Метка: Ипотека

В феврале 2024 года объём выданных ипотечных кредитов упал почти на четверть в сравнении с февралём прошлого года. Об этом свидетельствует мониторинг Банка России

В целом банки выдали жилищных кредитов на сумму 320 млрд рублей, из которых около 213 млрд пришлось на льготные ипотечные программы. Объёмы льготной ипотеки также оказались намного ниже средних значений за июль-декабрь 2023-го, когда россияне брали по 550 млрд рублей на льготных условиях. При этом все основные льготные программы по-прежнему доступны заёмщикам, соответствующим их критериям. Действие семейной ипотеки истекает 1 июля 2024 года, но президент РФ Владимир Путин уже поручил продлить её до 2030 года. Продолжают действовать программы льготной ипотеки для ИТ-специалистов, дальневосточной, арктической и сельской ипотеки, а для дальневосточной и ИТ-ипотеки условия даже были смягчены.

Однако в ЦБ и финансовом блоке правительства уже не раз давали понять, что российское население чересчур закредитовано, поэтому ипотечный рынок необходимо охлаждать. Об этом, в частности, предупреждала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По её словам, темпы выдачи ипотеки слишком велики, поэтому ЦБ уже принимает меры по ограничению кредитования с низким первоначальным взносом и призывает сократить количество льготных программ. Министр финансов РФ Антон Силуанов также говорил, что необходимо снижать долю льготной ипотеки на первичном рынке жилья с 90% до 20-25%, чтобы поддержка оказывалась действительно нуждающимся семьям, а не девелоперам и банкам. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков пояснял, что слишком низкие ипотечные ставки и массовый характер семейной ипотеки приводят к ускоренному росту цен на недвижимость, которая за 2 последних года подорожала на 50%.

Помимо того, что практически неограниченный доступ к ипотеке провоцирует подорожание недвижимости, он ведёт и к росту необеспеченных кредитов, в перспективе грозящих возникновением банковского кризиса. В I квартале 2023 года сервис Циан зафиксировал максимальный за 2 года прирост просрочек по ипотечным выплатам. На первичном рынке жилья долги достигли 3,5 трлн рублей, на вторичном – 10,9 трлн. Впоследствии благодаря тому, что Центробанк ограничил выдачу экстремально дешёвых кредитов от застройщиков, ситуацию удалось стабилизировать, но полностью проблема не снята. Государству чрезмерная щедрость также выходит боком. По данным Минфина, в 2023-2025 годах на компенсации банкам из дефицитного федерального бюджета необходимо выделить 610 млрд рублей. Поскольку ключевая ставка сейчас экстремально высокая, разница между льготными и рыночными ставками по ипотеке выросла, и бюджету приходится компенсировать банкам больше недополученной прибыли. 

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко подтвердил, что после поднятия ключевой ставки, которая за прошлый год выросла с 7,5% до 16% и остаётся на этом уровне, поддержание всех действующих программ льготной ипотеки стало для бюджета чересчур разорительным. Не исключено, что первой пострадает программа ипотеки с господдержкой, по которой можно брать квартиры в новостройках под 8%. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже подтвердил, что с июля 2024 года эту программу не будут продлевать в полном объёме, сделав господдержку более точечной, например, для регионов с наиболее низким спросом на недвижимость. Гордейко считает, что семейную ипотеку тоже можно будет ограничить, оставив возможность её получения лишь для семей с тремя и более детьми. В таком случае бюджет сможет и дальше обеспечивать оставшиеся льготные программы, вернув им первоначальный смысл адресной помощи, которая по определению не может оказываться слишком широкому кругу граждан.

