Метка: Недвижимость

В последнее время властями озвучено несколько предложений о стимулировании вложений в строительство недвижимости с применением эскроу-счетов

Так, со стороны Центробанка сегодня была заявлена идея увеличить страховую выплату по таким счетам из-за удорожания недвижимости. 

Отметим, сейчас максимальная сумма, которую может получить застрахованное лицо составляет 10 млн рублей. 

Днем ранее думский комитет по бюджету и налогам рекомендовал принять в первом чтении законопроект об освобождении застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) с применением эскроу. При этом накануне стало известно, что в Москве число сделок по приобретению недвижимости с использованием таких счетов выросло в 2,5 раза.

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в беседе с «Московскими ведомостями» рассказал, в чем суть эскроу-счетов, зачем они применяются в сфере строительства жилья, и почему государство стимулирует интерес к ним.

«Механизм эскроу-счетов был введен летом 2019 года. Он пришел на смену стандартному договору инвестирования строительства жилья, когда застройщики на своих счетах аккумулировали средства граждан, и других инвесторов, желающих профинансировать строительство собственного жилья. Тогда, напомню, была актуальна проблема обманутых дольщиков, когда застройщики расходовали средства инвесторов, но по разным причинам не могли достроить объекты. В итоге люди оказывались и без денег, и без жилья. Эскроу-счета стали цивилизованным способом решения этой проблемы, потому что средства дольщиков аккумулируются на этих счетах, но застройщики не могут их использовать для финансирования строительства. Деньги замораживаются в банке до окончания строительства, а финансирование осуществляется за счет банковского проектного финансирования. В итоге это решило проблему обманутых дольщиков. Однако одновременно привело и к удорожанию жилья, потому что в его себестоимость стали закладываться и проценты по кредитам, выданным застройщикам в рамках проектного финансирования строительства жилья», — пояснил эксперт.

По словам Константина Ламина, предложение ЦБ об увеличении страховых выплат по эскроу-счетам продиктовано экономическими реалиями.

«Страхование связано исключительно с возможным банкротством банка, где открыт эскроу-счет. И предложение о повышении размера страховой выплаты выглядит вполне логичным, потому что сейчас 10 млн рублей – это стоимость небольшой студии в Москве. Иными словами, цены на недвижимость очень высокие и страховая выплата должна с ними как-то соотноситься», — считает аналитика.

В то же время, по словам представителя Российской гильдии риэлторов, возможное освобождение застройщиков от НДС при индивидуальном жилищном строительстве будет хорошей стимулирующей мерой для этого сегмента рынка.

«Примерно то же самое в свое время применялось и для строительства апартаментов. Сейчас эту норму отменили, но тогда после освобождения от НДС продажи апартаментов существенно выросли. Потому что цены на этот вид недвижимости снизились благодаря тому, что НДС больше не влиял на себестоимость. Я полагаю, что если освобождение от НДС будет применяться для ИЖС, то и в этом сегменте рынка можно будет наблюдать то же самое», — сказал Ламин.

Говоря о стимулировании со стороны государства инвестирования средств в недвижимость посредством эскроу-счетов, аналитик отметил, что отчасти на это может влиять лобби банковского сектора, который заинтересован как в кредитовании застройщиков, так и в выдаче ипотечных кредитов, в том числе и под строительство жилья. Кроме того, на счетах банков благодаря эскроу-счетам аккумулируются значительные средства.

«С другой стороны, это, конечно, эффективный механизм защиты прав тех, кто инвестирует в собственное жилье. Ведь именно благодаря эскроу-счетам проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое, и теперь – это, скорее, исключение, чем правило. Но нужно отметить, что сейчас еще непостроенное жилье застройщиками дешевле не продается, хотя раньше скидки на этапе котлована составляли до 50%. Сейчас в некоторых регионах даже случается, что жилье в еще не построенном доме может стоить дороже, чем жилье на вторичном рынке. Это парадоксальная ситуация, а ее причиной является применение льготной ипотеки, которая привела к увеличению стоимости жилья, причем даже того, строительство которого только начинается», — заключил собеседник издания «Московские ведомости».

