Метка: Управляющая компания

Жилой дом по адресу ул. Свердлова, 10/2 в Мурманске давно представляет из себя большую коммунальную проблему, в которой люди вынуждены жить несмотря на то, что за ЖКУ они платят исправно

В местных telegram-каналах опубликованы фото, на которых хорошо видно плачевное состояние здания. Входные двери подъездов отсутствуют, некоторые стёкла разбиты, в коридорах стены разрисованы, торчат электрические провода и разбросан мусор, который сотрудники управляющей компании почему-то не убирают. Ещё в 2021 году жильцы жаловались на регулярные прорывы батарей и отсутствие отопления в течение нескольких дней. Тогда в УК утверждали, что коммуникации в доме 1962 года постройки предельно изношены, а на капремонт тех денег, которые платят жители, не хватает, и необходима финансовая поддержка городских властей. С тех пор ситуация только ухудшилась. Помимо перечисленных выше проблем жители сталкиваются с постоянными протечками в подвале и плесенью на стенах.

В прошлом году на проблему обратили внимание в мурманском отделении Народного фронта. Общественники сообщили, что из-за постоянной сырости в квартирах, вызванной прорывами коммуникаций, у некоторых жителей возникли болезни дыхательных путей, и часть владельцев квартир вынуждены были переехать в другие места, опасаясь за здоровье себя и своих детей. В Следственном комитете тогда заявили, что глава СКР Александр Бастрыкин поручил руководителю СУ СК по Мурманской области Андрею Ефремову провести проверку возможных нарушений прав жильцов проблемного дома и доложить о её результатах.

Судя по последним фотографиям, появившимся в Сети, к началу 2025 года ситуация лучше не стала. «Московские ведомости» направили запросы в ряд профильных ведомств с просьбой пояснить, по каким причинам дом до сих пор не признан аварийным, чем обусловлено такое плохое состояние здания, кто и когда исправит данную ситуацию. В ООО «УК Заполярная цитадель», обслуживающей этот дом, на момент выхода материала на запрос издания не ответили. Между тем, как сообщили в Фонде капитального ремонта Мурманской области, именно управляющая компания обязана обеспечивать содержание здания, оценивать состояние его систем и конструкций. Согласно региональной программе, ремонт крыши в этом доме намечен на 2025-2027 годы, в 2032-2034 годах должен пройти ремонт подвала, фасада и фундамента, в 2034-2036 годах – ремонт сетей водоснабжений и теплоснабжения, а в 2037-2039 годах – ремонт сетей газоснабжения. В Фонде капремонта добавили, что собственники жилья или управляющая компания вправе обратиться с заявлением в комиссию Минстроя Мурманской области, если считают, что капремонт каких-либо систем или частей здания необходим раньше намеченного срока. Также в ответе говорится, что капремонт канализации и водопровода проводился в 2017 году, и гарантийный срок по этим работам уже истёк. 

В управлении Роспотребнадзора по Мурманской области «Московским ведомостям» сообщили, что в ведомство жалоб по поводу соблюдения санитарно-эпидемиологических норм в доме №10/2 по ул. Свердлова не поступало и никаких мер реагирования Роспотребнадзор не принимал. 

Зато на происходящее отреагировала областная прокуратура. В надзорном ведомстве сообщили, что в декабре 2024 года по обращению местного жителя прошла проверка, в которой участвовали жильцы дома, представители управляющей компании, сотрудники прокуратуры и министерства государственного строительного и жилищного надзора Мурманской области. В ходе проверки подтвердилось неудовлетворительное санитарное и техническое состояние подвала и мест общего пользования, отсутствие входных дверей подъездов, а также повреждения кирпичной кладки. В адрес ООО «УК Заполярная цитадель» 20 декабря было внесено представление об устранении нарушений. Компания факт нарушений признала и, как отметили в прокуратуре, в настоящее время занимается их устранением. В ведомстве добавили, что данный дом находится во временном обслуживании ООО «УК Заполярная цитадель», поскольку постоянный договор с этой компанией истёк 12 апреля 2024 года. Временное обслуживание будет осуществляться до выбора новой УК. «Московские ведомости» продолжат следить за данной ситуации, редакция надеется, что внимание надзорных органов и признание нарушений со стороны УК позволит привести здание в состояние, пригодное для жизни.