В Банке России добавляют, что выдача чересчур больших объёмов льготной ипотеки снижает эффективность монетарной политики, направленной на удержание инфляции в экономике, ведь рынок ипотечного кредитования фактически регулируется административно и слабо реагирует на меры ЦБ. Возможно, в том числе поэтому ключевую ставку для достижения нужного эффекта пришлось поднимать до 16%. Директор по коммуникациям BitRiver, экономист Андрей Лобода отмечает, что рынок недвижимости и ипотечных кредитов к лету ждёт охлаждение. В связи с высокой ключевой ставкой и ужесточением требований к заёмщикам по льготным программам выдача ипотеки может снизиться в два-три раза. Изменения этой тенденции можно ждать лишь после снижения ключевой ставки, однако, по словам Лободы, это произойдёт не ранее середины осени. Зато в этом случае более доступными станут обычные коммерческие кредиты, и потребность в льготах перестанет быть столь острой. Если развитие экономики в целом будет продолжаться без новых потрясений, восстановительный рост на ипотечном рынке, которого можно ждать на рубеже 2024-2025 годов, будет более естественным, а не подогретым искусственно сниженными ставками, как это было ранее.

Минимальные ставки по ипотеке выросли. Об этом говорится в аналитическом комментарии Центробанка РФ. Отмечается, что до конца года и в первом квартале следующего они могут продолжить рост. Регулятор привел такой прогноз сославшись на данные финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ»

Сейчас типичные условия в топ-20 банков для получения ипотеки следующие: при стоимости квартиры в 7,8 млн руб. сумма кредита составит 5,5 млн руб. на 15 лет. При этом нужно внести первоначальный взнос – не менее 30%. 

Что будет с ипотечной ставкой в следующем году — выяснили «Московские ведомости».

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в беседе с изданием отметил, что текущие рыночные ставки по ипотеке показали предсказуемый и адекватный рост, сравнимый с увеличением ключевой ставки. По мнению собеседника «Московских ведомостей», дальнейшее изменение этих показателей будет зависеть от кредитно-денежной политики ЦБ в обозримом периоде.

«Судя по тому, как в предыдущие годы регулятор стабилизировал уровень инфляции, можно предположить, что на очередном заседании Совета директоров Банка России ключевая ставка будет либо сохранена на текущем уровне, либо увеличена. При этом механизм ее резкого повышения не предполагает, что период его действия будет длинным. Вероятно, начиная со второго квартала 2024 года, кредитно-денежная политика станет мягче. Темпы будут зависеть от уровня снижения инфляции. В случае успешной реализации стратегии ЦБ РФ, ключевая ставка сократится до однозначного числа до конца 2024 года», — предположил Вячеслав Преображенский, добавив, что макроэкономические процессы в России зависимы от мировых, а значит сложно строить какие-либо точные прогнозы в условиях жесткого противостояния с западными странами.

«Режим беспрецедентных санкций не только не будет смягчаться, но и может быть усилен. Тем не менее определённый оптимизм придает факт того, что меры со стороны властей показали свою эффективность. В любом случае можно ожидать стабильности текущего уровня ипотечных ставок в течение ближайшего квартала с возможностью ощутимого последующего снижения во второй половине 2024 года», — заключил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

Аналитик гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков считает, что снижение ключевой ставки маловероятно, а значит ипотека продолжит расти.

«У многих банков сейчас завершаются программы по прежней ставке в 13%. Однако уже есть кредитные организации, которые ориентируются на новый показатель на два пункта выше. На мой взгляд, ипотека продолжит рост и в декабре, и в январе, даже если ЦБ оставит ключевую ставку на прежнем уровне. Я бы не надеялся, что регулятор пойдет на снижение», — считает аналитик.

При этом некоторые эксперты уже предвидят, на сколько Центробанк может поднять ставку. По мнению ипотечного брокера Екатерины Завалиной, команда Эльвиры Набиуллиной может пойти на повышение еще на 0,5-1%.

«Также до конца этого года, либо в начале следующего увеличат размер минимального первого взноса по программам господдержки. В первую очередь это ударит по льготной ипотеке на новостройки. Затем будут смотреть на результаты этих заградительных мер. Если цены на первичный рынок начнут снижаться, а инфляция замедлится, то ожидаем постепенное снижение ключевой ставки. Однако и то, и другое маловероятно», — рассказала эксперт «Московским ведомостям».

