Метка: Новостройки

Куда пропали новостройки с отделкой

Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья переживает трансформацию: спрос на готовое жилье с ремонтом остается стабильно высоким, а вот предложение стремительно сокращается. Сегодня лишь 20% квартир в подмосковных новостройках продаются с полной отделкой. Для сравнения: еще в январе 2025 года этот показатель составлял 32%. 

По словам эксперта по недвижимости Алексея Струина, практически каждый второй покупатель квартиры из массового сегмента в Подмосковье хотел бы въехать в готовую квартиру. Особенно это актуально для семей с ипотекой: ведь стоимость отделки можно включить в тело кредита.

Однако застройщики все реже реализуют подобные проекты. 

«Дело в банальной экономике процесса. Сейчас строители работают в условиях роста себестоимости и жесткой экономии. Отделка — это длительный и трудозатратный этап, который требует привлечения большого количества рабочей силы. А у нас колоссальный дефицит кадров и постоянный рост зарплат в строительной сфере. Застройщику проще и дешевле сдать коробку и забыть о проблемах, чем нанимать бригады, контролировать качество, закупать материалы и нести риски, что что-то пойдет не так и сорвет сроки сдачи дома», — сказал Алексей Струин.

По его словам, на поведение застройщика также повлияло закрытие программы льготной ипотеки.

«Когда ипотека была доступна, застройщики могли закладывать отделку в цену, и покупатель, получая кредит на большую сумму, этого почти не замечал. Сейчас каждый рубль на счету. Девелоперы боятся отпугнуть клиента высокой ценой, ведь квадратный метр с отделкой в среднем на 10-13% дороже, чем «голый». Им проще снизить порог входа, продав квартиру «в бетоне», а вопросы ремонта переложить на плечи жильцов», — пояснил эксперт по недвижимости.

Что касается качества отделки от застройщика, то в массовом сегменте оно давно перешло от «подходит только для сдачи в аренду» к «комфортному для проживания ремонту».

Говоря о перспективах, Алексей Струин предположил, что рынок придет к некоему гибридному формату, но тренд на сокращение чистовой отделки, скорее всего, продолжится. 

Эксперт по недвижимости объяснила спад на рынке новостроек Москвы

В период с января по июль текущего года продажи первичного жилья в Москве сократились на 15,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 44,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Такие данные приводит столичное управление Росреестра. О причинах такого явления и перспективах развития рынка изданию «Московские ведомости» рассказала эксперт по недвижимости Екатерина Саликова.

По ее словам, несмотря на некоторое снижение ключевой ставки ЦБ, ипотека вне льготных программ, число которых также заметно сократилось, остается дорогой для многих покупателей. Средние ставки по банковским программам все еще держатся на уровне 12–14%, что снижает доступность жилья.

«Одновременно и сами девелоперы столкнулись с ростом себестоимости строительства из-за подорожания материалов и кредитных ресурсов. В результате темпы ввода новостроек замедлились, а выбор у покупателей сократился», — пояснила эксперт.

На рынок оказывает влияние и сохраняющая экономическая неопределенность. Инфляция все еще достаточно высока для совершенная спонтанных крупных покупок.

«Длительная пауза на рынке за последние несколько лет привела к тому, что рынок перенасытился предложением. В результате спрос смещается в сторону вторичного рынка, где можно найти более выгодные сделки», — отметила Екатерина Саликова.

Повлиять на ситуацию может как государство, например, вводом новых программ льготного ипотечного кредитования, так и сами девелоперы, которые уже предлагают скидки и рассрочки для того, чтобы стимулировать спрос, считает эксперт по недвижимости.

В апреле стоимость новых квартир в крупнейших регионах России продолжала медленно расти. По данным «ЦИАН.Аналитики», за месяц средняя цена квадратного метра в 16 городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях выросла на 0,8% до 168,6 тыс. рублей. Компания «Этажи», в свою очередь, сообщает, что в целом по России рост цен составил 0,5% до 128,2 тыс. рублей за квадратный метр

Сильнее всего подорожали квартиры в Казани, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде. В Москве цены выросли на 1,7%, а вот в Омске и Санкт-Петербурге, наоборот, снизились на 2,6% и 0,5% соответственно. Аналитики сходятся во мнении, что рынок находится в ожидании отмены и корректировки льготных ипотечных программ, которая должна произойти летом. По словам директора по продажам компании «Этажи» Сергея Зайцева, сейчас у девелоперов нет стимула ограничивать вывод на рынок новой недвижимости, поскольку вскоре ожидается падение спроса, а в ближайший месяц может наблюдаться его краткосрочный всплеск, которым застройщики и могут попытаться воспользоваться. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов рассказал, что в апреле предложение квартир увеличилось на 4% и опередило рост спроса, поэтому индексация цен оказалась очень сдержанной, а с 1 июля, вероятнее всего, государство реализует жёсткий сценарий ограничения льготной ипотеки, не только отказавшись от безадресной ипотеки с госфинансированием на новостройки, но и ужесточив условия по семейной ипотеке с акцентом на семьи с маленькими детьми.

