Метка: недвижимость

Время от времени граждане сталкиваются с вопросами определения стоимости объектов недвижимости. Параметры важны как при оформлении сделок купли-продажи жилья, так и для расчета налогов. В ряде случаев речь идет о кадастровой стоимости объекта, в других — о рыночной. Чем отличаются эти понятия и на что стоит ориентироваться, рассказал юрист Роман Крюков

— Роман Сергеевич, что такое кадастровая стоимость недвижимости с точки зрения закона?

— Под этим стоит понимать оценочную стоимость объекта недвижимости, которую определяет государство. На ее основе рассчитываются имущественный и другие налоги.

— От чего зависит кадастровая стоимость квартиры, например? 

—Зависит от ряда параметров, например, кирпичный дом или монолитный, от года постройки, от расположения объекта недвижимости, от качества и состава используемых материалов. Исходя из этих параметров в совокупности рассчитывается стоимость квадратного метра.

— А что тогда такое рыночная стоимость?

—Рыночная стоимость это та, которую требует непосредственно продавец от покупателя. Она зависит от амбиций первого и может меняться в зависимости от ситуации на рынке, например, под влиянием конкуренции или экономических факторов. Кадастровую же стоимость пересматривают не чаще, чем раз в два года.

— Разница только в том, что рыночная может меняться?

— Нет, здесь играет роль метод расчета (именно поэтому кадастровая и рыночная стоимость часто отличаются друг от друга. При этом вторая является более реальной, поскольку учитывает экономику на текущий момент времени, а также параметры самого объекта, например, дизайнерский ремонт). Кроме того, рыночную стоимость задает сам продавец, она может быть в 3 раза выше средней, но, если покупателю это подходит, никто не осудит за это.

— А кто пересматривает кадастровую стоимость?

— Этим занимается налоговая служба. 

— Зачем собственнику объекта вообще знать его кадастровую стоимость?

— Для того, чтобы сверить начисленные налоги на имущество. Кроме того, если объект недвижимости фигурирует в тех или иных вопросах с участием нотариуса, то там также от стоимости объекта зависит цена услуг. Сюда же можно отнести такие вопросы как оформление наследства. 

— А рыночную?

—Для того, чтобы продать квартиру не ниже рынка или наоборот купить по адекватной стоимости. Кстати, еще может потребоваться при открытии неденежного вклада в уставной капитал.

— Как узнать рыночную и кадастровую стоимость своей квартиры?

—Рыночную стоимость определит риэлтор или эксперт по оценке недвижимости, которого нужно пригласить ознакомиться с объектом, а кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно заказать на Госуслугах, в личном кабинете налоговой или получить в МФЦ.

— Можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

— Здесь, как говорится, хозяин-барин. Она может быть взята из головы или на основе анализа объявлений со схожими объектами в интернете. Но лучше доверить это эксперту.

В феврале 2024 года объём выданных ипотечных кредитов упал почти на четверть в сравнении с февралём прошлого года. Об этом свидетельствует мониторинг Банка России

В целом банки выдали жилищных кредитов на сумму 320 млрд рублей, из которых около 213 млрд пришлось на льготные ипотечные программы. Объёмы льготной ипотеки также оказались намного ниже средних значений за июль-декабрь 2023-го, когда россияне брали по 550 млрд рублей на льготных условиях. При этом все основные льготные программы по-прежнему доступны заёмщикам, соответствующим их критериям. Действие семейной ипотеки истекает 1 июля 2024 года, но президент РФ Владимир Путин уже поручил продлить её до 2030 года. Продолжают действовать программы льготной ипотеки для ИТ-специалистов, дальневосточной, арктической и сельской ипотеки, а для дальневосточной и ИТ-ипотеки условия даже были смягчены.

Однако в ЦБ и финансовом блоке правительства уже не раз давали понять, что российское население чересчур закредитовано, поэтому ипотечный рынок необходимо охлаждать. Об этом, в частности, предупреждала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По её словам, темпы выдачи ипотеки слишком велики, поэтому ЦБ уже принимает меры по ограничению кредитования с низким первоначальным взносом и призывает сократить количество льготных программ. Министр финансов РФ Антон Силуанов также говорил, что необходимо снижать долю льготной ипотеки на первичном рынке жилья с 90% до 20-25%, чтобы поддержка оказывалась действительно нуждающимся семьям, а не девелоперам и банкам. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков пояснял, что слишком низкие ипотечные ставки и массовый характер семейной ипотеки приводят к ускоренному росту цен на недвижимость, которая за 2 последних года подорожала на 50%.