Приобретая жилье, люди стремятся к обретению не только самих квадратных метров, но и комфорту вокруг жилища. Поэтому наличие поблизости объекта недвижимости кладбища, вредного производства или свалки, может существенно влиять на его стоимость. Об этом «Московским ведомостям» рассказал аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин

Согласно исследованию Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рядом со свалкой не хотели бы жить 14% россиян, чуть менее 14% высказались против соседства с вредным производством, а 10% не хотят жить рядом с тюрьмой. Попали в список и кладбища, рядом с которым не желали бы иметь жилье почти 8% респондентов. Также в списке оказались вокзалы, стадионы и другие шумные места, линии высоковольтных ЛЭП, ТЭЦ и т.д.

«Соседство жилья с перечисленными объектами существенно влияет на его стоимость, которая может оказываться ниже среднерыночной на 10-20%. Кроме того, подобное расположение объекта продажи сильно увеличивает время его экспозиции. Как правило, люди не хотят приобретать недвижимость по соседству с кладбищами, свалками или каким-то вредными производствами. При этом лучше дело обстоит, например, с соседством с аэропортами. В целом, для таких объектов недвижимости аудитория покупателей оказывается сильно усеченной», — пояснил Константин Ламин.

О санитарных требованиях к размещению кладбищ и других объектов, а также об их удаленности от жилья «Московским ведомостям» рассказал юрист Егор Федоров.

«Относительно кладбищ есть довольно жесткие правила их удаленности от жилой застройки. По федеральному закону «О погребении и похоронном деле» установлено правило о том, что новые кладбища должны быть удалены от жилой застройки не менее чем на 300 метров. Кроме того, в России действуют Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, по которым санитарно-защитные зоны для сельских кладбищ составляют 50 метров, для кладбищ, площадью менее 10 гектаров – 100 метров, до 20 гектаров – 300 метров, до 40 гектаров – 500 метров. Создавать места погребения площадью более 40 гектаров запрещено. Отмечу, что в этом же нормативном акте закреплены и требования об удаленности от жилья и других объектов. В том числе для свалок, мусоросжигательных заводов, скотомогильников, СИЗО и так далее», — отметил правозащитник.

Как сообщили в Главном управлении региональной безопасности (ГУРБ) Московской области, к кладбищам по соседству россияне относятся в основном спокойно. 

«Лишь иногда граждане возмущаются, например, в случае установки ограждения по границам земельного участка под кладбищем. Люди не знают, где границы, в момент установки забора им кажется, что происходит захват земли под погост, хотя участок на самом деле был сформирован 5-10 лет назад», — рассказали в ГУРБ Московской области.

Ранее в управлении разъяснили, что кладбища располагаются на специально отведённых для этой цели землях. При этом рост территории, занятой захоронениями, может происходить исключительно в пределах сформированного земельного участка. 

О том, как в Подмосковье строят новые погосты и что появляется на месте старых, читайте в материале «Московской газеты».

Спрос на ипотеку в России может постепенно снижаться. Как считают собеседники издания «Московские ведомости», это объясняется трудностью получения кредита на вторичное жильё ввиду его высокой ставки, а вот спрос на новостройки и аренду жилья растёт. Но, может быть, вторичное жильё ещё интересует россиян, и сейчас его ещё можно приобрести по «договороспособной» цене квадратного метра?

Спрос на ипотеку среди россиян скоро начнёт снижаться, заявил в интервью НСН президент «Опоры России» Евгений Шлеменков. 

Снижение спроса на ипотеку происходит за счёт снижения выдачи кредитов на вторичное жильё, рассказала «Московским ведомостям» вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Шенгель.

«Мы фиксируем снижение выдачи ипотечных кредитов в районе 5-7% по сравнению с августом 2023, — сообщила Екатерина Шенгель. — Клиенты не могут пройти одобрение кредита: не хватает дохода. То есть, чтобы получить одобрение кредита, клиенту требуется подтверждение большего дохода, чем раньше. При ставке ипотеки в 10% нужен был доход 100 тысяч рублей. А при прогнозируемой нами в скором будущем ставке 17% клиентам нужно будет подтверждать зарплату в 200 тыс. рублей. Если раньше платеж по ипотеке мог составлять четверть дохода, то теперь – и треть, и половину. Люди не готовы рисковать такими суммами. По этой причине мы сейчас получаем высокий рост стоимости на аренду: платёж по ипотеке стал очень большим, и людям невыгодно брать ипотеку на вторичное жильё, порой они предпочитают оставаться в аренде».

