Метка: Приморье

Ключевой драйвер строительства в Приморье – город Владивосток, но новые квартиры в большинстве сдаются без внутренней отделки. Приморские риелторы утверждают, что постоянно говорят застройщикам о востребованности «готовых квартир», но те, в свою очередь, запрос рынка игнорируют. Почему? Разбирались «Московские ведомости»

Вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский говорит, что риелторское сообщество, неоднородно пытается донести до девелоперов, что, несмотря на общее падение спроса сегодня, люди по-прежнему готовы покупать жилье в новостройках, но с готовой отделкой. «Это и есть актуальный запрос рынка на сегодняшний день. Но застройщики или не слышат, или не хотят нас слышать», — подчеркнул Каплинский. 

Многие риелторы уверяют: покупатель готов заплатить больше денег, лишь бы сразу заехать в квартиру с ремонтом. Ведь оплата застройщику будет произведена за счет ипотечных средств, заложенных в стоимость приобретаемого жилья. 

«Одна из категорий потенциальных покупателей – люди, которые приезжают во Владивосток с целью долгосрочного проживания. Например, студенты из других городов, которым родители готовы создать комфортные условия в виде покупки квартиры. Но делать ремонт самостоятельно для них накладно и хлопотно, придется выискивать на эти цели дополнительные средства и время. Например, оформлять помимо ипотеки еще и потребительский кредит на ремонт, который, как правило, предлагается банками под более высокий процент. А это, согласитесь, «спорное удовольствие»», — пояснил Владимир Каплинский. 

Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система» рассказал, чтобольшинство приморских застройщиков действительно понимают очевидное: квартиры с отделкой более привлекательный продукт, который дает дополнительное конкурентное преимущество на рынке. Поэтому, многие девелоперы закладывали в свои проекты квартиры с отделкой. Но это было до повышения цен:

«Увы, наступило время, когда стройматериалы резко подорожали, что привело к удорожанию себестоимости строительства. Застройщики хорошо понимали, что любое удорожание стоимости квартиры будет уменьшать спрос, а жилье с отделкой априори выше, чем квартира с «черновой» отделкой. Так, в зависимости от качества отделки, стоимость такого жилья может быть дороже в разрезе 20 — 50 тыс. рублей за кв метр. Поэтому большинство местных девелоперских компаний выбрали сейчас выжидательную позицию и ждут, пока рынок стабилизируется». 

Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория» сообщил, что их покупатели наоборот, в большинстве своем,предпочитают именно черновую отделку:

«Во-первых, такой вариант позволяет человеку выбрать варианты ремонта самостоятельно, «под себя». А во-вторых, «свой ремонт» обойдется ему дешевле, нежели заложенный в стоимость жилья застройщиком», — рассказал Алексей Безгодков, добавив, что некоторые федеральные застройщики в Приморье строят квартиры исключительно с предчистовой или чистовой отделкой, но общий тренд в строительстве все-же — черновая отделка.

«Разница в цене квартир между чистовой и черновой отделками составляет 10-15 тыс. рублей за кв метр. В этой связи однозначно собственнику более дешевле и выгоднее делать ремонт самостоятельно. Другое дело, что деньги на этот ремонт он ищет тоже самостоятельно», — поясняет застройщик.

Директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов уверен, чтов Приморье рынок квартир «с ремонтом» вообще пока не сформирован: «В Москве, например, есть наработанные практики, там нередко сдаются квартиры не просто с чистовой отделкой, но с применением дизайнерских решений. И люди в столице готовы платить деньги за готовый высококлассный результат».

По словам Алексея Безгодкова, в столице России, напротив, даже крупные застройщики предпочитают выводить на рынок квартиры без отделки:

«В Москве застройщики бизнес-формата, реализующие на рынке огромные объемы жилья на такие суммы, которые нам и не снились, чаще всего строят и продают свои квартиры не с чистовой, а с черновой отделкой. Потому что в большинстве случаев не угадаешь, чего хочет клиент, особенно если речь идет о сегменте «бизнес» или премиум».

