Метка: Рынок

Порядка 5% сделок на рынке недвижимости заканчиваются судебными спорами. Пострадавшими являются покупатели, которые без помощи юристов самостоятельно оформляют сделку, рассказал гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков

«У нас нет официальной статистики, сколько сделок с недвижимостью оспариваются в суде и какое количество из них признаются недействительными. По нашим наблюдениям, порядка 5% сделок заканчиваются судебными спорами. Сколько из этого процента сделок признаются недействительными и расторгаются судом – неизвестно. Как правило, пострадавшими являются покупатели, которые самостоятельно оформляют сделку, поскольку граждане, не имеющие юридического образования, не в состоянии, например, проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому. Поэтому лица, не имеющие юридического образования, не могут заниматься экспертизой недвижимости. Даже риэлторы, имеющие 20-летний опыт работы, не имеет право проводить экспертизу квартиры, если не имеют профильного образования. Соответственно, универсального совета, на что следует обратить внимание при приобретении квартиры, чтобы не лишиться квартир или денег, тоже нет. Каждый случай требует индивидуального подхода, поскольку слишком много поводов для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Но есть основные документы, которые обязательно должны быть проверены – это справки НД и ПНД, выписка из ЕГРН и архивная выписка из домовой книги. Это триада документов, на которых строится любая проверка», – сказал Константин Барсуков.

По словам аналитика Российской гильдии риэлторов Константина Ламина, среди населения растет спрос на юридическую экспертизу недвижимости. 

«В процессе юридической проверки достаточно редко сталкиваемся с нечистыми объектами, поскольку обычно нечистые на руку продавцы не связываются с покупателями, которых сопровождают профессиональные специалисты. Последние на первых этапах сделки могут выявить проблемные объекты и отговорить потенциальных покупателей от сделки. Как правило, на удочку мошенников попадаются граждане, которые самостоятельно занимаются поиском недвижимости и не пользуются юридической экспертизой. Но стоит отметить, что люди более осознанно начали подходить к покупке недвижимости, в связи с чем вырос спрос на услугу «правовая экспертиза объекта недвижимости» – процедура оценки недвижимости и возможных рисков, связанных с заключением сделок. Особенно среди региональных покупателей, желающих приобрести недвижимость в Москве, востребована услуга «юридическое сопровождение сделки», поскольку любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, чистоту которой могут проверить только компетентные специалисты», – отметил Константин Ламин. 

Между тем, 90% жилья в России находится в теневом секторе и сдается без заключения официальных договоров. Такую оценку дал заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов, отметив, что особое внимание необходимо уделить риелторам: следует их «выводить из подпольных условий в нормальную занятость». Для этого на законодательном уровне нужно закрепить их права и обязанности. 

Несмотря на то, что реальных предпосылок к росту цен на рынке недвижимости нет, ближе ко второй половине года застройщики попытаются спровоцировать рост цен. Об этом заявил член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. 

В «Скоринг бюро» подсчитали количество «плохой» ипотеки. Так, в январе 2023 года количество ипотечных кредитов, по которым россияне допустили просрочку свыше 90 дней, выросло до 30,4 тыс. ссуд – это максимум с мая 2021 года. При этом в годовом выражении увеличение составило 15,4%. Одновременно увеличился и объем «плохой» ипотеки — на 11% в месячном и 12% в годовом выражении, до 63,1 млрд рублей.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова в беседе с журналистом издания Московские ведомости» отметила, что главная причина роста числа ипотечных кредитов с просрочкой – это общий рост ипотечного кредитования. 

«Доля просрочек увеличивается пропорционально росту числа выданных кредитов. Так, в прошлом году доля ипотечных покупок только на первичном рынке старой Москвы достигла в декабре пиковых значений – 83%, а в Новой Москве этот показатель приблизился в декабре к 92%. Кроме того, огромное количество ипотечных кредитов заключалось во время пандемии и введения льготной ипотеки от государства. Таким образом, сейчас на рынке действительно много действующих ипотечных договоров, много людей, которые платят ипотеку. Логично, что часть из этих кредитов будут попадать в категорию просроченных платежей. Само по себе число просроченных ипотечных кредитов — не самый репрезентативный показатель. Важна доля просроченных кредитов в общем объеме. По итогам 2022 года по России эта доля не превышала 0,4%», – рассказала Ирина Доброхотова. По её словам, ЦБ уже принимает определенные меры, чтобы не допустить роста доли таких кредитов. 