Помимо того, что практически неограниченный доступ к ипотеке провоцирует подорожание недвижимости, он ведёт и к росту необеспеченных кредитов, в перспективе грозящих возникновением банковского кризиса. В I квартале 2023 года сервис Циан зафиксировал максимальный за 2 года прирост просрочек по ипотечным выплатам. На первичном рынке жилья долги достигли 3,5 трлн рублей, на вторичном – 10,9 трлн. Впоследствии благодаря тому, что Центробанк ограничил выдачу экстремально дешёвых кредитов от застройщиков, ситуацию удалось стабилизировать, но полностью проблема не снята. Государству чрезмерная щедрость также выходит боком. По данным Минфина, в 2023-2025 годах на компенсации банкам из дефицитного федерального бюджета необходимо выделить 610 млрд рублей. Поскольку ключевая ставка сейчас экстремально высокая, разница между льготными и рыночными ставками по ипотеке выросла, и бюджету приходится компенсировать банкам больше недополученной прибыли. 

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко подтвердил, что после поднятия ключевой ставки, которая за прошлый год выросла с 7,5% до 16% и остаётся на этом уровне, поддержание всех действующих программ льготной ипотеки стало для бюджета чересчур разорительным. Не исключено, что первой пострадает программа ипотеки с господдержкой, по которой можно брать квартиры в новостройках под 8%. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже подтвердил, что с июля 2024 года эту программу не будут продлевать в полном объёме, сделав господдержку более точечной, например, для регионов с наиболее низким спросом на недвижимость. Гордейко считает, что семейную ипотеку тоже можно будет ограничить, оставив возможность её получения лишь для семей с тремя и более детьми. В таком случае бюджет сможет и дальше обеспечивать оставшиеся льготные программы, вернув им первоначальный смысл адресной помощи, которая по определению не может оказываться слишком широкому кругу граждан.

В Банке России добавляют, что выдача чересчур больших объёмов льготной ипотеки снижает эффективность монетарной политики, направленной на удержание инфляции в экономике, ведь рынок ипотечного кредитования фактически регулируется административно и слабо реагирует на меры ЦБ. Возможно, в том числе поэтому ключевую ставку для достижения нужного эффекта пришлось поднимать до 16%. Директор по коммуникациям BitRiver, экономист Андрей Лобода отмечает, что рынок недвижимости и ипотечных кредитов к лету ждёт охлаждение. В связи с высокой ключевой ставкой и ужесточением требований к заёмщикам по льготным программам выдача ипотеки может снизиться в два-три раза. Изменения этой тенденции можно ждать лишь после снижения ключевой ставки, однако, по словам Лободы, это произойдёт не ранее середины осени. Зато в этом случае более доступными станут обычные коммерческие кредиты, и потребность в льготах перестанет быть столь острой. Если развитие экономики в целом будет продолжаться без новых потрясений, восстановительный рост на ипотечном рынке, которого можно ждать на рубеже 2024-2025 годов, будет более естественным, а не подогретым искусственно сниженными ставками, как это было ранее.

В России в 2023 году ожидается рекордный объем продаж недвижимости на первичном рынке. Аналитики института жилищного развития прогнозируют итоговую цифру в 750 тыс. заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Будет побит рекорд, достигнутый в 2021 году; тогда число вложений в «первичку» достигло 676 тыс. ДДУ

По мнению аналитиков «Дом.РФ», в среднем по стране ситуация на рынке первичного жилья сегодня сбалансирована. Исследователи ориентируются на нормальную модель реализации проектов, при которой на момент ввода дома в эксплуатацию должно быть продано около 70% жилой площади. 

«Именно такая ситуация наблюдается сейчас в среднем по рынку: среднее соотношение распроданности и стройготовности соответствует «равновесному» значению в 70%. Однако в столичных регионах этот показатель находится на уровне 77% ‒ это означает, что жилье продается быстрее, и свидетельствует о наличии признаков дефицита предложения нового жилья», ‒ говорится в исследовании «Дом.РФ». 

Последний тезис, однако, признают далеко не все эксперты. О причинах сложившейся на рынке недвижимости ситуации и его перспективах в ближайшем полугодии изданию «Московские ведомости» рассказал вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев.

— Многим участникам рынка недвижимости оптимизм внушают объемы квадратных метров, проданных с июля по сентябрь: по данным Дом.РФ, в третьем квартале россияне заключили рекордное количество сделок с новостройками — 242 тыс. договоров долевого участия. Это в два раза больше, чем за тот же период 2022 года.

— Да, третий квартал был очень динамичным. Август и сентябрь били рекорды и на вторичном рынке, и, прежде всего, из-за того, что ступеньками менялась ипотечная ставка для «вторички». Но ситуация изменилась, и сейчас ипотечная ставка стала практически заградительной – от 16% во всех банках. Как следствие большое количество людей обратилось к новостройкам, где процент ставок кредитования остался относительно низким. Естественно, что до конца года значительное количество квадратных метров в строящихся домах будет распродано. 

— Какой-то праздник для девелоперов, не так ли?

