Метка: ипотека

Применение повышенных коэффициентов риска к ипотечным кредитам может негативно сказаться на решении гражданами вопроса улучшения жилищных условий, а также ограничить развитие строительной отрасли, считает кандидат экономических наук Михаил Беляев.

С 1 мая ЦБ ввел повышенные коэффициенты риска для ипотечного кредитования. Так, повышенный коэффициент 1,5 теперь будет применяться ко всем ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10 до 15%, коэффициент 1 – к кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%, коэффициент 0,5 – к кредитам с первоначальным взносом от 20 до 30%. Предусмотрены повышенные коэффициенты и к ипотеке на вторичном рынке. Они привязаны к долговой нагрузке заемщика. Например, при показателе долговой нагрузки в 80% и выше применяется коэффициент 1, чем меньше долговая нагрузка – тем ниже и коэффициент.

«При выдаче любых кредитов банк обязан рассчитать риск его невозврата и сформировать специальный резерв, позволяющий сохранить капитал, если должник не расплатится по кредиту. Иными словами, резервируя таким образом средства, банк страхует собственные риски, но при этом отвлекает средства, за счет которых он мог бы зарабатывать. Внедрение повышенных коэффициентов оценки риска по ипотечным кредитам, таким образом направлено на сохранение стабильности банковской системы, что и является прямой обязанностью Центробанка. Однако нужно понимать, что при таких условиях ипотечное кредитование будет ограничено, потому что банки будут стремиться выдать кредиты тем заемщикам, у которых коэффициент риска ниже. Полагаю, что это может существенно ограничить в решении жилищного вопроса тех, кто может внести лишь 10% стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Скорее всего это будет молодежь, которой в силу возраста непросто собрать деньги на этот первоначальный взнос, но зато у нее есть гораздо больше времени на нормальную и стабильную выплату кредита в течение трудовой деятельности. Иными словами, на мой взгляд, применение повышенных коэффициентов риска может иметь негативные социальные последствия в виде ограничения возможности улучшения жилищных условий для граждан, — считает Михаил Беляев.

По словам экономиста, ограничение ипотечного кредитования может негативно повлиять и на строительную отрасль.

«Если ипотечных кредитов будет выдаваться меньше, то и спрос на жилье будет ниже. При этом напомню, что строительную отрасль часто называют локомотивом экономики, потому что она связана со многими другими отраслями. Соответственно, если строительство развивается, это дает стимул для развития производства стройматериалов и спецтехники, металлургии и многих других отраслей, а также рынка труда», — пояснил эксперт.

Центробанк высказался против введения всеобщей ипотеки под 5% годовых, потому что регулятор не должен заниматься этими вопросами, кроме того, подобное кредитование может повысить уровень инфляции. Такое мнение «Московским ведомостям» высказали эксперты

Напомним, комитет Госдумы по строительству и ЖКХ предложил новый механизм льготной ипотеки для всех. Суть его заключается в том, что Центробанк будет кредитовать коммерческие банки под залог уже выданной ипотеки. Ставка кредитования ЦБ при этом должна составлять 2%, а ставки коммерческих банков на три процентных пункты выше, то есть 5%. 

Сегодня глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что массовые программы по льготным ставкам должны быть ограничены сроком действия. При этом нужно переходить к адресной ипотеке для конкретных социальных групп заемщиков.

Кандидат экономических наук Константин Селянин связал мнение главы ЦБ со стремлением ограничить расходование государственных средств.

«На выполнение адресных программ требуется гораздо меньше государственных денег, чем для всеобщей ипотеки под 5%. А деньги ЦБ – это хоть и не бюджетные, но тоже государственные деньги. Более того, сейчас объем депозитов почти сравнялся с объемом выданных кредитов, хотя раньше депозиты весьма существенно превышали кредиты. При этом нужно понимать, что банки не могут выдать больше кредитов, чем у них есть денег на депозитах. Если мы однажды увидим, что депозиты стали меньше кредитов, то это будет означать, что у нас просто допечатали необходимое количество денег. А это соответственно разгонит инфляцию, контроль над которой является основной функцией ЦБ», — пояснил эксперт.

Одновременно экономист предположил, что второй причиной нежелания Центробанка поддерживать идею всеобщей ипотеки является опасение роста закредитованности населения. Это при нынешнем падении доходов чревато массовой неспособностью россиян выполнять условия кредитных договоров. А это в свою очередь может подорвать стабильность банковской системы. 

Кандидат экономических наук Михаил Беляев в свою очередь отметил, что так как льготные виды ипотеки носят социальную направленность, обеспечение таких программ вообще выходит за рамки компетенции Центробанка.

