Метка: недвижимость

Как не ошибиться с вложениями в недвижимость

Вложения в недвижимость уже давно считаются одним из самых популярных способов сохранить капитал, особенно в нестабильные времена. Но за «бетонной защитой» часто скрываются подводные камни. Какие основные ошибки совершают инвесторы и на что стоит обратить внимание при покупке квартиры или коммерческого объекта, изданию «Московские ведомости» рассказала эксперт по финансовым рынкам Евгения Поповская:

«Самая распространенная ошибка — ожидание молниеносной прибыли. Многие рассчитывают, что аренда или перепродажа жилья быстро принесет высокий доход. На практике же средняя доходность от аренды в 2025 году — 3,5-5% годовых с учетом налогов и обязательных расходов, а ликвидность объектов оставляет желать лучшего: на продажу иногда уходят месяцы и даже годы. При этом высокие цены на входе и постоянные расходы (ремонт, обслуживание, коммуналка) часто съедают прибыль».

Еще одной ошибкой эксперт назвала «слепую веру в надежность таких сделок». Недвижимость действительно реже обесценивается, чем, например, акции или криптовалюты. Но и такой актив подвержен рискам: устаревание самого здания, появление рядом новых конкурентов, ухудшение инфраструктуры, законодательные перемены или экономические спады. Иногда дом сложно продать по той цене, за которую его купили — особенно если покупка была в «горячий» рынок.

«Существует немало и юридических ловушек. На рынке хватает историй с долгостроями, обманутыми дольщиками и сложностями по документам. Риски — и в новостройках с задержками, и во «вторичке»: это могут быть скрытые долги, проблемы с наследством, арест или права третьих лиц. Иногда недобросовестные арендаторы превращают квартиру в камень на шее собственника», — пояснила Евгения Поповская.

Перед покупкой недвижимости она посоветовала не терять бдительность и анализировать ситуацию. Важно тщательно изучить рынок, спросить рекомендации у экспертов и не гнаться за подозрительно дешевыми вариантами. Необходимо проверить все документы, подумать о перспективах района и учесть непредвиденные расходы или простой объекта. Недвижимость может по-прежнему быть надежной частью портфеля, но только при грамотном подходе и отсутствии иллюзий о «вечной доходности».

В январе – августе продажи жилья на первичном рынке Москвы сократились на 11,4% в годовом сопоставлении — до 50,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). Об этом сообщила пресс-служба столичного управления Росреестра

По данным ведомства, с учетом нежилой недвижимости за восемь месяцев зарегистрировано около 74,1 тыс. ДДУ, что почти на 17% в меньше результата января-августа прошлого года.

При этом в августе 2025 года, как указывается в сообщении, продажи жилья в новостройках выросли относительно августа прошлого года на 31% — до 6,6 тыс. ДДУ. С учетом нежилых объектов продажи увеличились на 3% — до 8,9 тыс. ДДУ.

С начала текущего года выбор квартир в новостройках Москвы сильнее всего сократился в Митине. Эту ситуацию объясняют тем, что распродана большая часть квартир в одном из масштабных жилых кварталов в данной локации. Именно это и повлияло на статистику.

В первую тройку по снижению предложения также вошли районы Тимирязевский и Перово.

Ранее Росреестр подсчитал, что количество сделок на вторичном рынке жилья в Москве в январе-августе 2025 года снизилось в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 5% — до 85,9 тыс.

Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин объясняет снижение продаж на первичном рынке тем, что чуть более года назад произошли изменения в правилах государственной поддержки ипотеки.

По словам эксперта, действительно, если сравнивать первые восемь месяцев текущего года с аналогичным периодом прошлого года, ситуация на рынке новостроек заметно изменилась. Первая половина 2024 года была очень активной, во многом благодаря действовавшим тогда программам господдержки. Многие покупатели старались, помимо «семейной ипотеки» воспользоваться также действующей на тот момент программой господдержки с ипотечной ставкой 8%, что привело к значительному росту числа сделок. 

«По нашим данным, в июле прошлого года был зафиксирован практически рекорд — зарегистрировано более 10 тыс. сделок на первичном рынке. Но в середине лета 2024 года произошли изменения в правилах государственной поддержки ипотеки: если раньше существовало несколько вариантов семейной ипотеки и стандартная программа с господдержкой под 8%, то из всех мер поддержки осталась только «семейная ипотека». Это привело к резкому снижению числа сделок на первичном рынке. Вот почему совокупное количество сделок на первичном рынке с января по август текущего года оказалось ниже, чем за аналогичный период 2024-го», — сказал Константин Ламин.

Эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков не усматривает чего-то экстраординарного в сообщении о том, что продажи жилья в новостройках выросли относительно августа прошлого года на 31%:

«Нужно вспомнить, что июнь 2024 стал концом льготной ипотеки. Был пик продаж, за которым последовал логичный спад в июле и августе. Рост продажи жилья в новостройках относительно августа прошлого года на 31% отнюдь не означает, что произошел некий взлет. Просто нужно помнить про ажиотаж 2024 года периода с апреля по июнь. Поэтому «минус 11,4%» продажи жилья на первичном столичном рынке в этом году выглядят не так уж и провально». 

Специалист подмосковной компании по продаже недвижимости Елена Зенченко сообщила «Московским ведомостям», что на фоне снижения продаж первичного жилья в столице в Московской области спрос остается большим. 

«Высокие цены на квартиры в Москве отпугивают многих покупателей, особенно из числа молодых семей. Их взор обращается в сторону Подмосковья. В области жилья строится меньше, соответственно, держится высоким спрос. На «первичке» квартиры весьма быстро разбираются чаще всего за счет «семейной ипотеки» под 6%. Например, в Электростали застраивается «Северный жилой квартал». В строящемся корпусе №3 из трехкомнатных квартир осталась всего одна в 63 кв. м, ее цена без отделки более восьми миллионов рублей», — сказала риелтор. 

Продажи новостроек в российских городах-миллионниках выросли летом 2025 года относительно весенних месяцев на 11% — до 55,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, подсчитали в «Яндекс Недвижимости» совместно с сервисом «Пульсом продаж новостроек».

Самый сильный рост отмечен в Самаре (+74 %), Нижнем Новгороде (+44 %), Краснодаре (+43 %), Уфе (+38 %) и Омске (+31 %).

Эксперт по недвижимости объяснила спад на рынке новостроек Москвы

В период с января по июль текущего года продажи первичного жилья в Москве сократились на 15,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 44,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Такие данные приводит столичное управление Росреестра. О причинах такого явления и перспективах развития рынка изданию «Московские ведомости» рассказала эксперт по недвижимости Екатерина Саликова.

По ее словам, несмотря на некоторое снижение ключевой ставки ЦБ, ипотека вне льготных программ, число которых также заметно сократилось, остается дорогой для многих покупателей. Средние ставки по банковским программам все еще держатся на уровне 12–14%, что снижает доступность жилья.

«Одновременно и сами девелоперы столкнулись с ростом себестоимости строительства из-за подорожания материалов и кредитных ресурсов. В результате темпы ввода новостроек замедлились, а выбор у покупателей сократился», — пояснила эксперт.

На рынок оказывает влияние и сохраняющая экономическая неопределенность. Инфляция все еще достаточно высока для совершенная спонтанных крупных покупок.

«Длительная пауза на рынке за последние несколько лет привела к тому, что рынок перенасытился предложением. В результате спрос смещается в сторону вторичного рынка, где можно найти более выгодные сделки», — отметила Екатерина Саликова.

Повлиять на ситуацию может как государство, например, вводом новых программ льготного ипотечного кредитования, так и сами девелоперы, которые уже предлагают скидки и рассрочки для того, чтобы стимулировать спрос, считает эксперт по недвижимости.

В Москве наблюдается острый дефицит офисной недвижимости. За последние 6 месяцев доля вакантных площадей не превышала 4%. Об этом рассказали в девелоперской компании Forma

По словам старшего директора, главы департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирины Хорошиловой, спрос на коммерческие площади в столице продолжат расти, поэтому новые проекты в этой сфере будут крайне востребованы. Особенно сильный дефицит наблюдается среди помещений площадью более 10 тыс. кв.м. В центре Москвы из-за высокой стоимости земли и плотной застройки появление новых лотов очень затруднено, поэтому девелоперы сосредотачивают усилия на развитии проектов в тех районах, где деловой застройки ещё почти нет. Глава компании Forma Илья Чепрасов выразил мнение, что формирование новых деловых центров позволит сократить маятниковую миграцию внутри мегаполиса и подстегнёт экономическое развитие отдельных районов. 