Ограничения выдачи льготных кредитов давно добивались Центробанк и Минфин, и под сокращение попали не только программа ипотеки на новостройки с госучастием и семейная ипотека, но и льготная ипотека для ИТ-специалистов. Зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин напомнил, что эта мера предназначалась для стимулирования возврата в страну айтишников, эмигрировавших за последние годы. И эта задача в целом выполнена, поэтому необходимости в продлении программы нет. На этом фоне директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков констатировал, что эпоха дешёвых кредитов подошла к концу, хотя не исключено, что в будущем будут запускаться новые программы льготной ипотеки, однако они будут куда более узконаправленными и адресными. К примеру, кредит под 2% могут взять жители некоторых приграничных регионов, Арктики и Дальнего Востока. Но такого всеобщего охвата, как сейчас, уже не будет. Впрочем, даже нынешние льготные кредиты дешёвыми можно назвать лишь с большой натяжкой. Ведь широкая распространённость льготной ипотеки спровоцировала рост спроса, а значит и существенное повышение цен на жильё. По подсчётам экспертов «Этажей», с 2020 года, когда начала действовать льготная ипотека с господдержкой на новостройки, стоимость квадратного метра на первичном рынке по всей стране выросла в 1,9 раза. Лидерами по росту цен стали такие города, как Омск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Краснодар, Самара, Пермь и Уфа. Хотя льготная ипотека поддержала спрос в период пандемии и после неё и позволила застройщикам нарастить объёмы возведения жилья, именно ускоренный рост цен, способствующий подъёму общей инфляции, стал одной из основных причин, вынудивших власти сворачивать эту программу. 

На фоне ожидаемого провала спроса девелоперы уже прикладывают усилия для того, чтобы снизить себестоимость строительства и предложить клиентам более доступные варианты. Гендиректор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» Денис Жалмин рассказывал, что застройщики при проектировании закладывают квартиры меньшего метража и всё чаще применяют ИИ-инструменты, чтобы снизить затраты на человеческий труд, а также экономят на отделочных материалах. По словам эксперта, в ближайшее время этот тренд, вероятно, продолжится. Но остаётся вопрос – почувствуют ли на себе покупатели реальное снижение цен на новые квартиры? 

К слову, большинство респондентов, опрошенных IRN.RU, ожидали, что новостройки подешевеют уже весной, причём 22% рассчитывали на существенное падение цен более чем на 5%. Как видно, пока эти надежды не оправдываются. Коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев и вовсе считает, что в течение всего 2024 года первичное жильё будет дорожать в пределах общей инфляции, поскольку для поддержки спроса хватит и продления семейной ипотеки, а также других адресных программ. Доктор экономических наук Юрий Шедько смотрит на ситуацию более оптимистично и прогнозирует, что к концу года стоимость квартир может снизиться до 10%, хотя многое будет зависеть от региона и расположения конкретного дома. Нисходящий тренд, по мнению учёного, может сохраниться и в первом квартале 2025 года. Впрочем, даже если такой сценарий реализуется, воспользоваться этим временем для улучшения своих жилищных условий по выгодным ценам смогут не очень многие. Ведь львиную долю спроса по-прежнему формируют люди, берущие ипотеку. Часть из них после сворачивания льготных программ окажутся перед необходимостью брать кредиты по рыночным ставкам, а это по карману далеко не всем. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина дала понять, что ключевая ставка останется на нынешнем высоком уровне до конца года, а это значит, что переплачивать в ближайшее время придётся если не застройщикам, то банкам, чьи услуги по кредитованию нынче очень дороги.

Согласно данным аналитического обзора ЕР3, Москва продолжает лидировать среди городов России по числу возводимой застройщиками жилой недвижимости

В тройке лидеров также оказались Московская область и Санкт-Петербург. В общей сложности новое жилье возводится застройщиками в 80 регионах России. До конца текущего года, по имеющимся данным, в эксплуатацию (или передачу дольщикам) будет введено более 36 миллионов квадратных метров жилья. 