— Это касается исключительно жилья эконом-класса. В более дорогих сегментах ситуация иная. Существуют ограничения на покупку жилья в новостройках. Во многом ограничением становится, собственно, сама стоимость квадратного метра. В большинстве российских регионов, включая прежде всего Москву и Санкт-Петербург, жилье в сегменте бизнес-класса в новостройке купить на кредитные деньги невозможно – нужно добавить еще две трети, а то и четыре пятых к тем ценам, что существуют на сегодняшний день в эконом-классе. 

Именно поэтому мы сейчас наблюдаем невероятный маркетинг среди застройщиков в сегменте бизнес-класса. Они понимают, что им не удастся продать все из запланированного к сдаче жилья. На недостающий размер ипотечных кредитов ставка такая же, как на вторичном рынке, то есть льготы получить невозможно. Именно поэтому значительная часть жилья бизнес-класса, уже построенного, например, в Москве и Петербурге, не находит своего покупателя, не взирая на попытки девелоперов достаточно серьезно вложится в рекламу. 

— Какой Вам видится ситуация с продажами в ближайшей перспективе, до конца 2023 года? 

— В четвертом квартале в сегменте эконом объемы продаж в целом будут ниже. Это связано с тем, что раньше люди не просто брали ипотечные кредиты: очень часто покупке квартиры предшествовала продажа жилья на вторичном рынке. Деньги от таких сделок направлялись на приобретение новых квадратных метров. Сейчас объемы продаж «вторички» сократились в два раза. Притока денег с вторичного рынка будет недостаточно. 

— Нечто подобное уже было на российском рынке совсем недавно. 

— Такая же картина наблюдалась в 2022 году, когда на вторичном рынке была взвинчена процентная ставка, по сути, став заградительной. Тогда уже через два-три месяца застройщики возроптали, поскольку у них резко упали продажи. И это при том, что ставка ипотеки на первичном рынке, то есть на возводимые ими жилые дома, в тот момент оставалась вполне приемлемой – около 8%. 

— Итак, Вы прогнозируете замедление темпов реализации жилья. Помимо уменьшения денежных потоков от продаж на вторичном рынке, что еще будет влиять на ситуацию? 

— Падение спроса будет определяться еще двумя факторами. Первый из них – увеличение объема первого взноса с 10% до 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Вполне вероятно, что Центробанк увеличит размер первого взноса и до 25%. Для значительной части потенциальных покупателей это делает новое жилье недоступным. Это серьезное ограничение, которое ударит, прежде всего, по ипотеке не коммерческой, а льготной. Априори льготную ипотеку получают люди, у которых в принципе денежных средств недостаточно, например, семьи с детьми. 

Второй фактор – усиление контроля ЦБ за закредитованностью граждан. Это декларировалось уже в конце октября, и на практике означает следующее: если ранее у потенциальных покупателей была возможность взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса на квартиру, то теперь доступность таких кредитов уменьшится в разы. 

— Иначе говоря, продажи встанут? 

— Сократятся. Если с июля 2024 года не будет полномасштабно продлена программа льготной ипотеки, то никакого дефицита жилья быть не может. Ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке для нельготных категорий граждан сравняются. Это, с моей точки зрения, в 2-3 раза сократит объемы сделок в новостройках. 

— Государство намерено как-то регулировать ситуацию с ипотекой? 

— Нас ждет ряд реформ. Так, Государственная Дума и Центробанк разрабатывают сейчас программу перехода от так называемого «неизбирательного ипотечного финансирования» (доступность ипотеки всех новостроек для всех категорий граждан) к реализации либо регионального принципа предоставления льготной ипотеки, либо к предоставлению адресной ипотеки исключительно по категориям льготников: это Дальневосточная и Полярная ипотеки, ипотека для IT-специалистов и для семей с двумя детьми и более. И может так случиться, что на первичном рынке не будет работать льготная ставка. Как минимум, она может вырасти, особенно если ключевая ставка ЦБ сохранится на сегодняшнем уровне. 

— Можем ли мы в ближайшем будущем увидеть дефицит новостроек? 

— Я не вижу ни одного убедительного аргумента в пользу версии, что на рынке в ближайшее время возникнет дефицит жилья в новых домах. Усматриваю в этих заявлениях высокую степень ангажированности. В роли аналитиков рынка часто выступают компании, которые сами финансируют строительство новых жилых комплексов и в силу этого заинтересованы в продажах. Здесь отсутствует объективный анализ, и очевидна попытка раскачать рынок перед Новым годом. 

— Каким, с Вашей точки зрения, будет первое полугодие 2024 года для девелоперов?

— Девелоперы в сегменте «эконом» будут чувствовать себя нормально. В первом полугодии ждать потрясений не приходится. Весь первый квартал никто из них не будет испытывать дефицита финансирования. Что будет дальше – зависит от того, отменят льготную ипотеку на первичном рынке или нет. Если отменят, то у застройщиков в распоряжении будет весь второй квартал, чтобы рынок раскачать и простимулировать покупателя раскупить все, что еще осталось. А вот дальше уже будет совсем другая история.