Ранее в консалтинговой компании CORE.XP сообщили, что по итогам мая 2025 года средняя стоимость квадратного метра в строящихся бизнес-центрах Москвы достигла 391 тыс. рублей. Это на 14% дороже площадей в готовых объектах. Такой разрыв специалисты связывают с ростом себестоимости строительства и высоким спросом на коммерческую недвижимость. Пользуясь моментом, некоторые инвесторы продают помещения в 2-3 раза выше рынка, что лишь увеличивает разницу стоимости площадей в строящихся и готовых бизнес-центрах.

В Москве второй год подряд снижается доля вакантных офисных площадей. Как рассказала заммэра столицы, глава департамента экономической политики и развития города Мария Багреева, по итогам 2024 года доступными для аренды или покупки оставались всего 5,2% офисных помещений, что на 2,4% меньше показателя предыдущего года. Наибольший спрос наблюдается на офисы класса А, расположенные в самых престижных районах мегаполиса. Багреева объяснила такую динамику ростом деловой активности

Многие компании расширяют свой бизнес, нанимают новых сотрудников или возвращают в офисы персонал, ранее работавший в удалённом формате. Чаще всего офисы ищут транспортные компании, госпредприятия, компании из финансовой или ИТ-сферы. В 2025 году, как ожидается, тенденция продолжится, и по итогам года доля свободных коммерческих площадей не превысит 4,7%. При этом в Москве быстро растут темпы ввода новых объектов. За прошлый год построено около 715 тыс. офисных площадей, однако пока предложение не успевает за спросом.

В NF Group ранее предположили, что к концу года стоимость аренды квадратного метра в офисе класса А подорожает с текущих 434 тысяч до 470 тысяч рублей. Это станет очередным рекордным значением. Аналитики констатируют, что на рынке становится всё меньше доступных предложений за пределами традиционных деловых районов Москвы, а новые проекты имеют изначально высокую стоимость из-за возросших издержек. 

После отмены с 1 июля 2024 года общей льготной ипотеки под 8% годовых стоит дать рынку стабилизироваться и только потом начинать думать о возможных корректировках политики государства в обеспечении граждан доступным жильем. Такое мнение «Московским ведомостям» высказал аналитик Российской Гильдии риэлтеров Константин Ламин

«Сейчас звучат разговоры о возможном возрождении льготной ипотеки под 8%, поскольку рыночные ставки уже поднялись на уровень 25% и выше, и коммерческая ипотека просто недоступна для граждан. Но я считаю, что это не путь решения этой проблемы. Поскольку сначала подняли ключевую ставку до очень высокого уровня, а теперь заговорили о недоступности покупки жилья. Я считаю, что монетарным властям нужно прежде всего решить проблему высокой инфляции, тогда и ставки банков снизятся вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Кроме того, стоило бы дать рынку стабилизироваться после закрытия общей льготной ипотеки и постоянного повышения ставок по кредитованию. Отмечу, что объемы продаж застройщиков по сравнению с июлем сейчас упали почти в два раза. Тем не менее уже в сентябре и октябре ситуация стала немного исправляться, то есть рынок приспосабливается. Более того, я полагаю, что за социальной вывеской решения жилищной проблемы граждан за счет льготной ипотеки сейчас скрывается именно лобби застройщиков», — отметил Константин Ламин.

По мнению аналитика, пока рынок не запустит механизмы саморегуляции и не стабилизируется, государству стоит продолжать уже действующие социальные виды ипотеки, в первую очередь, семейную. И только после снижения ставки ЦБ и стабилизации рынка станет понятно, как стоит поступить относительно возобновления программы общей льготной ипотеки.

Представитель РГР на примере показал, почему нынешние ставки банков по ипотечным кредитам являются запретительными. 

«Достаточно просто взять ипотечный калькулятор любого банка и посмотреть, что плата только за проценты в первый год ипотеки для квартиры стоимостью в 10 млн рублей будет стремиться к 2 млн рублей, если это будет кредит с первоначальным взносом в 30% и сроком на 10 лет», — пояснил Ламин.