«Регулятор внимательно следит за рынком и действуют вполне решительно», – добавила Доброхотова.

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков рассказал, какая сейчас ситуация на ипотечном рынке. 

«Ипотека останется ключевым инструментом продаж на рынке недвижимости. Несмотря на то, что первый квартал считается не самым активным сезоном на рынке жилья, в эти дни очень много совершается сделок по ипотечному кредитованию, порой даже не протолкнуться в кредитных организациях. За последний месяц только в Сбербанке одобрено свыше 263 тыс. заявок. Это самый высокий показатель у Сбербанка при том, что условия в этом банке не самые привлекательные. Рост спроса на ипотечное кредитование обусловлен несколькими факторами. Во-первых, стоимость стройматериалов подешевело, соответственно, строить индивидуальное жилье стало немного легче. Во-вторых, выросла денежная масса в национальном определении – за 2022 год рост составил 24%. В-третьих, стоит признать, что правительство РФ отличается социально-ориентированной политикой, и в течение 2022 года заметно выросла поддержка населения. Исходя из вышесказанного, не приходится говорить о том, что платежеспособность населения упало тем более, что нет точных расчетов, свидетельствующих о реальном массовом падении доходов, — говорит Константин Барсуков. — Более того, по нашим наблюдениям, у 30 процентов наших клиентов в течение 2022 года выросли доходы. Особенно наблюдается рост доходов в предпринимательской среде. Как правило, это индивидуальные предприниматели с валовым доходом от 5 до 40 млн рублей, то есть речь идет о малом бизнесе. Понятно, что есть много тех, кто столкнулся с падением доходов, но есть немало и тех, кто смог быстро сориентироваться и начать перестраивать свой бизнес».

По словам Константина Барсукова, спрос на недвижимость и, соответственно, на ипотеку, увеличился и в связи ожиданиями роста цен.

«Все чаще мы стали слышать от клиентов, что они хотят приобрести недвижимость, пока цены не выросли. Таких настроений на рынке не было давно. Это свидетельствует о перемене сознания покупателей. Однако реальных предпосылок к росту цен пока нет, как минимум, в марте цены сохранятся на прежнем уровне. Ближе ко второй половине года, скорее всего, застройщики начнут убеждать население, что ожидается рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках, чтобы простимулировать покупательский спрос и спровоцировать рост цен. Но удастся ли им «раскачать» рынок – вопрос сложный», – сказал Константин Барсуков, добавив, что на московском рынке недвижимости все еще много сильно переоцененных объектов. 

По оценке ЦБ, российские банки в мае выдали 36,6 тыс. ипотечных кредитов, что по сравнению с апрелем меньше на 25,9%

Этот показатель стал антирекордом за последние четыре года.

В денежном выражении показатель за месяц снизился на 139,7 млрд руб., что меньше апрельского на 13,6%. Неблагополучная тенденция впервые была отмечена в начале весны на фоне роста ключевой ставки, когда ЦБ после начала спецоперации резко повысил её из опасений скачкообразного развития инфляционных процессов. Однако, позднее регулятор взял курс на либерализацию денежно-кредитной политики, но, похоже, рынку ипотеки это не сильно помогло. Тем не менее, согласно прогнозу ЦБ, российские банки нарастят портфель ипотеки до конца этого года на 10-15% на фоне расширения государственных программ.

Насколько реальны такие планы и не ждать ли скорее кризиса на рынке недвижимости? С чем связано сдувание ипотечного рынка – с высокими ставками или с тем, что люди не уверены в своем будущем и опасаются потери доходов, то есть того, что в дальнейшем они не смогут оплачивать взятые на себя финансовые обязательства?

«Первоначально выдача ипотеки начала снижаться на фоне рекордного повышения ключевой ставки до 20%, что парализовало ипотечный рынок. Однако последующее смягчение денежно-кредитной политики и, соответственно, ставок не привело к существенному оживлению спроса. По нашим оценкам, причиной этого остается экономическая нестабильность в стране, снижение доходов и изменение благосостояния россиян вкупе с высокими ценами на квартиры в новостройках, в связи с чем покупка квартиры с использованием ипотечных средств, даже со ставками на уровне прошлого года, уже не так выгодна. Тем не менее мы полагаем, что в случае дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики выдача ссуды будет постепенно увеличиваться по мере замедления темпа роста цен на рынке недвижимости, что происходит в силу ослабшего спроса. Маловероятно, что показатели выдачи займа и продаж квартир в 2022 году приблизятся к значениям 2021 года, когда рынок недвижимости пребывал на пике активности», – сказала изданию «Московские ведомости» аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

Следует ли ждать обрушения рынка недвижимости?

