Правительство РФ рассматривает возможность немного ужесточить условия выдачи льготной ипотеки, чтобы охладить рынок и избежать чрезмерных рисков
Об этом сообщают «Ведомости», ссылаясь на свои источники в кабмине. Предполагается, что первоначальный взнос в таких программах будет повышен с 15% до 20%, а предельный размер субсидий банкам может быть сокращён на 0,5%. Смысл льготной ипотеки заключается в том, что банки выдают такие кредиты по ставкам сильно ниже рыночных значений, в частности, под 6 или 8 процентов годовых при нынешнем среднем уровне в 15%, а недополученная выгода компенсируется из бюджета. Такая разница между рыночными и льготными условиями, а также расширение категорий граждан, которым доступна льготная ипотека, привели к стремительному росту этого сегмента кредитования. За 7 месяцев 2023 года ипотечное кредитование выросло на 15%, а общий портфель таких кредитов достиг 15,9 трлн рублей. При этом рост в последние месяцы только ускорялся.
Центробанк уже неоднократно обозначал своё беспокойство по поводу сложившейся ситуации, отмечая, что такая бурная динамика ипотеки приводит к разбалансировке рынка недвижимости и возможному разгону инфляции, а снижение качества заёмщиков ведёт к росту рисков неплатежей. Правда, пока просрочки по ипотеке находятся на историческом минимуме и составляют лишь 0,4% от всего портфеля. Но в будущем при отсутствии мер государственного реагирования ситуация может измениться в худшую сторону. Вскоре после появления публикации в «Ведомостях» директор департамента финансовой политики Минфина РФ Иван Чебесков официально подтвердил, что обсуждение ужесточения условий льготной ипотеки действительно идёт и касается урезания субсидий банкам и повышения первоначального взноса до 20%. Чиновник пояснил, что правительство хочет сделать механизм льготной ипотеки более стабильным и избежать необходимости пересматривать его при каждом серьёзном изменении ключевой ставки. Кроме того, по словам Чебескова, поднятие ключевой ставки до 12% в итоге позволяет банкам зарабатывать больше, поэтому в столь щедрой господдержке они не нуждаются.
Впрочем, как отмечают эксперты, предлагаемые изменения выглядят очень аккуратными и вряд ли кардинально повлияют на рынок ипотечных кредитов. Кроме того, в отрасли наблюдаются и обратные тенденции по облегчению доступа граждан к заёмным средствам. Так, несколько дней назад премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому отменяется зарплатный ценз для ИТ-специалистов, желающих получить льготную ипотеку. Теперь условие о минимальном доходе, который прежде составлял 150 000 рублей для Москвы, 120 000 рублей для других городов-миллионников и 70 000 для остальных населённых пунктов, больше не действует. При этом сотрудники ИТ-сферы до 36 лет могут взять ипотеку под 5% с 15-процентным первым взносом. Снятие зарплатных ограничений в перспективе не только расширит возможности ИТ-специалистов на покупку жилья, но и может привести к тому самому снижению качества заёмщиков, о котором предупреждали в ЦБ.
Однако, как видно из приведённого примера, правительство относится к льготной ипотеке очень бережно и не намеревается серьёзно урезать эти программы, хотя и осознаёт сопряжённые с их реализацией риски. Президент РФ Владимир Путин также обещал, что государство продолжит поддерживать программы льготной ипотеки. И у такого отношения есть свои резоны. В случае конкретно с ИТ-специалистами это попытка простимулировать действующих сотрудников отрасли оставаться в стране, а тех, кто собирается получать новую профессию, задуматься именно о карьере в ИТ.
«В свете изменившейся ситуации в международных отношениях России теперь придётся для своих потребностей выпускать значительно больше ПО и «железа», как из-за отсутствия доступа к ряду продуктов, так и из соображений безопасности. И для того, чтобы нарастить количество IT-специалистов, требуются долгосрочные стимулы, которые будут мотивировать молодых людей выбирать эту сферу деятельности, а также переучиваться на неё тех, кто не вполне доволен своей нынешней профессией. Льготная ипотека – лишь один из стимулов, но он достаточно интересен, особенно в свете того, что ставки по обычной ипотеке серьёзно подросли в свете повышения ставки ЦБ», — рассказал «Московским ведомостям» эксперт «ИК ИВА Партнерс» Артём Шахурин.
Но у льготной ипотеки есть и более широкие задачи, а именно поддержка строительной отрасли, которую президент называл локомотивом российской экономики. На этот аспект обратила внимание руководитель Российского центра компетенций и анализа стандартов ОЭСР РАНХиГС Антонина Левашенко. «Такое решение в том числе направлено на косвенную поддержку девелоперов, которые рискуют столкнуться с провалом спроса на жилье после резкого повышения ключевой ставки до 12% в этом августе», — отметила эксперт.
Действительно, участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что ситуация для застройщиков в ближайшее время осложнится, а спрос упадёт. В августе на фоне ослабления рубля и последующего повышения ключевой ставки наблюдалось оживление спроса, однако это явление, судя по всему, окажется кратковременным, поскольку связано с тем, что побыстрее завершить сделки стремятся те, кто уже получил одобрение на кредит или твёрдо решил покупать жильё.
Однако уже в сентябре картина может измениться. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова констатирует, что ставки 12-15%, которые сейчас стали нормальными для рынка, оказывают на многих потенциальных клиентов негативное психологическое воздействие и заставляют отложить покупку. Именно программы льготной ипотеки, распространяющиеся на новостройки, стимулируют спрос на новые квартиры и даже могут привести к перетеканию части спроса из вторичного сегмента в первичный. Однако, как напоминает коммерческий директор девелоперской компании ASTERUS Вера Стефан, больше трети покупателей, прежде чем оформлять сделку на квартиру в новостройке, продают имеющееся жильё, поэтому падение продаж на вторичном рынке бьёт и по возможностям клиентов покупать новые квартиры. Аналитики ожидают, что продавцы апартаментов и квартир бизнес-класса, на которые не распространяется действие льготной ипотеки, для привлечения покупателей вынуждены будут снижать цены и предлагать различные бонусы, но спрос всё равно неминуемо снизится. В таких условиях очевидно, что без программ льготной ипотеки или при существенном ужесточении их условий ситуация на рынке жилой недвижимости оказалась бы ещё более тяжёлой.