К слову, при таких условиях первый месячный платеж по такому кредиту составил бы почти 170 тыс. рублей, где более 160 тыс. пришлось бы на проценты. Для сравнения: при таком же кредите под 8% месячный платеж был бы вдвое меньше, а общая сумма уплаченных процентов за все 10 лет была чуть больше 3 млн рублей.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев высказался за возрождение общей льготной ипотеки, но с жестким контролем цен у застройщиков со стороны государства.

«Главным аргументом в пользу прекращения общей льготной ипотеки было то, что из-за повышенного спроса на недвижимость выросли и цены на квадратные метры. В итоге главными выгодополучателями от льготной программы стали застройщики. Но у государства есть антимонопольная служба, чтобы следить за необоснованным ростом цен на всех рынках. Поэтому возникает закономерный вопрос о том, почему этого не делалось. В вопросе ипотеки я исхожу, во-первых, из ее социальной функции, а именно: возможности обеспечения населения доступным жильем. В нынешних условиях для тех, кто не подпадает под адресные льготные программы, покупка своего жилья просто невозможна. Конечно, когда ключевая ставка будет снижена, ипотека будет стоить дешевле. Но если смотреть из нынешнего момента, то это большая социальная проблема. Во-вторых, строительный комплекс является локомотивом экономики, и его тоже нужно поддерживать. С этой точки зрения государству стоило бы приложить усилия, чтобы объемы строительства не падали. Но при этом, повторю, нужен жесткий контроль цен на недвижимость», — считает экономист.

Ранее «Московская газета» рассказала, какие факторы сейчас стимулируют рост цен на жилье.

С 1 июля 2024 года прекращается действие программы льготной ипотеки с господдержкой на приобретение первичного жилья под 8%. Против её продления выступал Центробанк, указывая на чрезмерный перегрев рынка новостроек из-за искусственно установленного низкого процента по кредитам. Индикатор перегрева на первичном рынке составлял 15% против всего 1% на вторичном, что свидетельствовало о крайне высоких темпах роста цен. За сворачивание массового льготного кредитования выступал и Минфин. Когда в декабре прошлого года были ужесточены условия выдачи таких кредитов, первый взнос повысили до 30%, а максимальную сумму займа для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей приравняли к общероссийскому лимиту на уровне 6 млн рублей, министр финансов Антон Силуанов отмечал, что эти меры не могут сразу привести к охлаждению рынка, а саму программу всё равно придётся полностью закрывать

При этом власти намеревались оставить другие виды стимулирующей поддержки, такие как семейная ипотека или льготная ипотека для Дальнего Востока и Арктики. Позднее президент РФ Владимир Путин действительно поручил продлить действие семейной ипотеки до 2030 года. Ставка для семей с детьми, не достигшими 6 лет, не должна превышать 6%. При этом в ЦБ заверили, что отмена массовой льготной ипотеки, хотя и приведёт к временному снижению спроса, не окажет существенного негативного влияния на девелоперов, поскольку большинство проектов имеют большой запас прочности. Среди позитивных последствий этих изменений в Банке России назвали сокращение дисбаланса на рынке недвижимости и повышение доступности жилья для россиян. И если с тем, что спрос на новостройки в ближайшее время упадёт, эксперты полностью согласны, то реальное увеличение доступности квартир для среднестатистического жителя России вызывает сомнения.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов убеждён, что после 1 июля спрос на новые квартиры на какое-то время действительно снизится. По его словам, дело не только в фактическом удорожании ипотеки, но и в информационном фоне, который подталкивает многих потенциальных покупателей либо сделать всё, чтобы приобрести жильё до 1 июля, либо отложить мысль о покупке на более далёкое будущее. Глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ожидает падение рынка первичного жилья минимум на 25%, а по отдельным проектам спрос может просесть и на 50%. Однако эксперт не считает такую динамику катастрофической. Скорее речь идёт о возвращении рынка к нормальности после чрезмерного перегрева. По сути, льготная ипотека с господдержкой, введённая в качестве антикризисной меры в начале пандемии, уже перестала приносить какую-либо пользу. Из-за невысокого процента людям казалось, что они покупают жильё на более выгодных условиях, но ускоренный рост цен на сами квартиры нивелировал весь эффект от более дешёвого кредита.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что грядущий спад не будет фатальным, ведь до 40% сделок приходилось на программу семейной ипотеки, которая продлена. В конце года ожидается окончание программы льготного кредитования для ИТ-специалистов, но и это не должно стать катастрофой для рынка недвижимости. По-видимому, чего-то ужасного не ждут и сами застройщики, поскольку говорить о снижении цен на квартиры не спешат. В Москве и Санкт-Петербурге после снижения лимита по госпрограмме до 6 млн рублей этот вид ипотеки и так не оказывал большого влияния на рынок, поскольку под более жёсткие условия подходило очень мало квартир. Поэтому в двух столицах ждать снижения цен, судя по всему, вообще не стоит. 

