Доллар вверх: когда лучше покупать недвижимость в 2023 году

Западная валюта приближается к сотне рублей и тянет за собой жилищный рынок. В такие моменты некоторые поддаются панике и совершают необдуманные сделки: скупают квартиры, технику и даже ювелирку. Эксперты по недвижимости рассказали изданию «Московские ведомости», как будет обстоять квартирный вопрос во второй половине года и когда стоит вкладывать деньги в недвижимость.

Итоги первого полугодия показали, что в Москве и Подмосковье до сих пор наиболее востребован вторичный фонд. По данным Росстата, в первом квартале средняя цена «квадрата» типовой «вторички» в Подмосковье составила 108 611 рублей и в Москве 248 285 рублей, в новостройках — 167 334 и 216 748 рублей соответственно.

При этом мнения экспертов расходятся с данными ведомства. Так, авторы аналитического издания IRN говорят, что цены на «вторичку» в Москве ниже на 20%, чем на новый фонд. Они объясняют этот курьез тем, что в течение прошлого года был всплеск спроса на новостройки из-за льготной ипотеки. В свою очередь, это снизило и стоимость вторичного жилья. В первом полугодии рынок показывал относительную стабильность, однако, если рубль не укрепится в ближайшее время, то цены на недвижимость в обоих фондах пойдут вверх. 

Директор по продажам агентства Point Estate Роман Амелин считает, что, если курс валют продолжит расти, то новостройки в среднем подорожают на 10-25%. При этом, если спрос рухнет, то застройщикам придется снизить цены.

За городом дела обстоят не лучше. Хоть банк ВТБ и предполагает рост рынка загородного жилья на 80% до конца года, однако взлет доллара может сбить амбициозные прогнозы.

Управляющий партнер компании NORDHUS Ольга Магилина подтверждает предположение. Она рассказала, на какие стройматериалы вырастет цена в первую очередь.

«В прошлом году спрос на загородное жилье сократился почти на 40%, и мы ожидаем дальнейшего снижения. Рост себестоимости строительства и рост цен стройматериалов начался еще в конце марта, а в конце весны он заметно ускорился. Дорожает все: и песок, и бетон, и древесина, и кирпич, и оконный профиль, и комплектующие для внутренних инженерных коммуникаций дома. До конца года цены будут лишь расти, как на жилье, так и на стройматериалы, а спрос падать. Вероятно, банки сделают для покупателей выгодные ипотечные программы. Но я бы не рассчитывала на существенную выгоду, так как Центробанк повышает ключевую ставку», — рассказала эксперт.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский тоже предрекает неизбежное повышение стоимости загородной недвижимости.

«Стройматериалы составляют 50% от затрат на возведение частного жилья. За последние шесть месяцев отечественные товары уже прибавили в цене в среднем на 20%, импортные — от 100 до 300%. Особенно дорожают электрика, инженерия (котлы, отопительные системы), крепеж, лаки и краски. Это увеличит стоимость домов на 10%. Дальнейший рост курса доллара лишь усугубит ситуацию. Однако до конца августа-начала сентября цены останутся прежними, так как у девелоперов есть запас стройматериалов, купленных ранее. Индексация составит от 10% до 30 и выше — в зависимости от класса возводимого объекта», — допустил Максим Лазовский.

Таким образом, до конца лета еще есть возможность приобрести недвижимость по лучшим ценам, пока застройщики еще не подстроились под новый курс валюты. Есть еще и другой путь: ожидать снижения стоимости жилья после проседания спроса. Однако пока невозможно предсказать, как в долгосрочной перспективе будет вести себя финансовый сектор и рынок недвижимости, и когда случится рецессия и откат цен.

Чтобы предотвратить чрезмерное завышение цен застройщиками, Центробанк разрабатывает стандарт ипотечного кредитования. Директор Департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова рассказала, что Банку России уже удалось снизить средний размер ипотеки.

«Рискованные практики приводят к завышению цен на первичном рынке, мы видели цены, растущие по среднему размеру кредита. Например, в начале 2022 года средний размер кредита на первичном рынке составлял 4,2 млн рублей. В разгар совместных практик банков и застройщиков размер кредита превысил 6 млн рублей. И сейчас мы видим, что в начале года, в последние месяцы средний размер кредита снова вернулся к нормальным показателям — 4,8 млн рублей. Таким образом, мы видим, что идет отход рынка от практики завышения цены», — заключила она.

Финансовые аналитики оценили роль доллара и рубля на мировой арене

Оснований для превращения российской валюты в один из ключевых инструментов в международных расчетах пока не слишком много. На мировом финансовом Олимпе в обозримой перспективе американский доллар будет оставаться доминирующей транзакционной и резервной валютой, хотя его доля постепенно и будет снижаться. Однако вопрос о том, какое место в этом процессе займет рубль пока остается открытым, рассказал изданию «Московские ведомости» аналитик ФГ «Финам» Андрей Маслов.

Накануне исполнительный директор по РФ и Сирии в Группе Всемирного банка Роман Маршавин заявил, что рубль может стать альтернативой доллару при расчетах страны с иностранными государствами. Основными слагаемыми для этого, по его словам, станут один из самых скромных в мире уровней госдолга РФ, а также положительное сальдо торгового баланса, что остается пока пределом мечтаний для ведущих эмитентов резервных валют, «балансирующих на грани банкротства».

Насколько это реально? 