Лидирует столица и по высотности новостроек — в Москве «Capital Group» продолжает возведение 66-70 этажного дома в ЖК «Capital Towers». Кроме того, в городе идет строительство 62-этажного многоквартирного дома Will Towers, 60-этажной высотки Фили Сити, 58-этажного дома Wellton Towers от концерна КРОСТ и нескольких 57-этажных зданий с жилой недвижимостью. 

На первом месте по размерам возводимых комплексов также оказалась столица. Многоквартирный Will Towers возглавил список. На строчку ниже еще одна московская новостройка, а замыкает тройку дом Дефанс в Санкт-Петербурге. 

Темпы вывода на рынок нового жилья в прошлом году превзошли показатели 2019 и 2020 года, но до отметок 2018, когда ежедневно выводилось 2,77 тысячи квартир, все еще не дотягивают. 

Количество застройщиков в этом году достигло отметки в 2160 брендов. ТОП-100 возглавляет компания ПИК, которая возводит дома в столице. На втором месте Группа ЛСР из Санкт-Петербурга. Строчкой ниже ГК Самолет (Москва), четвертую позицию занимает холдинг Setl Group из Северной столицы, замыкает пятерку ГК ФСК (Москва).

Что касается стоимости жилья, то она продолжает расти. В столице квадратный метр строящегося жилья обходится в среднем в 265 131 рублей, в Санкт-Петербурге в 152 077 рублей, в Московской области 110 395 рублей. 

Значительная часть жилья, по данным документа, приобретается россиянами в ипотеку. По данным Банка России, за прошлый год количество оформленных ипотечных жилищных кредитов в РФ достигло 1 908 488, что на 45,5% больше уровня, достигнутого в 2019 году.

Борьба с плесенью стала главной заботой жителей многих новостроек. Новоселы в последнее время стали чаще жаловаться на грибок на стенах, под плинтусом, полом. Специалисты, в свою очередь, советуют бить тревогу, если в квартире поселился грибок

Специалист в области ЖКХ, директор АНО «Организация народного контроля» Наталья Чернышева подтвердила изданию «Московские ведомости», что плесень — это распространенная проблема в новостройках. 

«Зачастую управляющие компании связаны с застройщиками, и при обнаружении недоделок или нарушений норм строительства покрывают строительную компанию либо играют на стороне застройщика. Тем не менее, за устранение плесени и источника возникновения сырости в помещениях ответственность несет управляющая компания. Если компания отказывается решить проблему, то собственникам в такой ситуации рекомендуется направить письменную жалобу на mos.ru и Мосжилинспекцию, в обязанности которой входит надзор за соблюдением управляющими организациями правил содержания многоквартирных домов. За несоблюдение установленных требований Мосжилинспекция вправе лишить управляющую компанию лицензии. Кроме того, собственниках необходимо также пожаловаться в прокуратуру в случае бездействия управляющей организации. Мосжилинспекцию и прокуратура могут надавить на компанию вплоть до блокировки банковских счетов», – рассказала Наталья Чернышева, добавив, что, как правило, управляющие компании предпочитают обслуживать новостройки, рассчитывая, что там их ждет меньше работы. Однако на практике бывает, что застройщики оставляют за собой много недоделок, и их устранение ложится на плечи управляющей компании.  

Бывший сотрудник СЭС отметил, что проживание в неблагоприятных условиях может вызвать бронхолегочные заболевания. 

«Такое «соседство» опасно. Надо любыми способами удалить грибок. В частности, необходимо полностью снять все слои: обои, любые покрытия, штукатурку и обработать специальными противогрибковыми средствами. Если все делать правильно, удаляя и зачищая все, можно избавиться от грибковых образований. Для здоровья человека проживание в неблагоприятных условиях влечет за собой неблагоприятные последствия: от аллергии до тяжелых бронхолегочных заболеваний, особенно опасно для детей и пожилых», – предостерег специалист.

Ранее «Московская газета» писала, что жительница Москвы Наталия Беспалова с 2019 года пыталась через суд привлечь к ответственности управляющую компанию, по чьей вине в ее квартире образовалась сырость. Пострадавшая пожаловалась, что из-за постоянной сырости, микробов и применения дезинфицирующих средств у нее появилась сильная аллергия.

«Поскольку моя работа предполагает контакт с детьми, с таким здоровьем я не могу устроиться ни в одно учреждение. Проживая в этой квартире, совершенно невозможно вылечиться, а другого места для проживания у меня нет. То есть мало того, что я осталась без имущества, так еще и без здоровья. И я не могу ничего доказать в суде, потому что рассмотрение дела приостановили на судебную экспертизу», – сказала Наталья Беспалова.