«Социальные программы должны финансироваться из федерального бюджета. Это вопросы правительства РФ. По закону ЦБ занимается поддержкой национальной валюты и устойчивостью банковской системы. Иными словами, социальные функции не входят в ведение регулятора. Поэтому нет никаких оснований для того, чтобы ЦБ обеспечивал кредиты коммерческим банкам для выдачи населению льготных ипотечных кредитов», — рассказал эксперт.

Беляев напомнил, что льготная ипотека появилась не только как мера поддержки населения в приобретении жилья, но как один из стимулов развития строительной отрасли. Иными словами, льготная ипотека повышает спрос на жилье, поэтому строительная отрасль начинает работать интенсивнее. При этом она обеспечивает спрос предприятиям, изготавливающим материалы и технику для строительства. Однако если у строительной отрасли есть льготная ипотека, то предприятия, которые ее обеспечивают, кредитуются на общих основаниях, то есть по ставкам гораздо выше льготных 5%.

«Но могут ли эти предприятия отвечать на спрос строительной отрасли, если для них банки предоставляют кредиты по общим ставкам? Нет, они этот спрос вряд ли смогут удовлетворить. Поэтому, когда одну отрасль развивают при помощи льготных условий, а других держат в общих жестких рамках, то цели вряд ли можно достичь», — пояснил экономист.

Средний размер ипотечного кредита в России составил 4,2 млн рублей. По данным экспертных оценок, это на 40% выше, чем год назад, когда этот показатель составлял 3 млн рублей

Повышение ипотечного кредита отмечается на протяжении года. К примеру, в июле 2021 года чек вырос на 500 тысяч рублей и держался на таком уровне апреля 2022 года, после чего снова «влетел» – до 4,1 млн рублей. Эксперты посчитали, что в июле этот показатель набрал 5% за месяц и достиг 4,2 млн рублей. Таким образом, годовой стоимостный прирост составил более 37%.

Кроме того, увеличился средний срок, на который россияне берут жилищный кредит. В июле этот показатель вырос по отношению к июлю 2021 года более чем на 15%. То есть, сейчас житель России в среднем берёт ипотеку на 251,5 месяца – почти на 30 лет.

Параллельно с финансовыми аспектами приобретения жилья эксперты говорят о проблемах, которые возникают у девелоперов, предпринимающих шаги к тому, чтобы восстановить спрос на рынке. Это и предоставление различных льгот, и даже софинансирование ипотеки. Тем не менее, стагнацию на рынке недвижимости в Москве эксперты объясняют рекордно высокими ценами на жилье и, как следствие, нежелание граждан инвестировать в такую недвижимость, предпочитая валюту и депозиты.

Аналогичная ситуация во многих других российских городах. Эксперт рынка недвижимости Сергей Салвенко рассказал изданию «Московские ведомости», что люди не торопятся вкладываться в новостройки, потому что нет очевидных тенденция развития этой сферы. По его словам, «вдолгую» сейчас играть не спешат, так как не уверены в социально-экономической стабильности. Причём, речь в данном случае, идёт о людях с достатком, потому что среднестатистический россиянин сейчас «меньше всего думает об ипотеке», понимая, что у него мало гарантий на возможность её выплатить». 

Другого мнения придерживается финансовый аналитик Бэлла Цуканова. Она приводит в пример рост объёмов строительства жилья в большинстве российских регионов. Причём, в некоторых из них цены в новостройках практически сравнялись с подмосковными, а спрос пусть и не растёт большими темпами, но и в целом не падает.

«Я бы отметила некоторую переориентацию потенциальных покупателей жилья. Многие предпочитают брать ипотеку на строительство частных домов, в том числе и в селах. Во многих городах под эту программу попадают пригороды, где и логистика лучше, и инфраструктура есть», – говорит эксперт.

Тем не менее, специалисты в сфере недвижимости считают, что цены на новостройки к осени могут подрасти в среднем на 10-12%.

Отсутствие предпосылок для снижения стоимости жилья при снижении спроса на него из-за его высокой стоимости экономист Наталья Гончарова называет парадоксальной ситуацией. И это особенно ярко выражено на вторичном рынке жилья, в которое после покупки нужно вложить немалые средства, которые часто берут в качестве потребительского кредита.

«Мы не обращаем внимания на совокупность двух факторов – ипотечной ставки и роста стоимости жилья. Сложно говорить о перспективах, когда ставка могла быть 13%, а квартира стоила 2 млн рублей, и когда ставка снизилась вдвое, но и цена на квартиру выросла до 4 млн рублей. Людей пугает не ипотека, люди не понимают, почему жильё стало столько стоить», – отмечает Гончарова.

