08 марта 2024 14:32:09

417

В феврале 2024 года объём выданных ипотечных кредитов упал почти на четверть в сравнении с февралём прошлого года. Об этом свидетельствует мониторинг Банка России

В целом банки выдали жилищных кредитов на сумму 320 млрд рублей, из которых около 213 млрд пришлось на льготные ипотечные программы. Объёмы льготной ипотеки также оказались намного ниже средних значений за июль-декабрь 2023-го, когда россияне брали по 550 млрд рублей на льготных условиях. При этом все основные льготные программы по-прежнему доступны заёмщикам, соответствующим их критериям. Действие семейной ипотеки истекает 1 июля 2024 года, но президент РФ Владимир Путин уже поручил продлить её до 2030 года. Продолжают действовать программы льготной ипотеки для ИТ-специалистов, дальневосточной, арктической и сельской ипотеки, а для дальневосточной и ИТ-ипотеки условия даже были смягчены.

Однако в ЦБ и финансовом блоке правительства уже не раз давали понять, что российское население чересчур закредитовано, поэтому ипотечный рынок необходимо охлаждать. Об этом, в частности, предупреждала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По её словам, темпы выдачи ипотеки слишком велики, поэтому ЦБ уже принимает меры по ограничению кредитования с низким первоначальным взносом и призывает сократить количество льготных программ. Министр финансов РФ Антон Силуанов также говорил, что необходимо снижать долю льготной ипотеки на первичном рынке жилья с 90% до 20-25%, чтобы поддержка оказывалась действительно нуждающимся семьям, а не девелоперам и банкам. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков пояснял, что слишком низкие ипотечные ставки и массовый характер семейной ипотеки приводят к ускоренному росту цен на недвижимость, которая за 2 последних года подорожала на 50%.

Помимо того, что практически неограниченный доступ к ипотеке провоцирует подорожание недвижимости, он ведёт и к росту необеспеченных кредитов, в перспективе грозящих возникновением банковского кризиса. В I квартале 2023 года сервис Циан зафиксировал максимальный за 2 года прирост просрочек по ипотечным выплатам. На первичном рынке жилья долги достигли 3,5 трлн рублей, на вторичном – 10,9 трлн. Впоследствии благодаря тому, что Центробанк ограничил выдачу экстремально дешёвых кредитов от застройщиков, ситуацию удалось стабилизировать, но полностью проблема не снята. Государству чрезмерная щедрость также выходит боком. По данным Минфина, в 2023-2025 годах на компенсации банкам из дефицитного федерального бюджета необходимо выделить 610 млрд рублей. Поскольку ключевая ставка сейчас экстремально высокая, разница между льготными и рыночными ставками по ипотеке выросла, и бюджету приходится компенсировать банкам больше недополученной прибыли. 

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко подтвердил, что после поднятия ключевой ставки, которая за прошлый год выросла с 7,5% до 16% и остаётся на этом уровне, поддержание всех действующих программ льготной ипотеки стало для бюджета чересчур разорительным. Не исключено, что первой пострадает программа ипотеки с господдержкой, по которой можно брать квартиры в новостройках под 8%. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже подтвердил, что с июля 2024 года эту программу не будут продлевать в полном объёме, сделав господдержку более точечной, например, для регионов с наиболее низким спросом на недвижимость. Гордейко считает, что семейную ипотеку тоже можно будет ограничить, оставив возможность её получения лишь для семей с тремя и более детьми. В таком случае бюджет сможет и дальше обеспечивать оставшиеся льготные программы, вернув им первоначальный смысл адресной помощи, которая по определению не может оказываться слишком широкому кругу граждан.

В Банке России добавляют, что выдача чересчур больших объёмов льготной ипотеки снижает эффективность монетарной политики, направленной на удержание инфляции в экономике, ведь рынок ипотечного кредитования фактически регулируется административно и слабо реагирует на меры ЦБ. Возможно, в том числе поэтому ключевую ставку для достижения нужного эффекта пришлось поднимать до 16%. Директор по коммуникациям BitRiver, экономист Андрей Лобода отмечает, что рынок недвижимости и ипотечных кредитов к лету ждёт охлаждение. В связи с высокой ключевой ставкой и ужесточением требований к заёмщикам по льготным программам выдача ипотеки может снизиться в два-три раза. Изменения этой тенденции можно ждать лишь после снижения ключевой ставки, однако, по словам Лободы, это произойдёт не ранее середины осени. Зато в этом случае более доступными станут обычные коммерческие кредиты, и потребность в льготах перестанет быть столь острой. Если развитие экономики в целом будет продолжаться без новых потрясений, восстановительный рост на ипотечном рынке, которого можно ждать на рубеже 2024-2025 годов, будет более естественным, а не подогретым искусственно сниженными ставками, как это было ранее.