В остальных регионах России участники рынка прогнозируют похожую ситуацию. В пресс-службе «СКМ Девелопмент» рассказали, что после 1 июля цены должны остаться на прежнем уровне или даже продолжат умеренно расти. Это связана с необходимостью сохранять прибыльность проектов. При этом возможны точечные предложения более выгодных условий на покупку отдельных лотов для привлечения клиентов.

Ипотечный брокер Кирилл Павлов отметил, что просто снизить цены застройщикам в большинстве случаев не позволяют высокие расходы на стройматериалы и рабочую силу. Поэтому, скорее всего, несмотря на падение спроса девелоперы вынуждены будут ограничиваться лишь отдельными скидками или дополнительными услугами по прежним ценам, например, продажей квартир с чистовой отделкой. Часть покупателей, очевидно, перетечёт на вторичный рынок, который на фоне льготных программ для первичного жилья не выглядел таким привлекательным. 

Брокер компании «Самолёт плюс» Ольга Загороднюк напоминает, что даже семейная ипотека, хотя и сохраняется, будет выдаваться на более жёстких условиях. Для семей с детьми старше 6 лет ставка, скорее всего, поднимется до 12%. В этом случае те, кто собирается приобрести жильё ради инвестиций, будут искать новые возможности, а потенциальным покупателям, собиравшимся непосредственно жить в новой квартире, придётся подождать. Ведь полная сумма для покупки жилья есть у очень немногих, а ипотека по рыночным ставкам около 20% и с 20-процентным первым взносом не выглядит привлекательным предложением. Так что говорить о повышении доступности жилья пока вряд ли приходится. Реальным облегчением могло бы стать снижение ключевой ставки ЦБ, что позволило бы банкам снизить и проценты по кредитам. Однако пока речь об этом не идёт. На прошлой неделе регулятор сохранил ставку на уровне 16%, а в дальнейшем она может быть ещё повышена. Директор департамента денежно-кредитной политики Центробанка Кирилл Тремасов предположил, что ставка может быть повышена ещё на 100 базисных пунктов. И надеяться на обратную тенденцию инфляционные процессы пока не позволяют.

Время от времени граждане сталкиваются с вопросами определения стоимости объектов недвижимости. Параметры важны как при оформлении сделок купли-продажи жилья, так и для расчета налогов. В ряде случаев речь идет о кадастровой стоимости объекта, в других — о рыночной. Чем отличаются эти понятия и на что стоит ориентироваться, рассказал юрист Роман Крюков

— Роман Сергеевич, что такое кадастровая стоимость недвижимости с точки зрения закона?

— Под этим стоит понимать оценочную стоимость объекта недвижимости, которую определяет государство. На ее основе рассчитываются имущественный и другие налоги.

— От чего зависит кадастровая стоимость квартиры, например? 

—Зависит от ряда параметров, например, кирпичный дом или монолитный, от года постройки, от расположения объекта недвижимости, от качества и состава используемых материалов. Исходя из этих параметров в совокупности рассчитывается стоимость квадратного метра.

— А что тогда такое рыночная стоимость?

—Рыночная стоимость это та, которую требует непосредственно продавец от покупателя. Она зависит от амбиций первого и может меняться в зависимости от ситуации на рынке, например, под влиянием конкуренции или экономических факторов. Кадастровую же стоимость пересматривают не чаще, чем раз в два года.

— Разница только в том, что рыночная может меняться?

— Нет, здесь играет роль метод расчета (именно поэтому кадастровая и рыночная стоимость часто отличаются друг от друга. При этом вторая является более реальной, поскольку учитывает экономику на текущий момент времени, а также параметры самого объекта, например, дизайнерский ремонт). Кроме того, рыночную стоимость задает сам продавец, она может быть в 3 раза выше средней, но, если покупателю это подходит, никто не осудит за это.

— А кто пересматривает кадастровую стоимость?

