В последнее время властями озвучено несколько предложений о стимулировании вложений в строительство недвижимости с применением эскроу-счетов
Так, со стороны Центробанка сегодня была заявлена идея увеличить страховую выплату по таким счетам из-за удорожания недвижимости.
Отметим, сейчас максимальная сумма, которую может получить застрахованное лицо составляет 10 млн рублей.
Днем ранее думский комитет по бюджету и налогам рекомендовал принять в первом чтении законопроект об освобождении застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) с применением эскроу. При этом накануне стало известно, что в Москве число сделок по приобретению недвижимости с использованием таких счетов выросло в 2,5 раза.
Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в беседе с «Московскими ведомостями» рассказал, в чем суть эскроу-счетов, зачем они применяются в сфере строительства жилья, и почему государство стимулирует интерес к ним.
«Механизм эскроу-счетов был введен летом 2019 года. Он пришел на смену стандартному договору инвестирования строительства жилья, когда застройщики на своих счетах аккумулировали средства граждан, и других инвесторов, желающих профинансировать строительство собственного жилья. Тогда, напомню, была актуальна проблема обманутых дольщиков, когда застройщики расходовали средства инвесторов, но по разным причинам не могли достроить объекты. В итоге люди оказывались и без денег, и без жилья. Эскроу-счета стали цивилизованным способом решения этой проблемы, потому что средства дольщиков аккумулируются на этих счетах, но застройщики не могут их использовать для финансирования строительства. Деньги замораживаются в банке до окончания строительства, а финансирование осуществляется за счет банковского проектного финансирования. В итоге это решило проблему обманутых дольщиков. Однако одновременно привело и к удорожанию жилья, потому что в его себестоимость стали закладываться и проценты по кредитам, выданным застройщикам в рамках проектного финансирования строительства жилья», — пояснил эксперт.
По словам Константина Ламина, предложение ЦБ об увеличении страховых выплат по эскроу-счетам продиктовано экономическими реалиями.
«Страхование связано исключительно с возможным банкротством банка, где открыт эскроу-счет. И предложение о повышении размера страховой выплаты выглядит вполне логичным, потому что сейчас 10 млн рублей – это стоимость небольшой студии в Москве. Иными словами, цены на недвижимость очень высокие и страховая выплата должна с ними как-то соотноситься», — считает аналитика.
В то же время, по словам представителя Российской гильдии риэлторов, возможное освобождение застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве будет хорошей стимулирующей мерой для этого сегмента рынка.
«Примерно то же самое в свое время применялось и для строительства апартаментов. Сейчас эту норму отменили, но тогда после освобождения от НДС продажи апартаментов существенно выросли. Потому что цены на этот вид недвижимости снизились благодаря тому, что НДС больше не влиял на себестоимость. Я полагаю, что если освобождение от НДС будет применяться для ИЖС, то и в этом сегменте рынка можно будет наблюдать то же самое», — сказал Ламин.
Говоря о стимулировании со стороны государства инвестирования средств в недвижимость посредством эскроу-счетов, аналитик отметил, что отчасти на это может влиять лобби банковского сектора, который заинтересован как в кредитовании застройщиков, так и в выдаче ипотечных кредитов, в том числе и под строительство жилья. Кроме того, на счетах банков благодаря эскроу-счетам аккумулируются значительные средства.
«С другой стороны, это, конечно, эффективный механизм защиты прав тех, кто инвестирует в собственное жилье. Ведь именно благодаря эскроу-счетам проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое, и теперь – это, скорее, исключение, чем правило. Но нужно отметить, что сейчас еще непостроенное жилье застройщиками дешевле не продается, хотя раньше скидки на этапе котлована составляли до 50%. Сейчас в некоторых регионах даже случается, что жилье в еще не построенном доме может стоить дороже, чем жилье на вторичном рынке. Это парадоксальная ситуация, а ее причиной является применение льготной ипотеки, которая привела к увеличению стоимости жилья, причем даже того, строительство которого только начинается», — заключил собеседник издания «Московские ведомости».