Напомним, в августе 2022 года в Мурманске прокуратура выявила ряд нарушений в работе ООО «УК Заполярная цитадель». Управляющая компания не следила за состоянием дома № 14/1 на улице Свердлова, из-за чего у жильцов возникли проблемы. В августе 2023 года сразу пять управляющих компаний Мурманской области оштрафовали за нарушение лицензионных требований предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Под административную ответственность попали «УК Заполярная Цитадель», «Партнер плюс», «Северная Сова», «МУЖСК», а также компания «Севжилсервис», пишет РБК. В октябре 2023 года управляющую компанию «Заполярная Цитадель» оштрафовали на 100 тыс. руб. за неисполнение предписания от Министерства государственного жилищного и строительного надзора региона. В одном из домов по улице Володарского организация не осушила и не очистила подвалы. Однако ранее специалисты Министерства госжилстройнадзора уже делали замечание по поводу этого нарушения.

Заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель» Татьяна Козлова рассказала изданию «Московские ведомости» о том, как рынок коммерческой недвижимости и стрит-ритейла в Москве справляется с повышением ключевой ставки и сохраняет возможность развиваться

К концу 2024 года посещаемость торговых центров в России показала снижение, а спрос на помещения для стрит-ритейла (формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома, — прим. авт.) оставался стабильными, но развитие сегмента сдерживал дефицит качественного предложения. 

Рынок коммерческой недвижимости, в частности стрит-ритейла в жилых комплексах, сохраняет стабильность, несмотря на сложную экономическую ситуацию, отметила Татьяна Козлова: 

«Одним из ключевых факторов, влияющих на отрасль, является трансформация градостроительной политики, особенно в Москве и Московской области. Новые микрорайоны проектируются с принципиально новым подходом – созданием замкнутых экосистем, где социальная, общественная и деловая жизнь жителей концентрируется в одном месте. Это так называемая концепция 15-минутного города. Несмотря на повышение ключевой ставки, рынок продолжает развиваться. Мы наблюдаем диверсификацию форматов коммерческой недвижимости. Среди них, например, автоматизированные мини-фитнес-центры без персонала или компактные супермаркеты площадью 300-400 кв. м. вместо традиционных больших. Кроме того, в стрит-ритейл стали активно входить операторы, которые ранее работали исключительно в торговых центрах – продуктовые сети, магазины электроники, спорттоваров». 

По словам собеседницы издания, повышение ключевой ставки до 21% в конце 2024 года оказалось не столь критичным для рынка стрит-ритейла, как ожидалось:

«Более того, мы наблюдаем парадоксальную ситуацию – этот сегмент продолжает активное развитие. Операторы коммерческой инфраструктуры в ЖК не только не свернули инвестиционные планы, но и реагируют на отложенный спрос. Сегодня компании начинают прорабатывать площади еще за полгода до ввода жилых комплексов, занимая перспективные локации. Наиболее активен общепит – кафе, пекарни, пиццерии в новостройках занимают до 50% коммерческих площадей. Влияние высокой ключевой ставки проявляется в изменении инвестиционных стратегий. Если раньше экономические игроки рассматривали большие площади, то сейчас интерес сместился к компактным помещениям. Инвестиции в стрит-ритейл продолжают оставаться привлекательными, обеспечивая 7-9% годовых, особенно при работе с сетевыми арендаторами. Текущие показатели подтверждают адаптивность рынка: в Новой Москве качественная площадь в готовом ЖК стоит около 20 млн рублей и может приносить до 120 000 рублей ежемесячной аренды. В Московской области можно найти объекты от 6 млн с окупаемостью 6 лет».

В 2024 году мы наблюдали устойчивый спрос на торговую недвижимость, особенно в стрит-ритейле, отметила заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость»:

«Традиционные подходы к выбору коммерческих помещений существенно трансформировались – бизнес стал более требовательным к локации, функциональности и формату площадей. Динамика спроса в 2024 и в начале 2025 года следующая: метраж и форматы помещений варьируются от компактных площадей до 50 кв. м, наиболее ликвидных для магазинов «у дома», и салонов красоты — до 50-100 кв. м. Такие объекты интересны как сетевым, так и частным предпринимателям. Помещения площадью 100-200 кв. м оптимальны для супермаркетов, ресторанов и банков, а свыше 200 кв. м – для флагманских магазинов крупных сетей. Ценовые показатели демонстрировали стабильность: аренда составляет 1,2 тыс. руб. за кв. м в Московской области и от 2,5 тыс. руб. за кв. м в Москве».

По прогнозам эксперта, в 2025 году рынок недвижимости продолжит адаптироваться к экономическим условиям, девелоперы все активнее будут отказываться от быстрой продажи площадей и формировать собственный арендный бизнес, создавая стабильный источник дохода.

