Метка: Застройщики

Центробанк вряд ли поднимет ключевую ставку на ближайшем заседании, которое намечено на 15 сентября. Однако это не значит, что она не будет повышена в этом году. Как следствие нет оснований говорить о том, что цены на рынке недвижимости в России могут начать снижаться. Об этом заявил зампредседателя думского комитета по экономической политике Артём Кирьянов

По словам парламентария, в первом полугодии 2023 года в РФ было выдано более 820 тысяч ипотечных кредитов на сумму, превышающую 3 трлн рублей. Рост сделок по ипотеке вырос в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 50%. Таким образом, спрос на жильё, как и на ипотечное кредитование, достаточно велик.

«Давайте не будем себя обманывать – никакого снижения цен на жильё не предвидится, его стоимость будет только расти, в том числе и на вторичном рынке. Где-то есть спекулятивный рост, где-то – объяснимый: это подорожание стройматериалов, импортных компонентов», – сказал депутат.

Тем не менее, по словам политика, люди стали вкладываться в жильё, а не в доллары или ценные бумаги. По его словам, «инвестиции в бетон» многие россияне считают самым надёжным сохранением средств, особенно с учётом инфляции.

Кирьянов добавил, что государство продолжит помогать гражданам с ипотекой, однако акцент будет делаться на перспективу заселения тех регионов, где достаточно сложная социально-экономическая ситуация. Кроме этого, в Госдуме планируют обратить внимание на расширение ряда госпрограмм по льготной ипотеке. В частности, распространить льготную семейную ипотеку на вторичное жильё, особенно в тех субъектах, где со строительством нового жилья есть проблемы.

Также рассматривается вопрос о возрождении института региональных застройщиков, которые могли бы ежегодно строить по 2-3 небольших многоквартирных дома, жильё в которых местные власти могли бы, в том числе, предоставлять в рамках различных госпрограмм, к примеру, медикам или востребованным в регионе специалистам. По мнению Кирьянова, это особенно важно для небольших городов, где нет высокого роста жилищного строительства.

Ранее «Московская газета» сообщала, почему девальвация рубля сыграла на руку застройщикам.

Несмотря на то, что реальных предпосылок к росту цен на рынке недвижимости нет, ближе ко второй половине года застройщики попытаются спровоцировать рост цен. Об этом заявил член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. 

В «Скоринг бюро» подсчитали количество «плохой» ипотеки. Так, в январе 2023 года количество ипотечных кредитов, по которым россияне допустили просрочку свыше 90 дней, выросло до 30,4 тыс. ссуд – это максимум с мая 2021 года. При этом в годовом выражении увеличение составило 15,4%. Одновременно увеличился и объем «плохой» ипотеки — на 11% в месячном и 12% в годовом выражении, до 63,1 млрд рублей.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова в беседе с журналистом издания Московские ведомости» отметила, что главная причина роста числа ипотечных кредитов с просрочкой – это общий рост ипотечного кредитования. 

«Доля просрочек увеличивается пропорционально росту числа выданных кредитов. Так, в прошлом году доля ипотечных покупок только на первичном рынке старой Москвы достигла в декабре пиковых значений – 83%, а в Новой Москве этот показатель приблизился в декабре к 92%. Кроме того, огромное количество ипотечных кредитов заключалось во время пандемии и введения льготной ипотеки от государства. Таким образом, сейчас на рынке действительно много действующих ипотечных договоров, много людей, которые платят ипотеку. Логично, что часть из этих кредитов будут попадать в категорию просроченных платежей. Само по себе число просроченных ипотечных кредитов — не самый репрезентативный показатель. Важна доля просроченных кредитов в общем объеме. По итогам 2022 года по России эта доля не превышала 0,4%», – рассказала Ирина Доброхотова. По её словам, ЦБ уже принимает определенные меры, чтобы не допустить роста доли таких кредитов. 

«Регулятор внимательно следит за рынком и действуют вполне решительно», – добавила Доброхотова.

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков рассказал, какая сейчас ситуация на ипотечном рынке. 

