Метка: Риэлторы

Льготная ипотека в России не смогла разогнать объёмы строительства должным образом. Об этом заявил президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Артемий Шурыгин

По его словам, льготная ипотека стала триггером роста объёмов многоквартирного жилищного строительства, подняв планку на 15%, но этого оказалось недостаточно, поэтому параллельно с ростом объёмов возводимого жилья росли и цены – в 2-2,5 раза.

В целом уходящий год для рынка недвижимости Шурыгин назвал сложным и богатым на новые вводные. Основными стали завершение массовой льготной ипотеки, повышение ключевой ставки, изменение параметров ипотечного кредитования в сторону ужесточения требований к заёмщикам. Сюда же эксперт отнёс инфляцию, санкции и как следствие рост затрат на строительство, себестоимость которого значительно выросла.

Кроме этого, президент РГР отметил ряд очевидных перекосов на первичном рынке многоквартирного жилья. В частности, 63% от общего объёма строительства новых многоквартирных домов пришлось на 30 городов, при этом 25% – на три города – Москву, Краснодар и Санкт-Петербург. При этом в уходящем году число сделок с жилой недвижимостью упало более чем на треть, в то время как объём предложения вырос на 12%.

«Продажи упали практически во всех крупных городах. Спрос на новостройки остаётся только в малых городах, где объёмы строительства невелики», – отметил Шурыгин.

Сейчас рост предложения на первичном рынке идёт за счёт ранее запущенных в мегаполисах проектов. По его словам, уже через год-полтора российский первичный рынок жилья ждёт дефицит предложения, потому что далеко не все будут запускать новые проекты. Пока же подавляющее большинство россиян не в состоянии позволить себе ипотеку. Эксперт считает, что ставка в 16% для многих жителей страны является заградительной.

На сегодняшний день, по словам представителя РГР, в сфере ипотечного кредитования наблюдается тенденция к смещению спроса на вторичный рынок жилья. Тем более что в третьем квартале 2024 года цены на новостройки в среднем по стране выросли на 2,9%, а на вторичном рынке практически не изменились.

Ранее эксперты назвали сегмент жилья, приобретаемый без привлечения кредитования.

Апартаменты продолжают приобретаться и как инвестиционная недвижимость, и для проживания. Однако из-за дороговизны кредитования, спрос на них снизился. Об этом изданию «Московские ведомости» рассказал аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин

«Сделки купли продажи апартаментов сейчас занимают не больше 10% рынка. Но нужно отметить, что спрос на этот вид недвижимости упал из-за высоких ставок кредитования. Дело в том, что на апартаменты не распространяются льготные виды ипотечного кредитования. А ставки по рыночной ипотеке сейчас очень высоки и составляют примерно 16%», — пояснил Ламин.

В то же время, он отметил, что спрос на апартаменты остается достаточно устойчивым:

«Во-первых, этот вид жилья приобретается как инвестиционная недвижимость, поскольку из-за существенной разницы в цене по сравнению с квартирами доходность от сдачи в аренду апартаментов оказывается гораздо выше. Поэтому приобретение именно апартаментов остается одним из видов инвестирования для тех, кто имеет свободные средства. Во-вторых, апартаменты часто приобретаются как второе жилье. Это так называемые «пиджачные» квартиры. Например, человек живет за городом, но бывает по делам в столице. Он покупает себе апартаменты, чтобы было, где остановиться. Таких сделок тоже довольно много».

Аналитик отметил, что апартаменты примерно одинаково продаются и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Однако в Москве в последнее время вскрылась проблема, связанная с легализацией этого вида жилья.

«Дело в том, что довольно большая часть апартаментов появилась не в результате строительства по договорам долевого участия, то есть как новостройки, а вследствие редевелопмента, когда застройщики переоборудовали под жилье старые промышленные здания. В таких случаях они не меняли вид разрешенного использования земли, в результате чего такие апартаменты стоили очень недорого, например, 3-4 млн рублей в Москве. Однако в последнее время власти активно начали предъявлять претензии к использованию земли под такими зданиями не по целевому назначению, поскольку вид разрешенного использования земли под ними не предполагает проживания людей. В итоге сейчас стоит вопрос изменения вида целевого использования земли под подобного рода объектами. Этот фактор оказывает влияние на спрос в сегменте апартаментов», — рассказал Ламин.

Юрист Егор Федоров объяснил, чем отличаются апартаменты от квартиры:

«Жилищный кодекс содержит понятие квартиры, но не содержит понятия апартаментов. Однако это понятие встречается в некоторых подзаконных нормативных актах, из которых можно сделать вывод, что апартаменты — это помещение для проживания из одной или нескольких комнат с санузлом и кухней. Тогда возникает закономерный вопрос: чем апартаменты отличаются от обычной квартиры? Дело в том, что апартаменты имеют статус нежилого помещения. Это не значит, что в них нельзя жить. Жить можно, а оформить постоянную регистрацию по месту жительства нельзя, коммуналка будет обходиться дороже, не действуют строительные нормы и ограничения, связанные с уровнем и временем шума и многое другое. В том числе нет льготных ипотечных программ, нельзя использовать маткапитал для приобретения, нельзя применить налоговый вычет по НДФЛ и так далее. Выходит, что у апартаментов есть один несомненный плюс – цена, но одновременно есть масса нюансов, которые в каких-то случаях можно назвать минусами», — пояснил правозащитник.

Ранее «Московская газета» рассказала о самых популярных сейчас форматах недвижимости.