15 сентября ожидается очередное заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки. Аналитики не исключают очередного повышения ставки для сдерживания проинфляционных рисков. «Московские ведомости» узнали у экспертов рынка о том, как возможные изменения отразятся на ипотеке и рынке недвижимости 

Директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова считает, что изменение ключевой ставки не уменьшит интерес к рынку недвижимости. 

«Несмотря на волнения на рынке, вызванные резким повышением ставки в августе до 12%, ожидаемого снижения интереса к ипотеке не случилось. На протяжении последних трех лет рынок сотрясают разные глобальные события, которые, если верить прогнозам девелоперов, могли его пошатнуть. Однако интерес к недвижимости был и остаётся высоким. Покупатель по-прежнему ищет доступное жилье, которое создаст ощущение безопасности и устойчивости. При этом тренд на улучшение продуктовых характеристик проектов остаётся неизменным, что бы не происходило. Ни ковид, ни санкции, ни изменение ключевой ставки этого не меняет», — отметила Эвелина Ишметова. 

Член Российской гильдии риэлторов, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что повышение ключевой ставки может сыграть эффект «холодного душа» для вторичного рынка, где в августе произошел резкий рост цен. 

«Дальнейшее положение рынка недвижимости будет зависеть исключительно от монетарной политики Банка России. Если Центральный банк РФ решит снизить ключевую ставку, это подтолкнет вторичный рынок к росту цен. В горизонте ближайших четырех лет потенциал роста цен на «вторичке» составит 45%, но вопрос в том, за какой срок рынок достигнет этих показателей. От скорости снижения ключевой ставки будет зависеть скорость роста цен. Ценовая «яма», на которую просел вторичный рынок, составляет порядка 15-20%. Остаток будет восполняться за счет скорости инфляции и размера ключевой ставки. В том случае, если на предстоящем заседании совета директоров Центробанк решит поднять ставку и придержать ее до конца года, скачок цен, произошедший в августе, будет отброшен назад и показатели на вторичном рынке, возможно, вернутся к прежнему уровню. Однако нужно заметить, что продавцы сейчас находятся не в той ситуации, когда они психологически готовы снижать цены, — говорит Константин Барсуков. — На мой взгляд, самый благоприятный сценарий для рынка – оставить действующую ключевую ставку либо поднять не более, чем на 1% п.п. и сохранить ее на ближайшие полгода. За это время вторичный рынок «подохладится» и удастся предотвратить повторения августовского сценария, когда цены стремительно росли. Соответственно, когда ЦБ начнет постепенно снижать ключевую ставку, на уже охладившемся вторичном рынке удастся избежать резкого роста цен. В обратном случае, если регулятор сейчас снизит свои ставки, например, до 10%, это спровоцирует рост цен и приведет к снижению спроса на рыночные ипотечные программы, но при этом произойдет рост спроса на ипотеку с господдержкой на первичном рынке». 

Напомним, по данным федеральной компании «Этажи», спрос на жилую недвижимость в России после повышения ставок за первые дни сентября оказался на 3% выше пиковых значений августа. 

По данным СМИ, в январе-июне 2023 года россияне начали активно скупать жилье в Египте. В итоге спрос на недвижимость в этой североафриканской стране вырос в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Впрочем, как сообщили эксперты изданию «Московские ведомости», не меньшим спросом у наших сограждан сейчас пользуется и недвижимость в Таиланде

Как сообщает портал зарубежной недвижимости prian.ru, россияне могут купить до 2–3 тысяч объектов египетской недвижимости в этом году. Рост спроса россиян на покупку жилья в Египте подтвердили в tranio.ru, отметив увеличение числа подобных заявок на треть за последний год. По мнению экспертов, интерес к Египту в РФ растет в условиях общего снижения инвестиций в зарубежную недвижимость. По оценке prian.ru, совокупный объем такого спроса в первой половине 2023 года снизился в России в 1,7 раза по сравнению с 2022-м. 

Главный редактор prian.ru Филипп Березин объяснил растущий спрос на Египет относительно низкими ценами на недвижимость в этой стране. Так, объекты на вторичном египетском рынке сейчас можно найти по 40–50 тысяч евро. В то же время в Турции, которая сильно подорожала после массового паломничества в эту страну релокантов из РФ, бюджетные варианты квартир в среднем стоят от 100 тысяч евро. 

Кроме того, получить вид на жительство в Египте можно при покупке недвижимости стоимостью всего от 50 тысяч долларов, а гражданство — при инвестировании в ее экономику порядка 300 тысяч долларов. По мнению экспертов, Каир сегодня весьма активно продвигает новые иммиграционные программы, стремясь привлечь дополнительные инвестиции в страну. Тем не менее, аналитики не уверены, что многие россияне планируют переезд в Египет на постоянное жительство. 