В 2024 году снижение спроса на ипотеку продолжится, прогнозирует Екатерина Шенгель.

«Спрос перекочёвывает со «вторички» на новостройки из-за размера ежемесячного платежа, связанного с размером ставки: по льготной ипотеке ставка 8%, остальное субсидирует государство», – отметила вице-президент Российской гильдии риелторов. 

В целом по стране спрос на вторичное жильё пока ещё высокий, сообщила изданию «Московские ведомости» президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.

«В некоторых регионах стоимость новостроек выше, чем вторичной недвижимости. Если тебе невыгодна новостройка, ты ориентируешься на рынок вторичного жилья, но там ипотечная ставка выше. Это сложный выбор. Сейчас на «вторичке» «сметают» всё: август, сентябрь, октябрь были очень активными месяцами, и даже объекты, которые давно не распродавались, быстро распродались», — отметила президент РГР.

По данным Российской гильдии риэлторов, цены на первичном рынке жилья в основном выше, чем на вторичном:

«В Воронеже новостройки дороже «вторички» на 4,75%. В Тюмени – на 7%. В Хабаровске – на 12%. В Новосибирске – на 21%. А в Перми – на 28%. Но есть и иное соотношение, например, во Владивостоке «вторичка» дороже новостроек на 5%. В Екатеринбурге средний уровень цен на «первичку» выше, чем на вторичное жильё, на 24%, в современных районах города при сопоставимом уровне качества «первичка» дороже на 10-15%, при этом спрос на «вторичку» последовательно затухал по мере исчерпания старых одобрений по ипотеке, резкого замедления спроса не было. В Хабаровске – падающий спрос. В Кирове новостройка в стандарт-классе дороже, чем «вторичка», до 19%, в комфорт-классе – до 30%, во второй половине октября спрос на вторичное жильё в Кирове падающий, а количество первичных обращений снизилось на 50%».

«На сегодняшний день спрос на вторичное жильё в Тюменской области снижен в связи с высокой ставкой и большим первоначальным взносом, — рассказала «Московским ведомостям» полномочный представитель президента РГР в Уральском федеральном округе, г. Тюмень Светлана Бабушкина. — Спад произошел. Из 100% заявок, в которых есть заявки на загородную недвижимость, новостройки и «вторичку», 20% – это вторичное жильё по сниженным ценам и большим торгам. На сегодняшний день люди торгуются, не стесняются, продавцы понимают ситуацию и идут навстречу. Рынок способный, живой, «вторичка» всегда была козырем рынка, это твёрдая «синица в руке».

В Москва, по данным РГР, по итогам 3-го квартала 2023 года средняя цена предложений по новостройкам выше на 28%, чем средняя цена предложений на «вторичке», а именно: 365 860 руб./кв. м на первичном рынке и 286 519 руб./кв. м на вторичном рынке. «Большая разница по стоимости 1 кв. м. обусловлена тем, что средняя стоимость на «вторичке» определяется в том числе и по объектам старого жилого фонда», — пояснили в Российской гильдии риелторов.

Видимо, пока 2023 не закончился, «вторичку» в некоторых регионах ещё можно купить по «договороспособным» ценам?

Порядка 5% сделок на рынке недвижимости заканчиваются судебными спорами. Пострадавшими являются покупатели, которые без помощи юристов самостоятельно оформляют сделку, рассказал гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков

«У нас нет официальной статистики, сколько сделок с недвижимостью оспариваются в суде и какое количество из них признаются недействительными. По нашим наблюдениям, порядка 5% сделок заканчиваются судебными спорами. Сколько из этого процента сделок признаются недействительными и расторгаются судом – неизвестно. Как правило, пострадавшими являются покупатели, которые самостоятельно оформляют сделку, поскольку граждане, не имеющие юридического образования, не в состоянии, например, проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому. Поэтому лица, не имеющие юридического образования, не могут заниматься экспертизой недвижимости. Даже риэлторы, имеющие 20-летний опыт работы, не имеет право проводить экспертизу квартиры, если не имеют профильного образования. Соответственно, универсального совета, на что следует обратить внимание при приобретении квартиры, чтобы не лишиться квартир или денег, тоже нет. Каждый случай требует индивидуального подхода, поскольку слишком много поводов для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Но есть основные документы, которые обязательно должны быть проверены – это справки НД и ПНД, выписка из ЕГРН и архивная выписка из домовой книги. Это триада документов, на которых строится любая проверка», – сказал Константин Барсуков.

