В России в 2023 году ожидается рекордный объем продаж недвижимости на первичном рынке. Аналитики института жилищного развития прогнозируют итоговую цифру в 750 тыс. заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Будет побит рекорд, достигнутый в 2021 году; тогда число вложений в «первичку» достигло 676 тыс. ДДУ
По мнению аналитиков «Дом.РФ», в среднем по стране ситуация на рынке первичного жилья сегодня сбалансирована. Исследователи ориентируются на нормальную модель реализации проектов, при которой на момент ввода дома в эксплуатацию должно быть продано около 70% жилой площади.
«Именно такая ситуация наблюдается сейчас в среднем по рынку: среднее соотношение распроданности и стройготовности соответствует «равновесному» значению в 70%. Однако в столичных регионах этот показатель находится на уровне 77% ‒ это означает, что жилье продается быстрее, и свидетельствует о наличии признаков дефицита предложения нового жилья», ‒ говорится в исследовании «Дом.РФ».
Последний тезис, однако, признают далеко не все эксперты. О причинах сложившейся на рынке недвижимости ситуации и его перспективах в ближайшем полугодии изданию «Московские ведомости» рассказал вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев.
— Многим участникам рынка недвижимости оптимизм внушают объемы квадратных метров, проданных с июля по сентябрь: по данным Дом.РФ, в третьем квартале россияне заключили рекордное количество сделок с новостройками — 242 тыс. договоров долевого участия. Это в два раза больше, чем за тот же период 2022 года.
— Да, третий квартал был очень динамичным. Август и сентябрь били рекорды и на вторичном рынке, и, прежде всего, из-за того, что ступеньками менялась ипотечная ставка для «вторички». Но ситуация изменилась, и сейчас ипотечная ставка стала практически заградительной – от 16% во всех банках. Как следствие большое количество людей обратилось к новостройкам, где процент ставок кредитования остался относительно низким. Естественно, что до конца года значительное количество квадратных метров в строящихся домах будет распродано.
— Какой-то праздник для девелоперов, не так ли?
— Это касается исключительно жилья эконом-класса. В более дорогих сегментах ситуация иная. Существуют ограничения на покупку жилья в новостройках. Во многом ограничением становится, собственно, сама стоимость квадратного метра. В большинстве российских регионов, включая прежде всего Москву и Санкт-Петербург, жилье в сегменте бизнес-класса в новостройке купить на кредитные деньги невозможно – нужно добавить еще две трети, а то и четыре пятых к тем ценам, что существуют на сегодняшний день в эконом-классе.
Именно поэтому мы сейчас наблюдаем невероятный маркетинг среди застройщиков в сегменте бизнес-класса. Они понимают, что им не удастся продать все из запланированного к сдаче жилья. На недостающий размер ипотечных кредитов ставка такая же, как на вторичном рынке, то есть льготы получить невозможно. Именно поэтому значительная часть жилья бизнес-класса, уже построенного, например, в Москве и Петербурге, не находит своего покупателя, не взирая на попытки девелоперов достаточно серьезно вложится в рекламу.
— Какой Вам видится ситуация с продажами в ближайшей перспективе, до конца 2023 года?
— В четвертом квартале в сегменте эконом объемы продаж в целом будут ниже. Это связано с тем, что раньше люди не просто брали ипотечные кредиты: очень часто покупке квартиры предшествовала продажа жилья на вторичном рынке. Деньги от таких сделок направлялись на приобретение новых квадратных метров. Сейчас объемы продаж «вторички» сократились в два раза. Притока денег с вторичного рынка будет недостаточно.
— Нечто подобное уже было на российском рынке совсем недавно.
— Такая же картина наблюдалась в 2022 году, когда на вторичном рынке была взвинчена процентная ставка, по сути, став заградительной. Тогда уже через два-три месяца застройщики возроптали, поскольку у них резко упали продажи. И это при том, что ставка ипотеки на первичном рынке, то есть на возводимые ими жилые дома, в тот момент оставалась вполне приемлемой – около 8%.
— Итак, Вы прогнозируете замедление темпов реализации жилья. Помимо уменьшения денежных потоков от продаж на вторичном рынке, что еще будет влиять на ситуацию?
— Падение спроса будет определяться еще двумя факторами. Первый из них – увеличение объема первого взноса с 10% до 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Вполне вероятно, что Центробанк увеличит размер первого взноса и до 25%. Для значительной части потенциальных покупателей это делает новое жилье недоступным. Это серьезное ограничение, которое ударит, прежде всего, по ипотеке не коммерческой, а льготной. Априори льготную ипотеку получают люди, у которых в принципе денежных средств недостаточно, например, семьи с детьми.
Второй фактор – усиление контроля ЦБ за закредитованностью граждан. Это декларировалось уже в конце октября, и на практике означает следующее: если ранее у потенциальных покупателей была возможность взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса на квартиру, то теперь доступность таких кредитов уменьшится в разы.
— Иначе говоря, продажи встанут?
— Сократятся. Если с июля 2024 года не будет полномасштабно продлена программа льготной ипотеки, то никакого дефицита жилья быть не может. Ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке для нельготных категорий граждан сравняются. Это, с моей точки зрения, в 2-3 раза сократит объемы сделок в новостройках.
— Государство намерено как-то регулировать ситуацию с ипотекой?
— Нас ждет ряд реформ. Так, Государственная Дума и Центробанк разрабатывают сейчас программу перехода от так называемого «неизбирательного ипотечного финансирования» (доступность ипотеки всех новостроек для всех категорий граждан) к реализации либо регионального принципа предоставления льготной ипотеки, либо к предоставлению адресной ипотеки исключительно по категориям льготников: это Дальневосточная и Полярная ипотеки, ипотека для IT-специалистов и для семей с двумя детьми и более. И может так случиться, что на первичном рынке не будет работать льготная ставка. Как минимум, она может вырасти, особенно если ключевая ставка ЦБ сохранится на сегодняшнем уровне.
— Можем ли мы в ближайшем будущем увидеть дефицит новостроек?
— Я не вижу ни одного убедительного аргумента в пользу версии, что на рынке в ближайшее время возникнет дефицит жилья в новых домах. Усматриваю в этих заявлениях высокую степень ангажированности. В роли аналитиков рынка часто выступают компании, которые сами финансируют строительство новых жилых комплексов и в силу этого заинтересованы в продажах. Здесь отсутствует объективный анализ, и очевидна попытка раскачать рынок перед Новым годом.
— Каким, с Вашей точки зрения, будет первое полугодие 2024 года для девелоперов?
— Девелоперы в сегменте «эконом» будут чувствовать себя нормально. В первом полугодии ждать потрясений не приходится. Весь первый квартал никто из них не будет испытывать дефицита финансирования. Что будет дальше – зависит от того, отменят льготную ипотеку на первичном рынке или нет. Если отменят, то у застройщиков в распоряжении будет весь второй квартал, чтобы рынок раскачать и простимулировать покупателя раскупить все, что еще осталось. А вот дальше уже будет совсем другая история.