Дело в том, что паспорт этой страны позволяет нашим согражданам пройти проверку в ведущих международных банках, в первую очередь — западных. Эта проверка требуется для открытия или разблокировки счетов. По данным риелторской компании «Этажи», количество заявок от россиян на покупку недвижимости в других странах в январе-июне 2023 года увеличилось на 38%. Наибольший интерес россияне проявляли к Дубаю, Турции, Северному Кипру, странам СНГ и Таиланду, уточнили в компании.

Как сообщил «Московским ведомостям» старший партнер компании Exotic Property Карен Чичан, Египет постепенно становится своеобразным «пропуском» для россиян в ближневосточный регион. 

«По нашему опыту, главным образом стимулируют спрос на зарубежную недвижимость у россиян различные госпрограммы зарубежных стран, которые обещают местную «прописку» в обмен на инвестиции. Как известно, с февраля 2022 года россиянам стало непросто получить второй паспорт в какой-то из европейских стран. В свою очередь, Израиль, Армения и Казахстан за последний год выдали десятки тысяч своих паспортов нашим согражданам, но и они под давлением запада постепенно сворачивают свои миграционные программы. А вот Египет продолжает продвигать такой продукт, предлагая гражданство страны за инвестиции. При этом Каир снизил «порог входа» с 500 тысяч до 300 тысяч долларов», — отметил Чичан. 

Также эксперт напомнил — египетское правительство в ближайшее время намерено разрешить делать трансферы для инвестиций в программу «инвестиционной прописки» в рублях. 

«По сути, Египет постепенно становится своеобразным «пропуском» для россиян в ближневосточный регион. В то же время интерес наших сограждан к европейским визовым программам получения гражданства за инвестиции, с введением санкций ЕС, заметно сократился. Сильно поутих он и в отношении рынка недвижимости Турции из-за того, что жизнь в этой стране сильно подорожала, и как следствие цены на недвижимость там тоже начали бить рекорды», — указал старший партнер компании Exotic Property.

По его словам, в основном российские клиенты агентства сейчас покупают инвестиционную недвижимость в Юго-Восточной Азии – в Таиланде, Объединенных Арабских Эмиратах или на Бали. 

«Так, российский интерес к переезду в Таиланд всего за год вырос на 40%. В свою очередь, правительство Королевства Таиланд прикладывает огромные усилия для создания нерезидентам страны действительно комфортных условий для жизни и ведения бизнеса. И именно Таиланд становится пропуском для наших соотечественников в Юго-Восточную Азию», — заключил Карен Чичан.

Обстановка на рынке аренды коммерческой недвижимости стабилизировалась. Российские компании достаточно активно «поглощают» офисы ушедших из страны компаний. Об этом сообщил изданию «Московские ведомости» управляющий партнер агентства коммерческой недвижимости Praedium Александр Ошурко

«В 2022 году рынок аренды коммерческой недвижимости был в настороженном состоянии, когда никто до конца не понимал, как дальше будут развиваться события. Прекращение деятельности ряда международных компаний на территории России привело к появлению дополнительной вакансии в премиальном офисном кластере – уровень вакансии превысил 13%, что не характерно для нашего рынка. Однако с конца 2022 года началось активное поглощение качественных квадратных метров. Эта тенденция сохраняется до сих пор. Российские компании достаточно активно «поглощают» офисы ушедших из страны компаний. Что касается арендной ставки, то цены стабилизировались и те объекты, которые ранее экспонировались выше рынка, практически скорректировались. Но в целом, в этой сфере происходит стагнация арендных ставок, при этом в активных деловых районах применяется индексация в некоторых случаях. Поэтому нельзя сказать, что рынок чувствуется себя плохо – освободившиеся площади постепенно замещаются, а ставки перестали падать вниз», — говорит Александр Ошурко. 

По словам эксперта, проблема дефицита качественных коммерческих офисов площадью 2-5 тыс. кв. м. – остается актуальной. Соответственно, у арендаторов, которые в поиске площадей в размере 10-15 тыс. кв. м., выбора еще меньше. 

«Это обусловлено тем, что международные компании, прекратившие свою деятельность на территории РФ, по ряду причин не могут расторгнуть долгосрочные договора аренды. Некоторые из них договариваются с арендодателями о постепенном замещении площади другими арендаторами. Но, учитывая, что арендодателям не интересно сдавать площадь ниже той ставки, которую платят текущие арендаторы, даже если они не пользуются своим помещением, процесс замещения идет медленно. Поэтому сейчас мы наблюдаем вялотекущее поглощение коммерческих площадей, без роста и снижения ставок», — добавил Александр Ошурко. 

Между тем, по данным консалтинговой компании Nikoliers, по итогам первых шести месяцев 2023 года в Московском регионе ввели 46,3 тыс. кв. м торговых площадей. Это почти вдвое больше показателя за аналогичный период 2022 года. По аналогии с прошлым годом, сохраняется тренд на создание небольших торговых объектов «районного» и «окружного» форматов. Таким образом, уровень вакантности постепенно снижается.