Олег Пикалов поясняет, что Владивосток отстает от Москвы сразу по нескольким параметрам:

«Во-первых, сейчас очень остро ощущается дефицит качественных материалов для осуществления ремонтных работ. А те, что есть удорожат конечную стоимость очень значительно. Я, например, в Приморье не вижу покупателей, которые готовы доплачивать 30 тыс. рублей за кв метр за жилплощадь с ремонтом.

А во-вторых, во Владивостоке, похоже, отсутствует сам рынок ремонтных услуг, способный удовлетворить запросы покупателей в части ремонта при строительстве домов. Есть отдельные компании, но уровень качества работ, которые они выполняют – невысокий». 

Отсюда, по словам Пикалова, вытекает третья причина, по которой застройщики занимаются отделкой жилья неохотно – не только в Приморье, но и в Москве: частые претензии от собственников при передачи этих квартир покупателю и долгие сроки гарантийных обязательств застройщика. 

«Получается, подрядчик чего-то «недоделал», приобретатель остался недоволен, а обязательства и соответственно издержки за исправление «недоделок» ложатся на девелопера. Понятно, что в такой ситуации проще сдать черновой вариант и спокойно приступить к новому проектированию. Однако, скажу по секрету, наша компания попробует в рамках текущего проекта один из трех запланированных домов сделать с предчистовой отделкой, вот и посмотрим, насколько риелторы правы по поводу спроса и будет ли такое решение эффективно», — заключил Олег Пикалов. 

Три года подряд квартиры в Приморском крае раскупались как горячие пирожки, благодаря всевозможным льготным ипотекам. До «ажиотажного» спрос разогрела дальневосточная ипотека, введенная в декабре 2019 года. С началом коронавируса покупательская активность начала падать, а сегодня и вовсе притормозила. Одномоментно выросшая ключевая ставка Банка России и образовавшаяся нестабильность на рынке жилой недвижимости снизило количество желающих инвестировать в квартиры, а людей заставило вернуться к аренде, отложив мысли об ипотеке «на потом». С экономической точки зрение здесь все логично. Разрыв ежемесячных платежей за собственные метры, взятые в ипотеку или за аренду стал слишком большим. С практической точки зрения, эксперты уверены – сегодня нужно покупать квартиру, а не платить деньги «дяде»

Ценовой разрыв 

Оплата кредита за собственное жилье всегда была с в разы выгоднее, чем платеж по аренде. Суммы в обоих случаях варьировались в пределах 15-25 тыс. рублей ежемесячно. В апреле 2022 года ситуация изменилась в крупных городах России платежи по ипотечным кредитам в среднем выросли на 73%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика».

По данным экспертов, самая невыгодная ситуация сейчас в Москве. Платеж по ипотеке здесь превышает арендную ставку на 112 тыс. рублей, тогда как до резкого повышения ключевой ставки денежный разрыв составлял в среднем от 20 до 40 рублей. 

Президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная, поясняет: «Договора аренды и договора связанные с купле-продажей недвижимости в цене разнились всегда. Даже при старых ипотечных платежах квартира, взятая в ипотеку за 4 млн, предполагала выплату около 36 тыс. ежемесячно. Это дорого. Во Владивостоке в таком диапазоне стоили двухкомнатные квартиры в центре города. С поднятием ключевой ставки ипотечные платежи еще больше вросли. Однако правительство возобновило программы льготного ипотечного кредитования. Правда далеко не все категории граждан под них попадают. Раньше многие клиенты, которые снимали квартиры, потом их покупали. Потому что платеж за аренду и ипотеку незначительно отличался. Сейчас покупать никто не спешит. Рынок в состоянии стагнации, все выжидают». 

По аналогии с 2014-м

Аналитики объясняют большой разрыв между ипотечными и арендными платежами не только подорожанием кредитов, но и ростом предложения квартир, сдающихся в долгосрочную аренду — их число за месяц увеличилось на 42%.

Что касается аренды, ситуация сегодня напоминает 2014 год, когда в кризис смели с рынка всю недвижимость, которую впоследствии выбросили в сегмент аренды. Кроме того, произошел резкий отток мигрантов, которые в свою очередь освободили большой объем арендованных квартир. 