«Ключевым трендом последнего времени останется создание многофункциональных пространств в жилых комплексах. Девелоперы продолжат поддерживать гибридные форматы работы резидентов и открывать как небольшие коворкинги, так и полноценные офисные центры рядом с жильем. Это сделает жилые районы более комфортными и привлекательными для покупателей. Стоит отметить и технологии управления недвижимостью, которые перестают быть просто конкурентным преимуществом и становятся необходимостью. Управляющие компании (УК) продолжат инвестировать в цифровые решения, которые помогают оптимизировать расходы и улучшать сервис. УК уже в прошлом году занялись расширением своих компетенций, предлагая комплексные решения по управлению различными типами недвижимости, включая склады и бизнес-центры. Тем не менее ключевая ставка и слабая доступность финансирования по-прежнему будут определять стратегии развития, и девелоперы сохраняют сдержанный подход к экспансии, фокусируясь либо на повышении эффективности текущих проектов, либо выходя в новые сегменты недвижимости с высоким спросом», — заключила Татьяна Козлова. 

Коммунальные конфликты с участием недобросовестных УК стали все чаще освещаться СМИ. Так, в городе Мурино под Санкт-Петербургом собственники квартир вынуждены были самолично отстаивать свои права после того, как к ним ворвались сотрудники ЧОП

Как сообщил «Пятый канал», вместе с охранниками представители новой управляющей компании «Южный берег» попытались пройти в технические помещения и сменить замки, но жители вызвали полицию. Правоохранители не смогли помочь: по решению Госжилинспекции право на обслуживание домов с 1 августа принадлежит «Южному берегу». Однако свои подписи под протоколами жители называют поддельными и требуют во всем разобраться прокуратуру. 

В 2021 году жители подмосковных новостроек обвинили в рейдерском захвате УК «ПИК-комфорт», которая до этого много лет обслуживала эти же новостройки. При этом, по словам жильцов, в домах не работали лифты и счетчики, а в подвалах стояла вода. В итоге люди решили сменить УК. Не прошло и месяца, как они были «возвращены» той же компании, от которой ушли. Решение вопроса – за судом. 

В том же году конфликт между жителями возник на почве смены действующей УК на новую. Речь о московском ЖК бизнес-класса «Фестиваль Парк» рядом с Речным вокзалом. После сдачи новостроек общим собранием собственников была выбрана управляющая компания «Орион» – она должна была обслуживать 1200 квартир в трех корпусах. Однако качество обслуживания не жителей не устроило. Позже недочеты удалось исправить, но жильцы, у которых были претензии к качеству работы УК решили сменить «Орион» на новую управляющую компанию. Выбор пал на УК «Шаляпинская усадьба», которой ранее уже было отказано в обслуживании одного из многоквартирных домов в микрорайоне Сходня. Противники «Шаляпинской усадьбы» отмечают, что она не так популярна, как «Орион»и к тому же едва ли не силой пытается завладеть «Фестиваль Парком». Обе управляющие компании одновременно организовали собрания собственников. Кто победит, пока не ясно. В Telegram-каналах сейчас распространяется новая информация о «Шаляпинской усадьбе», которая вызывает вопросы.

Как объясняет представитель тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Павел Склянчук, на собраниях жильцов должна быть выбрана та компания, которую изберет большинство голосов жителей дома. Если есть сомнения в подлинности подписей в протоколах, лучше действовать сообща с законной УК — она тоже вправе подать в суд на конкурирующую компанию. Жаловаться же на Жилинспекцию смысла нет, потому что она без проверки принимает все подписанные документы. 

А чтобы не бояться подмены голосов и прихода недобросовестной управляющей компании, можно провести онлайн-собрание жильцов через Госуслуги. В этом случае, как считает Склянчук, подделать подписи почти невозможно, а проголосовать получится оперативно. 

Эксперт советует собственникам домов, столкнувшимся с проблемой нежелательных УК, не бояться судебных разбирательств и письменно указывать на факт сомнительных подписей в протоколах. 

Напомним, что ранее жители домов в Котельниках пожаловались губернатору на недобросовестную работу новой УК, а на ЖК «Левобережный» в Химках претендуют сразу две управляющие компании.

В разных частях Москвы продолжаются сражения за право управления тем, или иным многоквартирным домом (МКД). Недавно издание «Пятый угол» рассказывало про дилемму жителей ЖК «Фестиваль парк» — обслуживать их корпуса хочет новая УК. Одновременно с этими событиями депутат Мосгордумы Евгений Ступин заподозрил УК «Регионкомпроект» якобы в попытке «захватить в управление» дом в Жулебино. Как отличить добросовестную УК от коммунальных рейдеров? Поговорили об этом с депутатом Госдумы Светланой Разворотневой

Коммунальные баталии продолжаются

Первый адрес, о котором писали СМИ: Москва, Фестивальная 29. Здесь УК «Орион» пытается отстоять дом, который находится у неё в управлении. Часть собственников разочаровались в этой УК, поэтому собираются голосовать «за» их конкурентов — УК «Шаляпинская усадьба». Другая часть жителей предпочитает оставить «Орион», отмечая, что с этой управляющей компанией удалось наладить диалог и она идет на контакт.

