Экономист Селянин объяснил, что такое секьюритизация и есть ли предпосылки к удешевлению недвижимости в России
30 июня 2023 13:37:30
Выпуск ипотечных облигаций необходим агентству ДОМ.РФ для финансирования собственной деятельности в сфере развития ипотеки, поскольку в условиях нехватки бюджетных средств государственное финансирование может быть существенно сокращено. При этом эти облигации могут обесцениться в случае наступления кризисных явлений в сфере ипотечного кредитования и обвала цен на недвижимость, рассказали изданию «Московские ведомости» кандидат экономических наук Константин Селянин
Сегодня стало известно, что государственное агентство ДОМ.РФ впервые провело эмиссию ипотечных облигаций на сумму в 17,4 млрд рублей. Сообщается, что тем самым секьюритизированы закладные с залогом прав по существующим договорам долевого участия (ДДУ). Облигации обеспечены кредитами банка ДОМ.РФ, выданными по льготным программам ипотечного кредитования. Ставка по ценным бумагам составила размер ключевой ставки ЦБ плюс 0,9%.
«Под секьюритизацией понимается процесс, когда на основе одного актива формируется другой. То есть были ДДУ, права по ним теперь заложены как гарантия по этим облигациям. В свою очередь сами эти облигации могут быть заложены в какой-то другой выпуск облигаций и так далее. Дойти может даже до появления некой пирамиды. К слову, ипотечный кризис 2008 года в США именно так и развивался – было много «этажей» секьюритизации. Но всегда есть риск, что базовый актив, то есть недвижимость, вдруг подешевеет. Что и произошло. Тогда это привело к кризису. Но в РФ такого пока нет. Поэтому ход ДОМ.РФ вполне оправдан, потому что это агентство вряд ли далее сможет получать финансирование из федерального бюджета, где, как известно, есть проблема дефицита. То есть таким образом привлекаются новые деньги, путем рефинансирования уже выданные кредитов. За счет этих средств можно выдавать новые ипотечные кредиты. Вопрос лишь в том, чтобы базовый актив, то есть недвижимость, не подешевел. Если это произойдет, то ипотечные облигации ДОМ.РФ могут очень серьезно пострадать. Вторым серьезным риском для облигаций можно назвать ситуацию, когда из-за падения доходов заемщики массово не смогут обслуживать собственные ипотечные кредиты», — рассказал Константин Селянин.
В то же время, по его словам, на сегодняшний день явных предпосылок к удешевлению недвижимости нет, а с закредитованностью населения активно борется ЦБ. При этом сами облигации ДОМ.РФ можно считать высоконадежным вложением, потому что они эмитированы государственной структурой.
Здесь уместно вспомнить недавнее банкротство американского Silicon Valley Bank, который вместо выдачи кредитов решил размещать средства в гособлигации. Однако ценные бумаги резко подешевели, что и привело к финансовому краху банка. Ранее «Московская газета» писала о том, почему даже высоконадежные облигации могут обладать высокими рисками.