Выпуск ипотечных облигаций необходим агентству ДОМ.РФ для финансирования собственной деятельности в сфере развития ипотеки, поскольку в условиях нехватки бюджетных средств государственное финансирование может быть существенно сокращено. При этом эти облигации могут обесцениться в случае наступления кризисных явлений в сфере ипотечного кредитования и обвала цен на недвижимость, рассказали изданию «Московские ведомости» кандидат экономических наук Константин Селянин

Сегодня стало известно, что государственное агентство ДОМ.РФ впервые провело эмиссию ипотечных облигаций на сумму в 17,4 млрд рублей. Сообщается, что тем самым секьюритизированы закладные с залогом прав по существующим договорам долевого участия (ДДУ). Облигации обеспечены кредитами банка ДОМ.РФ, выданными по льготным программам ипотечного кредитования. Ставка по ценным бумагам составила размер ключевой ставки ЦБ плюс 0,9%.

«Под секьюритизацией понимается процесс, когда на основе одного актива формируется другой. То есть были ДДУ, права по ним теперь заложены как гарантия по этим облигациям. В свою очередь сами эти облигации могут быть заложены в какой-то другой выпуск облигаций и так далее. Дойти может даже до появления некой пирамиды. К слову, ипотечный кризис 2008 года в США именно так и развивался – было много «этажей» секьюритизации. Но всегда есть риск, что базовый актив, то есть недвижимость, вдруг подешевеет. Что и произошло. Тогда это привело к кризису. Но в РФ такого пока нет. Поэтому ход ДОМ.РФ вполне оправдан, потому что это агентство вряд ли далее сможет получать финансирование из федерального бюджета, где, как известно, есть проблема дефицита. То есть таким образом привлекаются новые деньги, путем рефинансирования уже выданные кредитов. За счет этих средств можно выдавать новые ипотечные кредиты. Вопрос лишь в том, чтобы базовый актив, то есть недвижимость, не подешевел. Если это произойдет, то ипотечные облигации ДОМ.РФ могут очень серьезно пострадать. Вторым серьезным риском для облигаций можно назвать ситуацию, когда из-за падения доходов заемщики массово не смогут обслуживать собственные ипотечные кредиты», — рассказал Константин Селянин.

В то же время, по его словам, на сегодняшний день явных предпосылок к удешевлению недвижимости нет, а с закредитованностью населения активно борется ЦБ. При этом сами облигации ДОМ.РФ можно считать высоконадежным вложением, потому что они эмитированы государственной структурой.

Здесь уместно вспомнить недавнее банкротство американского Silicon Valley Bank, который вместо выдачи кредитов решил размещать средства в гособлигации. Однако ценные бумаги резко подешевели, что и привело к финансовому краху банка. Ранее «Московская газета» писала о том, почему даже высоконадежные облигации могут обладать высокими рисками.

Несмотря на то, что реальных предпосылок к росту цен на рынке недвижимости нет, ближе ко второй половине года застройщики попытаются спровоцировать рост цен. Об этом заявил член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. 

В «Скоринг бюро» подсчитали количество «плохой» ипотеки. Так, в январе 2023 года количество ипотечных кредитов, по которым россияне допустили просрочку свыше 90 дней, выросло до 30,4 тыс. ссуд – это максимум с мая 2021 года. При этом в годовом выражении увеличение составило 15,4%. Одновременно увеличился и объем «плохой» ипотеки — на 11% в месячном и 12% в годовом выражении, до 63,1 млрд рублей.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова в беседе с журналистом издания Московские ведомости» отметила, что главная причина роста числа ипотечных кредитов с просрочкой – это общий рост ипотечного кредитования. 

«Доля просрочек увеличивается пропорционально росту числа выданных кредитов. Так, в прошлом году доля ипотечных покупок только на первичном рынке старой Москвы достигла в декабре пиковых значений – 83%, а в Новой Москве этот показатель приблизился в декабре к 92%. Кроме того, огромное количество ипотечных кредитов заключалось во время пандемии и введения льготной ипотеки от государства. Таким образом, сейчас на рынке действительно много действующих ипотечных договоров, много людей, которые платят ипотеку. Логично, что часть из этих кредитов будут попадать в категорию просроченных платежей. Само по себе число просроченных ипотечных кредитов — не самый репрезентативный показатель. Важна доля просроченных кредитов в общем объеме. По итогам 2022 года по России эта доля не превышала 0,4%», – рассказала Ирина Доброхотова. По её словам, ЦБ уже принимает определенные меры, чтобы не допустить роста доли таких кредитов. 

«Регулятор внимательно следит за рынком и действуют вполне решительно», – добавила Доброхотова.

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков рассказал, какая сейчас ситуация на ипотечном рынке. 