В Москве за полтора года действия программы льготной ипотеки для ИТ-специалистов выдано больше всего таких кредитов. Как сообщили в министерстве цифрового развития, на столицу пришлось 10,2 тыс. ипотечных кредитов в данной категории. Всего по стране ИТ-специалисты 38,5 тыс. раз воспользовались такой возможностью. Общая сумма ИТ-ипотеки составила 337 млрд рублей по средней ставке 4,2%

В первую пятёрку регионов по объёмам ИТ-ипотеки также вошли Санкт-Петербург, Московская область, Свердловская область и Татарстан. В Минцифры прорабатывается возможность продления этой программы. В данный момент она рассчитана до конца 2024 года, а число ИТ-специалистов, взявших ипотеку на льготных условиях, должно составить не менее 50 тыс. 

Ранее правительство дважды смягчало требования для заёмщиков по этой программе. В прошлом году требования по минимальному доходу были снижены для всех регионов, кроме Москвы. Для городов-миллионников необходимый доход сократился со 150 до 120 тыс. рублей, а для остальных населённых пунктов – с 100 до 70 тыс. рублей. Для московских айтишников минимальный порог дохода для получения льготной ипотеки оставался на уровне 150 тыс. рублей. Также был расширен возрастной коридор для потенциальных заёмщиков. Ипотеку смогли брать ИТ-специалисты в возрасте от 18 до 50 лет. С сентября 2023 года зарплатный ценз для ИТ-специалистов в возрасте до 36 лет был полностью отменён.

Ставки по ипотечным кредитам никак не коррелируют с разностью доходов населения в регионах России. Поэтому звучащие идеи о том, что ипотечный процент можно было бы привязать к средним зарплатам в разных регионах страны, являются неосуществимыми. Более того, это будет попыткой решить экономическую проблему техническим способом. Об этом «Московским ведомостям» рассказали эксперты

«Идея привязки ставок по ипотеке к средним зарплатам в регионах ради увеличения доступности жилья – это пример того, как сугубо экономическую проблему предлагается решить каким-то техническим способом. Но экономические проблемы нужно решать только экономическими методами. Как авторы идеи собираются привязать ставку к заработку, непонятно? Это показатели разного качества. Одно нельзя трансформировать в другое, а если можно, то это вряд ли будет экономически обоснованно. Более того, ведь к этому нужно добавить и стоимость жилья, которая отличается не только между разными регионами, но и внутри самих регионов», — отметил в разговоре с изданием кандидат экономических наук Михаил Беляев.

По его словам, вопрос доступности жилья решается только ростом доходов населения, который зависит от развития экономики, а также снижением стоимости недвижимости. При этом он напомнил, что именно попытка решить жилищную проблему путем применения льготного ипотечного кредитования привела к росту цен на квадраты.

Кандидат экономических наук Константин Селянин к этому добавил, что льготное ипотечное кредитование тоже по своей сути является неэкономическим способом решения экономической проблемы.

«Примерно семь лет назад в США провели исследование степени доступности жилья в разных странах, исходя из средней стоимости жилья и средней заработной платы с каждой стране или даже ее регионе. Экономисты рассчитали, сколько годовых зарплат нужно потратить, чтобы купить жилье. В итоге они пришли к выводу, что если на жилье нужно потратить до двух годовых заработков, то это доступное жилье. Именно во столько обходится жилая недвижимость в США, кроме Нью-Йорка, Восточной Европе, Африке и Азии, за исключением Японии. Малодоступное жилье экономисты обнаружили в Западной Европе. А недоступным сочли недвижимость в отдельных районах Лондона, во всей России и Японии. Из этого следует только один вывод: на доступности жилья сказывается его цена и доходы людей. При этом в Японии или Лондоне жилье недоступно, но люди там живут относительно благополучно, потому что имеют соответствующие доходы. Но в России при невысоких доходах крайне высокая стоимость недвижимости. И это связано с тем, что проблему развития экономики и повышения благосостояния населения попытались решить не экономическим методом, а путем введения льготной ипотеки. Это привело к тому, что и без того высокие цены на квадратные метры стали еще выше», — пояснил экономист в беседе с «Московскими ведомостями». 

Напомним, спикер ГД Вячеслав Володин на пленарном заседании рассказал об идее депутатов дифференцировать ставку ипотеки в зависимости от доходов россиян в конкретном регионе. Присутствовавшая на этом заседании глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что этот вопрос требует совместной проработки правительством и Центробанком.