«Ипотека останется ключевым инструментом продаж на рынке недвижимости. Несмотря на то, что первый квартал считается не самым активным сезоном на рынке жилья, в эти дни очень много совершается сделок по ипотечному кредитованию, порой даже не протолкнуться в кредитных организациях. За последний месяц только в Сбербанке одобрено свыше 263 тыс. заявок. Это самый высокий показатель у Сбербанка при том, что условия в этом банке не самые привлекательные. Рост спроса на ипотечное кредитование обусловлен несколькими факторами. Во-первых, стоимость стройматериалов подешевело, соответственно, строить индивидуальное жилье стало немного легче. Во-вторых, выросла денежная масса в национальном определении – за 2022 год рост составил 24%. В-третьих, стоит признать, что правительство РФ отличается социально-ориентированной политикой, и в течение 2022 года заметно выросла поддержка населения. Исходя из вышесказанного, не приходится говорить о том, что платежеспособность населения упало тем более, что нет точных расчетов, свидетельствующих о реальном массовом падении доходов, — говорит Константин Барсуков. — Более того, по нашим наблюдениям, у 30 процентов наших клиентов в течение 2022 года выросли доходы. Особенно наблюдается рост доходов в предпринимательской среде. Как правило, это индивидуальные предприниматели с валовым доходом от 5 до 40 млн рублей, то есть речь идет о малом бизнесе. Понятно, что есть много тех, кто столкнулся с падением доходов, но есть немало и тех, кто смог быстро сориентироваться и начать перестраивать свой бизнес».

По словам Константина Барсукова, спрос на недвижимость и, соответственно, на ипотеку, увеличился и в связи ожиданиями роста цен.

«Все чаще мы стали слышать от клиентов, что они хотят приобрести недвижимость, пока цены не выросли. Таких настроений на рынке не было давно. Это свидетельствует о перемене сознания покупателей. Однако реальных предпосылок к росту цен пока нет, как минимум, в марте цены сохранятся на прежнем уровне. Ближе ко второй половине года, скорее всего, застройщики начнут убеждать население, что ожидается рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках, чтобы простимулировать покупательский спрос и спровоцировать рост цен. Но удастся ли им «раскачать» рынок – вопрос сложный», – сказал Константин Барсуков, добавив, что на московском рынке недвижимости все еще много сильно переоцененных объектов. 

Ключевой драйвер строительства в Приморье – город Владивосток, но новые квартиры в большинстве сдаются без внутренней отделки. Приморские риелторы утверждают, что постоянно говорят застройщикам о востребованности «готовых квартир», но те, в свою очередь, запрос рынка игнорируют. Почему? Разбирались «Московские ведомости»

Вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский говорит, что риелторское сообщество, неоднородно пытается донести до девелоперов, что, несмотря на общее падение спроса сегодня, люди по-прежнему готовы покупать жилье в новостройках, но с готовой отделкой. «Это и есть актуальный запрос рынка на сегодняшний день. Но застройщики или не слышат, или не хотят нас слышать», — подчеркнул Каплинский. 

Многие риелторы уверяют: покупатель готов заплатить больше денег, лишь бы сразу заехать в квартиру с ремонтом. Ведь оплата застройщику будет произведена за счет ипотечных средств, заложенных в стоимость приобретаемого жилья. 

«Одна из категорий потенциальных покупателей – люди, которые приезжают во Владивосток с целью долгосрочного проживания. Например, студенты из других городов, которым родители готовы создать комфортные условия в виде покупки квартиры. Но делать ремонт самостоятельно для них накладно и хлопотно, придется выискивать на эти цели дополнительные средства и время. Например, оформлять помимо ипотеки еще и потребительский кредит на ремонт, который, как правило, предлагается банками под более высокий процент. А это, согласитесь, «спорное удовольствие»», — пояснил Владимир Каплинский. 

Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система» рассказал, чтобольшинство приморских застройщиков действительно понимают очевидное: квартиры с отделкой более привлекательный продукт, который дает дополнительное конкурентное преимущество на рынке. Поэтому, многие девелоперы закладывали в свои проекты квартиры с отделкой. Но это было до повышения цен:

«Увы, наступило время, когда стройматериалы резко подорожали, что привело к удорожанию себестоимости строительства. Застройщики хорошо понимали, что любое удорожание стоимости квартиры будет уменьшать спрос, а жилье с отделкой априори выше, чем квартира с «черновой» отделкой. Так, в зависимости от качества отделки, стоимость такого жилья может быть дороже в разрезе 20 — 50 тыс. рублей за кв метр. Поэтому большинство местных девелоперских компаний выбрали сейчас выжидательную позицию и ждут, пока рынок стабилизируется». 

Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория» сообщил, что их покупатели наоборот, в большинстве своем,предпочитают именно черновую отделку:

«Во-первых, такой вариант позволяет человеку выбрать варианты ремонта самостоятельно, «под себя». А во-вторых, «свой ремонт» обойдется ему дешевле, нежели заложенный в стоимость жилья застройщиком», — рассказал Алексей Безгодков, добавив, что некоторые федеральные застройщики в Приморье строят квартиры исключительно с предчистовой или чистовой отделкой, но общий тренд в строительстве все-же — черновая отделка.