По словам аналитика Российской гильдии риэлторов Константина Ламина, среди населения растет спрос на юридическую экспертизу недвижимости. 

«В процессе юридической проверки достаточно редко сталкиваемся с нечистыми объектами, поскольку обычно нечистые на руку продавцы не связываются с покупателями, которых сопровождают профессиональные специалисты. Последние на первых этапах сделки могут выявить проблемные объекты и отговорить потенциальных покупателей от сделки. Как правило, на удочку мошенников попадаются граждане, которые самостоятельно занимаются поиском недвижимости и не пользуются юридической экспертизой. Но стоит отметить, что люди более осознанно начали подходить к покупке недвижимости, в связи с чем вырос спрос на услугу «правовая экспертиза объекта недвижимости» – процедура оценки недвижимости и возможных рисков, связанных с заключением сделок. Особенно среди региональных покупателей, желающих приобрести недвижимость в Москве, востребована услуга «юридическое сопровождение сделки», поскольку любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, чистоту которой могут проверить только компетентные специалисты», – отметил Константин Ламин. 

Между тем, 90% жилья в России находится в теневом секторе и сдается без заключения официальных договоров. Такую оценку дал заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов, отметив, что особое внимание необходимо уделить риелторам: следует их «выводить из подпольных условий в нормальную занятость». Для этого на законодательном уровне нужно закрепить их права и обязанности. 

Западная валюта приближается к сотне рублей и тянет за собой жилищный рынок. В такие моменты некоторые поддаются панике и совершают необдуманные сделки: скупают квартиры, технику и даже ювелирку. Эксперты по недвижимости рассказали изданию «Московские ведомости», как будет обстоять квартирный вопрос во второй половине года и когда стоит вкладывать деньги в недвижимость.

Итоги первого полугодия показали, что в Москве и Подмосковье до сих пор наиболее востребован вторичный фонд. По данным Росстата, в первом квартале средняя цена «квадрата» типовой «вторички» в Подмосковье составила 108 611 рублей и в Москве 248 285 рублей, в новостройках — 167 334 и 216 748 рублей соответственно.

При этом мнения экспертов расходятся с данными ведомства. Так, авторы аналитического издания IRN говорят, что цены на «вторичку» в Москве ниже на 20%, чем на новый фонд. Они объясняют этот курьез тем, что в течение прошлого года был всплеск спроса на новостройки из-за льготной ипотеки. В свою очередь, это снизило и стоимость вторичного жилья. В первом полугодии рынок показывал относительную стабильность, однако, если рубль не укрепится в ближайшее время, то цены на недвижимость в обоих фондах пойдут вверх. 

Директор по продажам агентства Point Estate Роман Амелин считает, что, если курс валют продолжит расти, то новостройки в среднем подорожают на 10-25%. При этом, если спрос рухнет, то застройщикам придется снизить цены.

За городом дела обстоят не лучше. Хоть банк ВТБ и предполагает рост рынка загородного жилья на 80% до конца года, однако взлет доллара может сбить амбициозные прогнозы.

Управляющий партнер компании NORDHUS Ольга Магилина подтверждает предположение. Она рассказала, на какие стройматериалы вырастет цена в первую очередь.

«В прошлом году спрос на загородное жилье сократился почти на 40%, и мы ожидаем дальнейшего снижения. Рост себестоимости строительства и рост цен стройматериалов начался еще в конце марта, а в конце весны он заметно ускорился. Дорожает все: и песок, и бетон, и древесина, и кирпич, и оконный профиль, и комплектующие для внутренних инженерных коммуникаций дома. До конца года цены будут лишь расти, как на жилье, так и на стройматериалы, а спрос падать. Вероятно, банки сделают для покупателей выгодные ипотечные программы. Но я бы не рассчитывала на существенную выгоду, так как Центробанк повышает ключевую ставку», — рассказала эксперт.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский тоже предрекает неизбежное повышение стоимости загородной недвижимости.