Ранее «Московская газета» рассказывала о трех возможных сценариях развития рынка жилищной ипотеки в России.

Правительство РФ рассматривает возможность немного ужесточить условия выдачи льготной ипотеки, чтобы охладить рынок и избежать чрезмерных рисков

Об этом сообщают «Ведомости», ссылаясь на свои источники в кабмине. Предполагается, что первоначальный взнос в таких программах будет повышен с 15% до 20%, а предельный размер субсидий банкам может быть сокращён на 0,5%. Смысл льготной ипотеки заключается в том, что банки выдают такие кредиты по ставкам сильно ниже рыночных значений, в частности, под 6 или 8 процентов годовых при нынешнем среднем уровне в 15%, а недополученная выгода компенсируется из бюджета. Такая разница между рыночными и льготными условиями, а также расширение категорий граждан, которым доступна льготная ипотека, привели к стремительному росту этого сегмента кредитования. За 7 месяцев 2023 года ипотечное кредитование выросло на 15%, а общий портфель таких кредитов достиг 15,9 трлн рублей. При этом рост в последние месяцы только ускорялся.

Центробанк уже неоднократно обозначал своё беспокойство по поводу сложившейся ситуации, отмечая, что такая бурная динамика ипотеки приводит к разбалансировке рынка недвижимости и возможному разгону инфляции, а снижение качества заёмщиков ведёт к росту рисков неплатежей. Правда, пока просрочки по ипотеке находятся на историческом минимуме и составляют лишь 0,4% от всего портфеля. Но в будущем при отсутствии мер государственного реагирования ситуация может измениться в худшую сторону. Вскоре после появления публикации в «Ведомостях» директор департамента финансовой политики Минфина РФ Иван Чебесков официально подтвердил, что обсуждение ужесточения условий льготной ипотеки действительно идёт и касается урезания субсидий банкам и повышения первоначального взноса до 20%. Чиновник пояснил, что правительство хочет сделать механизм льготной ипотеки более стабильным и избежать необходимости пересматривать его при каждом серьёзном изменении ключевой ставки. Кроме того, по словам Чебескова, поднятие ключевой ставки до 12% в итоге позволяет банкам зарабатывать больше, поэтому в столь щедрой господдержке они не нуждаются. 

Впрочем, как отмечают эксперты, предлагаемые изменения выглядят очень аккуратными и вряд ли кардинально повлияют на рынок ипотечных кредитов. Кроме того, в отрасли наблюдаются и обратные тенденции по облегчению доступа граждан к заёмным средствам. Так, несколько дней назад премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому отменяется зарплатный ценз для ИТ-специалистов, желающих получить льготную ипотеку. Теперь условие о минимальном доходе, который прежде составлял 150 000 рублей для Москвы, 120 000 рублей для других городов-миллионников и 70 000 для остальных населённых пунктов, больше не действует. При этом сотрудники ИТ-сферы до 36 лет могут взять ипотеку под 5% с 15-процентным первым взносом. Снятие зарплатных ограничений в перспективе не только расширит возможности ИТ-специалистов на покупку жилья, но и может привести к тому самому снижению качества заёмщиков, о котором предупреждали в ЦБ. 

Однако, как видно из приведённого примера, правительство относится к льготной ипотеке очень бережно и не намеревается серьёзно урезать эти программы, хотя и осознаёт сопряжённые с их реализацией риски. Президент РФ Владимир Путин также обещал, что государство продолжит поддерживать программы льготной ипотеки. И у такого отношения есть свои резоны. В случае конкретно с ИТ-специалистами это попытка простимулировать действующих сотрудников отрасли оставаться в стране, а тех, кто собирается получать новую профессию, задуматься именно о карьере в ИТ. 