«В итоге рынок аренды был пресыщен предложениями, стоимость аренды упала процентов на 20. В какой-то момент платеж по ипотеке практически сравнялся с доходом от аренды. Однако летом 2015 мы впервые увидели массовый наплыв азиатских соседей, который потом, вплоть до коронокризиса, год от года набирал обороты. И во Владивостоке недвижимость стала особенно востребована. Сейчас ситуация повторяется», — говорит директор ГК «Метры» Владимир Закурко.

То, что предложений на рынке аренды жилья стало больше подтверждает и Марина Оборожная. По ее словам, сейчас наблюдается тенденция, когда люди снимают квартиры с продажи чтобы придержать их до лучших времен, пока наблюдается неопределенность по стоимости квадратного метра. 

«Как правило, такие квартиры переместились в сегмент аренды. Однако на стоимости аренды пополнение рынка слабо отразилось. Как стоила однокомнатная квартира премиум класса год назад в пределах 30 тыс. рублей, а двухкомнатная –до 40 тыс., так и стоят. Но совсем скоро начнутся сезон – традиционный наплыв командировочных, студентов, осенний ВЭФ и так далее. И рынок аренды оживится», — поясняет президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости». 

О пополнении рынка аренды квартирами, снятыми с продажи, говорит и Владимир Закурко. Но демпинг стоимости не прогнозирует: «Рынок пополняется. Однако, многие из тех, кто планировал брать сейчас ипотеки, но психологически не готовы к ставке около 20%, будут продолжать снимать квартиры, то есть, спрос будет стабилен».

Самое время – брать 

Получается, с одной стороны, ипотека дорогая, но с другой – дорожает и жилье в новостройках. И рост стоимости будет какое-то время продолжаться. С третьей – есть льготные ипотечные программы. 

«Если, предположим, взять кредит с поддержкой государства, то такие вложения можно назвать разумными и выгодными. Тем более, что ставки даже по обычным ипотекам в любом случае будут со временем снижаться вместе со снижением ключевой ставки. Мы такое проходили в 2014 году. Это дает возможность заемщику обратиться позднее в банк с заявлением на рефинансирование», — рассказывает Марина Оборожная.

Владимир Закурко уверен, что сегодня самое благоприятное время для решения квартирного вопроса. 

«Банки за последние несколько лет активно приучали игроков рынка и клиентов к прекрасной услуге – рефинансирование, когда при снижении ключевой ставки Центробанка клиенты могут снижать проценты по ипотечному кредиту. Вспомним 2014 года, когда ипотечные ставки резко подскочили до 16%, потом планомерно опустились ниже 10%. Ключевая ставка Банка России будет снижаться, подтягивая ипотеку. Мы уже сегодня видим это движение вниз. И взяв ипотеку на старте под 18% через несколько месяцев вы сможете ее «сменить» на актуальную путем рефинансирования. А вот когда ставка перешагнет психологическую отметку для широких масс под названием «можно брать», рынок сильно оживится», — говорит собеседник издания.

При этом, как отмечают эксперты, стоимость стройматериала в ближайшее время будет прогрессировать, строительство для застройщиков очевидно будет дорожать — соответственно станет дороже и «квадратный метр».

«В след за снижением ставки мы увидим рост спроса на недвижимость и очередную положительную динамику роста цен. Таким образом, покупать недвижимость выгодно как раз сегодня, когда квартиры по цене не сильно еще подорожали. При этом, если вы попадаете по ДВ-ипотеку – вообще полный карт-бланш. А высокие ставки, повторюсь, можно будет сменить на актуальные», — подчеркнул Владимир Закурко.

Пока рынок замер в ожидании, говорят эксперты, особых потрясений нет; и стоимость сильно не увеличивается, и ажиотажа нет. Но вот когда откроются границы и поток азиатских соседей в Приморье возобновится и даже вырастит, что очевидно, во Владивостоке оживятся все рынки, и не только жилой недвижимости. 

За два последних года рост цен во Владивостоке на жилую недвижимость составил 70%. С 2019 по 2020 год подорожание шло относительно плавно — с 5% до 25%, но уже в 2021 году стоимость жилья на первичном и вторичном рынках выросла в среднем на 40%

Однако обострившаяся конкуренция в строительной отрасли, выход на рынок большого числа проектов и небольшое количество платежеспособного населения в регионе заставит девелоперов прибегнуть к демпингу.

