 999-й пробы. В долларах котировки также стоят возле исторических максимумов — 2000 долларов за унцию — и вот-вот этот максимум заново переставят, — говорит Алексей Вязовский. 

Эксперт считает, что все остальные способы инвестиций хуже. При покупке акций и облигаций возникает риск контрагента. Биржа может перестать работать, валюты могут заблокировать из-за санкций. Заблокировать можно даже наличную валюту — по номерам купюр. У золота отсутствует риск контрагента. Желтый металл служит человечеству в качестве денег и средства накопления уже больше 5 тыс. лет. 

Реклама