«Мы не ожидаем кризиса на рынке недвижимости: несмотря на снижение выдачи ипотеки и продаж, покупатель на рынке есть, предложение тоже постепенно пополняется. После «перегрева» в 2021 году рынку была необходима корректировка, однако события вокруг Украины и последовавшие экономические санкции усугубили положение дел. Тем не менее ипотечные программы работают не так активно как в 2020 году, но спрос есть. Смягчение денежно-кредитной политики также позволяет ипотечному рынку постепенно восстанавливаться. Учитывая неопределенность в стране и на рынке недвижимости (стоит также иметь в виду вопрос с ростом цен на стройматериалы и уход иностранных производителей), строить долгосрочные прогнозы пока сложно. В случае, если экономические условия в России будут улучшаться, прогноз ЦБ РФ имеет место быть», – отметила аналитик.

Эксперты отмечают, что до оживления российской экономики, оказавшейся под санкциями, на большой рост ипотечного кредитования рассчитывать не приходится.

«Падение объёмов выдачи ипотеки связано и с высокими ставками, и с ростом неопределённости. За последние годы цены на недвижимость в большинстве регионов заметно поднялись, сейчас население видит высокие риски в получении ипотечного кредита на фоне стагнации или даже падения доходов. Снижение ставки по льготной ипотеке, безусловно, поддержит рынок, но в основном позитивной динамики стоит ожидать только в случае дальнейшего снижения ключевой ставки со стороны Банка России. Тогда станет доступен по относительно более низким ставкам больший объём недвижимости, и не только первичный рынок. Другой важный фактор, способный поддержать рынок ипотеки, это в целом динамика экономической активности. Оживление этой отрасли изменит многие прогнозы в позитивную сторону и создаст благоприятный фон для долгосрочных вложений», – сказал «Московским ведомостям» начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Сергей Заверский.

Аналитики отмечают наличие сезонного фактора, а также то, что многие граждане надеются пересидеть период высоких ставок и дождаться, пока регулятор еще больше не «подобреет» в плане ставки, а государство не начнет раскручивать программы льготной ипотеки.

«Почему упало количество выданных ипотечных кредитов? Во-первых, сейчас лето и на рынке традиционное затишье. Во-вторых, условия по ипотеке стали улучшаться, но ЦБ ясно показал, что в ближайшее время еще больше снизит ставку. Поэтому сейчас нет смысла спешить с займом: скоро он будет еще выгоднее. В-третьих, между подачей заявки на кредит и его фактической выдачей есть временной лаг (несколько недель). Наверняка в июне ситуация с ипотекой улучшилась, но статистика идет с опозданием. Если говорить о перспективах, то мне кажется, что в ближайшие полгода мы не увидим возвращения объемов ипотеки на январский уровень. В условиях экономической неопределенности, когда многие предприятия готовятся оптимизировать численность работников, население будет соблюдать осторожность в вопросе получения кредитов. Государство делает ссуды доступнее и пытается тем самым поддержать строительную отрасль. При этом реальные доходы населения не растут. Этот факт, в сочетании с доступными кредитами, может привести к образованию пузыря на ипотечном рынке», – поделился своим мнением с изданием руководитель Департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.

В летний будний день в центре Владивостока можно наблюдать аномальную для города картину: толпы горожан и туристов неорганизованными группами перемещаются в разных направлениях, заходят в многочисленные кафе и терпеливо стоят в очередях, чтобы перекусить «Чизкейком» с кофе стоимостью почти 1 тыс. рублей. Ажиотажный спрос на рынке общественного питания в столице Дальневосточного федерального округа (ДФО) может быть связан с непростой экономической ситуацией в стране, считают эксперты

Чашка кофе за 800 рублей 

Стоимость перекуса в кафе во Владивостоке выросла: 200-граммовая чашка натурального кофе подорожала в среднем на 150 рублей. Десерты — на 140-160 рублей; во всем виноваты закупочные цены, которые в марте поставщики подняли на 30-40%, считают представители отрасли. 

«Мы были вынуждены увеличить стоимость продукции в своей сети от 8 до 10%. Это вынужденная мера, позволяющая нам балансировать на границе рентабельности», – рассказал директор и основатель бренда Coffee Machine Дмитрий Лутченко.