По её словам, свою роль в этом сыграл ажиотажный спрос, поскольку недвижимость считается неплохой инвестицией. Тем не менее, многие сегодня сталкиваются со сложностями при продаже жилья из-за высоких цен, а сбавлять цену продавцы, в том числе и частные лица, не хотят.

«Жильё – это «валюта в квадратуре», она тоже может колебаться, падать и расти, но в сознании людей, остаётся, как и доллар, средством вложения средств. Ведь когда мы говорим о рынке недвижимости, приводим статистику и так далее, мы меньше всего думаем о том, что это жильё нужно, прежде всего, чтобы жить. Сможет ли его сегодня купить молодая семья? Вряд ли. Вот и вся практическая польза от этих разговоров», – резюмировала эксперт.

Ранее сообщалось, что более 50% живущих в квартирах россиян готовы взять ипотеку для переезда в собственный дом.

По оценке ЦБ, российские банки в мае выдали 36,6 тыс. ипотечных кредитов, что по сравнению с апрелем меньше на 25,9%

Этот показатель стал антирекордом за последние четыре года.

В денежном выражении показатель за месяц снизился на 139,7 млрд руб., что меньше апрельского на 13,6%. Неблагополучная тенденция впервые была отмечена в начале весны на фоне роста ключевой ставки, когда ЦБ после начала спецоперации резко повысил её из опасений скачкообразного развития инфляционных процессов. Однако, позднее регулятор взял курс на либерализацию денежно-кредитной политики, но, похоже, рынку ипотеки это не сильно помогло. Тем не менее, согласно прогнозу ЦБ, российские банки нарастят портфель ипотеки до конца этого года на 10-15% на фоне расширения государственных программ.

Насколько реальны такие планы и не ждать ли скорее кризиса на рынке недвижимости? С чем связано сдувание ипотечного рынка – с высокими ставками или с тем, что люди не уверены в своем будущем и опасаются потери доходов, то есть того, что в дальнейшем они не смогут оплачивать взятые на себя финансовые обязательства?

«Первоначально выдача ипотеки начала снижаться на фоне рекордного повышения ключевой ставки до 20%, что парализовало ипотечный рынок. Однако последующее смягчение денежно-кредитной политики и, соответственно, ставок не привело к существенному оживлению спроса. По нашим оценкам, причиной этого остается экономическая нестабильность в стране, снижение доходов и изменение благосостояния россиян вкупе с высокими ценами на квартиры в новостройках, в связи с чем покупка квартиры с использованием ипотечных средств, даже со ставками на уровне прошлого года, уже не так выгодна. Тем не менее мы полагаем, что в случае дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики выдача ссуды будет постепенно увеличиваться по мере замедления темпа роста цен на рынке недвижимости, что происходит в силу ослабшего спроса. Маловероятно, что показатели выдачи займа и продаж квартир в 2022 году приблизятся к значениям 2021 года, когда рынок недвижимости пребывал на пике активности», – сказала изданию «Московские ведомости» аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

Следует ли ждать обрушения рынка недвижимости?

«Мы не ожидаем кризиса на рынке недвижимости: несмотря на снижение выдачи ипотеки и продаж, покупатель на рынке есть, предложение тоже постепенно пополняется. После «перегрева» в 2021 году рынку была необходима корректировка, однако события вокруг Украины и последовавшие экономические санкции усугубили положение дел. Тем не менее ипотечные программы работают не так активно как в 2020 году, но спрос есть. Смягчение денежно-кредитной политики также позволяет ипотечному рынку постепенно восстанавливаться. Учитывая неопределенность в стране и на рынке недвижимости (стоит также иметь в виду вопрос с ростом цен на стройматериалы и уход иностранных производителей), строить долгосрочные прогнозы пока сложно. В случае, если экономические условия в России будут улучшаться, прогноз ЦБ РФ имеет место быть», – отметила аналитик.

Эксперты отмечают, что до оживления российской экономики, оказавшейся под санкциями, на большой рост ипотечного кредитования рассчитывать не приходится.

«Падение объёмов выдачи ипотеки связано и с высокими ставками, и с ростом неопределённости. За последние годы цены на недвижимость в большинстве регионов заметно поднялись, сейчас население видит высокие риски в получении ипотечного кредита на фоне стагнации или даже падения доходов. Снижение ставки по льготной ипотеке, безусловно, поддержит рынок, но в основном позитивной динамики стоит ожидать только в случае дальнейшего снижения ключевой ставки со стороны Банка России. Тогда станет доступен по относительно более низким ставкам больший объём недвижимости, и не только первичный рынок. Другой важный фактор, способный поддержать рынок ипотеки, это в целом динамика экономической активности. Оживление этой отрасли изменит многие прогнозы в позитивную сторону и создаст благоприятный фон для долгосрочных вложений», – сказал «Московским ведомостям» начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Сергей Заверский.

