Спрос все больше смещается на квартиры маленьких площадей
На рынке первичной недвижимости Приморского края два показателя остаются неизменными и парадоксальными: рост количества новых домов сопровождается повышением стоимости квадратного метра. На фоне новостей о скором отмене ипотек с господдержкой покупательский спрос принимает ажиотажный характер, но распространяется исключительно на квартиры маленьких площадей.
Ценовой парадокс
Диапазон повышения стоимости квартир в рамках экспертного опроса варьируется от 5 до 20%.
Руководитель департамента новостроек центра недвижимости и ипотеки «Этажи-Владивосток» Евгения Ашихмина:
«Предложений на рынке много, так как ежегодно стартуют продажи новых жилых комплексов. Стоимость недвижимости растет всегда. Квартира, которая стоила в прошлом году 6 млн, в этом году может стоить 7-7,5 млн».
Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»:
«Цены выросли по разным данным от 5 до 10%. В некоторых подгруппах они остаются неизменными, это квартиры среднего и выше среднего размера, а также 3-4-5 комнатные квартиры».
Директор «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков:
«За прошлый год цена выросла в среднем на 5-6%. И в этом году ситуация будет примерно такая же. Ожидать взрывного роста не стоит. Но и падения тоже не будет».
Алексей Безгодков, директор компании «Акватория»:
«На мой взгляд, квартиры подорожали минимум на 20%. 175 -220 тыс. рублей — в этом диапазоне сейчас продаются квартиры с черновой отделкой».
Яна Молчанова, коммерческий директор Edelweiss:
«За последний год цены на квартиры выросли в среднем на 10%, причем, стоимость на квартиры растет в проектах всех классов».
Владимир Каплинский, вице-президент Российской Гильдии Риелторов (РГР):
«Удорожание квартир безусловно произошло. В зависимости от сегментов, районов и городов, цена выросла в среднем от 8 до 15%».
Рост стоимости, по словам застройщиков, определялся традиционными составляющими: общей инфляцией, удорожанием строительных материалов, повышенным спросом в конце года, который тоже подстегнул цены вверх.
«На ценообразование влияет множество факторов, таких как локация, качество строительных материалов, наличие полезных опций в доме, благоустройство придомовой территории и её размеры и так далее», — пояснил Алексей Безгодков.
По словам Яны Молчановой, «большую роль играет себестоимость строительства: удорожание материалов, импортозамещение, логистика и прочие факторы».
Парадокс заключается в том, что в условиях, когда количество покупателей становится меньше, а продавцов больше, цена, наоборот, должна снижаться. Но она необъяснимым образом растет.
Вице-президент РГР уверен, что, если повышать производительность труда на всех этапах – вводить автоматизацию производства, типовые планировки, использовать качественные отечественные материалы и так далее – одним словом, оптимизировать расходы, то можно строить дома качественно и без удорожания себестоимости.
«В конечном итоге мы получим достойный результат по доступной цене. Казалось бы, это выигрышная стратегия. Но не каждому девелоперу она по душе. Проще идти по консервативному пути, закладывая в квадратный метр все издержки и объясняя заоблачные цены высокими затратами», — говорит Владимир Каплинский.
Ощущение экономии
Вместо снижения стоимости девелоперы стараются привлечь покупателей маркетинговыми «фишками».
«Новые инструменты для привлечения и продаж безусловно вводятся. Например, стал уже популярным механизм «рассрочка на первоначальный взнос». Вернулись старые добрые рассрочки. И некоторые застройщики предлагают их на период до 5 лет», — говорит директор «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков.
Директор компании «Акватория» Алексей Безгодков уверен, что конкуренция дошла до пиковых значений, и застройщики в погоне за клиентом применяют самые разные инструменты. Однако, что касается скидок, по мнению девелопера, это обычный рекламный маркетинговый инструмент: «Если написано «скидка», значит ранее цену приподняли ровно на столько же, а то и выше. Потому что никогда застройщик не будет продавать себе в убыток. Однако скидочные программы выглядят привлекательно в глазах покупателя, у него складывается ощущение экономии. На это и делается ставка».
Рыночная необходимость
Как утверждают застройщики, конкуренция сейчас идет не ценой, а качеством.
«Уже недостаточно просто воткнуть бетонную коробку, — говорит Сергей Косиков. — Конкуренция дает возможность потребителю выбирать. В частности, растет число проектов, в которых покупателю предлагается отделка «вайтбокс» или полностью чистовая. И это уже не является «уникальным» преимуществом проекта, а, скорее, рыночной необходимостью. Да, такие квартиры дороже, но это гораздо выгоднее, чем делать ремонт после сдачи».
«Минимум 18 застройщиков во Владивостоке, включая пригород, предлагают отделку «вайтбокс» или готовый ремонт. Если позволяет бюджет, покупатели чаще выбирают квартиру с отделкой, так как это позволяет экономить на ремонте», — отмечает Евгения Ашихмина.
По словам генерального директора ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» Алексея Исакова, «отчасти, эта тенденция навеяна нашими западными коллегами, которые привезли с собой эту тенденцию вместе с более высокими ценами за квартиры. Конечно, нельзя продавать квартиру с ремонтом, даже базовым, за ту же цену, что и без ремонта. Но клиентам пока это сложно воспринимать. А разница порой значительная! Максимальный комфорт с приемлемой ценой совместить невозможно. Либо повышаем цену и включаем отделку и другие детали квартиры и инфраструктуры, либо работаем в привычном для рынка формате».
Алексей Безгодков тоже ссылается на федеральных девелоперов, которые интегрировали концепцию «вайтбокс» в приморскую застройку. Но, по его мнению, привлекательность таких квартир достаточно спорная.