«Ипотека останется ключевым инструментом продаж на рынке недвижимости. Несмотря на то, что первый квартал считается не самым активным сезоном на рынке жилья, в эти дни очень много совершается сделок по ипотечному кредитованию, порой даже не протолкнуться в кредитных организациях. За последний месяц только в Сбербанке одобрено свыше 263 тыс. заявок. Это самый высокий показатель у Сбербанка при том, что условия в этом банке не самые привлекательные. Рост спроса на ипотечное кредитование обусловлен несколькими факторами. Во-первых, стоимость стройматериалов подешевело, соответственно, строить индивидуальное жилье стало немного легче. Во-вторых, выросла денежная масса в национальном определении – за 2022 год рост составил 24%. В-третьих, стоит признать, что правительство РФ отличается социально-ориентированной политикой, и в течение 2022 года заметно выросла поддержка населения. Исходя из вышесказанного, не приходится говорить о том, что платежеспособность населения упало тем более, что нет точных расчетов, свидетельствующих о реальном массовом падении доходов, — говорит Константин Барсуков. — Более того, по нашим наблюдениям, у 30 процентов наших клиентов в течение 2022 года выросли доходы. Особенно наблюдается рост доходов в предпринимательской среде. Как правило, это индивидуальные предприниматели с валовым доходом от 5 до 40 млн рублей, то есть речь идет о малом бизнесе. Понятно, что есть много тех, кто столкнулся с падением доходов, но есть немало и тех, кто смог быстро сориентироваться и начать перестраивать свой бизнес».

По словам Константина Барсукова, спрос на недвижимость и, соответственно, на ипотеку, увеличился и в связи ожиданиями роста цен.

«Все чаще мы стали слышать от клиентов, что они хотят приобрести недвижимость, пока цены не выросли. Таких настроений на рынке не было давно. Это свидетельствует о перемене сознания покупателей. Однако реальных предпосылок к росту цен пока нет, как минимум, в марте цены сохранятся на прежнем уровне. Ближе ко второй половине года, скорее всего, застройщики начнут убеждать население, что ожидается рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках, чтобы простимулировать покупательский спрос и спровоцировать рост цен. Но удастся ли им «раскачать» рынок – вопрос сложный», – сказал Константин Барсуков, добавив, что на московском рынке недвижимости все еще много сильно переоцененных объектов. 

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы утратила право возбуждать в отношении юридических лиц дела об административном правонарушении, если контрольные мероприятия прошли без участия собственника объекта недвижимости. Соответствующие поправки Мосгордума приняла сегодня, 15 февраля

Депутат Мосгордумы Елена Николаева предложила внести изменения в столичный закон «О контроле за использованием объектов недвижимости в Москве» и, таким образом, привести его в соответствие с федеральным законодательством. Суть новеллы заключается в том, что отныне государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости сможет возбуждать в отношении предпринимателей дела об административном правонарушении только при условии, что во время контрольных мероприятий она «взаимодействует» с владельцем недвижимости. То есть, если собственник объекта не принимал участие в инспекции, рейде и т.д., то ведомство не имеет права инициировать против него возбуждение дела.

Николаева перечислила, какие это именно контрольные мероприятия: инспекционный визит или осмотр объекта в ходе рейда; проверка; совершение контрольно-надзорных действий в рамках постоянного государственного контроля и надзора; постоянный рейд.

«Федеральный закон №290 уточнил, что по итогам мероприятий, которые проходят без участия контролируемых лиц, нельзя возбуждать административные дела, — подчеркнула Николаева. — Сейчас нам необходимо привести законодательную базу города Москвы в соответствие с федеральными нормами».

Автор законодательной новеллы объяснила, что ранее сотрудники государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы устраивали выездные обследования, в которых не участвовали собственники зданий. «Теперь такие мероприятия не могут повлечь за собой возбуждение дел об административной ответственности», — пояснила Николаева.

Докладчица добавила, что её часто спрашивают: «А не утратит ли в таком случае инспекция вообще возможность привлечь нарушителя к ответственности?» И сама ответила на этот вопрос: «Нет. Наблюдение за объектами недвижимости будет происходить и дальше. Если же нарушения обнаружат, то ведомство объявит собственнику предостережение».

Некоторые парламентарии назвали такие нормы слишком либеральными, они опасаются, что инспекция лишится основного инструмента, позволяющего контролировать использование объектов недвижимости.

«Получается, что в законе осталась цель — контролировать, а функционал и полномочия инспекции по привлечению к ответственности убрали, — прокомментировал инициативу Елены Николаевой депутат Павел Тарасов. — Потом предприниматель скажет в суде, что проведение мониторинга объектов недвижимости в принципе не предусматривает конечного административного наказания. И начнут за это цепляться — будут оспаривать законные штрафы».