«В свете изменившейся ситуации в международных отношениях России теперь придётся для своих потребностей выпускать значительно больше ПО и «железа», как из-за отсутствия доступа к ряду продуктов, так и из соображений безопасности. И для того, чтобы нарастить количество IT-специалистов, требуются долгосрочные стимулы, которые будут мотивировать молодых людей выбирать эту сферу деятельности, а также переучиваться на неё тех, кто не вполне доволен своей нынешней профессией. Льготная ипотека – лишь один из стимулов, но он достаточно интересен, особенно в свете того, что ставки по обычной ипотеке серьёзно подросли в свете повышения ставки ЦБ», — рассказал «Московским ведомостям» эксперт «ИК ИВА Партнерс» Артём Шахурин.

Но у льготной ипотеки есть и более широкие задачи, а именно поддержка строительной отрасли, которую президент называл локомотивом российской экономики. На этот аспект обратила внимание руководитель Российского центра компетенций и анализа стандартов ОЭСР РАНХиГС Антонина Левашенко. «Такое решение в том числе направлено на косвенную поддержку девелоперов, которые рискуют столкнуться с провалом спроса на жилье после резкого повышения ключевой ставки до 12% в этом августе», — отметила эксперт.

Действительно, участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что ситуация для застройщиков в ближайшее время осложнится, а спрос упадёт. В августе на фоне ослабления рубля и последующего повышения ключевой ставки наблюдалось оживление спроса, однако это явление, судя по всему, окажется кратковременным, поскольку связано с тем, что побыстрее завершить сделки стремятся те, кто уже получил одобрение на кредит или твёрдо решил покупать жильё. 

Однако уже в сентябре картина может измениться. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова констатирует, что ставки 12-15%, которые сейчас стали нормальными для рынка, оказывают на многих потенциальных клиентов негативное психологическое воздействие и заставляют отложить покупку. Именно программы льготной ипотеки, распространяющиеся на новостройки, стимулируют спрос на новые квартиры и даже могут привести к перетеканию части спроса из вторичного сегмента в первичный. Однако, как напоминает коммерческий директор девелоперской компании ASTERUS Вера Стефан, больше трети покупателей, прежде чем оформлять сделку на квартиру в новостройке, продают имеющееся жильё, поэтому падение продаж на вторичном рынке бьёт и по возможностям клиентов покупать новые квартиры. Аналитики ожидают, что продавцы апартаментов и квартир бизнес-класса, на которые не распространяется действие льготной ипотеки, для привлечения покупателей вынуждены будут снижать цены и предлагать различные бонусы, но спрос всё равно неминуемо снизится. В таких условиях очевидно, что без программ льготной ипотеки или при существенном ужесточении их условий ситуация на рынке жилой недвижимости оказалась бы ещё более тяжёлой. 

В Госдуму поступил законопроект, позволяющий гражданам сохранять единственное ипотечное жилье даже при личном банкротстве. Законодатели предлагают, чтобы должники при личном банкротстве заключали с банком соглашение, исключающее продажу единственного жилья семьи на торгах

По действующим правилам такое жилье может сохранить лишь при условии согласования со всеми кредиторами процедуры реструктуризации долгов/мирового соглашения. Если договориться со всеми кредиторами не удается, то жилье выставляют на публичную продажу, и его сохранить не удастся. 

Скоро, если поправки пройдут все чтения, согласовывать сохранение ипотеки на единственное жилье можно будет только с банком (то есть без согласия остальных кредиторов). В случае, если недвижимость уже успели включить в реестр требований, суд все равно сможет утвердить «ипотечное соглашение», исключит единственное жилье из реестра требований, а также запретит обращение на него взыскания. 

Следует отметить, что кредит все равно придется банку выплачивать (должнику, его родственникам, поручителям и пр.) за счет доходов гражданина после завершения личного банкротства.

Почему понадобились эти поправки? 

Авторы законопроекта объясняют, что «в правоприменительной практике зачастую возникают случаи, когда у гражданина-должника отсутствует просроченная задолженность по договору ипотечного кредитования (залога жилья), при этом имеются неоплаченные долги перед иными незалоговыми кредиторами по другим кредитным (заемным) и иным обязательствам». 

То есть в реальности по жилью перед банком долгов не было, но должник все равно остается без «крыши над головой» из-за других финансовых обязательств. 

Ознакомиться с законопроектом можно на сайте нижней палаты парламента.