— Этим занимается налоговая служба. 

— Зачем собственнику объекта вообще знать его кадастровую стоимость?

— Для того, чтобы сверить начисленные налоги на имущество. Кроме того, если объект недвижимости фигурирует в тех или иных вопросах с участием нотариуса, то там также от стоимости объекта зависит цена услуг. Сюда же можно отнести такие вопросы как оформление наследства. 

— А рыночную?

—Для того, чтобы продать квартиру не ниже рынка или наоборот купить по адекватной стоимости. Кстати, еще может потребоваться при открытии неденежного вклада в уставной капитал.

— Как узнать рыночную и кадастровую стоимость своей квартиры?

—Рыночную стоимость определит риэлтор или эксперт по оценке недвижимости, которого нужно пригласить ознакомиться с объектом, а кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно заказать на Госуслугах, в личном кабинете налоговой или получить в МФЦ.

— Можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

— Здесь, как говорится, хозяин-барин. Она может быть взята из головы или на основе анализа объявлений со схожими объектами в интернете. Но лучше доверить это эксперту.

В феврале 2024 года объём выданных ипотечных кредитов упал почти на четверть в сравнении с февралём прошлого года. Об этом свидетельствует мониторинг Банка России

В целом банки выдали жилищных кредитов на сумму 320 млрд рублей, из которых около 213 млрд пришлось на льготные ипотечные программы. Объёмы льготной ипотеки также оказались намного ниже средних значений за июль-декабрь 2023-го, когда россияне брали по 550 млрд рублей на льготных условиях. При этом все основные льготные программы по-прежнему доступны заёмщикам, соответствующим их критериям. Действие семейной ипотеки истекает 1 июля 2024 года, но президент РФ Владимир Путин уже поручил продлить её до 2030 года. Продолжают действовать программы льготной ипотеки для ИТ-специалистов, дальневосточной, арктической и сельской ипотеки, а для дальневосточной и ИТ-ипотеки условия даже были смягчены.

Однако в ЦБ и финансовом блоке правительства уже не раз давали понять, что российское население чересчур закредитовано, поэтому ипотечный рынок необходимо охлаждать. Об этом, в частности, предупреждала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По её словам, темпы выдачи ипотеки слишком велики, поэтому ЦБ уже принимает меры по ограничению кредитования с низким первоначальным взносом и призывает сократить количество льготных программ. Министр финансов РФ Антон Силуанов также говорил, что необходимо снижать долю льготной ипотеки на первичном рынке жилья с 90% до 20-25%, чтобы поддержка оказывалась действительно нуждающимся семьям, а не девелоперам и банкам. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков пояснял, что слишком низкие ипотечные ставки и массовый характер семейной ипотеки приводят к ускоренному росту цен на недвижимость, которая за 2 последних года подорожала на 50%.

Помимо того, что практически неограниченный доступ к ипотеке провоцирует подорожание недвижимости, он ведёт и к росту необеспеченных кредитов, в перспективе грозящих возникновением банковского кризиса. В I квартале 2023 года сервис Циан зафиксировал максимальный за 2 года прирост просрочек по ипотечным выплатам. На первичном рынке жилья долги достигли 3,5 трлн рублей, на вторичном – 10,9 трлн. Впоследствии благодаря тому, что Центробанк ограничил выдачу экстремально дешёвых кредитов от застройщиков, ситуацию удалось стабилизировать, но полностью проблема не снята. Государству чрезмерная щедрость также выходит боком. По данным Минфина, в 2023-2025 годах на компенсации банкам из дефицитного федерального бюджета необходимо выделить 610 млрд рублей. Поскольку ключевая ставка сейчас экстремально высокая, разница между льготными и рыночными ставками по ипотеке выросла, и бюджету приходится компенсировать банкам больше недополученной прибыли. 

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко подтвердил, что после поднятия ключевой ставки, которая за прошлый год выросла с 7,5% до 16% и остаётся на этом уровне, поддержание всех действующих программ льготной ипотеки стало для бюджета чересчур разорительным. Не исключено, что первой пострадает программа ипотеки с господдержкой, по которой можно брать квартиры в новостройках под 8%. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже подтвердил, что с июля 2024 года эту программу не будут продлевать в полном объёме, сделав господдержку более точечной, например, для регионов с наиболее низким спросом на недвижимость. Гордейко считает, что семейную ипотеку тоже можно будет ограничить, оставив возможность её получения лишь для семей с тремя и более детьми. В таком случае бюджет сможет и дальше обеспечивать оставшиеся льготные программы, вернув им первоначальный смысл адресной помощи, которая по определению не может оказываться слишком широкому кругу граждан.