«Стройматериалы составляют 50% от затрат на возведение частного жилья. За последние шесть месяцев отечественные товары уже прибавили в цене в среднем на 20%, импортные — от 100 до 300%. Особенно дорожают электрика, инженерия (котлы, отопительные системы), крепеж, лаки и краски. Это увеличит стоимость домов на 10%. Дальнейший рост курса доллара лишь усугубит ситуацию. Однако до конца августа-начала сентября цены останутся прежними, так как у девелоперов есть запас стройматериалов, купленных ранее. Индексация составит от 10% до 30 и выше — в зависимости от класса возводимого объекта», — допустил Максим Лазовский.

Таким образом, до конца лета еще есть возможность приобрести недвижимость по лучшим ценам, пока застройщики еще не подстроились под новый курс валюты. Есть еще и другой путь: ожидать снижения стоимости жилья после проседания спроса. Однако пока невозможно предсказать, как в долгосрочной перспективе будет вести себя финансовый сектор и рынок недвижимости, и когда случится рецессия и откат цен.

Чтобы предотвратить чрезмерное завышение цен застройщиками, Центробанк разрабатывает стандарт ипотечного кредитования. Директор Департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова рассказала, что Банку России уже удалось снизить средний размер ипотеки.

«Рискованные практики приводят к завышению цен на первичном рынке, мы видели цены, растущие по среднему размеру кредита. Например, в начале 2022 года средний размер кредита на первичном рынке составлял 4,2 млн рублей. В разгар совместных практик банков и застройщиков размер кредита превысил 6 млн рублей. И сейчас мы видим, что в начале года, в последние месяцы средний размер кредита снова вернулся к нормальным показателям — 4,8 млн рублей. Таким образом, мы видим, что идет отход рынка от практики завышения цены», — заключила она.

Экономическая нестабильность, скачки инфляции, страх потерять работу: все это заставляет задуматься о том, как сберечь накопления, а может быть и заработать. Выбор инвестиционных инструментов широк. Например, инвестировать в валюту можно, но надо понимать в какую

В апреле из-за валютных скачков россияне начали избавлять от долларов и евро. Вместо них теперь покупают юани, тенге и даже дирхамы. Для некоторых россиян это не самая понятная покупка. Инвестировать в ценные бумаги и акции, не разбираясь в тонкостях — рискованно, особенно сейчас. 

«Московские ведомости» поговорили с экспертами и узнали две оригинальные идеи для инвестиций.

Недвижимость должников

Евгений Гудков, специалист в области банкротства и недвижимости советует вкладывать средства в покупку недвижимости должников (банкротов). По его словам, во-первых, такая недвижимость продается со скидкой: то есть вы покупаете ликвидное имущество – квартиру или дом, но цена не рыночной, а ниже. В крупных городах, особенно в миллионниках, недвижимость пользуется спросом. 

«В крупных городах всегда движение, люди приезжают, рождаются, женятся. В больших городах сдать недвижимость в аренду или продать практически не составляет проблем. Таким образом инвестировав в недвижимость должников, можно и сохранить свои денежные средства благодаря дисконту при покупке и заработать при продаже, благодаря этому же дисконту, а также благодаря тому, что в больших городах недвижимость обычно растет в цене», — рассказал Евгений Гудков. 

Золотые монеты 

Вице-президент компании «Золотой монетный дом» Алексей Вязовский, как и многие другие эксперты, советует вкладывать в золото. Однако он советует покупать не просто драгметалл, а монеты. По его словам, у золота есть нюансы: если покупать его в физическом виде, придется платить НДС. При продаже золота, НДС не возвращается. На бирже золото колеблется в цене и время от времени падает. А вот монеты другое дело. За монеты не надо платить НДС, их не надо вносить в государственную интегрированную информационную систему отслеживания драгоценных камней и драгметаллов. Монеты ликвидны – всегда можно продать широкому кругу участников. 

«За последние 20 лет золото в рублях подорожало с 250 до 5000 рублей за грамм 999-й пробы. В долларах котировки также стоят возле исторических максимумов — 2000 долларов за унцию — и вот-вот этот максимум заново переставят, — говорит Алексей Вязовский. 

Эксперт считает, что все остальные способы инвестиций хуже. При покупке акций и облигаций возникает риск контрагента. Биржа может перестать работать, валюты могут заблокировать из-за санкций. Заблокировать можно даже наличную валюту — по номерам купюр. У золота отсутствует риск контрагента. Желтый металл служит человечеству в качестве денег и средства накопления уже больше 5 тыс. лет.