Пока расчеты с зарубежными партнерами РФ идут не столько в рублях, сколько в долларах, евро, и в отдельных случаях — в юанях или в эмиратских дирхамах (в частности, за поставки нефти в Индию). Нужны ли отечественным контрагентам рубли, учитывая нынешнее геополитическое и экономическое положение России (и зависимость российской «сырьевой валюты» от колебания нефтяных котировок)? 

«Во-первых, ни одна страна – эмитент резервных валют не находится на грани банкротства, и даже кризис, который затронул Европу, более чем решаемый и вполне находится под контролем. Предпосылок для использования рубля в международных расчетах на самом деле не так много. В первую очередь это, конечно, дедолларизация российской экономики. Так, власти РФ решили избавить от долларов в том же ФНБ еще до конфликта на Украине, и это довольно важная часть политики. Однако доллар с огромным отрывом остаётся важнейшей в мире транзакционной и резервной валютой, занимая около 88% и 58% соответственно. Даже те расчеты по газу, которые формально ведутся в рублях, по факту проводятся в долларах или евро, и уже на территории РФ доллары или евро переводят в рубли в «Газпромбанке». В целом, торговля газом в рублях мало чем полезна России, так как слабый рубль дает хорошую прибыль при торговле в других валютах, а торговля в рублях – скорее, политический ход, а не экономический. В целом, не стоит ожидать, что торговля российским экспортом в национальной валюте может быть кому-то нужна с экономической точки зрения», — рассказал Андрей Маслов.

В то же время, расчеты России с другими странами в рублях будут со временем только увеличиваться, говорят эксперты.

«Роль рубля в международной торговле будет расти. Однако, во-первых, это затронет только «дружественные» страны, во-вторых, расти будет не только использование рубля, но и других валют. В первую очередь юаня, вероятно, рупии и дирхамов ОАЭ. Проблема, в первую очередь, в том, что у России с большинством партнеров профицитный внешнеторговый баланс. То есть партнерам просто неоткуда взять столько рублей. Соответственно, разницу придется покрывать валютами третьих стран, поскольку многие валюты партнеров РФ не очень интересны российским компаниям, и мало кто из контрагентов готов принимать их в уплату. Или же России придется кредитовать партнеров в рублях, принимая на себя риски по этим кредитам. К тому же, рост спроса на рубли вызовет его укрепление, что снизит конкурентоспособность российской продукции и осложнит пополнение бюджета. Ну и резкие колебания объёмов рублёвой массы могут вызвать неустойчивость курса валюты, подстегнуть спекуляции. Скорее, в перспективе будут создаваться альтернативные системы расчетов, например, на основе корзины валют стран БРИКС», — считает эксперт ИК «ИВА Партнерс» Артём Клюкин.

Где сейчас идёт геополитическая борьба за доллар

Дедолларизация экономики России прямо сейчас может создать серьёзные проблемы для бизнеса, ориентированного на экспорт и в целом «завязанных» на внешнеэкономических отношениях. Об этом заявил председателя Комитета Госдумы по малому и среднему предпринимательству Александр Дёмин

По его словам, в сложившейся экономической ситуации, в том числе и связанной с курсом доллара, ввозить товары в Россию стало выгоднее, чем продавать их.

«Разница курса в 10 рублей серьёзно бьёт по экономической составляющей предприятий, в том числе малому и среднему бизнесу, работающих на экспорт или взаимодействующих с партнёрами за рубежом. При курсе в 70 рублей за доллар и выше ситуация бы кардинально изменилась, а пока что покупать товары за рубежом получается выгоднее», — отметил депутат.

По его словам, в этом случае для успешного бизнеса нужно выигрывать серьёзную конкуренцию. Перспективы дедолларизации российской экономики, как считает Дёмин, безусловно нужно рассматривать, но для этого должен появится инструмент взаиморасчётов, а каким он будет – пока что неизвестно.

«Эта тема из плоскости обмена и закупок, которые долгие годы осуществлялись на основе доллара. Что придёт взамен? Возможно, это будет конвертация национальных валют. Есть предложения переходить на цифровые расчёты, но этого нужны соответствующие площадки, а также принятие и реализация ряда других мер», – отметил парламентарий.

Председатель думского комитета подчеркнул, что для этого бизнесу будет необходима помощь государства.

В сентябре президент РФ Владимир Путин заявил, что Россия «непременно избавится от доллара в экономике», назвав этот процесс неизбежным.

В Минфине полагают, что основной альтернативой доллару и евро может стать юань. По словам замглавы ведомства Алексея Моисеева, кроме китайской валюты «банки смотрят на дирхам».

Политолог Игорь Егоров рассказал изданию «Московские ведомости», что процесс дедолларизации в мире уже активно идёт – Россия уходит от доллара, Китай сокращает свои вложения в американские ценные бумаги, но при этом доллар сейчас максимально укрепляется ко всем ключевым мировым валютам, в том числе, к евро, фунту стерлингов и йене.

Это, по словам эксперта, говорит о том, что многие продолжают рассматривать доллар как крепкую резервную валюту. Политолог связывает такое положение дел с конфликтом на Украине, который крайне выгоден американцам, и совсем невыгоден другим странам.

«Геополитическая борьба за доллар сейчас идёт именно на Украине», – считает эксперт.

Егоров отметил, что разрешение этого конфликта даст ответы на вопрос что будет с долларом в дальнейшем – если победа в том или ином виде будет за американцами, то доллар останется мировой резервной валютой, если планы США провалятся, и Европа снова начнёт получать трубопроводный газ из России, то дедолларизация ускорится.

Реклама