«Особенно подорожали напитки: морсы, лимонады, компоты, соки. Цены на этот сегмент накручивают в 6-7 раз, и покупатели не высказывают претензий, спокойно отдают за литр прохладительного напитка 500-800 рублей», – говорит предприниматель Евгений Кульчицкий.

Консультант в сфере HoReCa Олеся Скарлухина считает, что не стоит всех «грести под одну гребенку»: «Ошибочно думать, что все дружно подняли цены. Подстраиваться под непростые условия рынка в связи с ростом стоимости сырья можно и другими методами, например уменьшая выход блюда или убирая дорогостоящие продукты, оформление подачи. Хорошие рестораны и кафе именно так оптимизируют свои расходы». 

«Многие рестораторы еще и искусственно сдерживают рост цен в своих заведениях за счет собственной маржи, понижая ее с классических 30%», – добавил руководитель отдела маркетинга ресторана «Лаффа», бара «Бывшие», веранды Muse Маргарита Шишкова.

Заместитель директора CFС, совладелец и сооснователь сети столовых Катерина Бородина не согласна с коллегами: «Конечно, мы видим на собственном опыте, что цены на закуп поставщики увеличили значительно. Но сегодня, в сезон, подешевели овощи, мясо, а по кафе этого незаметно. С другой стороны, сырье для фастфуда неадекватно подорожало. И, к сожалению, некоторые заведения нашли не самый лучший выход сохранить рентабельность, перейдя на некачественное сырье, например используя в производстве относительно дешевые полуфабрикаты». 

По словам Бородиной, отдельная история с зернами кофе, закупочная цена на которые, тоже немного снизились: «Тем не менее многие кафе покупают у поставщиков кофе, разбавленный соевым зерном. Это в несколько раз дешевле, дает возможность заплатить за закуп меньше, а на выходе продать подороже как качественный продукт. Но, на мой взгляд, в силу высокой конкуренции среди существующих кафе снижать качество продукции – стратегическая ошибка. Современный потребитель слишком хорошо понимает разницу между качественным и не очень», – отметила Бородина, добавив, что сегодня выигрывают заведения, которые находят альтернативу импорту, не теряя в качестве. 

«Лично наши заведения работают на сырье, поставляемом от местных производителей, без использования импорта. Поэтому дефицита в гостях не испытываем, нас рекламирует «сарафанное радио», — отметила заместитель директора CFС.

Управляющий сетью кафе «Пекарня Мишеля» Даниил Фомин» уверен, что в летний период и повышение цены, и очереди в кафе – нормальное явление: «В этом сезоне к нам особенно много гостей приезжает из Хабаровского края, Амурской области, и туристический сезон только начался. Цены никого не пугают, туристы как правило выбирают качественные заведения». 

В целом эксперты отмечают, что сегодня отрасль общественного питания, как и другие направления, претерпела определенные трансформации. «На фоне изменения логистики, введения санкций, ухода многих компаний, сотрудничавших в том числе с российскими рестораторами, поставщики, связанные с доставкой сырья для приготовления блюд и алкоголя, поменялись, а закупочные цены заметно выросли. Соответственно увеличилась стоимость блюд и напитков на выходе, ничего в этом удивительного нет – законы рынка», – отметила Маргарита Шишкова.

Городская «турконцентрация» 

В летний сезон формат кафе традиционно высоко востребован. Однако сегодня, в условиях, когда активно развивается внутренний туризм и в Приморский край пребывают гости со всей России, можно говорить об ажиотажном спросе. 

«Помимо приезжих, во Владивостоке этим летом остались и много местных жителей, которые не имеют возможности или не хотят уезжать на отдых за границу. Большинство предпочитает провести отпуск в Приморье, тем более что качество услуг улучшилось. Таким образом, число гостей в городских заведениях увеличилось, кафе сегодня востребованы, несмотря на заметное удорожание чека», – рассказала Маргарита Шишкова.

По словам предпринимателя Евгения Кульчицкого, «несмотря на то, что наступило лето и как правило в это время Владивосток пустеет, люди стремятся провести отпуск вне города, в этом сезоне ситуация иная: многие предпочитают провести время приятно и с пользой в черте города, где есть много кафе и море в шаговой доступности».