«Разница в цене квартир между чистовой и черновой отделками составляет 10-15 тыс. рублей за кв метр. В этой связи однозначно собственнику более дешевле и выгоднее делать ремонт самостоятельно. Другое дело, что деньги на этот ремонт он ищет тоже самостоятельно», — поясняет застройщик.

Директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов уверен, чтов Приморье рынок квартир «с ремонтом» вообще пока не сформирован: «В Москве, например, есть наработанные практики, там нередко сдаются квартиры не просто с чистовой отделкой, но с применением дизайнерских решений. И люди в столице готовы платить деньги за готовый высококлассный результат».

По словам Алексея Безгодкова, в столице России, напротив, даже крупные застройщики предпочитают выводить на рынок квартиры без отделки:

«В Москве застройщики бизнес-формата, реализующие на рынке огромные объемы жилья на такие суммы, которые нам и не снились, чаще всего строят и продают свои квартиры не с чистовой, а с черновой отделкой. Потому что в большинстве случаев не угадаешь, чего хочет клиент, особенно если речь идет о сегменте «бизнес» или премиум».

Олег Пикалов поясняет, что Владивосток отстает от Москвы сразу по нескольким параметрам:

«Во-первых, сейчас очень остро ощущается дефицит качественных материалов для осуществления ремонтных работ. А те, что есть удорожат конечную стоимость очень значительно. Я, например, в Приморье не вижу покупателей, которые готовы доплачивать 30 тыс. рублей за кв метр за жилплощадь с ремонтом.

А во-вторых, во Владивостоке, похоже, отсутствует сам рынок ремонтных услуг, способный удовлетворить запросы покупателей в части ремонта при строительстве домов. Есть отдельные компании, но уровень качества работ, которые они выполняют – невысокий». 

Отсюда, по словам Пикалова, вытекает третья причина, по которой застройщики занимаются отделкой жилья неохотно – не только в Приморье, но и в Москве: частые претензии от собственников при передачи этих квартир покупателю и долгие сроки гарантийных обязательств застройщика. 

«Получается, подрядчик чего-то «недоделал», приобретатель остался недоволен, а обязательства и соответственно издержки за исправление «недоделок» ложатся на девелопера. Понятно, что в такой ситуации проще сдать черновой вариант и спокойно приступить к новому проектированию. Однако, скажу по секрету, наша компания попробует в рамках текущего проекта один из трех запланированных домов сделать с предчистовой отделкой, вот и посмотрим, насколько риелторы правы по поводу спроса и будет ли такое решение эффективно», — заключил Олег Пикалов. 

Неопределённая экономическая конъюнктура названа главной проблемой строительной отрасли в настоящее время. Об этом заявил генеральный директор ВЦИОМ Валерий Фёдоров

По результатам опроса, проведённого среди руководителей российских строительных организаций, ВЦИОМ выделил восемь наиболее часто упоминаемых факторов, которые в той или иной степени могут считаться барьерами в строительстве.

О том, что на отрасль более всего «давит» экономическая неопределённость, заявили 70% респондентов. Второе и третье места в отраслевой проблематике с одинаковым результатом в 66% заняли санкции и частые изменения в законодательстве. Как отметил Фёдоров, санкции в нынешнем опросе вытеснили упоминавшуюся ранее пандемию.

Ещё одна проблема, с которой сталкиваются застройщики, связана с получением разрешительной документации. Эта тема, как отметил Фёдоров, как правило, фигурирует в ответах представителей строительной отрасли вне зависимости от политической и экономической ситуации. С ней, по данным опроса, сталкивается 62% респондентов.

Среди других отраслевых барьеров застройщики называли высокую стоимость строительных материалов, инфляционные проблемы, а также недостаточность квалифицированных рабочих кадров и избыточное число контрольных проверок.

Примечательно, что все обозначенные проблемы характерны как для столичного региона, так и для субъектов РФ в целом.

Что касается Москвы, где масштабы строительства в разы превышают региональные, треть опрошенных застройщиков считает, что в целом в отрасли ничего не изменилось, 12% отметили «очевидное улучшение», ещё 46% респондентов заявил о том, что ситуация на строительном рынке «скорее улучшилась». При этом 2% участников опроса заявили, что она «скорее, ухудшилась».

Ранее в Мосгордуме предложили запретить строительство в границах особо охраняемых природных территорий и вблизи объектов культурного наследия.