В Банке России добавляют, что выдача чересчур больших объёмов льготной ипотеки снижает эффективность монетарной политики, направленной на удержание инфляции в экономике, ведь рынок ипотечного кредитования фактически регулируется административно и слабо реагирует на меры ЦБ. Возможно, в том числе поэтому ключевую ставку для достижения нужного эффекта пришлось поднимать до 16%. Директор по коммуникациям BitRiver, экономист Андрей Лобода отмечает, что рынок недвижимости и ипотечных кредитов к лету ждёт охлаждение. В связи с высокой ключевой ставкой и ужесточением требований к заёмщикам по льготным программам выдача ипотеки может снизиться в два-три раза. Изменения этой тенденции можно ждать лишь после снижения ключевой ставки, однако, по словам Лободы, это произойдёт не ранее середины осени. Зато в этом случае более доступными станут обычные коммерческие кредиты, и потребность в льготах перестанет быть столь острой. Если развитие экономики в целом будет продолжаться без новых потрясений, восстановительный рост на ипотечном рынке, которого можно ждать на рубеже 2024-2025 годов, будет более естественным, а не подогретым искусственно сниженными ставками, как это было ранее.

В России в 2023 году ожидается рекордный объем продаж недвижимости на первичном рынке. Аналитики института жилищного развития прогнозируют итоговую цифру в 750 тыс. заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Будет побит рекорд, достигнутый в 2021 году; тогда число вложений в «первичку» достигло 676 тыс. ДДУ

По мнению аналитиков «Дом.РФ», в среднем по стране ситуация на рынке первичного жилья сегодня сбалансирована. Исследователи ориентируются на нормальную модель реализации проектов, при которой на момент ввода дома в эксплуатацию должно быть продано около 70% жилой площади. 

«Именно такая ситуация наблюдается сейчас в среднем по рынку: среднее соотношение распроданности и стройготовности соответствует «равновесному» значению в 70%. Однако в столичных регионах этот показатель находится на уровне 77% ‒ это означает, что жилье продается быстрее, и свидетельствует о наличии признаков дефицита предложения нового жилья», ‒ говорится в исследовании «Дом.РФ». 

Последний тезис, однако, признают далеко не все эксперты. О причинах сложившейся на рынке недвижимости ситуации и его перспективах в ближайшем полугодии изданию «Московские ведомости» рассказал вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев.

— Многим участникам рынка недвижимости оптимизм внушают объемы квадратных метров, проданных с июля по сентябрь: по данным Дом.РФ, в третьем квартале россияне заключили рекордное количество сделок с новостройками — 242 тыс. договоров долевого участия. Это в два раза больше, чем за тот же период 2022 года.

— Да, третий квартал был очень динамичным. Август и сентябрь били рекорды и на вторичном рынке, и, прежде всего, из-за того, что ступеньками менялась ипотечная ставка для «вторички». Но ситуация изменилась, и сейчас ипотечная ставка стала практически заградительной – от 16% во всех банках. Как следствие большое количество людей обратилось к новостройкам, где процент ставок кредитования остался относительно низким. Естественно, что до конца года значительное количество квадратных метров в строящихся домах будет распродано. 

— Какой-то праздник для девелоперов, не так ли?

— Это касается исключительно жилья эконом-класса. В более дорогих сегментах ситуация иная. Существуют ограничения на покупку жилья в новостройках. Во многом ограничением становится, собственно, сама стоимость квадратного метра. В большинстве российских регионов, включая прежде всего Москву и Санкт-Петербург, жилье в сегменте бизнес-класса в новостройке купить на кредитные деньги невозможно – нужно добавить еще две трети, а то и четыре пятых к тем ценам, что существуют на сегодняшний день в эконом-классе. 

Именно поэтому мы сейчас наблюдаем невероятный маркетинг среди застройщиков в сегменте бизнес-класса. Они понимают, что им не удастся продать все из запланированного к сдаче жилья. На недостающий размер ипотечных кредитов ставка такая же, как на вторичном рынке, то есть льготы получить невозможно. Именно поэтому значительная часть жилья бизнес-класса, уже построенного, например, в Москве и Петербурге, не находит своего покупателя, не взирая на попытки девелоперов достаточно серьезно вложится в рекламу. 