«Летом, особенно пока не открыт пляжный сезон на 100%, многие ещё не уехали на отдых за город, люди предпочитают больше гулять и обедать на свежем воздухе. Вполне естественно, что посещаемость кафе увеличивается, — говорит Олеся Скарлухина. — Многое зависит и от локации кафе, особенно наполняются летом местные кафе на набережной Владивостока. В тренде – летние веранды и террасы. Наши гости очень любят отдыхать на красивых террасах. Поэтому такие заведения в летний период получают неплохую выручку».

Новое – на месте старых 

На первый взгляд количество кафе во Владивостоке увеличилось. В центре города точки общепита можно встретить на каждом шагу. Но, по словам игроков рынка, это обманчивое представление. 

«Если посмотреть на Владивосток с точки зрения увеличения количества точек общественного питания, их слишком много не прибавилось. Чаще всего, на месте старых нерентабельных кафе открываются новые, это и создает картинку обновления городской ресторации в целом», – пояснил Даниил Фомин. 

По словам Катерины Бородиной, речь скорее идет о трансформации старых: «Новые кафе открываются на месте закрывшихся. Ведь еще совсем недавно владивостокский рынок был буквально заточен под гостевой поток из стран АТР. Множество интересных проектов были узконаправленными, рассчитанными на туристов из Азии. Сегодня такой формат кафе слабо востребован, все стараются предоставить максимальный комфорт российскому туристу». 

Есть еще один тренд, способствующий посещаемости кафе, – это изменяющиеся цены в продуктовом ритейле. По предварительным подсчетам, стоимость приготовленного дома обеда не сильно отличается от цены на обед в кафе, уверены рестораторы. Отсюда и востребованность мест общественного питания.

«Многие, понимая, что купить в магазине продукты сегодня тоже дорого, просто перешли в режим экономии собственного времени и питаются в кафе, не тратя силы на домашнюю готовку, — считает Катерина Бородина.

Производство стекла упало на 30% – это связано со снижением спроса и западными санкциями, сообщает РБК. Финансовый омбудсмен Ассоциации российских банков, ученый-экономист Павел Медведев рассказал изданию «Московские ведомости», какое будущее ожидает ту продукцию, которая производится на территории России

«Нас ожидает сокращение производства — из-за отсутствия спроса в некоторых категориях товаров. Со стеклом, кстати, тенденция будет лишь усиливаться, поскольку упадет спрос на жилье. Такое развитие событий кажется достаточно правдоподобным, если в экономике не произойдет существенных изменений. Некоторые товары не будут производиться, из-за отсутствия технической возможности», – отметил эксперт.

По его словам, выживание предприятий будет зависеть от спроса: если потребитель по тем или иным причинам не захочет покупать то, что производится, то это вынудит предпринимателей свернуть процесс производства.

«Это такой отрицательный Тянитолкай. Закрылись заводы, которые собирали иностранные машины. Исчезли доходы сотрудников, которые там работали. Это очень опасная спираль», – заключил собеседник «Московских ведомостей». 

По мнению Медведева, производители будут искать новые рынки сбыта, и некоторым бизнесменам удастся это сделать. Россия подготовлена к экономическому шоку гораздо лучше, чем 30 лет назад, когда с дефицитом боролись, как выразился эксперт, «с помощью сумок».

«Люди, так называемые челноки, ездили за товаром в Турцию с сумкой. Они же не загружали пароходы. Теперь уже есть, если говорить по-марксистски, класс людей, способных организовать перемещение товаров куда более эффективно, чем это было в конце 80-х – начале 90-х годов. Поэтому возможность экспорта и импорта в любом случае сохранится. Вопрос не в принципе, а в мере: от челноков мы отошли уже давным-давно, но изменился и уровень потребления», – отметил экономист, добавив, что восстановить уровень потребления условного 2013 года с помощью различного рода ухищрений невозможно. 

Рассуждая на тему того, будут ли дорожать товары, он отметил два тренда, которые существуют на рынке потребления: «Будут бороться две тенденции: дефицит приведет к повышению цен, а изменение доходов населения спровоцирует их сдерживание, а может, даже их понижение. Та или иная тенденция будет побеждать, все зависит от класса товаров. Я думаю, что в узком классе очень дорогих товаров, вероятно, одержит верх тенденция на увеличение цены. Потому что так называемые «сливки общества» найдут способ сохранить свои доходы и приумножить их — именно они являются основными потребителями такой продукции. Что касается среднего класса и людей с более низкими доходами, очень возможно, что цены останутся на прежнем уровне либо же упадут, так как не будет спроса», – заключил Павел Медведев.