Директор ООО «Стройзаказ», Олег Пикалов считает рост цен искусственным, а влияние пандемии преувеличенным: «Все эти заявления коллег, что удорожание происходило исключительно по независящим от застройщиков причинам – рост цен на металл удорожание рабочей силы, подрядчиков, одним словом, удорожания себестоимости проектов – не совсем чистосердечны. Цены подскочили на фоне разогретого покупательского спроса. Такой хайп можно проследить во всех отраслях».

По мнению эксперта, увеличение себестоимости жилья не соответствует повышению потребительской стоимости. 

«Рост цен на рынке недвижимости только в этом году составил среднем не менее 40%, хотя лично я полагаю, можно было бы сдержать его на уровне 20%», — говорит отмечает директор ООО «Стройзаказ».

Среди причин экстраординарного роста цен на недвижимость эксперты также называют изменение состава рабочей силы. «Одним из ключевых вопросов строительства в этом году стала замена мигрантов. Это однозначно повлияло на рост стоимости квадратного метра, но пока сложно сказать, как отразилось на качестве», — рассказал генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп», Алексей Исаков.

Сейчас государство внедряет беспрецедентные меры поддержки строительной отрасли, в том числе в Приморском крае. Начался конструктивный диалог застройщиков с властью: во Владивостоке открылись перспективы развития комплексной застройки, активно реализуется программа реновации. 

«Мы видим, что начинается комплексная застройка многих новых районов города. Активно развиваются проекты в пригороде. И в начале следующего года мы увидим еще больше новых строек, а покупатели получат возможность реально выбирать», — отметил Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр».

Так же федеральная власть мотивировала повышение спроса населения на покупку нового жилья. Так, реализация программы «Дальневосточная ипотека» искусственно повысила спрос на новостройки в 2020 году, сделав строительство одним из самых привлекательных секторов бизнеса в регионе, в том числе и для крупных девелоперов. 

Участники строительного рынка комментируют сложившуюся ситуацию неоднозначно. Так, Яна Янкилевич, коммерческий директор Edelweiss Group,назвала 2021 год «американскими горками». По ее словам, льготная ипотека дала огромный стимул для продаж в первом полугодии, но затем произошел откат. 

«Интересно, что двухкомнатные квартиры у застройщиков сравнялись по стоимости «квадрата» с трёшками. Но во всех случаях лидером по взлёту ценника стали квартиры в новостройках эконом-класса», — поделилась эксперт. 

Программа субсидирования ипотечной ставки привела к повышению спроса не только в массовом строительстве, но и в премиальном сегменте. В результате нивелировалась разница в стоимости квадратного метра в апартаментах бизнес-класса и в скромной новостройке. 

По сравнению с прошлым годом значительно снизился спрос на новостройки. Сергей Косиков видит основную причину в высокой стоимости жилья: «Прежде всего, люди «остыли» из-за большого роста цен. Даже при наличии программ господдержки, уровень цен и размер первоначального взноса не позволяют многим приморцам стать покупателями». 

Подорожание новых квартир не могло не сказаться на рынке вторичной недвижимости, где рост цен за год, по информации компании «Этажи», с учетом и так дорогого «старого» жилого фонда, составил еще 10%. В среднем, стоимость квадратного метра вторичного жилья в Приморье сегодня — 138 тыс. рублей. В новостройке квадратный метр обойдется в среднем в 125 тыс. рублей. 

Эксперты прогнозируют, что уже в 2022 год пройдет у застройщиков под лозунгом «у нас – качественнее и дешевле», так как борьба за клиента в обоих сегментах рынка ужесточится. 

«Сегодня большинство факторов на строительном рынке относительно стабилизировались, в том числе, снизились цены на многие стройматериалы. Поэтому я считаю, что девелоперы пока еще искусственно завышают стоимость «квадрата». Для Владивостока справедливой была бы цена 110-120 тыс. рублей за квадратный метр. И именно к такому оптимальному снижению будет постепенно выходить недвижимость города», — подчеркнул Сергей Косиков.