«За каждый такой квадратный метр человек доплачивает около 15 тыс. рублей, получая конкретное дизайнерское решение без учета индивидуальных предпочтений собственника. В этой связи продавать все квартиры с «вайтбокс» нецелесообразно, у покупателя должна быть альтернатива. Тем более формат «вайтбокс» далёк от законченного ремонта, это просто предчистовая отделка, то есть, нельзя назвать эту жилую площадь «готовым вариантом», в которую можно сразу переехать», — поясняет девелопер.
«Застройщики делают отделку либо этажами, либо по требованию, предварительно рассчитав стоимость квартиры с отделкой. Но на текущем рынке это отодвигается на второй план. Сегодня во главу угла становится доступность или цена, если мы говорим про массового клиента класса комфорт», — добавляет Алексей Исаков.
Владимир Каплинский уверен, что отделка «вайтбокс» — это жизненная необходимость. Просто, не все застройщики до конца осознали этот важный запрос покупателя:
«В готовом жилье особенно нуждаются люди так называемой «льготной категории», у которых нет дополнительных средств на благоустройство купленной квартиры. Именно им важно, входя в ипотеку, купить жилье с готовым ремонтом, чтобы сразу заехать и спокойно жить. На нашем рынке присутствуют некоторые компании, предлагающие квартиры «под ключ», в том числе даже с мебелью. На самом деле это очень правильный подход — современный тренд, но, к сожалению, распространяется он пока не так активно, как хотелось бы».
По словам Каплинского, до недавнего времени большинство застройщиков продолжали штамповать квартиры с черновой отделкой, оперируя, что «зачем напрягаться, ведь и так покупают».
«Конечно, чистовая и предчистовая отделка – это совсем другой уровень, —говорит вице-президент Российской Гильдии Риелторов. — Покупатель при передаче жилья может придраться, высказать недовольство, поэтому проще даже и не предлагать такую услугу».
«Именно так, — подтверждает Алексей Безгодков. — При сдаче квартир с «вайтбокс» застройщики сталкиваются с «потребительским шантажом»: покупатели выдвигают претензии к качеству предчистовой отделки, применяют какие-то измерительные приборы, «находят» микротрещины или несущественные отклонения, не влияющие на эксплуатацию квартиры и так далее. Вот поэтому, на наш взгляд, лучше все-таки продавать новостройки в черновом варианте, а человек уже в дальнейшем пусть реализует свои цели и задачи в ремонте так, как ему нравится. Тем более вся элитная дорогая недвижимость Москвы и других крупных городов продаётся без какой-либо отделки, даже стяжку на пол не кладут. Покупателю дается возможность самостоятельно решать какой дизайн квартиры он себе выберет».
Сужение рынка
На фоне повышения ипотечных рыночных ставок покупательская платежеспособность падает. В отчаянной попытке обзавестись собственной квартирой покупатели выбирают маленькие жилые площади.
«Покупатели все больше склоняются к квартирам площадью до 40 кв м» — говорит Владимир Каплинский.
«30-40 «квадратов» не дороже 7,5 млн рублей и чаще в спальных районах — таковы предпочтения большинства приморцев», — констатирует Евгения Ашихмина.
Яна Молчанова, напротив, отмечает увеличение покупательской активности в сегменте двухкомнатных квартир от 62 кв. м.
«Переориентация на большие площади происходит по причине поддержки государства семейных программ. Однокомнатные квартиры чаще берут с целью инвестиций, но в проекте бизнес-класса такие предложения интересны только на этапе котлована. Но спрос на однокомнатные квартиры стабильно высокий уже несколько лет», — поясняет коммерческий директор Edelweiss.
«Панический» спрос
Однако главным стимулом спроса и покупательской активности является паника.
Алексей Безгодков поясняет, что негативные новости, связанные с возможной отмены единственного доступного инструмента при покупке жилья – ипотеки с господдержкой стимулируют человека быстрее принимать решение: «В частности, запущенный инфоповод заставил многих людей приступить к покупке квартиры немедленно, ибо «вдруг через месяц будет поздно». Поэтому покупательская активность на фоне таких новостей заметно растет. С таким явлением рынок недвижимости столкнулся в конце 2023 года: начиная с осени, спрос в сегменте новостроек вырос в 2-3 раза, его фиксировали все застройщики».
Евгения Ашихмина ожидает и дальнейшее увеличение количества сделок по новострою: «Это связано с планами правительства завершить 1 июля 2024 года программу по ипотеке с господдержкой».
«Ближайшие два месяца могут вызвать ажиотаж перед отменой нескольких льготных ипотечных программ. Далее будет застой до осени. А осенью в зависимости от внешних и внутренних экономических и политических факторов либо будет ежегодный подъем, либо рынок продолжит летний период стагнации», — уверен Алексей Исаков.
Яна Молчанова советует воспользоваться программами как можно скорее, до их отмены: «Например, есть интересные инструменты, такие как рассрочки и трейд-ин от застройщика, а также траншевая ипотека с минимальной процентной ставкой на период строительства, где ежемесячный платеж может составлять около 12 тыс. руб. К сожалению, ограничили срок ипотеки с господдержкой до июня этого года, но расширяют условия по семейной ипотеке и дальневосточной. Возможно, появятся дополнительные условия, которые простимулируют спрос на недвижимость у людей, кто не подходит под действующие программы».
Тем временем большинство застройщиков считают, что, если восьмипроцентную ипотеку с господдержкой действительно отменят, это станет худшей новостью года, которая обрушит не только рынок недвижимости, но и весь строительный сегмент.