— Какой Вам видится ситуация с продажами в ближайшей перспективе, до конца 2023 года? 

— В четвертом квартале в сегменте эконом объемы продаж в целом будут ниже. Это связано с тем, что раньше люди не просто брали ипотечные кредиты: очень часто покупке квартиры предшествовала продажа жилья на вторичном рынке. Деньги от таких сделок направлялись на приобретение новых квадратных метров. Сейчас объемы продаж «вторички» сократились в два раза. Притока денег с вторичного рынка будет недостаточно. 

— Нечто подобное уже было на российском рынке совсем недавно. 

— Такая же картина наблюдалась в 2022 году, когда на вторичном рынке была взвинчена процентная ставка, по сути, став заградительной. Тогда уже через два-три месяца застройщики возроптали, поскольку у них резко упали продажи. И это при том, что ставка ипотеки на первичном рынке, то есть на возводимые ими жилые дома, в тот момент оставалась вполне приемлемой – около 8%. 

— Итак, Вы прогнозируете замедление темпов реализации жилья. Помимо уменьшения денежных потоков от продаж на вторичном рынке, что еще будет влиять на ситуацию? 

— Падение спроса будет определяться еще двумя факторами. Первый из них – увеличение объема первого взноса с 10% до 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Вполне вероятно, что Центробанк увеличит размер первого взноса и до 25%. Для значительной части потенциальных покупателей это делает новое жилье недоступным. Это серьезное ограничение, которое ударит, прежде всего, по ипотеке не коммерческой, а льготной. Априори льготную ипотеку получают люди, у которых в принципе денежных средств недостаточно, например, семьи с детьми. 

Второй фактор – усиление контроля ЦБ за закредитованностью граждан. Это декларировалось уже в конце октября, и на практике означает следующее: если ранее у потенциальных покупателей была возможность взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса на квартиру, то теперь доступность таких кредитов уменьшится в разы. 

— Иначе говоря, продажи встанут? 

— Сократятся. Если с июля 2024 года не будет полномасштабно продлена программа льготной ипотеки, то никакого дефицита жилья быть не может. Ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке для нельготных категорий граждан сравняются. Это, с моей точки зрения, в 2-3 раза сократит объемы сделок в новостройках. 

— Государство намерено как-то регулировать ситуацию с ипотекой? 

— Нас ждет ряд реформ. Так, Государственная Дума и Центробанк разрабатывают сейчас программу перехода от так называемого «неизбирательного ипотечного финансирования» (доступность ипотеки всех новостроек для всех категорий граждан) к реализации либо регионального принципа предоставления льготной ипотеки, либо к предоставлению адресной ипотеки исключительно по категориям льготников: это Дальневосточная и Полярная ипотеки, ипотека для IT-специалистов и для семей с двумя детьми и более. И может так случиться, что на первичном рынке не будет работать льготная ставка. Как минимум, она может вырасти, особенно если ключевая ставка ЦБ сохранится на сегодняшнем уровне. 

— Можем ли мы в ближайшем будущем увидеть дефицит новостроек? 

— Я не вижу ни одного убедительного аргумента в пользу версии, что на рынке в ближайшее время возникнет дефицит жилья в новых домах. Усматриваю в этих заявлениях высокую степень ангажированности. В роли аналитиков рынка часто выступают компании, которые сами финансируют строительство новых жилых комплексов и в силу этого заинтересованы в продажах. Здесь отсутствует объективный анализ, и очевидна попытка раскачать рынок перед Новым годом. 

— Каким, с Вашей точки зрения, будет первое полугодие 2024 года для девелоперов?

— Девелоперы в сегменте «эконом» будут чувствовать себя нормально. В первом полугодии ждать потрясений не приходится. Весь первый квартал никто из них не будет испытывать дефицита финансирования. Что будет дальше – зависит от того, отменят льготную ипотеку на первичном рынке или нет. Если отменят, то у застройщиков в распоряжении будет весь второй квартал, чтобы рынок раскачать и простимулировать покупателя раскупить все, что еще осталось. А вот дальше уже будет совсем другая история.