В столичном районе Жулебино ситуация выглядит иначе. По крайней мере, так акценты расставляет первоисточник — депутат Мосгордумы Евгений Ступин. В своём Telegram-канале народный избранник сообщает, что УК «Регионкомпроект» инициировала проведение общего собрания собственников жилья, однако никто из представителей этой организации на встречу с гражданами якобы не пришёл. Речь идёт о тех, кто прописан в доме №2 по Хвалынскому бульвару в Жулебино.

Евгений Ступин считает, что подобное поведение может говорить о том, что «дом хотели переписать».

«Вероятно, руководство «Регионкомпроекта» рассчитывало, что никто не придет, и можно будет тихо переписать дом на себя. Не получилось», — констатировал депутат МГД.

Отбили дом за счёт активности жителей

Эксперт по ЖКХ, директор АНО «Организация народного контроля» Наталья Чернышёва в беседе с корреспондентом издания «Московские ведомости» сказала, что в случае с собственниками жилья в доме №2 по Хвалынскому бульвару в столичном районе Жулебино и жители, председатель Совета МКД «всё делают правильно».

«Там, где есть активные жители, там не так легко осуществить рейдерский захват МКД, — говорит Чернышёва. — При этом, всегда нужно немедленно заявлять о таких случаях в Мосжилинспекцию и прокуратуру».

Евгений Ступин поступил именно так, как советует Чернышёва. Он также дал понять, что жители составили акт о том, что собрание так и не состоялось.

«Скорее всего, этот дом удастся отбить, — написал он в Telegram. — И во многом благодаря активной позиции Галины Пищулиной (старшая по МКД, — прим. авт.) и других жителей».

По словам депутата Мосгордумы, этот случай не первый в районе.

«Ко мне уже обратились жители еще трех домов в Жулебино: Маршала Полубоярова 8, Жулебинский бульвар 18/8, Жулебинский бульвар 9. Они жалуются на фальсификацию протоколов общего собрания собственников при переходе на обслуживание УК «Регионкомпроект». Есть и те, кто не писал ещё. Проблема явно массовая. Я просил МВД провести проверку и возбудить уголовное дело. Срок проверки продлен до 19 августа», — сообщил Ступин.

На что обращать внимание при выборе новой УК?

Руководитель АНО «Организация народного контроля» Наталья Чернышёва объясняет, что добросовестную УК можно определить только на практике, в процессе работы.

«Если жители довольны своим ЖСК, как в том случае, что с домом №2 по Хвалынскому бульвару, то и прекрасно, ничего менять не нужно. А если кто-то рвется сменить, то здесь явно что-то нечисто. Чаще всего жители сами хотят сменить ту УК, которая их не устраивает», — говорит Чернышева.

Депутат Госдумы РФ Светлана Разворотнева — член двух комитетов, напрямую связанных с ЖКХ. Она заместитель председателя комиссии Государственной Думы по обеспечению жилищных прав граждан, а ещё зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. В комментарии для «Московских ведомостей» парламентарий отметила, что при выборе новой УК стоит обращать внимание на её рейтинги. 

«Я точно знаю, что такие показатели публикуют в Московской области, — сказала депутат Госдумы. — Эти рейтинги отражают и количество нарушений, и число предписаний, выданных в адрес УК. Всё это есть на портале ГИС ЖКХ. Там же можно найти и бухгалтерские балансы, но они, как правило, не отражают реальную ситуацию».

По мнению Разворотневой, самый правильный путь — узнать, где управляющая компания, которая намеревается взять на обслуживание ваш дом, работала раньше.

«Эту дорогу придётся осилить каждому ответственному собственнику, — говорит политик. — Хотя достаточно просто пойти и пообщаться с жильцами, которые были клиентами УК, которая хочет с вами сотрудничать».

Разворотнева напомнила, что сейчас в России действует мораторий на проверки УК, поэтому Госжилинспекция (ГЖИ) и другие надзорные ведомства не проявляют большой активности.

«К сожалению, сейчас ГЖИ и Роспотребнадзор реагируют только в том случае, если есть прямая угроза жизни здоровью граждан», — подчеркнула депутат Госдумы.