Аналитики отмечают наличие сезонного фактора, а также то, что многие граждане надеются пересидеть период высоких ставок и дождаться, пока регулятор еще больше не «подобреет» в плане ставки, а государство не начнет раскручивать программы льготной ипотеки.

«Почему упало количество выданных ипотечных кредитов? Во-первых, сейчас лето и на рынке традиционное затишье. Во-вторых, условия по ипотеке стали улучшаться, но ЦБ ясно показал, что в ближайшее время еще больше снизит ставку. Поэтому сейчас нет смысла спешить с займом: скоро он будет еще выгоднее. В-третьих, между подачей заявки на кредит и его фактической выдачей есть временной лаг (несколько недель). Наверняка в июне ситуация с ипотекой улучшилась, но статистика идет с опозданием. Если говорить о перспективах, то мне кажется, что в ближайшие полгода мы не увидим возвращения объемов ипотеки на январский уровень. В условиях экономической неопределенности, когда многие предприятия готовятся оптимизировать численность работников, население будет соблюдать осторожность в вопросе получения кредитов. Государство делает ссуды доступнее и пытается тем самым поддержать строительную отрасль. При этом реальные доходы населения не растут. Этот факт, в сочетании с доступными кредитами, может привести к образованию пузыря на ипотечном рынке», – поделился своим мнением с изданием руководитель Департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.

В РФ зафиксирован всплеск выдачи кредитных каникул по ипотечным кредитам. Количество одобренных заявок значительно выше, чем в пиковые месяцы пандемии коронавируса 2020 года. В интервью изданию «Московские ведомости» гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков рассказал, что причиной роста обращений по ипотечным каникулам является безработица и снижение доходов

«Из-за ухода иностранных компаний и санкций многие сферы оказались в непростой экономической ситуации и вынуждены приостанавливать деятельности или уменьшать расходы, например, сокращая число сотрудников или размер заработных плат. Как результат — безработица и снижение доходов стали главными причинами роста спроса ипотечных каникул. Для многих кредит стал непосильной нагрузкой», — говорит Константин Барсуков. 

По словам эксперта, снижение обращений на реструктуризацию ипотечных кредитов будет зависеть от действий правительства. 

«Нужно решать проблему с безработицей. Создать дополнительные рабочие места и условия для профессиональной переориентации сотрудников, оставшихся в эти дни без работы. Что касается банков, то высокий спрос на ипотечные каникулы создают определенные сложности, но ситуация далека от критической, финансовые организации справляются со сложившимися обстоятельствами. В случае острой нехватки средств кредитные организации могут обратиться в Банк России, где, скорее всего, не откажут в финансовой поддержке», — сказал Константин Барсуков. Он напомнил, что согласно федеральному закону «О потребительском кредите (займе)» банки не вправе отказать в отсрочке по ипотечным платежам. 

Напомним, согласно закону «О потребительском кредите (займе)», заемщик может сократить свои ежемесячные кредитные платежи или вовсе поставить их на паузу без штрафных санкций в срок от одного до шести месяцев.

Согласно данным Национального бюро кредитных историй, в апреле текущего года банки одобрили более 6 тысяч реструктуризаций ипотечных кредитов. Для сравнения – в марте заемщикам оформили отсрочку по 1,2 тысячи ссуд. В июне 2020 года в пандемию коронавируса показатель достиг 4 тысяч, а позже не превышал 2,5 тысяч.

Депутат отметил, что государство понимает масштаб демографического бедствия

Внедрение беспроцентной ипотеки для многодетных семей – необходимая мера поддержки многодетных, которую государство может себе позволить, заявил вице-спикер Государственной Думы РФ Петр Толстой.

«Федеральный бюджет может позволить себе компенсировать банкам выпадающие доходы, если уж они не захотят сделать это в качестве жеста доброй воли в интересах страны», – отметил парламентарий в своем Telegram-канале.

Сейчас, по словам Толстого, семьи, где родился третий и последующие дети, получают 450 тыс. рублей. Правительство РФ направит дополнительно 27 млрд рублей на обеспечение жильем многодетных семей, что, по мнению, депутата, позволит улучшить жилищные условия не менее чем 60 тыс. семей.

Ранее вице-спикер Госдумы Петр Толстой предложил решения проблем многодетных семей.