Сомнения в необходимости принятия предложенных Еленой Николаевой поправок высказала и её коллега Елена Янчук: «Как у нас происходит с бизнесом? Сначала нарушение надо выявить, потом найти виновника. После этого выписать ему предписание и дать время на его исполнение. А теперь ещё и проверку нужно делать в присутствии бизнесмена. На любом из этих этапов коммерсант может «залечь на дно» и, пока его найдут, он будет и дальше продолжать нарушать закон».

В итоге изменения в закон города Москвы «О контроле за использованием объектов недвижимости» были приняты: 33 депутата поддержали инициативу Елены Николаевой, 4 голосовали «против» и 7 парламентариев «воздержались».

Ранее «Московская газета» сообщала, что депутат Мосгордумы Локтев рассказал о состоянии бомбоубежищ в столичных районах.

Средний размер ипотечного кредита в России составил 4,2 млн рублей. По данным экспертных оценок, это на 40% выше, чем год назад, когда этот показатель составлял 3 млн рублей

Повышение ипотечного кредита отмечается на протяжении года. К примеру, в июле 2021 года чек вырос на 500 тысяч рублей и держался на таком уровне апреля 2022 года, после чего снова «влетел» – до 4,1 млн рублей. Эксперты посчитали, что в июле этот показатель набрал 5% за месяц и достиг 4,2 млн рублей. Таким образом, годовой стоимостный прирост составил более 37%.

Кроме того, увеличился средний срок, на который россияне берут жилищный кредит. В июле этот показатель вырос по отношению к июлю 2021 года более чем на 15%. То есть, сейчас житель России в среднем берёт ипотеку на 251,5 месяца – почти на 30 лет.

Параллельно с финансовыми аспектами приобретения жилья эксперты говорят о проблемах, которые возникают у девелоперов, предпринимающих шаги к тому, чтобы восстановить спрос на рынке. Это и предоставление различных льгот, и даже софинансирование ипотеки. Тем не менее, стагнацию на рынке недвижимости в Москве эксперты объясняют рекордно высокими ценами на жилье и, как следствие, нежелание граждан инвестировать в такую недвижимость, предпочитая валюту и депозиты.

Аналогичная ситуация во многих других российских городах. Эксперт рынка недвижимости Сергей Салвенко рассказал изданию «Московские ведомости», что люди не торопятся вкладываться в новостройки, потому что нет очевидных тенденция развития этой сферы. По его словам, «вдолгую» сейчас играть не спешат, так как не уверены в социально-экономической стабильности. Причём, речь в данном случае, идёт о людях с достатком, потому что среднестатистический россиянин сейчас «меньше всего думает об ипотеке», понимая, что у него мало гарантий на возможность её выплатить». 

Другого мнения придерживается финансовый аналитик Бэлла Цуканова. Она приводит в пример рост объёмов строительства жилья в большинстве российских регионов. Причём, в некоторых из них цены в новостройках практически сравнялись с подмосковными, а спрос пусть и не растёт большими темпами, но и в целом не падает.

«Я бы отметила некоторую переориентацию потенциальных покупателей жилья. Многие предпочитают брать ипотеку на строительство частных домов, в том числе и в селах. Во многих городах под эту программу попадают пригороды, где и логистика лучше, и инфраструктура есть», – говорит эксперт.

Тем не менее, специалисты в сфере недвижимости считают, что цены на новостройки к осени могут подрасти в среднем на 10-12%.

Отсутствие предпосылок для снижения стоимости жилья при снижении спроса на него из-за его высокой стоимости экономист Наталья Гончарова называет парадоксальной ситуацией. И это особенно ярко выражено на вторичном рынке жилья, в которое после покупки нужно вложить немалые средства, которые часто берут в качестве потребительского кредита.

«Мы не обращаем внимания на совокупность двух факторов – ипотечной ставки и роста стоимости жилья. Сложно говорить о перспективах, когда ставка могла быть 13%, а квартира стоила 2 млн рублей, и когда ставка снизилась вдвое, но и цена на квартиру выросла до 4 млн рублей. Людей пугает не ипотека, люди не понимают, почему жильё стало столько стоить», – отмечает Гончарова.

По её словам, свою роль в этом сыграл ажиотажный спрос, поскольку недвижимость считается неплохой инвестицией. Тем не менее, многие сегодня сталкиваются со сложностями при продаже жилья из-за высоких цен, а сбавлять цену продавцы, в том числе и частные лица, не хотят.

«Жильё – это «валюта в квадратуре», она тоже может колебаться, падать и расти, но в сознании людей, остаётся, как и доллар, средством вложения средств. Ведь когда мы говорим о рынке недвижимости, приводим статистику и так далее, мы меньше всего думаем о том, что это жильё нужно, прежде всего, чтобы жить. Сможет ли его сегодня купить молодая семья? Вряд ли. Вот и вся практическая польза от этих разговоров», – резюмировала эксперт.

Ранее сообщалось, что более 50% живущих в квартирах россиян готовы взять ипотеку для переезда в собственный дом.